Bất động sản khu Nam Hà Nội: Giá đã vượt xa kỳ vọng người mua?

Nguồn cung hiện hữu có gặp được cầu thực?

Sau giai đoạn trầm lắng, bất động sản khu Nam Hà Nội đang được nhắc tới nhiều hơn nhờ các thông tin quy hoạch và dự án lớn. Tuy nhiên, đằng sau những thông tin đó, thị trường vẫn cho thấy sự chênh lệch đáng kể giữa thực tế và kỳ vọng.

Anh Cao Xim (môi giới đất nền tại khu vực) than thở đây là khoảng thời gian cảm nhận rõ sự “lệch nhịp” cung – cầu. Sự lệch nhịp này thể hiện rõ ở việc mặt bằng giá chào bán đã được đẩy lên theo kỳ vọng, trong khi giao dịch thực tế lại khá “nhỏ giọt” và mang tính chọn lọc cao.

Chỉ tay vào thửa đất nền tại xã Thường Tín, anh Xim cho biết lượng khách quan tâm thời gian qua không ít, nhưng giao dịch thực tế thì đếm trên đầu ngón tay. “Lô đất 55m2 được rao bán với giá 5,4 tỷ đồng, pháp lý đầy đủ, lại nằm gần trục đường lớn, có thể khai thác kinh doanh nhưng vẫn khó thoát hàng. Giờ người mua không còn vội. Họ xem rất kỹ, hỏi nhiều về giá, về quy hoạch, nhưng để xuống tiền thì còn phải xem xét nhiều yếu tố khác” - anh Xim nói.

Theo anh Xim, phần lớn người đi xem hiện nay là người mua ở thực hoặc nhà đầu tư có sẵn tiền nhàn rỗi, song ngay cả nhóm này cũng không chấp nhận mức giá bị đẩy lên quá nhanh theo thông tin quy hoạch hay tin đồn dự án.

Trong khi đó, mặt bằng giá chào bán tại nhiều khu vực phía Nam Hà Nội lại có xu hướng “tăng trước một nhịp” so với diễn biến giao dịch. “Một số lô đất, dự án được đẩy giá dựa trên thông tin quy hoạch hoặc tin đồn về sự xuất hiện của các chủ đầu tư lớn, dù hạ tầng và tiện ích xung quanh chưa có thay đổi rõ rệt. Điều này khiến khoảng cách giữa giá kỳ vọng của người bán và khả năng chấp nhận của người mua ngày càng xa nhau” – anh Xim chia sẻ.

Không chỉ ở Thường Tín, bức tranh giao dịch trầm lắng cũng được ghi nhận tại nhiều khu vực khác của khu Nam Hà Nội. Tại địa bàn Hoàng Mai cũ, anh Nguyễn Văn Huy (môi giới tự do, hơn 8 năm theo thị trường phía Nam) cho biết, lượng khách tìm mua thời gian gần đây chủ yếu là người có nhu cầu ở thực, song mức giá mới là yếu tố quyết định.

Anh Huy cho biết khách bây giờ không hỏi "giá có tăng không" nữa, mà hỏi "giá này có đáng để xuống tiền hay không". Theo anh, nhiều nhà thấp tầng đang được rao bán với mức giá đã cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước, trong khi hạ tầng, tiện ích xung quanh gần như chưa có thay đổi tương ứng. Điều này khiến không ít người mua ngại ngần, dù vị trí không quá xấu.

Anh Huy dẫn ví dụ một căn nhà riêng trong ngõ ô tô tránh tại Giáp Bát, Hoàng Mai cũ được chào bán suốt nhiều tháng qua nhưng chưa tìm được khách chốt. “Chủ kỳ vọng giá tăng theo thông tin quy hoạch và các dự án lớn sắp triển khai. Nhưng khách hàng sẽ so sánh với mặt bằng khu vực khác, thấy giá đã tiệm cận những nơi hạ tầng tốt hơn, nên họ cân nhắc rất kỹ” - anh nói.

Theo thông tin từ các môi giới, thị trường hiện nay chỉ hấp thụ tốt những sản phẩm có mức giá “chạm” được cầu thực, pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng ngay. Ngược lại, những sản phẩm được định giá dựa nhiều vào kỳ vọng tương lai thường chỉ dừng ở mức được hỏi – xem – tham khảo, nhưng khó chuyển hóa thành giao dịch.

Thực tế cho thấy, khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản khu Nam Hà Nội hiện phụ thuộc rất lớn vào mức giá và giá trị sử dụng thực tế của sản phẩm. Khi người mua ngày càng tỉnh táo và thận trọng hơn, bài toán của thị trường không còn nằm ở số lượng sản phẩm được đưa ra, mà ở việc những sản phẩm đó có thực sự phù hợp với nhu cầu ở thực hay không.

Thị trường đứng trước cơ hội lớn

Từ thực tế giao dịch còn trầm lắng, câu hỏi đặt ra là liệu bất động sản khu Nam Hà Nội có đang đứng trước một chu kỳ tăng trưởng mới, hay những chuyển động hiện nay mới dừng lại ở sự kỳ vọng. Theo giới chuyên môn, khu vực này sở hữu dư địa phát triển dài hạn, song để chuyển hóa thành sức bật thực sự, thị trường vẫn cần thêm những điều kiện mang tính nền tảng.

Chia sẻ với VietnamFinance, CEO EZ Property, ông Phạm Đức Toản, cho rằng phía Nam Hà Nội vẫn là “vùng trũng” về hạ tầng cũng như mặt bằng giá bất động sản, do có rất ít các chủ đầu tư lớn tham gia phát triển dự án. Nguyên nhân không chỉ đến từ yếu tố thị trường mà còn gắn với đặc điểm địa lý và lịch sử phát triển đô thị của khu vực.

Theo ông Toản, dù có lợi thế về khoảng cách khi nằm khá gần trung tâm, song khu Nam Hà Nội lại kém hấp dẫn xét trên nhiều phương diện. Khu vực này có địa hình thấp, bị chia cắt bởi các tuyến giao thông liên vùng như Pháp Vân - Cầu Giẽ, vành đai 3, cùng hệ thống sông ngòi và khu xử lý nước thải Yên Sở, là nơi tiếp nhận nước từ các con sông như Kim Ngưu, sông Nhuệ. Những yếu tố này khiến khu Nam chưa thực sự thu hút dòng dân cư lớn cũng như các chủ đầu tư triển khai những dự án quy mô.

Bên cạnh đó, quỹ đất dù còn nhưng phần lớn bị phân mảnh, xen kẹt và bị ngăn cách bởi các trục giao thông và sông ngòi. “Như khu vực Thanh Trì, nếu phát triển chỉ còn một số hướng nhất định, lại vướng đường 70 đoạn Hà Đông - Văn Điển và các dòng sông lớn, nên rất khó để hình thành các đại đô thị đồng bộ” - ông Toản phân tích.

Trong bối cảnh đó, thông tin về việc triển khai khu đô thị thể thao Olympic với quy mô hơn 9.000ha được đánh giá là cú hích lớn đối với khu Nam Hà Nội. Theo lãnh đạo EZ Property, nếu dự án này trở thành hiện thực, đây không chỉ là một khu đô thị đơn lẻ mà có thể hình thành một “thành phố mới”, đồng bộ về quy mô và hạ tầng. Đáng chú ý, khu đô thị được kỳ vọng sẽ phát triển dọc theo hai trục vành đai 3,5 và vành đai 4, mở ra không gian phát triển mới, không còn phụ thuộc vào các tuyến quốc lộ cũ vốn đã quá tải.

Thực tế, trong giai đoạn vừa qua, khu vực Thường Tín ghi nhận mức tăng giá mạnh hơn so với Thanh Trì, với một số vị trí được chào bán trên 200 triệu đồng/m2, thậm chí tiệm cận mốc 300 triệu đồng/m2 tại các dự án lớn. Theo giới quan sát, hai tuyến vành đai 3,5 và vành đai 4, nếu được triển khai đúng tiến độ, sẽ đóng vai trò then chốt trong việc tái định hình không gian phát triển của khu Nam Hà Nội.

Tuy nhiên, triển vọng tăng giá của khu vực vẫn cần được nhìn nhận một cách thận trọng. Chủ tịch Tập đoàn G6, ông Nguyễn Anh Quê, cho rằng dư địa tăng giá của khu Nam Hà Nội trong thời gian tới vẫn có, song không quá lớn và sẽ mang tính cục bộ.

“Khu vực này có thể thu hút thêm người mua ở thực và một lượng nhà đầu tư thứ cấp, qua đó đẩy mặt bằng giá lên, nhưng mức tăng chủ yếu chỉ diễn ra tại một số khu vực nhất định và theo hướng tăng nhẹ” - ông Quê nhận định.

Theo ông Quê, mặt bằng giá bất động sản quanh khu vực dự kiến triển khai dự án khu đô thị thể thao Olympic hiện cũng không còn quá thấp so với phía tây Hà Nội, và chỉ thấp hơn khu vực phía đông, nơi có lợi thế về hạ tầng và mức độ hoàn thiện đô thị.

“Chỉ khi dự án được triển khai thực tế, hấp thụ tốt và hình thành dòng dân cư ổn định, giá bất động sản khu Nam mới có thể bước sang một mặt bằng giá mới” – ông Quê nói.

Đặt trong bối cảnh giai đoạn 2026-2030 được dự báo là thời kỳ nguồn cung bất động sản Hà Nội gia tăng mạnh, các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần giữ tâm thế thận trọng, tránh chạy theo kỳ vọng ngắn hạn. Việc lựa chọn các dự án có vị trí phù hợp, pháp lý rõ ràng và mức giá còn hợp lý sẽ là yếu tố then chốt để nắm bắt cơ hội, thay vì đặt cược hoàn toàn vào các thông tin quy hoạch chưa được kiểm chứng bằng tiến độ triển khai thực tế.