Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2021 bị tác động bởi yếu tố nào?

Nhìn chung trong quý II/2021, thị trường BĐS ở tất cả các phân khúc đều có sự bình ổn về giá bán so với quý I, không còn hiện tượng đất nền “sốt” trên diện rộng. Nguồn cung mới tiếp tục giảm sút do khan hiếm dự án mới được phê duyệt, sản phẩm tồn kho tương đối lớn nhưng chủ đầu tư hạn chế chào bán để thăm dò thị trường, đặc biệt đã xuất hiện hiện tượng cắt lỗ, bán giảm giá ở những sản phẩm trung - cao cấp để thu hồi vốn của một số nhà đầu tư nhỏ lẻ. Vì vậy thị trường BĐS trong 6 tháng cuối năm sẽ diễn biến theo một số chiều hướng:

Thứ nhất, từ đầu năm 2020 đến nay, mức độ hấp thụ trên thị trường rất thấp nên dù lượng cung mới hạn chế nhưng lượng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường 6 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng cao so với cùng kỳ các năm 2019, 2020 nhưng các sản phẩm chào bán đa phần là hàng tồn từ trước, tình trạng này sẽ còn tiếp tục diễn ra trong 6 tháng cuối năm.

Thứ hai, do ảnh hưởng Covid thu nhập người dân trên tổng thể bị suy giảm, theo nguyên lý kinh tế vĩ mô, đường cầu phải dịch chuyển về bên trái, nhu cầu sử dụng sản phẩm giảm đi, giá bán cũng bị áp lực giảm. Nhưng trên thực tế thị trường lại cho thấy những dấu hiệu không phù hợp quy luật và nguyên lý, đó là: Cầu thực giảm, thể hiện ở số lượng giao dịch giảm, nhưng tổng tiền vào thị trường có nhu cầu đầu tư BĐS lại đang cho thấy có dấu hiệu mạnh lên. Nguyên nhân bởi một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực, thị trường khác (chứng khoán, ngoại hối, các ngành kinh tế suy yếu khác) đang đổ mạnh vào thị trường BĐS tìm cơ hội đầu tư mua sắm. Áp lực đẩy đường cầu dịch phải đồng nghĩa tạo áp lực tăng giá bán hoặc tăng sản xuất hàng hóa.

Nhưng hàng hóa trên thị trường thực tế cũng đang có dấu hiệu giảm. Nguồn tiền thực tế vào thị trường BĐS rất lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính giá BĐS bị đẩy mạnh, tạo các cơn sốt trong tháng 2, tháng 3/2021 vừa qua. Cũng chính hiện tượng cầu lớn, hàng khan, giá tăng mạnh đã thành cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia phát triển thị trường không tuân thủ quy định pháp luật. Xẻ thịt, chia lô đất, rừng đồi, ruộng để bán làm náo loạn trật tự ở nhiều địa phương trên cả nước.

Thứ ba, nhận dạng lực cầu đầu tư gia tăng (F0), dòng tiền ngoài thị trường BĐS đang chảy vào thị trường gồm: Thu lợi từ thị trường chứng khoán, kiều hối tại nhiều khu vực trên thế giới do Covid nên không có hiệu quả đầu tư, đã cam kết về Việt Nam để đầu tư BĐS. Nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam bị thu hẹp hoạt động vì Covid nên chuyển vốn vào thị trường BĐS để tìm kiếm cơ hội tốt hơn. Tiền gửi ngân hàng bị điều chỉnh lãi suất giảm nên rút ra chốt lại chuyển từ chứng khoán vào thị trường BĐS… Dẫn đến tổng lượng tiền sẵn sàng thanh toán mua BĐS tăng, làm tổng cầu tăng.

Trong khi đó, bản chất của cầu đầu tư gia tăng là do: Đầu tư ngắn hạn (hết Covid sẽ quay về thị trường cũ), chỉ cung muốn sinh lợi cao và nhanh; Vì thiếu kinh nghiệm nên hay tham gia đám đông và dễ bị dụ dỗ, mắc bẫy…; Khi phát hiện nguy hiểm, thị thường tìm cách cắt lỗ, tháo chạy... Do vậy không bền vững, gây hậu quả đẩy giá bất động sản lên cao, không có lợi cho người tiêu dùng thực sự.

Thứ tư, về nguồn cung: Kể từ 2019, nguồn cung ra thị trường đã bắt đầu dần khan hiếm. Cho đến nay, tình trạng này cũng không mấy được cải thiện. Theo nguyên lý, khi cầu tăng (F0) hàng hóa thiếu hụt. Cung sẽ gặp cầu ở mức giá cao hơn mức giá cao nhất, lý giải hiện tượng tăng giá mạnh thời điểm 2020 đến nay. Trên thực tế tại thời điểm sốt đất, nhiều dự án đã đưa ra mức giá còn cao hơn giá thị trường về mặt nguyên lý, đã tạo ra một điểm giá nằm ở khu vực không thể gặp bất kì một loại cầu nào (bởi mọi đường cầu đều nằm dưới điểm đó). Giải thích này lý giải tại sao tổng cầu trên thị trường cao, mà tỷ lệ hấp thụ đang ở ngưỡng rất thấp.

Thứ năm, đối với nguồn cung thị trường thứ cấp: Kể từ năm 2014 đến nay, thị trường ổn định và tăng trưởng tốt. Giá BĐS tăng rất bền vững, bình quân tăng >10%/năm, nhiều dự án tốt có thể tăng trên 20%/năm dẫn đến phát triển mạnh các nhóm đầu tư BĐS để bán lại ở thị trường thứ cấp, sinh lợi. Năm 2019 và đặc biệt là năm 2020 giá BĐS có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh bị đẩy tăng gần 100% thời điểm năm 2018. Nhưng hiện tại mức giá này có rất ít giao dịch, thanh khoản trên thị trường kém. Trước tình thế này, các nhà đầu tư ồ ạt tung hàng ra bán, chấp nhận giảm, lỗ sâu để thu hồi vốn, dẫn đến nguồn cung ở thị trường thứ cấp có lượng hàng khá dồi dào nhưng tiêu thụ chậm.

Thứ sáu, về giá BĐS: Sẽ tăng do bị đẩy giá, nhưng thực tế hiện nay giá BĐS tương lai cũng đang đối mặt với áp lực phải tăng giá, bởi một số yếu tố: Giá đất trên thị trường sau cơn sốt nhiều nơi vẫn còn ở mức cao nên đền bù giải phóng mặt bằng sẽ cao; Khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%; Vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% (nhóm chi phí này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào BĐS); Thủ tục phê duyệt dự án kéo rất dài, do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí và chi phí cơ hội là rất cao.

Trước những yếu tố tác động như trên, trong 6 tháng cuối năm 2021, lực cầu thị trường trở lại ở mức thấp trong quý III và tăng mạnh trở lại ở quý IV. Tổng giao dịch có thể đạt tương đương 70 - 80% so với năm 2020. Phân khúc căn hộ trung cấp tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nếu có hàng ra thị trường sẽ hấp thụ mạnh, đạt tỷ lệ trên 75%. Phân khúc cao cấp sẽ vẫn hấp thụ ở mức thấp. Phân khúc đất nền sẽ vẫn là sản phẩm được săn tìm của các nhà đầu tư. Những dự án có pháp lý tốt, chất lượng tốt, giá phù hợp sẽ được hấp thụ tốt.