Triển vọng trung hạn sáng sủa, chọn cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp nào?

Báo cáo ngành Khu công nghiệp (KCN) công bố mới đây của Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) nhấn mạnh các doanh nghiệp trong ngành KCN là đối tượng hưởng lợi trực tiếp từ chuyển dịch cơ cấu sản xuất sang Việt Nam.

"Việt Nam đã và đang là điểm sáng với vai trò là điểm đến cho sản xuất mới của các công ty đa quốc gia, vốn đang có kế hoạch chuyển một phần hoặc toàn bộ hoạt động sản xuất ra khỏi Trung Quốc xuất phát từ vấn đề chi phí. Quá trình chuyển đổi cơ cấu này cũng được đẩy mạnh bởi căng thẳng thương mại Mỹ - Trung Quốc trong các năm gần đây", báo cáo cho hay.

Theo VCSC, Việt Nam sở hữu 3 lợi thế cạnh tranh lớn trong việc thu hút các nhà sản xuất: chi phí nhân công và thuê đất tương đối thấp; sự hỗ trợ từ các chính quyền địa phương và Chính phủ; và lượng lớn các hiệp định thương mại tự do (FTA), tạo ra mức thuế hấp dẫn cho xuất khẩu nhiều loại hàng hóa ra thị trường toàn cầu.

Dịch Covid-19 làm chậm tiến độ bán đất KCN trong ngắn hạn, khi các chủ đầu tư KCN chịu tác động tiêu cực từ việc hạn chế đi lại, qua đó hạn chế các khách thuê tiềm năng đến tham quan dự án và ký hợp đồng thuê. Tuy nhiên, VCSC cho rằng đây chỉ là các trở ngại trong ngắn hạn và sự đóng góp của Việt Nam trong sản xuất toàn cầu sẽ tiếp tục gia tăng trong trung hạn.

Hiện nay, các công ty có vốn Nhà nước vẫn là các công ty thống trị trong ngành này. Đa số các doanh nghiệp lớn trong mảng KCN tại Việt Nam, bao gồm Tổng công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp (HoSE: BCM), Tổng công ty phát triển khu công nghiệp (UPCoM: SNZ) và Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (HoSE: GVR), vẫn phần lớn thuộc sở hữu của các cơ quan thuộc Chính phủ với tỷ lệ sở hữu Nhà nước trong khoảng 95%-99%.

BCM, SNZ và GVR hiện có quỹ đất và đang lên kế hoạch cho các dự án KCN tập trung tại cụm kinh tế miền Nam. Trong khi đó, Tổng công ty IDICO (HNX: IDC) có quỹ đất tại cả 2 trung tâm sản xuất chính của Việt Nam (ở cả cụm kinh tế miền Bắc và miền Nam). Tổng Công ty Viglacera (HoSE: VGC) là một công ty có vốn Nhà nước khác có quỹ đất tập trung tại miền Bắc.

Bên cạnh các doanh nghiệp đang giao dịch trên sàn chứng khoán, Tập đoàn Tân Thuận và VSIP (liên doanh giữa BCM và Sembcorp) là hai "ông lớn" sở hữu quỹ đất khu công nghiệp cực khủng.

Các doanh nghiệp bất động sản KCN tại Việt Nam có 2 mảng kinh doanh cốt lõi truyền thống: bán đất KCN và bán dịch vụ KCN.

Doanh số bán đất KCN là doanh thu được ghi nhận từ bán các hợp đồng thuê dài hạn (thường là 50 năm) cho đất KCN. Các chủ đầu tư có thể lựa chọn ghi nhận doanh thu dựa theo “phương thức một lần” (tổng giá trị bán đất ghi nhận trong 1 năm) hoặc “phương thức phân bổ” (chia doanh thu trong suốt thời hạn thuê). Bán đất KCN thường là mảng có biên lợi nhuận gộp cao.

2 giai đoạn quan trọng nhất trong quá trình phát triển có thể ảnh hưởng khả năng sinh lời của mảng bán đất KCN là bồi thường và xác định tiền thuê đất. Do đó, các công ty KCN có quỹ đất lớn với tỷ trọng diện tích đất đã hoàn tất bồi thường lớn có khả năng ghi nhận mức sinh lời cao hơn khi giá đất tại Việt Nam vẫn đang trên đà tăng trong dài hạn.

Trong khi đó, mảng dịch vụ KCN hầu hết liên quan đến doanh thu ghi nhận từ bảo trì KCN và nhà máy cũng như các dịch vụ tiện ích. Dòng tiền và thu nhập của mảng dịch vụ KCN ổn định hơn và được phân bổ đồng đều trong cả vòng đời của dự án KCN, khác với dòng tiền từ bán đất KCN thường được nhận trong thời gian ngắn.

Ngoài ra, cũng phải kể đến mảng cho thuê nhà máy xây sẵn (RBF) - một mảng kinh doanh còn khá mới. Theo nhận định của VCSC, khả năng sinh lời của mảng này có thể cao hơn 2 mảng kinh doanh KCN truyền thống, tuy nhiên, các RBF yêu cầu chi phí đầu tư ban đầu cao hơn.

VCSC bày tỏ quan điểm tích cực cho các cổ phiếu bất động sản KCN có tỷ lệ P/B khá thấp, vị thế tài chính ổn định, lợi suất cổ tức cao và quỹ đất sẵn có để bán.

Công ty chứng khoán này nhận thấy một lượng lớn các cổ phiếu có vốn hóa trung bình và nhỏ có lượng tiền mặt cao, lợi suất cổ tức cao và ổn định cũng như đất sẵn có để cho thuê, bao gồm SIP, SZL và LHG. Trong khi đó, MH3, DPR và D2D có các dự án tiềm năng trong trung và dài hạn cũng như vẫn trả mức cổ tức cao trong khi đang chờ đợi ghi nhận các dự án.

Đối với các cổ phiếu có vốn hóa trung bình và lớn, VCSC đánh giá cao GVR và IDC, vốn là 2 cổ phiếu hiện đang giao dịch thấp hơn trung vị P/B điều chỉnh của ngành và có tiềm năng tăng trưởng từ quỹ đất lớn của 2 công ty này.

Dù số liệu P/B điều chỉnh của PHR cao hơn trung vị của các công ty cùng ngành nhưng VCSC vẫn đánh giá cao PHR nhờ triển vọng tăng trưởng đến từ chuyển đổi đất cao su thành đất KCN tại tỉnh Bình Dương – địa phương hiện đang thiếu hụt đất KCN.