4 yếu tố quan trọng khi chọn cổ phiếu bất động sản nhà ở

Cán cân cung - cầu mất cân bằng khiến giá nhà vẫn tăng

Thị trường bất động sản (BĐS) đầu năm 2022 vẫn đối mặt với việc nguồn cung ở mức thấp, trong khi đó nhu cầu vẫn ở mức cao. Theo CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại TP. HCM trong quý I/2022 giảm 48% so với cùng kỳ (svck) năm ngoái, còn 884 căn do chỉ một dự án cao cấp được mở bán, đạt mức thấp nhất theo quý kể từ năm 2013. Nguồn cung sụt giảm dẫn đến số căn hộ sơ cấp tiêu thụ trong quý I/2022 giảm 53% svck còn 1.247 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức tích cực đạt 141% (giảm 15 điểm % svck).

Tương tự ở Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong quý I/2022 giảm 20,3% svck xuống còn 3.525 căn, do dịch Covid-19 bùng phát tại Hà Nội vào tháng 2, 3/2022. Phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, đóng góp 66% nguồn cung mới. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phía Tây và phía Đông Hà Nội nhờ sự bứt tốc của cơ sở hạ tầng tại các khu vực này. Trái ngược với lượng mở bán mới ảm đạm, lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp trong quý I/2022 tại Hà Nội tăng 15,6% svck lên 4.800 căn do nhu cầu cao ở phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân. Do đó, tỷ lệ hấp thụ trong quý I/2022 tăng 43,2 điểm % svck lên 137,1%.

Về giá bán căn hộ sơ cấp, giá bán tại TP. HCM tăng chậm lại trong quý I/2022, tăng khoảng 7,7% svck lên 2.390 USD/m2 (so với mức tăng 14,6% svck trong quý I/2021). Phân khúc hạng sang và cao cấp giảm lần lượt 4,8% svck và 1,2% svck do vị trí dự án ít đắc địa hơn. Trong khi đó, phân khúc trung cấp tiếp tục tăng đáng kể 7,2% svck (so với mức tăng 4,4% svck trong quý I/2021) do nguồn cung phân khúc này hạn chế trong hai năm qua.

Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng mạnh 4,5-15,8% svck trong quý I/2022, ngoại trừ phân khúc hạng sang (giảm 2,9% svck). Giá căn hộ sơ cấp phân khúc trung cấp tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng hai con số 15,8% svck, mức tăng mạnh nhất trong các phân khúc do nhu cầu cao. Giá trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng 13,3% svck lên 1.655 USD/m2 trong quý I/2022.

Về giá đất nền, theo nghiên cứu của chúng tôi, giá đất tại khu vực Tây Bắc của TP. HCM tăng vọt trong quý I/2022, đặc biệt là huyện Củ Chi (tăng 72,7% svck, tăng 116,5% trong vòng hai năm) do Củ Chi được đề xuất lên thành phố thay vì lên quận. Huyện Hóc Môn tiếp tục ghi nhận mức tăng giá hai chữ số trong quý I/2022, tăng 13,5% svck (tăng 51,8% trong vòng hai năm). Trong khi đó, giá đất ở nhiều nơi khác có xu hướng hạ nhiệt trong quý I/2022, dao động trong khoảng 5% svck.

Tại Hà Nội, giá đất vẫn tăng svck nhưng giảm so với quý trước. Chúng tôi ghi nhận giá đất tại 12/15 quận huyện của Hà Nội giảm trong quý I/2022, giảm trung bình 7,7% so với quý trước, nhưng vẫn tăng 5,7% svck. Giá đất tại Long Biên, Bắc Từ Liêm giảm 10-15% so với quý trước sau khi tăng 20-25% svck trong 2021. Tuy nhiên, Long Biên vẫn tăng mạnh nhất 14,6% svck nhờ đề xuất xây cầu Trần Hưng Đạo nối quận Hoàn Kiếm và Long Biên.

BĐS tại đô thị vệ tinh vẫn hút dòng tiền

Diễn biến thị trường BĐS trong năm 2022 vẫn sẽ phụ thuộc nhiều vào tốc độ giải ngân vốn đầu tư công. Trong đó, khu vực Bắc Trung Bộ và nhiều tỉnh thành phía Nam tiếp tục là địa phương được hưởng lợi từ các dự án trọng điểm. Thị trường BĐS ở các khu đô thị vệ tinh cũng vì thế mà thu hút dòng tiền hơn nhờ hạ tầng kết nối được cải thiện.

Tại khu vực miền Nam, theo DKRA, thị trường nhà liền thổ xây sẵn trong 5 tháng đầu năm 2022 tại các tỉnh lân cận TP. HCM đang phục hồi tốt, lượng tiêu thụ tăng 12,6% svck lên 1.903 căn, trong khi nguồn cung mới giảm 37,9% svck xuống còn 3.169 căn. Tỷ lệ lấp đầy 5 tháng cải thiện đáng kể, tăng 26 điểm % svck lên 60,6%. Chúng tôi nhận thấy các tỉnh lân cận TP. HCM như Long An và Đồng Nai hưởng lợi từ nguồn cung hạn chế của TP. HCM, cùng với việc tăng tốc phát triển cơ sở hạ tầng giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa các tỉnh thành.

Còn tại khu vực quanh Hà Nội, Hưng Yên đang nổi lên như là một điểm sáng nhờ Vinhomes Dream City tung ra thị trường hơn 10.000 sản phẩm nhà thấp tầng trong 5 tháng đầu năm 2022. Ngoài ra, dự án Vinhomes Đại An (294ha) liền kề Vinhomes Dream City hiện đang được triển khai, có khả năng sẽ được mở bán vào năm 2023, giúp thị trường BĐS Hưng Yên thêm sôi động.

Chúng tôi cho rằng giá bán sơ cấp nhà thấp tầng tại Hưng Yên sẽ tiếp tục tăng nhanh hơn so với Hà Nội trong nửa cuối năm 2022, do cơ sở hạ tầng phát triển cùng với sự có mặt của các dự án chất lượng cao từ Vinhomes. Bên cạnh đó, chúng tôi nhận thấy nhu cầu nhà ở cho chuyên gia, kỹ sư tại Hưng Yên có thể gia tăng trong vòng 2-3 năm tới sau khi các khu công nghiệp mới hoàn thành như KCN Phố Nối A, KCN Thăng Long II, KCN Yên Mỹ II...

Thách thức và cơ hội trong thời gian tới

Chúng tôi nhận thấy thị trường BĐS trong thời gian tới sẽ phải đối mặt với những khó khăn sau:

Thứ nhất, các doanh nghiệp BĐS có thể gặp khó khăn trong việc huy động vốn do thắt chặt tín dụng và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).

Trong những năm qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã từng bước hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực sản xuất, dịch vụ, nông nghiệp... và giảm tỷ lệ cho vay đối với lĩnh vực BĐS. Thông tư 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực từ năm 2020 yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ tháng 10/2021 và 30% từ tháng 10/2022. Do đó, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực BĐS đã chậm lại từ 26% trong năm 2018 xuống còn 12% trong năm 2021 và có thể giảm xuống 9-10% trong năm 2022.

Vào tháng 4/2022, để hạn chế đầu cơ BĐS, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực BĐS và hạn chế tín dụng đối với đầu tư BĐS cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ BĐS.

Trong khi đó, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) giảm 4,7% svck xuống 140.154 tỷ đồng trong 5 tháng đầu năm 2022. Nguyên nhân là do Chính phủ yêu cầu cẩn trọng đối với thị trường TPDN khi rủi ro vi phạm ngày càng tăng trong các đợt phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất. Theo nghiên cứu của chúng tôi, TPDN bất động sản chiếm 26,6% lượng phát hành mới, đã giảm mạnh 31,7% svck trong 5 tháng đầu năm 2022.

Để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đang khẩn trương rà soát khung pháp lý với các điều kiện chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ. NHNN sẽ giám sát, kiểm tra các tổ chức tín dụng đầu tư vào TPDN, cung cấp dịch vụ bảo lãnh phát hành chứng khoán, đầu tư, phân phối TPDN, đặc biệt là trái phiếu của doanh nghiệp BĐS, doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kết quả kinh doanh âm và không có tài sản đảm bảo. Do đó, chúng tôi cho rằng việc phát hành TPDN, đặc biệt là lĩnh vực BĐS sẽ bị kiểm soát chặt chẽ trong vài quý tới.

Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực BĐS và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành TPDN, chúng tôi cho rằng các chủ đầu tư Việt Nam có thể sẽ gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới. Điều này có thể khiến các chủ đầu tư có thể sẽ thận trọng hơn trong việc mở rộng quỹ đất và có thể sẽ giảm ngân sách cho hoạt động này. Chúng tôi kỳ vọng vào xu hướng các chủ đầu tư Việt Nam sẽ hợp tác phát triển dự án BĐS với các đối tác có nguồn tiền dồi dào hoặc các nhà phát triển nước ngoài trong bối cảnh nguồn vốn thắt chặt như hiện nay.

Thứ hai, lãi suất tăng sẽ ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.

Chúng tôi cho rằng lãi suất huy động khó duy trì ở mức thấp lịch sử và có thể tăng 30-50 điểm cơ bản trong năm 2022. Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại có thể tăng lên 5,9-6,1%/năm vào cuối năm 2022 (hiện là 5,6%/năm), vẫn thấp hơn so với mức trước đại dịch là 7,0%/năm.

Chúng tôi cũng kỳ vọng lãi suất thế chấp cho vay mua nhà năm 2022 sẽ dao động trong khoảng 9,5-10%, thấp hơn so với mức trước đại dịch là 11-11,5%/năm. Do đó, chúng tôi kỳ vọng các giao dịch căn hộ sẽ không bị ảnh hưởng tiêu cực trong 6 tháng cuối năm, đặc biệt là đối với phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân, phân khúc được thúc đẩy mạnh mẽ bởi nhu cầu của người mua ở thực.

Thứ ba, giá vật liệu xây dựng tiếp tục tăng có thể làm tăng giá nhà ở, từ đó ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà.

Chúng tôi nhận thấy giá vật liệu xây dựng tăng mạnh như thép (tăng 20% svck trong 5 tháng đầu năm 2022), xi măng (tăng 7-10% so với đầu năm) và đá xây dựng, do tác động của xung đột Nga - Ukraine và gián đoạn chuỗi cung ứng. Thép chiếm 12-15% tổng chi phí xây dựng (dựa trên ước tính của ngành), điều này có thể làm tăng giá nhà ở nếu giá vật liệu vẫn ở mức cao như hiện nay.

Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng giá vật liệu xây dựng có thể hạ nhiệt trong nửa cuối năm 2022-2023 do sự suy giảm của giá than cốc và than nhiệt, chiếm khoảng 30-40% chi phí sản xuất thép và xi măng. Chúng tôi kỳ vọng giá bán thép xây dựng sẽ giảm dần, giúp giảm áp lực lên tỷ suất lợi nhuận gộp của các doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng như giúp kìm hãm đà tăng của giá nhà.

Ở góc nhìn khác, triển vọng thị trường BĐS vẫn rất đáng lạc quan. Cụ thể, thị trường BĐS sẽ phát triển lành mạnh hơn trong dài hạn.

Dù bối cảnh chung là thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực BĐS, tuy nhiên, NHNN cho biết ngành ngân hàng sẽ vẫn tiếp tục hỗ trợ, đồng hành, tạo điều kiện cho doanh nghiệp BĐS phát triển. Việc kiểm soát tín dụng BĐS sẽ tập trung ở những phân khúc đầu cơ, tránh tình trạng thổi giá ảo gây bong bóng. Những dự án hiệu quả, tài sản sạch, chủ đầu tư uy tín vẫn sẽ được ưu tiên cho vay. Qua đó, dù tăng trưởng chậm lại nhưng chúng tôi cũng cho rằng đây là sự đánh đổi cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh hơn trong dài hạn.

Bên cạnh đó, chúng tôi kỳ vọng thị trường BĐS sẽ chứng kiến xu hướng phục hồi nguồn cung trong năm 2022, vì chúng tôi tin rằng các chủ đầu tư sẽ tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền. Điều này được thể hiện qua triển vọng về doanh số ký bán của nhiều doanh nghiệp BĐS niêm yết cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2022.

Ngoài ra, trong thời gian chờ sửa đổi Luật Đất đai 2013, đã bị lùi lần thứ 4 và dự kiến sẽ trình Quốc hội vào tháng 10/2022, Chính phủ đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung 6 Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Nghị định mới này cùng với Nghị định 148 ban hành năm 2020, Thông tư 09 ban hành năm 2021 được kỳ vọng sẽ giải quyết được những nút thắt trong việc phê duyệt dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép. Thị trường có thể sẽ sôi động trở lại sau một thời gian ảm đạm và khó khăn.

4 yếu tố quan trọng khi chọn cổ phiếu BĐS nhà ở

Chúng tôi tin rằng nhà đầu tư nên hướng sự quan tâm đến những cái tên chất lượng, sở hữu 4 đặc điểm quan trọng sau.

Đầu tiên phải là những doanh nghiệp có quỹ đất lớn, đặc biệt là quỹ đất nằm ở các tỉnh lân cận và ngoại thành Hà Nội, TP. HCM, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng để mở bán trong năm 2022. Thứ hai, lựa chọn các doanh nghiệp BĐS có năng lực triển khai dự án, có khả năng bán hàng đã được kiểm chứng.

Thứ ba, giai đoạn này chúng ta nên ưu tiên các doanh nghiệp phát triển các sản phẩm có liên quan tới phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân vì những phân khúc này được thúc đẩy bởi nhu cầu ở thực của người dân. Cuối cùng, nên tập trung vào các doanh nghiệp sở hữu bảng cân đối tài chính lành mạnh (tỷ lệ đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) nhằm giảm thiểu các rủi ro do thắt chặt tài chính tín dụng đối với thị trường BĐS.

(*) Trưởng bộ phận nghiên cứu ngành BĐS và Vật liệu xây dựng, Công ty Chứng khoán VNDIRECT