Nhìn lại thị trường bất động sản 2025: Một năm tái tạo chính sách

Hàng loạt đổi thay

Đầu năm 2024, Luật Đất đai được thông qua. Tháng 8 năm đó, bộ ba Luật Đất đai – Nhà ở - Kinh doanh bất động sản cùng có hiệu lực sớm hơn 5 tháng so với dự kiến, mang tới kỳ vọng lớn về một cú hích cho thị trường bất động sản. Nhưng chỉ 1 năm sau ngày này, Quốc hội đã mang Luật Đất đai ra sửa chữa, và dự định năm 2026 sẽ sửa tiếp Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây có thể xem là ví dụ điển hình nhất cho một năm 2025 đầy biến động của chính sách – pháp luật đất đai, bất động sản. Thậm chí có thể nói, 2025 là năm của sự tái tạo.

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, luật sư Phạm Thanh Tuấn - trọng tài viên Trung tâm trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam, người có gần 20 năm hoạt động trong lĩnh vực tư vấn về pháp lý bất động sản, xây dựng – cho biết nhìn tổng thể, chính sách pháp lý về bất động sản trong năm 2025 có 2 xu hướng nổi bật.

Một là ưu tiên tháo gỡ các “điểm nghẽn” pháp lý, áp dụng những cơ chế, chính sách chưa có tiền lệ nhằm khơi thông các dự án đình trệ.

Điểm nhấn rõ nét là trong năm 2025, Quốc hội đã chủ động ban hành nhiều cơ chế, chính sách mang tính thí điểm nhưng có ý nghĩa đột phá, tập trung trực tiếp vào các vướng mắc pháp lý tồn tại kéo dài trong quá trình triển khai dự án bất động sản. 

Tiêu biểu có thể kể đến Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất; Nghị quyết số 170/2024/QH15 ban hành cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai liên quan đến kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP. HCM, TP. Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa.

Đến cuối tháng 12/2025, các cơ chế này tiếp tục được mở rộng áp dụng trên phạm vi cả nước, cùng với việc ban hành Nghị quyết số 206/2025/QH15 thí điểm một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội.

Thực tiễn triển khai cho thấy các chính sách trên đã phát huy tác dụng tích cực. Chẳng hạn, riêng tại Hà Nội, việc áp dụng cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171 đã giúp HĐND thành phố thông qua 298 dự án nhà ở thương mại với tổng quy mô khoảng 1.530ha. Đây được kỳ vọng sẽ tạo ra nguồn cung đáng kể cho thị trường trong thời gian tới.

Xu hướng thứ hai là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và đơn giản hóa thủ tục đầu tư.

Có thể nói chưa bao giờ việc phân cấp, phân quyền gắn với cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư – xây dựng – bất động sản lại được triển khai một cách quyết liệt và đồng bộ như trong giai đoạn hiện nay. Hàng loạt thủ tục hành chính được cắt giảm hoặc đơn giản hóa nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp.

Các quy định mới tại Luật số 90/2025/QH15 (1 luật sửa đổi, bổ sung 9 luật), Luật Đầu tư 2025, Luật Xây dựng 2025, cùng với Nghị quyết số 254/2025/QH15 về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đã thể hiện rõ định hướng này, thông qua việc bãi bỏ giấy phép xây dựng trong một số trường hợp, đơn giản hóa thủ tục đầu tư, rút gọn quy trình xác định giá đất…

Những thay đổi này đã và đang tạo điều kiện thuận lợi hơn cho cả doanh nghiệp và chính quyền địa phương trong quá trình triển khai dự án, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện và giảm đáng kể gánh nặng thủ tục hành chính.

Một trật tự mới được thiết lập

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, những đổi thay về chính sách – pháp luật đất đai, bất động sản buộc cộng đồng doanh nghiệp phải thích ứng nhanh, nhất là trong bối cảnh có mô hình chính quyền địa phương mới.

Có thể thấy, chỉ trong một khoảng thời gian tương đối ngắn, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải đồng thời thích ứng với nhiều thay đổi lớn: từ việc tổ chức lại chính quyền địa phương theo mô hình hai cấp (bỏ cấp huyện, dồn cấp xã, hợp nhất cấp tỉnh) cho đến sự điều chỉnh liên tục của hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị và nông thôn.

Tựu trung, giai đoạn vừa qua có hai đặc điểm nổi bật. Một là số lượng văn bản quy phạm pháp luật được ban hành với mật độ dày. Hai là có sự thay đổi đáng kể về nội dung cũng như thẩm quyền giải quyết giữa các ngành, các cấp, xuất phát từ việc tổ chức lại chính quyền địa phương. Trong giai đoạn “quá độ”, những thay đổi này khó tránh khỏi việc phát sinh một số ách tắc, lúng túng trong quá trình thực thi.

Bên cạnh đó, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố nhằm tạo ra những không gian phát triển mới, động lực mới cũng đặt ra nhiều thách thức trong triển khai quy hoạch.

Ở cấp độ cụ thể, như quy hoạch đô thị – nông thôn hoặc quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, việc thay đổi cả về thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt lẫn phạm vi không gian địa lý khiến việc triển khai các dự án mới, đặc biệt là các dự án cần điều chỉnh quy hoạch, trở nên phức tạp hơn. 

Không ít khu vực trước đây được định hướng là đô thị (phường, thị trấn) nhưng sau sắp xếp hành chính có thể trở thành khu vực nông thôn (cấp xã), kéo theo khả năng thay đổi định hướng quy hoạch. Đây là vấn đề mà các doanh nghiệp bất động sản cần sớm nhận diện và có chiến lược thích ứng phù hợp.

Một điểm đáng chú ý khác là xu hướng phát triển bất động sản “siêu đô thị” đặt ra yêu cầu cao về năng lực và buộc doanh nghiệp phải liên kết nếu không muốn bị đứng ngoài cuộc.

Thời gian gần đây, thị trường ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ của các dự án bất động sản có quy mô rất lớn, thậm chí “siêu lớn”, với diện tích từ hàng nghìn hecta trở lên. Hàng loạt khu đô thị quy mô trên 1.000ha được triển khai hoặc đề xuất, như khu đô thị Phước Vĩnh Tây (Long An) gần 1.090ha; khu đô thị Vinhomes Hạ Long Xanh (Quảng Ninh) với quỹ đất 4.110ha; khu đô thị mới Cam Lâm (Khánh Hòa) quy mô khoảng 10.000ha; các khu đô thị mới Đông Nam Dung Quất (Quảng Ngãi) với tổng diện tích gần 3.000ha; khu đô thị du lịch biển Cần Giờ (TP. HCM) 2.870ha; tổ hợp Sun Mega City (Hà Nam) khoảng 1.690ha; hay dự án khu đô thị thể thao Olympic (Hà Nội) với quy mô gần 10.000ha.

Xu hướng này cho thấy thị trường ngày càng nghiêng về các nhà phát triển có năng lực tài chính mạnh, kinh nghiệm triển khai dự án lớn và khả năng tổ chức đầu tư đồng bộ. Hệ quả tất yếu là “không gian phát triển” của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, đặc biệt là doanh nghiệp địa phương, ngày càng bị thu hẹp; thị phần trên thị trường bất động sản cũng trở nên cạnh tranh gay gắt hơn. 

Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp nhỏ gần như chỉ còn hai lựa chọn: hoặc trở thành nhà đầu tư thứ cấp thông qua việc nhận chuyển nhượng một phần dự án, hoặc chủ động liên kết, hợp tác với các doanh nghiệp lớn để cùng tham gia triển khai dự án ngay từ giai đoạn đầu.

Những điều dang dở

Mặc dù đã tạo ra nhiều thay đổi cực kỳ quan trọng về chính sách – pháp luật đất đai, bất động sản, nhưng hệ thống vẫn chưa thể “vá” hết những điểm cần thiết. Một trong số đó là khoảng trống về thuế bất động sản. 

Trong năm 2025, Bộ Tài chính đã đề xuất đánh thuế chuyển nhượng bất động sản trên lợi nhuận thực tế hoặc trên giá bán với thuế suất luỹ thoái theo thời gian nắm giữ: 10% nếu dưới 2 năm, 6% từ 2-5 năm, 4% từ 5-10 năm, 2% nếu trên 10 năm hoặc tài sản thừa kế. 

Tuy nhiên, sau nhiều thảo luận, đề xuất này đã không thành hiện thực, đánh dấu thêm một lần không thành công của Chính phủ trong việc đánh thuế bất động sản, sau các đề xuất trong quá khứ như: đánh thuế ngôi nhà thứ hai, đánh thuế ngôi nhà từ 700 triệu đồng trở lên…

Bên cạnh đó, trong năm 2025 còn có thêm những đề xuất chính sách mới, gây chú ý lớn, nhưng vẫn chưa thể “chốt hạ”. Điển hình như đề xuất siết tín dụng khi mua bất động sản thứ 2 – thứ 3, đề xuất cơ chế làm nhà ở thương mại giá phù hợp… Nhiều khả năng, “số phận” của các đề xuất này sẽ được quyết định trong năm 2026.

Như vậy, có thể nói, 2025 là một năm mang tính bản lề đối với sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, từ sự bùng nổ của nguồn cung đánh dấu bước chuyển pha từ hồi phục tích cực sang tăng trưởng mạnh mẽ đến những đổi thay quan trọng của chính sách – pháp luật. Năm 2026 được nhìn nhận sẽ tiếp tục quán tính sửa đổi này, nhằm hoàn thiện hệ thống, cung cấp nền tảng mới cho một chu kỳ mới của thị trường, đóng góp cho mục tiêu tăng trưởng cao trong giai đoạn tới.