Vì sao các giải pháp phát triển nhà giá rẻ thất bại?

Từ chiến lược, kế hoạch…

Luật Nhà ở hiện hành có quy định về Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (do chính phủ ban hành) và Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương (do UBND cấp tỉnh ban hành). Các chương trình, kế hoạch này xác định khá nhiều chỉ tiêu về phát triển nhà ở trong từng giai đoạn, từ diện tích nhà ở bình quân đầu người, diện tích nhà ở tăng thêm (bao gồm diện tích nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp) đến tỷ lệ nhà kiên cố và bán kiên cố, quỹ đất phát triển nhà ở, nguồn vốn phát triển nhà ở…

Mặc dù đã được lập kế hoạch như vậy, nhưng sự thiếu hụt về nguồn cung nhà giá rẻ nói chung, nhà ở xã hội nói riêng, vẫn diễn ra. Điều đó cho thấy việc lập kế hoạch không phát huy nhiều tác dụng trong việc cân đối cung – cầu trên thị trường nhà ở.

Bình luận về điều này, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, trong đó có chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, có chất lượng không cao, do ít chú trọng việc lấy ý kiến người dân, doanh nghiệp, chuyên gia trong quá trình xây dựng, gắn liền với trách nhiệm tiếp thu, giải trình của cơ quan lập. Bên cạnh đó, các chỉ tiêu trong chương trình, kế hoạch lại chịu ảnh hưởng của tình trạng phân bổ chỉ tiêu từ trên xuống, nên ít nhiều mang nhiều tính hình thức.

“Ví dụ Chính phủ đề ra chiến lược 1 triệu căn nhà ở xã hội, phân bổ xuống từng địa phương. Địa phương lên kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030 có được 30.000 căn nhà ở xã hội, nhưng cách nào và lộ trình cụ thể ra sao để đạt được mục tiêu đó thì không nói rõ. Để làm nhà ở xã hội, địa phương phải quy hoạch, chi ngân sách để giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, xây dựng đấu nối hạ tầng vào dự án thì mới có thể tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Nhưng thực tế cho thấy đa số các địa phương chưa chủ động tạo quỹ đất. Bởi vậy kế hoạch đặt ra mang tính chủ quan, không có cơ sở giải pháp cụ thể nào để hiện thực hoá”, ông Đỉnh phân tích với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance.

Ông Đỉnh cũng cho rằng các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cần phải được thay đổi cơ bản về tư duy theo hướng một kế hoạch, chương trình đầu tư công của nhà nước, chứ không phải là chỉ tiêu dành cho các doanh nghiệp tư. Việc nhà nước lập kế hoạch mà kết quả thực hiện đến đâu lại dựa vào quyết định của các doanh nghiệp tư thì gần như không có gì bảo đảm cho sự thành công. Trong khi đó, nhà nước tự phát triển nhà ở giá rẻ không khó, bởi nhà nước có trong tay mọi thứ, từ thẩm quyền quyết định quy hoạch, chủ trương đầu tư, thu hồi đất, chi ngân sách giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng… Vấn đề cần lưu ý trong câu chuyện này chỉ là nhà giá rẻ do nhà nước xây dựng sẽ dùng để cho thuê, thay vì bán. “Như vậy, việc xây dựng, cung cấp nhà giá rẻ, bao gồm nhà ở xã hội, cho thị trường là một dạng “dịch vụ công” mà nhà nước mang lại cho người dân nhằm bảo đảm chính sách xã hội”, ông Đỉnh nói.

Cần thay đổi tư duy “ai cũng có nhà”

Bàn sâu hơn về việc nhà nước phát triển nhà giá rẻ, đặc biệt là nhà ở xã hội, để cho thuê, ông Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh nhà ở xã hội là một sản phẩm đặc biệt, mang tính phi thị trường, bởi được nhà nước quyết định cả về giá bán lẫn đối tượng mua.

Việc nhà nước xây dựng nhà ở xã hội là định hướng đúng đắn và tất yếu, bởi loại hình sản phẩm này sinh ra để phục vụ cho nhóm đối tượng yếu thế trong xã hội, là người có thu nhập thấp ở khu vực đô thị - những người có rất ít khả năng tự tạo lập chỗ ở. Trong nền kinh tế thị trường, doanh nghiệp tư không có trách nhiệm xây nhà ở xã hội bởi mục tiêu của doanh nghiệp là tìm kiếm lợi nhuận. Do vậy, thị trường nhà ở tại các đô thị lớn hiện nay đã nghiêng lệch hoàn toàn sang phân khúc trung – cao cấp. Đó là một thất bại của thị trường và nhà nước có trách nhiệm phải giải quyết.

Tuy nhiên, nhà nước chỉ nên xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, thay vì bán, ngoại trừ bán cho một số đối tượng đặc biệt như người có công với cách mạng, gia đình liệt sĩ… “Chúng ta phải bỏ tư duy ‘ai cũng được sở hữu nhà’ để đổi qua ‘ai cũng có chỗ ở’ theo đúng tinh thần của Hiến pháp. Việc tư duy người dân phải được sở hữu nhà dễ dẫn đến thất bại trong thực hiện mục tiêu. Bởi quy định về đối tượng được mua nhà ở xã hội rất khắt khe, chỉ nhóm người thu nhập thấp dưới mức trung bình mới đáp ứng được tiêu chí, trong khi nhóm này lại không có khả năng mua nhà. Như vậy, các quy định về đối tượng mua nhà ở xã hội đưa đến nghịch lý: người đáp ứng được điều kiện thì không đủ khả năng mua, còn người có khả năng thì không được phép mua”, luật sư Đỉnh phân tích và chỉ ra, “Nghịch lý này sẽ đưa đến tình trạng hai nhóm đối tượng bắt tay nhau để trục lợi chính sách. Đó là lý do ta thấy khi mở bán nhà ở xã hội, rất nhiều khách đi ô tô hạng sang đến để mua”.

Chuyện đầu tiên - tiền đâu

Ở góc độ nguồn vốn cho việc phát triển nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết cơ chế, chính sách hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập. Chẳng hạn cùng trong Nghị định 100/2024, Điều 25, Điều 26 và khoản 3 Điều 71 cho phép Ngân hàng chính sách xã hội được cho vay ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhưng khoản 3 Điều 77 thì lại quy định Ngân hàng chính sách xã hội không được cho vay ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân trong giai đoạn 1/8/2024 - 31/12/2030.

Bên cạnh đó, bất chấp việc khoản 6, Điều 77 Nghị định 100/2024 cho phép các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân được vay vốn ưu đãi tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam, thì cho đến nay, Ngân hàng Phát triển Việt Nam vẫn chưa công bố điều kiện vay vốn, mức vốn vay, thời hạn vay, lãi suất vay, bảo đảm tiền vay và các nội dung khác.

Đối với gói tín dụng cho vay nhà ở xã hội trị giá 145.000 tỷ đồng do 9 ngân hàng thương mại cung cấp, lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư dự án được ấn định là 8,7%/năm (áp dụng đến hết 30/6/2023) và từ 1/7/2023 sẽ được Ngân hàng Nhà nước quyết định 6 tháng 1 lần. “Lãi suất 8,7%/năm là khá cao so với lãi suất vay trung hạn hiện nay, chỉ khoảng 6% – 7%/năm. Điều này dẫn đến đến hết tháng 11/2024, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng chỉ giải ngân được 2.162 tỷ đồng, đạt 1,5%”, ông Châu cho biết.

Nhìn từ phía cầu, ông Châu cho rằng Ngân hàng Nhà nước cần xây dựng cơ chế cho người trẻ (18 – 45 tuổi) mua căn nhà đầu tiên được vay tín dụng với lãi suất hợp lý (6% - 7%, được đảm bảo khoản vay bằng chính căn nhà đó) trong thời hạn 10 – 15 năm. Nếu điều này được hiện thực hoá, các doanh nghiệp sẽ có động lực tái cấu trúc các dự án bất động sản hiện hữu, chuyển sang phân khúc nhà giá thấp, vừa túi tiền.

Ngoài ra, để thúc đẩy tăng cung nhanh hơn, ông Châu cho rằng cần cải cách quy trình, thủ tục hành chính. Cụ thể là giao cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, chịu trách nhiệm thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư, mà không phải thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư” đối với trường hợp nhà đầu tư “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất” để thực hiện dự án nhà ở xã hội. Làm được như vậy thì mục tiêu có 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 – 2030, tương đương với việc có khoảng 1.000 dự án nhà ở xã hội với bình quân 1.000 căn hộ/dự án, mới có thể đạt được.