Bảo đảm khoản vay bằng trái phiếu: Chuyện 'mới mà cũ', phụ thuộc quyết định của ngân hàng

Doanh nghiệp ủng hộ

Ngày 12/12, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã nới room tín dụng thêm 1,5-2%. Sau đó 2 ngày, Chính phủ cũng có công điện chỉ đạo các ngân hàng tăng cường cho vay với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện. Tuy nhiên, trên thực tế, các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà vẫn khó tiếp cận vốn tín dụng.

Nguyên nhân chủ yếu theo HoREA, là các ngân hàng thương mại không hạ chuẩn tín dụng. Đơn cử, doanh nghiệp xin vay tín dụng mới và đề nghị được thế chấp bằng trái phiếu doanh nghiệp do đã hết tài sản bảo đảm, nhưng ngân hàng không đồng ý vì không chấp thuận tài sản bảo đảm là trái phiếu.

Một số doanh nghiệp xin vay khoản tín dụng mới dù có tài sản bảo đảm cũng không được ngân hàng chấp thuận do doanh nghiệp có khoản vay đáo hạn (dù chỉ thuộc nhóm 2, 3) chưa thanh toán.

"Nếu có được khoản vay mới và được phép thế chấp bằng trái phiếu doanh nghiệp thì đây là nguồn vốn vay quý giá, có tính chất là "vốn mồi" để doanh nghiệp có thể triển khai hoạt động đầu tư kinh doanh, tạo được dòng tiền và thanh khoản thì hoàn toàn có thể hoàn trả khoản vay mới và các khoản vay cũ, có lợi cho cả doanh nghiệp và tổ chức tín dụng cùng "dìu" nhau vượt qua khó khăn. Hiệp hội đề nghị NHNN xem xét không nên giữ nguyên chuẩn tín dụng trong tình thế bất thường hiện nay mà nên nới một chút, nhưng vẫn không phải là hạ thấp chuẩn so với bình thường trước đây", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh.

Đồng thời, hiệp hội kiến nghị NHNN xem xét trình Thủ tướng cho phép tổ chức tín dụng cho doanh nghiệp vay khoản tín dụng mới có tài sản bảo đảm là trái phiếu doanh nghiệp được trị giá tối đa bằng 70% giá trị trái phiếu doanh nghiệp. Bên cạnh đó, tổ chức tín dụng cho doanh nghiệp vay khoản tín dụng mới có tài sản bảo đảm trong trường hợp doanh nghiệp có khoản vay đáo hạn (thuộc nhóm 2 và 3) chưa thanh toán.

Trao đổi về các đề xuất trên, bà Nguyễn Ánh Dương, giám đốc pháp chế của một doanh nghiệp bất động sản tại Bình Dương, cho hay các chính sách ngắn hạn này được đề xuất áp dụng đến hết năm 2023 để hỗ trợ về tín dụng cho doanh nghiệp là hết sức cần thiết.

“Nếu trái phiếu đó có tài sản đảm bảo và tài sản này được thẩm định đầy đủ, thì theo tôi, ngân hàng nên “gỡ khó” để doanh nghiệp được vay tiền. Việc thế chấp trái phiếu để vay tiền thực chất đã được nhiều tổ chức thực hiện từ lâu. So với cổ phiếu, thông thường trái phiếu có tính rủi ro thấp hơn. Nhiều năm nay doanh nghiệp vẫn dùng cổ phiếu "cắm" vào ngân hàng để vay vốn, cổ phiếu hay trái phiếu đều có thể dùng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay. Vấn đề hiện nay là tâm lý lo lắng đè nặng thôi”, bà Dương cho hay.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Bình, giám đốc phụ trách nguồn vốn của Công ty Cổ phần Bất động sản Bình Minh (quận 7), cho rằng ngân hàng hoàn toàn có thể chấp nhận trái phiếu là tài sản thế chấp cho khoản vay, nếu trái phiếu đó có tài sản đảm bảo. Thông thường doanh nghiệp sẽ dùng bất động sản, dự án làm tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu. Cứ cho là hiện nay nhiều dự án bị rớt giá nhưng ngân hàng chỉ cần đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo là doanh nghiệp có thể vay được.  

Theo luật sư Trần Mạnh Thắng (đoàn luật sư TP. HCM), nguyên tắc cho vay của ngân hàng là phải có tài sản bảo đảm hoặc thẩm định được dòng tiền, khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Ngân hàng có khả năng đánh giá rủi ro trái phiếu và cũng đủ kinh nghiệm để xử lý tài sản đảm bảo thì việc cho vay mà tài sản thế chấp là trái phiếu có tài sản đảm bảo hoàn toàn có thể cân nhắc và ủng hộ doanh nghiệp.

Hỗ trợ doanh nghiệp thông qua cơ chế, chính sách

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, HoREA thống nhất quan điểm là không giải cứu thị trường bất động sản mà chỉ hỗ trợ doanh nghiệp thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết. Doanh nghiệp bất động sản chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu, giảm giá nhà tương đối và thực chất; đi đôi với xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu để tăng tổng cầu và sức mua trên thị trường giúp cho doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn.

Bởi vậy, điều quan trọng với doanh nghiệp bất động sản lúc này là được hỗ trợ tối đa tiếp cận vốn vay. "Thị trường bất động sản đã chuyển từ trạng thái tăng nóng sang suy thoái. Nếu không hỗ trợ phần nào thanh khoản, có thể sang năm sau hàng loạt doanh nghiệp bất động sản bị phá sản, thậm chí hàng trăm ngàn người bị thất nghiệp. Chưa kể nhiều ngành khác như xây dựng, nội thất... cũng bị liên đới”, ông Châu chia sẻ.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Nguyễn Chí Hiếu cho hay, nên xem xét các chính sách nhằm hỗ trợ thanh khoản cho những doanh nghiệp bất động sản làm ăn uy tín và có dự án tốt, từ đó phục vụ nhu cầu thực tế của người dân, hạn chế dòng vốn đầu cơ vào bất động sản.

Ông Hiếu cũng cho rằng song song với đề xuất được dùng trái phiếu doanh nghiệp làm tài sản đảm bảo khoản vay thì đề xuất của HoREA cho phép người mua nhà ở thương mại có mức giá dưới 1,8 (hoặc 2) tỷ đồng/căn được hỗ trợ 2%/năm lãi suất vay tín dụng (hoặc với lãi suất hợp lý do NHNN quy định) là rất nên làm.

“Thực trạng hiện nay hầu như không có căn hộ nhà ở xã hội trên thị trường. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại lại đang chiết khấu sâu trên dưới 50% nên giá bán căn hộ tại một số dự án hiện chỉ khoảng 2 tỷ đồng. Do đó, Chính phủ nên xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định 31/2022/NĐ-CP cho phép người mua nhà ở thương mại có mức giá dưới 1,8 (hoặc 2) tỷ đồng/căn được hỗ trợ 2%/năm lãi suất vay tín dụng tính từ ngày giải ngân khoản vay đến thời điểm khách hàng trả hết nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay theo thỏa thuận giữa ngân hàng thương mại và khách hàng. Điều này nhằm tạo tính lan tỏa qua đó hỗ trợ thị trường bất động sản sẽ ấm lên”, ông Hiếu chia sẻ.