Nhìn lại thị trường bất động sản 2025: Một năm bùng nổ

Những điều chưa từng có

Năm 2025, thị trường bất động sản chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung, lớn nhất trong 5 năm qua. Theo thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ mới tới tháng 9/2025, tổng cung bất động sản nhà ở đã vượt qua mốc 100.000 sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024, trong đó có hơn 86.000 sản phẩm mới, cao gấp 1,3 lần năm trước.

Điều đáng nói hơn nữa là thị trường ghi nhận sự xuất hiện của hàng loạt “đại dự án” mà quy mô của mỗi dự án đều ở mức chưa từng có. Chẳng hạn như Vinhomes tung ra Vinhomes Wonder City – Đan Phượng, Hà Nội (132ha), Vinhomes Green City - Hậu Nghĩa, Long An (197ha), Vinhomes Green Paradise - Cần Giờ, TP. HCM (2.870ha), Vinpearl Làng Vân – Đà Nẵng (512ha), Vinhomes Golden City – Dương Kinh, Hải Phòng (240ha), Vinhomes Olympic - Thường Tín, Hà Nội (9.171ha), Vinhomes Cam Ranh – Khánh Hoà (1.254ha), Vinhomes Hạ Long Xanh - Quảng Ninh (4.100ha)…

Sun Group cũng tung ra các “đại dự án” như: Xanh Island – Cát Bà, Hải Phòng (50ha), Blanca City – Vũng Tàu (96ha), Sun Elite City - Quảng Ninh (324ha), khu đô thị hỗn hợp - Bãi đất đỏ (88ha), khu đô thị hỗn hợp du lịch sinh thái Núi Ông Quán – Phú Quốc (21ha), khu đô thị cao cấp Mê Linh – Hà Nội (205ha), khu đô thị Tiên Du - Bắc Ninh (296ha), khu đô thị mới Tam Sơn & Tương Giang - Từ Sơn, Bắc Ninh (191ha), Da Nang Downtown – Đà Nẵng (77ha), “bộ ba” khu đô thị hỗn hợp ven biển Nhật Lệ - khu đô thị hỗn hợp trung tâm Đồng Hới - khu đô thị hỗn hợp phía Tây sông Lệ Kỳ - Quảng Trị (tổng quy mô 780ha), Charmora City – Nha Trang, Khánh Hoà (227ha), khu dịch vụ du lịch phức hợp cao cấp tại khu kinh tế Vân Đồn - Quảng Ninh (245ha), tổ hợp dự án tại phường Tây Nam và Phú An – TP. HCM (724ha)…

Những tên tuổi như: BIM Group, Sunshine Group, Ecopark Group, Eurowindow Holdings, Xuân Cầu Holdings… cũng đồng loạt triển khai các dự án quy mô hàng chục – hàng trăm ha. 

Có thể nói, trong lịch sử hơn 30 năm của thị trường bất động sản Việt Nam, chưa có năm nào lại “nở rộ” đại dự án nhiều như năm 2025. Không chỉ lớn về quy mô diện tích, các dự án này cũng rất “khủng” về tổng mức đầu tư, phổ biến trên 10.000 tỷ đồng, nhiều dự án đạt tới hàng tỷ USD.

Đi cùng với sự bùng nổ về nguồn cung, giao dịch trên thị trường cũng rất sôi động. Theo thống kê của VARS, 9 tháng năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương với hơn 58.000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Nhiều dự án ghi nhận tình trạng “cháy hàng” chỉ sau một thời gian ngắn mở bán.

Đáng chú ý, giá sản phẩm bất động sản tiếp tục được đẩy lên cao, vượt qua cả những dự báo cũ. Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, chung cư có giá 100 triệu đồng/m2 đã trở nên hết sức phổ biến, nhiều dự án vượt quá mốc 200 triệu đồng/m2. Ngay cả ở vùng ngoại thành, chung cư mở bán mới cũng đã chạm đến cột mốc 80 – 90 triệu đồng/m2, đắt chưa từng có. Đất đấu giá, đất nền vùng ven cũng “nhảy múa” về giá, tựa như những gì đã từng diễn ra trong các năm 2020 – 2021, dù chưa đạt đến mức độ “điên rồ” trong quá khứ.

Một điểm nổi bật khác trong năm 2025 là lần đầu tiên sau 12 năm (kể từ năm 2013), thị trường lại mới nhìn thấy phân khúc nhà ở xã hội sục sôi đến thế. Dưới sự đốc thúc quyết liệt của Chính phủ, các địa phương đua nhau triển khai các dự án nhà ở xã hội, đánh dấu năm có nguồn cung cao nhất lịch sử. Theo ước tính của Bộ Xây dựng, đến cuối tháng 12/2025, cả nước sẽ có 102.146 căn nhà ở xã hội, đạt 102% kế hoạch được Thủ tướng giao cho năm 2025. Như vậy, con số nhà ở xã hội hoàn thành của năm 2025 vượt xa tổng số hoàn thành trong cả giai đoạn 2021-2024 (chỉ 57.652 căn trên 644 dự án được triển khai).

Nhìn tổng thể toàn thị trường, 2025 cũng là một năm ghi dấu nhiều hiện tượng thú vị. Nếu 2024, miền Bắc là tâm điểm thì sang 2025 miền Nam vươn lên như là đích đến, dù cho miền Bắc vẫn chiếm tỷ trọng nguồn cung cao hơn. Hệ quả là một làn sóng “Nam tiến” diễn ra ồ ạt, tạo ra những con “sóng” làm xôn xao cộng đồng đầu tư, chẳng hạn như “sóng” tại Vinhomes Grand Park (quận 9 cũ, TP. HCM) hồi tháng 10/2025. 

Một điều đáng kể khác là trong năm 2025, thấp tầng trở thành phân khúc “sáng” nhất thị trường, chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung mới nói chung và trong giỏ hàng sơ cấp của các đại tập đoàn nói riêng.

Ngoài ra, cũng cần phải thấy thêm rằng, trong một năm đầy biến động do cuộc sắp xếp lại địa giới hành chính và cải cách bộ máy nhà nước (bỏ cấp huyện, dồn cấp xã, hợp nhất cấp tỉnh), cấu trúc thị trường bất động sản đã thay đổi hết sức mạnh mẽ. Điều này đã làm thay đổi quan điểm đầu tư, hướng đi của dòng tiền cũng như ưu tiên lựa chọn phát triển của doanh nghiệp. Chẳng hạn như tại miền Bắc, Hưng Yên - Bắc Ninh trở thành những ngôi sao sáng, trong khi tại miền Nam, Long An hiện lên như một miền đất hứa.

Các khái niệm “trung tâm”, “cận trung tâm”, “đa trung tâm” cũng được tái định nghĩa trong bối cảnh mới, nhất là khi được hỗ trợ bởi sự phát triển hết sức mạnh mẽ của hạ tầng, với những “siêu” dự án có thể làm thay đổi cả một khu vực rộng lớn.

Những điều lo ngại

Sự bùng nổ của thị trường bất động sản 2025 là hệ quả tất yếu của hàng loạt động thái tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp, các dự án của Chính phủ và các địa phương, sự mở rộng của chính sách tiền tệ và làn sóng đầu tư công. Sự bùng nổ đó đã chính thức khép lại giai đoạn khủng hoảng kéo dài 2,5 năm (từ quý III/2022 - hết 2024), đưa thị trường bất động sản tiến vào một chu kỳ tăng trưởng mới, nơi khung pháp lý đã được thiết kế hoàn toàn khác so với trước đây.

Tuy nhiên, trong cơn hưng phấn của thị trường, những điểm bất ổn cũng được bộc lộ một cách rõ nét hơn. Chẳng hạn như sự mở rộng quá nhanh của nguồn cung trong một giai đoạn ngắn, tập trung tại cùng một địa bàn, tạo ra lo ngại lớn về tình trạng dư cung cục bộ. 

Việc phần lớn nguồn cung trên thị trường tập trung vào tay một nhóm doanh nghiệp lớn, khiến tính độc quyền gia tăng, đưa đến hệ luỵ rủi ro lũng đoạn giá.

Trong bối cảnh giá các sản phẩm nhà ở liên tục leo thang và thiết lập các mặt bằng cao chưa từng có, vượt xa khả năng mua ở thực, thanh khoản trong tương lai – khi các dự án chính thức ra giỏ hàng, trở nên rất đáng quan ngại, nhất là khi rủi ro “quay xe” về chính sách tiền tệ chưa khi nào bị gạt bỏ, chưa nói đến tác động của thuế bất động sản - nếu được xây dựng trong các năm tiếp theo.

Ngoài ra, sự tăng giá quá nhanh, quá nóng của giá sản phẩm cũng đưa đến lo ngại về việc hình thành bong bóng giá bất động sản. Việc thị trường phụ thuộc vào lực kéo của cầu đầu tư và đầu cơ càng làm tăng thêm rủi ro vỡ bong bóng trong tương lai.

Những vấn đề này khiến sự bùng nổ của thị trường bất động sản 2025 trở thành một hiện tượng vừa gây phấn khích vừa tạo lo ngại, vừa mang đến hi vọng về một chu kỳ mới lại vừa gia tăng những bất ổn đã ăn sâu vào nội tại, trở thành một chủ đề tranh cãi trong cộng đồng đầu tư kinh doanh suốt thời gian qua.