Doanh nghiệp nhà ở tiếp đà phục hồi

Niềm vui trở lại

Có một điểm khá lý thú khi nhìn lại bức tranh kinh doanh của các doanh nghiệp nhà ở trong 4 quý của năm 2023, đó là từ quý I đến quý III, quý nào cũng có doanh nghiệp báo lãi sau thuế nghìn tỷ, thậm chí chục nghìn tỷ. Thế nhưng đến quý IV, con số nghìn tỷ đã không còn xuất hiện. Nguyên do là Vinhomes (HoSE: VHM) – nhà phát triển bất động sản lớn nhất Việt Nam, chỉ có được lãi sau thuế 891 tỷ đồng, giảm tới 90% so với cùng kỳ năm trước, thấp nhất trong vòng 6 quý trở lại đây – một hệ quả tất yếu của việc sụt giảm 72% về doanh thu thuần, chỉ 8.697 tỷ đồng, cũng là mức thấp nhất trong 6 quý qua.

Nhưng cú sụt của VHM không khiến thị trường “gục ngã”, bởi quý này, số lượng doanh nghiệp có lãi tăng trưởng đã tăng lên đáng kể so với các quý trước đó. Thống kê của Đầu tư Tài chính – VietnamFinance đối với 50 doanh nghiệp phát triển nhà ở lớn nhất Việt Nam (đang niêm yết trên HoSE, HNX, UPCoM và tự công bố thông tin) cho thấy có tới 28 doanh nghiệp (tương đương 56%) báo lãi tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước; chỉ 14 doanh nghiệp (tương đương 28%) chịu suy giảm lợi nhuận và 8 doanh nghiệp (tương đương 16%) báo lỗ.

Việc có hơn một nửa số doanh nghiệp được thống kê ghi nhận tăng trưởng về lợi nhuận là bằng chứng rõ ràng nhất cho thấy thị trường nhà ở đã phục hồi khá mạnh trong quý IV/2023, sau cú “đề pa” ở quý liền kề trước đó. Tất nhiên, sự tăng trưởng này còn có một nguyên nhân quan trọng khác là nền so sánh (tức quý IV/2022) rất thấp – do quý IV/2022 là giai đoạn thị trường bất động sản chìm sâu vào khủng hoảng.

Trong số các doanh nghiệp có lãi tăng trưởng, có khá nhiều đơn vị ghi nhận mức tăng trưởng bằng lần, như: Đô thị Từ Liêm (HoSE: NTL) lãi sau thuế 363 tỷ đồng, tăng 279 lần; Hải Phát Invest (HoSE: HPX) lãi sau thuế 73 tỷ đồng, tăng 3,8 lần; Bất động sản CRV lãi sau thuế 389 tỷ đồng, tăng 2,7 lần; Đầu tư IDJ Việt Nam (HNX: IDJ) lãi sau thuế 48 tỷ đồng, tăng 4,3 lần; DIC Corp (HoSE: DIG) lãi sau thuế 67 tỷ đồng, tăng 25 lần; BGI Group (HNX: VC7) lãi sau thuế 15 tỷ đồng, tăng 2,8 lần; Tài chính Hoàng Huy (HoSE: TCH) lãi sau thuế 459 tỷ đồng, tăng 2,3 lần; Dịch vụ Hoàng Huy (HoSE: HHS) lãi sau thuế 166 tỷ đồng, tăng 2,3 lần; Đô thị Nam Hà Nội (HoSE: NHA) lãi sau thuế 5 tỷ đồng, tăng 32 lần; Địa ốc Sài Gòn (HoSE: SGR) lãi sau thuế 55 tỷ đồng, tăng 5 lần; Hạ tầng Kỹ thuật TP. HCM (HoSE: CII) lãi sau thuế 167 tỷ đồng, tăng 3,8 lần; Novaland (HoSE: NVL) lãi sau thuế 1.642 tỷ đồng, tăng 13 lần.

Cùng với tăng trưởng lợi nhuận, một số doanh nghiệp cũng ghi nhận mức tăng trưởng bằng lần về doanh thu thuần, có thể kể đến như: NTL (doanh thu 746 tỷ đồng, tăng 11 lần), Phát Đạt - HoSE: PDR (doanh thu 68 tỷ đồng, tăng 4,6 lần), Bất động sản CRV (doanh thu 1.455 tỷ đồng, tăng 2,2 lần), Nhà Đà Nẵng – HNX: NDN (doanh thu 68 tỷ đồng, tăng 71 lần), Sudico – HoSE: SJS (doanh thu 194 tỷ đồng, tăng 16 lần).

Đặc biệt hơn nữa là nhiều doanh nghiệp trong số kể trên đã đạt được mức doanh thu và/hoặc lợi nhuận ở mức kỷ lục trong nhiều quý, nhiều năm, thậm chí là mọi thời đại, ví dụ như: Intresco – HoSE: ITC (doanh thu cao nhất 5 quý, lợi nhuận cao nhất 6 quý), IDJ (doanh thu, lợi nhuận đều cao nhất 5 quý), DIG (doanh thu cao nhất 6 quý), NHA (lợi nhuận cao nhất 12 quý), SGR (lợi nhuận cao nhất 5 quý), Hà Đô – HoSE: HDG (lợi nhuận cao nhất 6 quý), NVL (lợi nhuận cao nhất 13 quý), CII (lợi nhuận cao nhất 7 quý), SJS (doanh thu cao nhất 8 quý), Đạt Phương – HoSE: DPG (doanh thu cao nhất lịch sử), Nam Mê Kông – HNX: VC3 (lợi nhuận cao nhất lịch sử), HHS (lợi nhuận cao nhất lịch sử), TCH (doanh thu cao nhất 13 quý, lợi nhuận cao nhất lịch sử), NTL (doanh thu và lợi nhuận đều cao nhất lịch sử).

Một khía cạnh đáng xem xét khác là trong quý IV/2023, có tới 14 doanh nghiệp ghi nhận mức lãi sau thuế vượt ngưỡng 100 tỷ đồng, cao hơn đáng kể so với các quý khác trong năm 2023. Những cái tên góp mặt trong danh sách này là: An Gia – HoSE: AGG (109 tỷ đồng), DPG (121 tỷ đồng), HHS (166 tỷ đồng), CII (167 tỷ đồng), PDR (282 tỷ đồng), NTL (363 tỷ đồng), HDG (372 tỷ đồng), CRV (389 tỷ đồng), TCH (459 tỷ đồng), Taseco Land – UPCoM: TAL (476 tỷ đồng), Nam Long – HoSE: NLG (482 tỷ đồng), Vingroup – HoSE: VIC (494 tỷ đồng), VHM (891 tỷ đồng) và NVL (1.642 tỷ đồng). So với quý III/2023, một số cái tên đã bị “bật bãi” khỏi nhóm dẫn đầu thị trường này là: Sunshine Homes (UPCoM: SSH), Khang Điền (HoSE: KDH) và Đất Xanh (HoSE: DXG).

Vui là vui gượng

Dù ghi nhận những cải thiện hết sức tích cực từ kết quả kinh doanh nêu trên, song tại một số doanh nghiệp, niềm vui đã không trọn vẹn khi xuất hiện những điểm gợn về chất lượng của lợi nhuận. Cụ thể, có nhiều doanh nghiệp có lãi nhờ vào các hoạt động tài chính (bán công ty con, bán cổ phần), thu nhập khác (thu tiền phạt) hoặc hoàn nhập dự phòng phải thu khó đòi. Những cái tên điển hình là: PDR, HPX, VIC, SGR, AGG, NVL, NRC và Năm Bảy Bảy (HoSE: NBB).

Với PDR, quý IV/2023 ghi nhận sự tăng trưởng trở lại của doanh thu và lợi nhuận. Song, doanh thu của công ty lại hầu như đến từ mảng cung cấp dịch vụ - một điều rất khó chấp nhận với một trong những nhà phát triển nhà ở lớn nhất Việt Nam. Lợi nhuận của công ty cũng dựa hầu hết vào doanh thu tài chính (421 tỷ đồng, tăng gấp 26 lần so với cùng kỳ), là khoản thu từ việc chuyển nhượng cổ phần công ty con cùng khoản lãi khác (44 tỷ đồng) là tiền phạt chậm trả.

Với HPX, tình hình cũng tương tự khi lợi nhuận của công ty đến từ việc bán các khoản đầu tư, bán vốn tại công ty con. Trong khi đó, VIC có lần đầu tiên lỗ gộp và lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh kể từ quý III/2022, và phải nhờ tới việc thanh lý các khoản đầu tư tài chính, bán công ty con cùng khoản thu nhập khác, tổng cộng lên tới hơn 18.000 tỷ đồng, mới có được sự tăng trưởng về lợi nhuận (tăng 4%).

Không “bán con” như các doanh nghiệp trên, song NBB cũng phải bán dự án để có lãi. Công ty này trong quý IV/2023 đã bán quyền tham gia phát triển khu đất tại phường 16, quận 8, TP. HCM để có được doanh thu tài chính 210 tỷ đồng, tăng gấp 5 lần. Cộng với khoản lãi từ hợp tác đầu tư, hỗ trợ vốn và lãi tiền gửi, NBB có được 7 tỷ đồng lãi sau thuế, cứu vãn cho cả một năm 2023 quá ư tồi tệ.

Với Danh Khôi (HNX: NRC), công ty này đã nhờ vào việc hoàn nhập chi phí dự phòng phải thu khó đòi để tạo ra mức lãi sau thuế 30 tỷ đồng, tránh được tình cảnh lỗ sau thuế hai năm liên tiếp.

AGG, SGR, NVL không đến nỗi bi đát như các trường hợp nêu trên, song cũng đều dựa vào doanh thu tài chính để có được lợi nhuận tốt trong quý IV/2023, qua đó cải thiện kết quả chung cục cả năm 2023.

Ngoài những điểm gợn về chất lượng lợi nhuận, quý IV/2023 cũng là giai đoạn ghi nhận một số kỷ lục buồn của không ít doanh nghiệp, như với PDR đây là 1 trong 3 quý có doanh thu thấp nhất kể từ năm 2018, AGG có doanh thu quý thấp nhất trong 9 quý qua, VPI có doanh thu và lợi nhuận thấp nhất 15 quý, VHM có doanh thu và lợi nhuận thấp nhất 6 quý, KHD có lợi nhuận thấp nhất 26 quý, còn DXG có quý lợi nhuận thấp nhất lịch sử (chỉ 5 tỷ đồng).

Tất nhiên, đáng buồn hơn cả vẫn là các doanh nghiệp thua lỗ. Những cái tên góp mặt trong “danh sách đen” quý IV/2023 là: Becamex TDC – HoSE: TDC (lỗ 36 tỷ đồng, là quý lỗ thứ 5 liên tiếp), Fideco - HoSE: FDC (lỗ 222 triệu đồng), Thuduc House – HoSE: TDH (lỗ 36 tỷ đồng, là quý lỗ thứ 3 trong năm 2023 và quý lỗ thứ 6 trong 9 quý qua), EVNLand – HoSE: LEC (lỗ 9 tỷ đồng, là quý lỗ thứ 5 liên tiếp), DRH Holdings – HoSE: DRH (lỗ 38 tỷ đồng, là quý lỗ thứ 3 liên tiếp), LDG Group – HoSE: LDG (lỗ 165 tỷ đồng, là quý lỗ thứ 5 liên tiếp và lỗ đậm nhất lịch sử), Long Giang Land – HoSE: LGL (lỗ 12 tỷ đồng, là quý lỗ đầu tiên sau 12 quý).