Đất có hạn, giá thuê tăng: Cổ phiếu BĐS công nghiệp ‘sáng cửa’ trong dài hạn

“Globalization 2.0” là một cụm từ đang khá phổ biến trong những năm gần đây khi mà chuỗi cung ứng toàn cầu hiện tại đang liên tục gặp nhiều trắc trở. Khi mà những hệ lụy từ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung chưa kết thúc, thì liên tiếp nhiều sự kiện thiên nga đen (black swan) khác như dịch bệnh Covid-19, chiến tranh Nga - Ukraine tiếp tục gây áp lực lên chuỗi cung ứng toàn cầu vốn đã mong manh. Đó cũng là lúc kỳ vọng của mọi người về một chuỗi cung ứng mới không chỉ đơn thuần dựa vào Trung Quốc - nơi đã và đang được gọi là “công xưởng của thế giới”.

“Công xưởng” dự kiến sẽ được di dời đến những nơi thị trường lao động vẫn còn rẻ và Việt Nam hiện đang là một trong những điểm đến hàng đầu.

Trong ba năm qua, kể từ khi Việt Nam ký kết CPTPP - Hiệp định đóng vai trò to lớn trong việc thúc đẩy các công ty nước ngoài dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, giá cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng vượt bậc so với VN-Index. Tuy nhiên, đa số các cổ phiếu này có thanh khoản thấp, ban lãnh đạo kín tiếng, vốn hóa nhỏ nên chưa thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Giá cổ phiếu của các công ty này biến động theo các hợp đồng cho thuê lớn ký với các tập đoàn quốc tế như Foxconn, LG hay LEGO, các dự án khu công nghiệp mới được Chính phủ phê duyệt, dòng vốn FDI và kết quả kinh doanh.

Nhận diện bức tranh kinh doanh

Dù nhiều ngành bị suy giảm do dịch bệnh Covid-19 nhưng tình hình tài chính và kết quả kinh doanh của đa số các công ty bất động sản khu công nghiệp vẫn khả quan. Ngoại trừ Tổng công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp (HoSE: BCM), các doanh nghiệp như Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC), Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (HoSE: ITA), Công ty Sonadezi Châu Đức (HoSE: SZC) và Công ty Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (UPCoM: VRG) ghi nhận kết quả kinh doanh rất tốt với tỷ lệ đòn bẩy rất thấp, hệ số thanh toán cao, biên lợi nhuận cao, trả cổ tức bằng tiền mặt đều đặn, tỷ suất ROE cao.

Cụ thể hơn, doanh thu và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ của những công ty bất động sản khu công nghiệp vẫn tăng trưởng trung bình 7,5%/năm và 3,6%/năm trong giai đoạn 2019-2021 chủ yếu nhờ giá cho thuê đất tăng trung bình 5%/năm ở miền bắc và 10%/năm ở miền nam và tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp vẫn duy trì ở mức cao 70-74%. Trong đó, SZC ghi nhận tốc độ tăng trưởng doanh thu cao nhất, đạt 35%/năm và Công ty Đầu tư Sài Gòn VRG (HoSE: SIP) ghi nhận tốc độ tăng trưởng lợi nhuận sau thuế cao nhất, đạt 56%/năm.

Gián đoạn chuỗi cung ứng và các đợt phong tỏa, giãn cách đem lại cơ hội hiếm có đối với thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn do nhu cầu rất lớn về dự trữ hàng hóa chờ xuất/nhập khẩu ở gần cảng biển, cảng nội địa và sân bay. Giá cho thuê nhà kho/nhà xưởng xây sẵn tăng trưởng trung bình 2%/năm ở miền bắc và 10%/năm ở miền nam trong giai đoạn 2019-2021. Thị trường này duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, 98% ở miền bắc và 89% ở miền nam tính đến cuối quý I/2022.

Thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam khá phân mảnh khi Tập đoàn Cao su Việt Nam (HoSE: GVR) dẫn đầu thị trường với 5,3% thị phần, tiếp theo là VSIP với 5,1% và BCM với 4,6%. GVR thông qua các công ty con và công ty liên kết phát triển 16 khu công nghiệp (KCN) với tổng diện tích 6.566ha chủ yếu ở miền nam Việt Nam. Tập đoàn dự kiến chuyển đổi 15.000-20.000ha đất trồng cao su sang đất công nghiệp, trong đó có 9 KCN với tổng diện tích khoảng 5.000ha dự kiến được phát triển trong 5 năm tới chủ yếu ở Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai và Pleiku. Trong khi đó, VSIP được thành lập vào năm 1996 với vốn điều lệ 466 tỷ đồng trên cơ sở hợp tác giữa hai chính phủ: Singapore do SembCorp nắm giữ 51% và Việt Nam do BCM nắm giữ 49%.

Giá cho thuê đất công nghiệp ở Việt Nam vẫn ở mức cạnh tranh so với các nước trong khu vực, thấp hơn khoảng 20-30% so với Thái Lan và Indonesia. Bên cạnh đó, tình hình kinh tế vĩ mô tương đối ổn định, lực lượng lao động dồi dào, mức lương cạnh tranh, cơ sở hạ tầng đang phát triển, nhiều hiệp định thương mại được ký kết sẽ là động lực thúc đẩy tăng trưởng của phân khúc này trong trung và dài hạn. Mặt khác, việc chính phủ tập trung tín dụng để hỗ trợ các ngành sản xuất nhằm hồi phục nền kinh tế sau hơn hai năm chống lại dịch bệnh cũng là một yếu tố thúc đẩy tăng trưởng ngành cũng như cổ phiếu bất động sản công nghiệp.

Tiềm năng của phân khúc này đã thu hút các công ty quốc tế đầu tư vào Việt Nam như Logos, SLP, GLP, KTG... Các công ty bất động sản nhà ở lớn của Việt Nam như Công ty Vinhomes (HoSE: VHM) và Công ty Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) cũng mở rộng đầu tư sang phân khúc này do biên lợi nhuận thường cao hơn phân khúc bất động sản nhà ở và thị trường nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức như quá trình phê duyệt dự án kéo dài, cho vay mua nhà khó khăn hơn, các kênh nguồn vốn như trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng đều bị chính phủ kiểm soát chặt hơn trước.

Do nguồn cung đất có hạn và nhu cầu ổn định từ các công ty nước ngoài nên giá thuê dự kiến sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là ở phía nam do nguồn cung mới ở miền bắc nhiều hơn miền nam.

Trong dài hạn, nguồn cung mới sẽ được dịch chuyển ra xa các khu vực truyền thống (ví dụ như Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh ở miền nam; Quảng Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Thái Bình và Nam Định ở miền bắc) vì các KCN ở vùng ven có giá thuê và tỷ lệ lấp đầy thấp hơn. Nhu cầu về kho lớn/chất lượng cao sẽ ngày càng tăng, ví dụ như kho được kiểm soát nhiệt độ nhờ sự tăng trưởng nhanh chóng của ngành bán lẻ, thương mại điện tử và xuất khẩu. Các tập đoàn đa quốc gia sẽ ưu tiên thuê các KCN sinh thái và thông minh do các KCN này có thể cung cấp dịch vụ logistics hiệu quả hơn và hệ thống xử lý nước, chất thải tốt hơn...

Lưu ý gì khi đầu tư cổ phiếu bất động sản công nghiệp?

Tuy ngành bất động sản công nghiệp có nhiều tiềm năng hấp dẫn nhưng việc đầu tư vào cổ phiếu ngành này vẫn còn hạn chế do khả năng tiếp cận doanh nghiệp khó khăn vì đa số các công ty này đều có gốc từ doanh nghiệp nhà nước, vẫn còn thận trọng trong việc trao đổi và cung cấp thông tin về tình hình hoạt động cũng như chiến lược phát triển dài hạn của công ty.

Do đó, thanh khoản và các hệ số như P/E và P/B trung bình của các cổ phiếu bất động sản công nghiệp thấp hơn các cổ phiếu bất động sản nhà ở trong suốt các năm trước mặc dù các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp có biên lợi nhuận và ROE cao hơn nhiều và trả cổ tức bằng tiền mặt đều đặn mỗi năm.

Chúng tôi cho rằng đây là thời điểm thuận lợi để đầu tư vào cổ phiếu bất động sản công nghiệp vì rủi ro bị tác động bởi lãi suất và lạm phát thấp hơn các cổ phiếu bất động sản nhà ở do đa số các công ty đều vay nợ thấp, có lượng tiền mặt dồi dào và khách hàng là những doanh nghiệp sản xuất/logistics lớn có đủ tiềm lực kinh tế để thuê đất khu công nghiệp hoặc nhà kho/nhà xưởng xây sẵn trong dài hạn.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý những ngộ nhận và sai lầm khi đầu tư vào các cổ phiếu này, chẳng hạn như phải hiểu rõ việc hạch toán doanh thu cho thuê đất một lần hay hằng năm. Các công ty hạch toán doanh thu cho thuê đất một lần vào năm nhận được tiền từ khách thuê như KBC có kết quả kinh doanh biến động mạnh hơn các công ty ghi nhận doanh thu cho thuê đất hàng năm như VRG và Công ty Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (UPCoM: NTC).

Một sai lầm nữa là nhà đầu tư thường thích sóng ngắn hạn. Đúng là khi các cổ phiếu bất động sản công nghiệp tạo sóng thì mức tăng thường khá cao, thông thường 30-50% nhưng sau đó thì các cổ phiếu này thường điều chỉnh rất mạnh. Do đó, khi nhà đầu tư cá nhân đầu tư bị lệch thời điểm mua bán thì khả năng thua lỗ là khá cao. Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp tuy hấp dẫn nhưng chỉ khi nhà đầu tư nhìn vào tiềm năng dài hạn thì mới phản ánh hết giá trị của nhóm cổ phiếu này.

(*) Trưởng bộ phận phân tích cơ bản, Công ty Chứng khoán ACB (ACBS)