Bất động sản có còn là kênh trú ẩn an toàn của dòng tiền?

Giá tăng dù thanh khoản giảm

Dịch Covid-19 tái bùng phát vào cuối tháng 4/2021 là đợt dịch nặng nề nhất, khi vẫn tiếp tục có diễn biến phức tạp đến thời điểm hiện tại. Đây là đợt dịch bùng phát lần thứ 4, cùng với 3 đợt bùng phát trước đó đã đẩy thị trường BĐS vào thế khó khăn. Thế nhưng bất chấp những thách thức do dịch bệnh gây nên, giá BĐS vẫn tăng mạnh.

Báo cáo Tổng quan thị trường BĐS Hà Nội trong 6 tháng đầu năm của Savills Việt Nam cho thấy, đây là quý thứ 10 liên tiếp giá bán căn hộ tiếp tục tăng. Theo đó, giá chào bán sơ cấp trung bình là 1.625 USD/m2, tăng 7% theo quý và 11% theo năm, các dự án hạng B tăng mạnh nhất đạt mức 13% theo năm. Tại TP Hồ Chí Minh, gần 40% dự án sơ cấp ghi nhận mức giá bán tăng lên đến 15% trong quý. Giá giai đoạn mới các dự án hiện hữu đạt mức tăng 10% so với giai đoạn trước.

Tuy nhiên, dù giá tăng cao nhưng giao dịch của thị trường lại giảm. Cũng theo báo cáo của Savills, thị trường căn hộ Hà Nội đạt tỷ lệ hấp thụ 23%, đây là con số thấp so với những giai đoạn sôi động trước đó. Thị trường TP Hồ Chí Minh cũng ghi nhận kịch bản tương tự khi tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua với tổng lượng giao dịch là gần 1.400 căn, giảm 35% theo quý và 36% theo năm.

Giá tăng nhưng thanh khoản thấp là thực trạng được báo cáo thị trường của nhiều đơn vị khác thừa nhận. Báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng cho biết, tại Hà Nội, so với quý II/2020, lượng căn hộ chào bán trên toàn thị trường quý II/2021 chỉ đạt 31,1%, và giao dịch chỉ đạt 31,8%. So với cùng kỳ 6 tháng đầu năm 2019, lượng giao dịch chỉ đạt 51,7%. Tại TP Hồ Chí Minh, so với quý II/2020, lượng căn hộ chào bán trên toàn thị trường chỉ đạt 40,7%, giao dịch chỉ đạt 17,9%. So với cùng kỳ 6 tháng năm 2019, lượng giao dịch chỉ đạt 49,6%.

Lý giải về thực trạng trên, ông Nguyễn Văn Đính - Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết kể từ năm 2019, thị trường BĐS đang phải đối mặt với thách thức kép: Đó là khan hiếm nguồn cung do các cơ quan chức năng hạn chế cấp phép dự án mới và đại dịch Covid-19 xuất hiện.

Khan hiếm nguồn cung kéo dài trong nhiều năm khiến lượng hàng hóa thiếu hụt, trong khi nguồn cầu không ngừng tăng lên đã đẩy giá BĐS lên một mặt bằng mới. Giá bị đẩy lên cao hơn giá thị trường đã tạo ra một điểm giá, mà điểm giá đó ở nhiều khu vực không thể gặp bất kì một loại cầu nào. Chính vì thế, tổng cầu trên thị trường cao nhưng tỷ lệ hấp thụ đang ở ngưỡng rất thấp.

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính, giá tăng là do bị đẩy giá. Và giá BĐS tương lai cũng đang phải đối mặt với áp lực phải tăng giá, bởi hàng loạt yếu tố như: sau các cơn sốt đầu năm, giá đất trên thị trường vẫn đang ở mức cao dẫn đến đền bù giải phóng mặt bằng sẽ cao.

Cùng với đó, khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%; vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% - đây lại là nhóm chi phí chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào BĐS; thủ tục phê duyệt dự án kéo dài do vướng mắc quy định pháp luật, tất yếu dẫn đến tăng chi phí và chi phí cơ hội là rất cao.

Dòng tiền vẫn tìm đường vào bất động sản

Giá tăng cao nhưng giao dịch thực giảm lại vấp phải bối cảnh dịch bệnh Covid-19 kéo dài và phức tạp, liệu BĐS có còn là kênh đầu tư hấp dẫn, nơi trú ẩn an toàn của dòng tiền? Báo cáo thị trường BĐS mới đây nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy, bất chấp những tác động tiêu cực nặng nề do đại dịch Covid-19 gây ra, mức độ quan tâm tới BĐS đang tăng trưởng cao nhất trong nhiều năm qua, đạt 37% so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, sau Covid-19 đợt 1, mức độ quan tâm tới thị trường tăng 306%, sau Covid-19 lần 2 tăng 62%, sau Covid-19 lần 3 tăng mạnh 378%.

Ông Nguyễn Văn Đính cũng cho biết, tổng cầu cao nhưng cầu thực giảm (dẫn đến số lượng giao dịch giảm) mà chủ yếu là cầu đầu tư, đầu cơ thị trường. Trên thực tế, tổng tiền vào thị trường tăng mạnh thời gian qua. Một lượng lớn tiền từ các lĩnh vực, thị trường khác như chứng khoán, ngoại hối, các ngành kinh tế suy yếu khác đổ mạnh vào thị trường BĐS tìm cơ hội sinh lời.

Điều này cho thấy BĐS vẫn là một kênh đầu tư, một nơi trú ẩn có sức hút với dòng tiền. Tuy nhiên, cũng tiềm ẩn nguy cơ thị trường phát triển thiếu bền vững bởi dòng tiền đầu tư, đầu cơ này chỉ muốn sinh lợi cao, nhanh và tìm cách cắt lỗ, tháo chạy khi thị trường nguy hiểm. “Tất nhiên, kênh đầu tư này có phải là nơi trú ẩn an toàn của dòng tiền hay không phụ thuộc vào chính người tham gia thị trường ở việc trang bị kiến thức, kỹ năng để lựa chọn sản phẩm phù hợp với tài chính, nhu cầu” - Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group cho biết, do tác động của Covid-19, lãi suất ngân hàng xuống thấp, việc đầu tư vào các ngành khác rủi ro khiến dòng tiền có xu hướng đổ vào BĐS kiếm lời. Cùng với đó là sự gia tăng của những nhà đầu tư F0 đang đổ tiền vào BĐS. Theo ông Tuyển, trong bối cảnh hiện tại, nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo và cần nâng cao hiểu biết về pháp lý khi đầu tư BĐS nếu muốn đây là một cuộc đầu tư an toàn.

Ở khía cạnh khác, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Việt Nam lại cho rằng, với bối cảnh thị trường BĐS hiện tại thì mục tiêu chung và lớn nhất hiện nay là cần đẩy mạnh tiêm phòng vaccine nhằm kiểm soát được dịch bệnh, để nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng sớm trở lại trạng thái bình thường. Trên thực tế, tại Anh - quốc gia đã thực hiện việc tiêm chủng đạt 45% dân số đang có những bước chuẩn bị nhất định để có thể khởi động lại các hoạt động kinh tế.

Cũng theo ông Matthew Powell, từ nay đến cuối năm, những tác động của dịch Covid-19 vẫn sẽ ảnh hưởng tới thị trường BĐS, do vậy sẽ có sự phát triển không đồng đều giữa các địa phương, các phân khúc BĐS và dự án. BĐS vẫn là kênh đầu tư có sức hút riêng và một khi dịch bệnh được kiểm soát, các địa phương có thể thu hút không chỉ đầu tư nội tỉnh mà còn các nhà đầu tư từ các địa phương khác cũng như quốc tế. Các thị trường trọng điểm như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, cũng như các địa phương trong vùng trọng điểm phát triển kinh tế sẽ vẫn thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Theo Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính: "Kênh đầu tư BĐS có phải là nơi trú ẩn an toàn của dòng tiền hay không phụ thuộc vào chính người tham gia thị trường ở việc trang bị kiến thức, kỹ năng để lựa chọn sản phẩm phù hợp với tài chính, nhu cầu". 

"Các nhà đầu tư cá nhân, khi có ý định đầu tư bất kỳ loại hình phân khúc BĐS nào cần nhớ tới quy tắc quan trọng nhất: luôn nghiên cứu kỹ loại hình đầu tư và những tiềm năng phát triển của BĐS đó trong tương lai. Việc thu thập các thông tin chính xác và đáng tin cậy về hoạt động phát triển cơ sở hạ tầng, về quy hoạch đã được công bố và xác nhận giúp nhà đầu tư không chạy theo đám đông với những thông tin chưa được kiểm chứng", Giám đốc Savills Hà Nội Matthew Powell cho biết.