Báo cáo ngành Khu công nghiệp (KCN) công bố mới đây của Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) nhấn mạnh các doanh nghiệp trong ngành KCN là đối tượng hưởng lợi trực tiếp từ chuyển dịch cơ cấu sản xuất sang Việt Nam.
"Việt Nam đã và đang là điểm sáng với vai trò là điểm đến cho sản xuất mới của các công ty đa quốc gia, vốn đang có kế hoạch chuyển một phần hoặc toàn bộ hoạt động sản xuất ra khỏi Trung Quốc xuất phát từ vấn đề chi phí. Quá trình chuyển đổi cơ cấu này cũng được đẩy mạnh bởi căng thẳng thương mại Mỹ - Trung Quốc trong các năm gần đây", báo cáo cho hay.
Theo VCSC, Việt Nam sở hữu 3 lợi thế cạnh tranh lớn trong việc thu hút các nhà sản xuất: chi phí nhân công và thuê đất tương đối thấp; sự hỗ trợ từ các chính quyền địa phương và Chính phủ; và lượng lớn các hiệp định thương mại tự do (FTA), tạo ra mức thuế hấp dẫn cho xuất khẩu nhiều loại hàng hóa ra thị trường toàn cầu.
Dịch Covid-19 làm chậm tiến độ bán đất KCN trong ngắn hạn, khi các chủ đầu tư KCN chịu tác động tiêu cực từ việc hạn chế đi lại, qua đó hạn chế các khách thuê tiềm năng đến tham quan dự án và ký hợp đồng thuê. Tuy nhiên, VCSC cho rằng đây chỉ là các trở ngại trong ngắn hạn và sự đóng góp của Việt Nam trong sản xuất toàn cầu sẽ tiếp tục gia tăng trong trung hạn.
Hiện nay, các công ty có vốn Nhà nước vẫn là các công ty thống trị trong ngành này. Đa số các doanh nghiệp lớn trong mảng KCN tại Việt Nam, bao gồm Tổng công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp (HoSE: BCM), Tổng công ty phát triển khu công nghiệp (UPCoM: SNZ) và Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (HoSE: GVR), vẫn phần lớn thuộc sở hữu của các cơ quan thuộc Chính phủ với tỷ lệ sở hữu Nhà nước trong khoảng 95%-99%.
BCM, SNZ và GVR hiện có quỹ đất và đang lên kế hoạch cho các dự án KCN tập trung tại cụm kinh tế miền Nam. Trong khi đó, Tổng công ty IDICO (HNX: IDC) có quỹ đất tại cả 2 trung tâm sản xuất chính của Việt Nam (ở cả cụm kinh tế miền Bắc và miền Nam). Tổng Công ty Viglacera (HoSE: VGC) là một công ty có vốn Nhà nước khác có quỹ đất tập trung tại miền Bắc.
Bên cạnh các doanh nghiệp đang giao dịch trên sàn chứng khoán, Tập đoàn Tân Thuận và VSIP (liên doanh giữa BCM và Sembcorp) là hai "ông lớn" sở hữu quỹ đất khu công nghiệp cực khủng.
Các doanh nghiệp bất động sản KCN tại Việt Nam có 2 mảng kinh doanh cốt lõi truyền thống: bán đất KCN và bán dịch vụ KCN.
Doanh số bán đất KCN là doanh thu được ghi nhận từ bán các hợp đồng thuê dài hạn (thường là 50 năm) cho đất KCN. Các chủ đầu tư có thể lựa chọn ghi nhận doanh thu dựa theo “phương thức một lần” (tổng giá trị bán đất ghi nhận trong 1 năm) hoặc “phương thức phân bổ” (chia doanh thu trong suốt thời hạn thuê). Bán đất KCN thường là mảng có biên lợi nhuận gộp cao.
2 giai đoạn quan trọng nhất trong quá trình phát triển có thể ảnh hưởng khả năng sinh lời của mảng bán đất KCN là bồi thường và xác định tiền thuê đất. Do đó, các công ty KCN có quỹ đất lớn với tỷ trọng diện tích đất đã hoàn tất bồi thường lớn có khả năng ghi nhận mức sinh lời cao hơn khi giá đất tại Việt Nam vẫn đang trên đà tăng trong dài hạn.
Trong khi đó, mảng dịch vụ KCN hầu hết liên quan đến doanh thu ghi nhận từ bảo trì KCN và nhà máy cũng như các dịch vụ tiện ích. Dòng tiền và thu nhập của mảng dịch vụ KCN ổn định hơn và được phân bổ đồng đều trong cả vòng đời của dự án KCN, khác với dòng tiền từ bán đất KCN thường được nhận trong thời gian ngắn.
Ngoài ra, cũng phải kể đến mảng cho thuê nhà máy xây sẵn (RBF) - một mảng kinh doanh còn khá mới. Theo nhận định của VCSC, khả năng sinh lời của mảng này có thể cao hơn 2 mảng kinh doanh KCN truyền thống, tuy nhiên, các RBF yêu cầu chi phí đầu tư ban đầu cao hơn.
VCSC bày tỏ quan điểm tích cực cho các cổ phiếu bất động sản KCN có tỷ lệ P/B khá thấp, vị thế tài chính ổn định, lợi suất cổ tức cao và quỹ đất sẵn có để bán.
Công ty chứng khoán này nhận thấy một lượng lớn các cổ phiếu có vốn hóa trung bình và nhỏ có lượng tiền mặt cao, lợi suất cổ tức cao và ổn định cũng như đất sẵn có để cho thuê, bao gồm SIP, SZL và LHG. Trong khi đó, MH3, DPR và D2D có các dự án tiềm năng trong trung và dài hạn cũng như vẫn trả mức cổ tức cao trong khi đang chờ đợi ghi nhận các dự án.
Đối với các cổ phiếu có vốn hóa trung bình và lớn, VCSC đánh giá cao GVR và IDC, vốn là 2 cổ phiếu hiện đang giao dịch thấp hơn trung vị P/B điều chỉnh của ngành và có tiềm năng tăng trưởng từ quỹ đất lớn của 2 công ty này.
Dù số liệu P/B điều chỉnh của PHR cao hơn trung vị của các công ty cùng ngành nhưng VCSC vẫn đánh giá cao PHR nhờ triển vọng tăng trưởng đến từ chuyển đổi đất cao su thành đất KCN tại tỉnh Bình Dương – địa phương hiện đang thiếu hụt đất KCN.
Tags:
(VNF) - Thép Pomina báo lỗ quý thứ 16 liên tiếp, kéo vốn chủ sở hữu âm hơn 800 tỷ đồng. "Cựu vương" ngành thép vẫn đang "oằn mình" dưới "núi nợ" hơn 11.000 tỷ đồng giữa bối cảnh dòng tiền eo hẹp và các dự án nghìn tỷ chưa thể vận hành trở lại.
(VNF) - Quý I/2026 chứng kiến sự trở lại đầy bất ngờ của Công ty CP Chứng khoán Bảo Minh (BMS) khi doanh nghiệp chuyển từ thua lỗ sang báo lãi hàng chục tỷ đồng.
(VNF) - Thông qua công ty con, Masan đã bán thành công 2% vốn MSR, qua đó đưa tỷ lệ free-float của Masan High-Tech Materials tăng lên 7,11%.
(VNF) - Bộ Tài chính đã chính thức bãi bỏ, đồng thời cũng sửa đổi, bổ sung một số thủ tục trong quản lý hành chính về thuế và hải quan từ 8/5.
(VNF) - SSIAM hợp tác với CCIX và DCI nhằm mục tiêu hỗ trợ sự phát triển bền vững của các doanh nghiệp Việt Nam thông qua các hoạt động đầu tư, tài trợ và kết nối, chia sẻ thông tin.
(VNF) - Áp lực bán mạnh từ nhóm cổ phiếu “họ Vin” khiến VN-Index đánh mất mốc 1.900 điểm trong phiên 13/5, dù dòng tiền đầu cơ bùng nổ ở nhóm dầu khí – năng lượng. Đáng chú ý, khối ngoại tiếp tục bán ròng hơn 1.434 tỷ đồng trên HoSE, nối dài chuỗi bán ròng lên 15 phiên liên tiếp.
(VNF) - Theo CEO MoMo Nguyễn Mạnh Tường, cuộc chiến giữa kẻ lừa đảo và bên bảo vệ đang bất cân xứng khi chi phí tấn công ngày càng rẻ trong khi chi phí hữu hình và vô hình của bên bảo vệ lại ngày càng tăng cao.
(VNF) - Trong bối cảnh lãi suất tăng cao và duy trì ở giai đoạn tiếp theo, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) được cho là sẽ phải chịu áp lực chi phí vốn tăng cao, đặc biệt là việc đáo hạn khi nhóm bất động sản chiếm gần 60% trong Quý II và III/2026.
(VNF) - Công ty cổ phần Viễn thông FPT (FPT Telecom) mới đây đã công bố thông tin bất thường liên quan đến tư cách đáp ứng điều kiện công ty đại chúng.
(VNF) - Sở Giao dịch Chứng khoán Việt Nam có một năm kinh doanh bùng nổ khi lợi nhuận sau thuế năm 2025 tăng hơn 30% so với năm trước.
(VNF) - Nhiều doanh nghiệp niêm yết ghi nhận lợi nhuận quý I/2026 tăng vọt nhờ bán dự án, thoái vốn công ty con hoặc thanh lý tài sản.
(VNF) - Ông Đoàn Nguyên Đức (bầu Đức) - Chủ tịch HĐQT Hoàng Anh Gia Lai - vừa mua 4 triệu cổ phiếu HAG. Ở ĐHĐCĐ năm nay, ông khuyên cổ đông 'có tiền cứ mua HAG'.
(VNF) - Một doanh nghiệp đến từ Trung Quốc chính thức trở thành công ty mẹ của Công ty cổ phần Dược phẩm Imexpharm (IMP).
(VNF) - Dòng tiền đổ mạnh vào nhóm bất động sản, dầu khí và một số mã ngân hàng giúp VN-Index lấy lại thành công mốc 1.900 điểm, bất chấp khối ngoại vẫn duy trì trạng thái bán ròng mạnh.
(VNF) - TNH dự kiến năm 2026 tiếp tục thua lỗ 51 tỷ đồng, sau khi đã ghi nhận khoản lỗ 93 tỷ đồng trong năm 2025 trước đó.
(VNF) - VN-Index liên tục lập đỉnh mới nhưng dòng tiền ngày càng phân hóa khắt khe, khiến cơ hội chỉ thực sự thuộc về những nhà đầu tư kiên nhẫn.
(VNF) - Cổ phiếu HRC tiếp tục xuất hiện các chuỗi tăng trần mới đang khiến không ít nhà đầu tư liên tưởng đến giai đoạn tăng nóng trước đó.
(VNF) - LICOGI lỗ hơn 22 tỷ trong quý I/2026, chấm dứt đà hồi phục sau khi lãi hơn trăm tỷ trong năm trước đó.
(VNF) - Dù không ồn ào, làn sóng “cắm cờ” tại IFC đang âm thầm diễn ra có thể định hình lại cuộc chơi của ngành chứng khoán Việt Nam.
(VNF) - Hàn Quốc sẽ triển khai thu thuế từ lợi nhuận giao dịch tiền mã hóa theo kế hoạch từ tháng 1/2027.
(VNF) - Sau phần lớn thời gian giao dịch giằng co quanh tham chiếu, lực xả hàng bất ngờ tăng mạnh trong phiên chiều đã khiến VN-Index đánh mất ngưỡng tâm lý 1.900 điểm.
(VNF) - Ông Bùi Ngọc Huyên - Phó Trưởng ban Quản lý Chào bán chứng khoán, UBCKNN cho rằng, với những định hướng rõ ràng của nhà quản lý, trong thời gian tới thị trường trái phiếu Việt Nam sẽ có nhiều tín hiệu tích cực bởi những chính sách nhằm tăng phát hành ra công chúng, “phân làn” nhà đầu tư.
(VNF) - Hàng loạt doanh nghiệp niêm yết sẽ chốt quyền chia cổ tức cho cổ đông, trong đó Hòa Phát và Dược Hậu Giang gây chú ý với quy mô chi trả lên tới hàng nghìn tỷ đồng.
(VNF) - Quý I/2026, hàng loạt doanh nghiệp lớn đã thu về “bộn tiền” nhờ gửi tiền, mua trái phiếu và cho vay.
(VNF) - Theo MBS, dù VN-Index đã lập đỉnh cao mới và phía trước là ‘bầu trời’, nhưng số nhóm cổ phiếu mang tính dẫn dắt không nhiều. Ngoài nhóm Vingroup chiến thắng thị trường, phần lớn các nhóm cổ phiếu vẫn đang ‘ở dưới mặt đất’, thậm chí cách khá xa đỉnh thiết lập từ đầu năm
(VNF) - Thép Pomina báo lỗ quý thứ 16 liên tiếp, kéo vốn chủ sở hữu âm hơn 800 tỷ đồng. "Cựu vương" ngành thép vẫn đang "oằn mình" dưới "núi nợ" hơn 11.000 tỷ đồng giữa bối cảnh dòng tiền eo hẹp và các dự án nghìn tỷ chưa thể vận hành trở lại.
(VNF) - Sau gần một năm kể từ khi Hà Tĩnh thực hiện sắp xếp, sáp nhập các đơn vị hành chính, hàng loạt trụ sở công từng được đầu tư hàng chục tỷ đồng đang rơi vào cảnh bỏ hoang, xuống cấp thậm chí bị kẻ gian đập phá, lấy trộm tài sản.
