Báo cáo ngành Khu công nghiệp (KCN) công bố mới đây của Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) nhấn mạnh các doanh nghiệp trong ngành KCN là đối tượng hưởng lợi trực tiếp từ chuyển dịch cơ cấu sản xuất sang Việt Nam.
"Việt Nam đã và đang là điểm sáng với vai trò là điểm đến cho sản xuất mới của các công ty đa quốc gia, vốn đang có kế hoạch chuyển một phần hoặc toàn bộ hoạt động sản xuất ra khỏi Trung Quốc xuất phát từ vấn đề chi phí. Quá trình chuyển đổi cơ cấu này cũng được đẩy mạnh bởi căng thẳng thương mại Mỹ - Trung Quốc trong các năm gần đây", báo cáo cho hay.
Theo VCSC, Việt Nam sở hữu 3 lợi thế cạnh tranh lớn trong việc thu hút các nhà sản xuất: chi phí nhân công và thuê đất tương đối thấp; sự hỗ trợ từ các chính quyền địa phương và Chính phủ; và lượng lớn các hiệp định thương mại tự do (FTA), tạo ra mức thuế hấp dẫn cho xuất khẩu nhiều loại hàng hóa ra thị trường toàn cầu.
Dịch Covid-19 làm chậm tiến độ bán đất KCN trong ngắn hạn, khi các chủ đầu tư KCN chịu tác động tiêu cực từ việc hạn chế đi lại, qua đó hạn chế các khách thuê tiềm năng đến tham quan dự án và ký hợp đồng thuê. Tuy nhiên, VCSC cho rằng đây chỉ là các trở ngại trong ngắn hạn và sự đóng góp của Việt Nam trong sản xuất toàn cầu sẽ tiếp tục gia tăng trong trung hạn.
Hiện nay, các công ty có vốn Nhà nước vẫn là các công ty thống trị trong ngành này. Đa số các doanh nghiệp lớn trong mảng KCN tại Việt Nam, bao gồm Tổng công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp (HoSE: BCM), Tổng công ty phát triển khu công nghiệp (UPCoM: SNZ) và Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (HoSE: GVR), vẫn phần lớn thuộc sở hữu của các cơ quan thuộc Chính phủ với tỷ lệ sở hữu Nhà nước trong khoảng 95%-99%.
BCM, SNZ và GVR hiện có quỹ đất và đang lên kế hoạch cho các dự án KCN tập trung tại cụm kinh tế miền Nam. Trong khi đó, Tổng công ty IDICO (HNX: IDC) có quỹ đất tại cả 2 trung tâm sản xuất chính của Việt Nam (ở cả cụm kinh tế miền Bắc và miền Nam). Tổng Công ty Viglacera (HoSE: VGC) là một công ty có vốn Nhà nước khác có quỹ đất tập trung tại miền Bắc.
Bên cạnh các doanh nghiệp đang giao dịch trên sàn chứng khoán, Tập đoàn Tân Thuận và VSIP (liên doanh giữa BCM và Sembcorp) là hai "ông lớn" sở hữu quỹ đất khu công nghiệp cực khủng.
Các doanh nghiệp bất động sản KCN tại Việt Nam có 2 mảng kinh doanh cốt lõi truyền thống: bán đất KCN và bán dịch vụ KCN.
Doanh số bán đất KCN là doanh thu được ghi nhận từ bán các hợp đồng thuê dài hạn (thường là 50 năm) cho đất KCN. Các chủ đầu tư có thể lựa chọn ghi nhận doanh thu dựa theo “phương thức một lần” (tổng giá trị bán đất ghi nhận trong 1 năm) hoặc “phương thức phân bổ” (chia doanh thu trong suốt thời hạn thuê). Bán đất KCN thường là mảng có biên lợi nhuận gộp cao.
2 giai đoạn quan trọng nhất trong quá trình phát triển có thể ảnh hưởng khả năng sinh lời của mảng bán đất KCN là bồi thường và xác định tiền thuê đất. Do đó, các công ty KCN có quỹ đất lớn với tỷ trọng diện tích đất đã hoàn tất bồi thường lớn có khả năng ghi nhận mức sinh lời cao hơn khi giá đất tại Việt Nam vẫn đang trên đà tăng trong dài hạn.
Trong khi đó, mảng dịch vụ KCN hầu hết liên quan đến doanh thu ghi nhận từ bảo trì KCN và nhà máy cũng như các dịch vụ tiện ích. Dòng tiền và thu nhập của mảng dịch vụ KCN ổn định hơn và được phân bổ đồng đều trong cả vòng đời của dự án KCN, khác với dòng tiền từ bán đất KCN thường được nhận trong thời gian ngắn.
Ngoài ra, cũng phải kể đến mảng cho thuê nhà máy xây sẵn (RBF) - một mảng kinh doanh còn khá mới. Theo nhận định của VCSC, khả năng sinh lời của mảng này có thể cao hơn 2 mảng kinh doanh KCN truyền thống, tuy nhiên, các RBF yêu cầu chi phí đầu tư ban đầu cao hơn.
VCSC bày tỏ quan điểm tích cực cho các cổ phiếu bất động sản KCN có tỷ lệ P/B khá thấp, vị thế tài chính ổn định, lợi suất cổ tức cao và quỹ đất sẵn có để bán.
Công ty chứng khoán này nhận thấy một lượng lớn các cổ phiếu có vốn hóa trung bình và nhỏ có lượng tiền mặt cao, lợi suất cổ tức cao và ổn định cũng như đất sẵn có để cho thuê, bao gồm SIP, SZL và LHG. Trong khi đó, MH3, DPR và D2D có các dự án tiềm năng trong trung và dài hạn cũng như vẫn trả mức cổ tức cao trong khi đang chờ đợi ghi nhận các dự án.
Đối với các cổ phiếu có vốn hóa trung bình và lớn, VCSC đánh giá cao GVR và IDC, vốn là 2 cổ phiếu hiện đang giao dịch thấp hơn trung vị P/B điều chỉnh của ngành và có tiềm năng tăng trưởng từ quỹ đất lớn của 2 công ty này.
Dù số liệu P/B điều chỉnh của PHR cao hơn trung vị của các công ty cùng ngành nhưng VCSC vẫn đánh giá cao PHR nhờ triển vọng tăng trưởng đến từ chuyển đổi đất cao su thành đất KCN tại tỉnh Bình Dương – địa phương hiện đang thiếu hụt đất KCN.
Tags:
(VNF) - Bước sang năm 2026, cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam đang chứng kiến một giai đoạn chưa từng có khi thuế, chi phí và áp lực thị trường ngày càng tăng mạnh, khiến biên lợi nhuận thu hẹp. Nhiều mô hình truyền thống không còn phát huy hiệu quả, một xu hướng mới đang nở rộ và được xem như “lối thoát” đáng tin cậy: kinh doanh theo mô hình Affiliate.
(VNF) - Cổ phiếu GTD của Giầy Thượng Đình đã tăng trần 8 phiên liên tiếp, ghi nhận đà tăng gấp 2,9 lần kể từ khi có thông tin thoái vốn của UBND TP. Hà Nội.
(VNF) - Vụ việc chị Nguyễn Thị Thu Th. ở Quảng Trị chuyển nhầm gần 500 triệu đồng vào tài khoản một người quen nhưng nhiều lần yêu cầu vẫn không được hoàn trả đang thu hút sự chú ý. Dù cơ quan công an đã vào cuộc, người nhận tiền vẫn né tránh làm việc, đặt ra nhiều vấn đề pháp lý liên quan quyền sở hữu và trách nhiệm hoàn trả tài sản.
(VNF) - Những thay đổi về thuế năm 2026 cùng sự biến động của thị trường đang tạo nên áp lực lớn cho cả hộ kinh doanh nhỏ và người làm thuê. Nhưng nhìn từ góc độ kinh tế – vận hành – con người, nhiều chuyên gia nhấn mạnh, đây không chỉ là giai đoạn khó khăn mà còn là thời điểm để trưởng thành trong cách làm ăn.
(VNF) - Trước những vướng mắc, bất cập về chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT), đặc biệt lĩnh vực nông nghiệp, Bộ Tài chính đã đề xuất cách tháo gỡ “điểm nghẽn” trong việc hoàn loại thuế này.
(VNF) - Mức phạt đối với hành vi lập hồ sơ đăng ký chào bán, phát hành có thông tin sai lệch theo Nghị định 306 được nâng lên 500–600 triệu đồng, tăng đáng kể so với khung 400–500 triệu đồng quy định tại Nghị định 156.
(VNF) - "Cá mập" Phần Lan PYN Elite Fund nâng mục tiêu dài hạn cho VN-Index từ 2.500 điểm lên 3.200 điểm.
(VNF) - Là doanh nghiệp phát hành trái phiếu chưa từng trễ hạn thanh toán và đang đưa ra mức lãi suất lên tới 10%/năm, F88 hiện được đánh giá sở hữu dòng trái phiếu đại chúng khá hấp dẫn, hứa hẹn thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư nhờ tính ổn định và mức sinh lời cạnh tranh.
(VNF) - KIDO xin ý kiến cổ đông về việc thông qua giao dịch bán 24,03% vốn tại KDF cho Nutifood, đồng thời bán nốt 49% vốn còn lại.
(VNF) - Kế hoạch cấm xe máy chạy xăng theo giờ trong Vành đai 1 Hà Nội từ 2026 tạo ra áp lực đối với doanh số xe 2 bánh của Honda - "gà đẻ trứng vàng" của VEAM.
(VNF) - Tạm tính theo mức giá kết phiên sáng 27/11, HDBank có thể thu về gần 1.160 tỷ đồng nếu thoái thành công toàn bộ cổ phiếu VJC nắm giữ.
(VNF) - Ông Vũ Đăng Linh, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Thế Giới Di Động (HoSE: MWG) đã nhấn mạnh việc tập đoàn đang đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc hệ sinh thái nhằm chuẩn bị cho kế hoạch IPO độc lập các chuỗi kinh doanh trong những năm tới.
(VNF) - Cổ phiếu MSB tăng kịch trần với thanh khoản đột biến sau thông tin về thương vụ đấu giá của VNPT. Tập đoàn này sẽ thoái toàn bộ cổ phần MSB với giá khởi điểm 18.239 đồng/cp.
(VNF) - UBCKNN chỉ ra hàng loạt “lỗ hổng” trong nghiệp vụ và kiểm toán nội bộ của các công ty chứng khoán và vấn đề minh bạch thông tin trái phiếu tại các doanh nghiệp bất động sản.
(VNF) - Cơ quan thuế đã triển khai 3 chuyên đề trọng điểm nhằm chống thất thu thuế, gian lận hoàn thuế giá trị gia tăng (GTGT), nhất là đối với lĩnh vực kinh doanh vàng.
(VNF) - Các quỹ đầu tư giúp chuyển hóa dòng tiết kiệm của người dân sang đầu tư một cách chuyên nghiệp, giảm rủi ro cho từng cá nhân, đồng thời nâng tính thanh khoản và hiệu quả vận hành của thị trường.
(VNF) - HĐQT Tập đoàn Đạt Phương (HoSE: DPG) đã phê duyệt phương án chào bán gần 17,8 triệu cổ phiếu theo hình thức riêng lẻ.
(VNF) - Ông Lê Hải Đoàn - Chủ tịch HIPT tiếp tục đăng ký mua thêm gần 5,5 triệu cổ phiếu VNS. Động thái này diễn ra trong bối cảnh ông Đoàn liên tục nâng tỷ lệ sở hữu tại Vinasun hơn một năm qua, từng bước củng cố vị thế trong cơ cấu cổ đông của hãng taxi này.
(VNF) - Tổng Công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam vừa bị Ủy ban Chứng khoán Nhà nước xử phạt vi phạm hành chính tổng số tiền xử phạt hơn 200 triệu đồng.
(VNF) - Công ty cho biết sau khi rà soát, hồ sơ phát hành cần được điều chỉnh và bổ sung thông tin trước khi tiếp tục triển khai.
(VNF) - Thêm phương án tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN), nâng ngưỡng doanh thu không chịu thuế và được trừ ngưỡng doanh thu không chịu thuế trước khi tính thuế là 3 điểm mới được Bộ Tài chính đề xuất.
(VNF) - Bộ Tài chính đề xuất, đối với cá nhân, hộ kinh doanh có doanh thu vượt ngưỡng miễn thuế có thể tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) trên lợi nhuận thay vì áp theo doanh thu.
(VNF) - Bộ Tài chính dự kiến điều chỉnh biểu thuế thu nhập cá nhân lũy tiến từng phần theo hướng xem xét giảm mức thuế suất 15%, 25% xuống 10%, 20%.
(VNF) - Bên cạnh việc cấp vốn lưu động trong vòng tối đa 2 năm với lãi suất 0%, Vingroup ưu tiên chọn Pomina là nhà cung cấp thép cho các công ty thành viên.
(VNF) - Áp lực bán gia tăng mạnh ngay trước phiên ATC khiến VN-Index không thể trụ lại mốc kháng cự 1.670 điểm.
(VNF) - Bước sang năm 2026, cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam đang chứng kiến một giai đoạn chưa từng có khi thuế, chi phí và áp lực thị trường ngày càng tăng mạnh, khiến biên lợi nhuận thu hẹp. Nhiều mô hình truyền thống không còn phát huy hiệu quả, một xu hướng mới đang nở rộ và được xem như “lối thoát” đáng tin cậy: kinh doanh theo mô hình Affiliate.
(VNF) - Gần 3ha đất nông nghiệp của Tân Á Đại Thành ở quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) được chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện tổ hợp nhà ở, văn phòng.
