Khi “tạo sóng” trở thành công thức bán hàng
Trên thị trường bất động sản, đặc biệt ở giai đoạn thanh khoản còn yếu, “tạo sóng” gần như là “nghệ thuật sống còn” của các chủ đầu tư và sàn môi giới. Không có sóng, dự án có thể rơi vào cảnh ế ẩm, còn nếu có sóng, kể cả sóng ảo, thị trường sẽ tin rằng hàng đang “hot”.
Công thức chung thường bắt đầu từ việc tạo hiệu ứng khan hiếm. Hình ảnh hàng trăm người chen lấn giữ chỗ, xếp hàng chờ mua căn hộ... có tác động mạnh mẽ nhất tới nhận thức của khách hàng.
Theo giới quan sát, đây là cách tận dụng và khuếch đại “tâm lý đám đông”, khi người mua tin rằng một sản phẩm được nhiều người quan tâm thì chắc chắn có giá trị. Lợi dụng tâm lý này, nhiều chủ đầu tư đưa ra kịch bản “full booking” chỉ sau vài giờ, rồi dùng truyền thông đẩy mạnh thông tin “cháy hàng”.
Trao đổi với VietnamFinance, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng, trong cuộc chơi “tạo sóng”, các sàn môi giới thường được giao giỏ hàng sỉ từ chủ đầu tư, rồi dùng kỹ thuật “booking trước, không thích hoàn tiền” để tạo cảm giác cháy hàng.
Chủ đầu tư lại tận dụng các “booking” này để tuyên bố “full booking”, dù thực tế nhiều giao dịch chỉ là đặt chỗ tạm thời nhằm tạo hiệu ứng đám đông. Điều này cũng tạo cảm giác nôn nóng cho người mua. Và vì phải phụ thuộc hoàn toàn vào giỏ hàng của sàn môi giới, người mua phải chấp nhận mua chênh so với giá công bố.
“Một chiêu trò quen thuộc là tạo hiệu ứng ‘giành căn’, như cảnh chen lấn giành phiếu giữ chỗ ở phường Bình Dương vừa qua, để gây cảm giác dự án quá ‘hot’. Cùng lúc, các sàn môi giới công bố full booking nhằm thổi lên tâm lý khan hiếm, buộc nhiều khách hàng phải chấp nhận mua chênh lại từ sàn” – ông Lê Quốc Kiên nhìn nhận.
Điều này có nghĩa là, phần lớn của cái gọi là “cháy hàng” chỉ tồn tại trên giấy và truyền thông. Thực tế, thanh khoản rất hạn chế. Nhưng một khi sóng đã được tạo, người mua sau buộc phải chấp nhận mức giá cao hơn, thậm chí là mua lại từ môi giới với phần chênh hàng trăm triệu đồng.
Ngân hàng cũng tham gia vào cuộc chơi này khi hỗ trợ vốn cho cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư cá nhân, giúp người mua chỉ cần 20% - 30% vốn tự có là đã có thể sở hữu sản phẩm. Điều này ngoài việc giúp người có nhu cầu ở thực sớm sở hữu được nhà, cũng vô tình khiến lực cầu ảo từ lướt sóng tăng mạnh “chỉ cần bỏ ra 20%-30% là đã có thể lướt sóng 1 lời 1 trên vốn tự có trong vòng 1-2 năm”.
Ông Lê Quốc Kiên chỉ ra rằng, “tạo sóng” bất động sản thực chất là cả một kịch bản được sắp đặt khéo léo với nhiều lớp chiêu trò. Chẳng hạn, một thủ thuật quen thuộc là dựng tình huống “hỏi mua giá cao” để tạo cảm giác thị trường đang nóng lên. Khi chủ nhà hoặc chủ đầu tư đồng ý bán, người mua giả lập sẽ viện lý do “đã mua được chỗ khác” nhằm khiến bên bán và cả những người xung quanh tin rằng giá đã vượt mức cũ.
Song song với đó, không ít trường hợp các bên tự mua đi bán lại với nhau, hoặc chủ đầu tư bán cho chính các sàn môi giới “sân sau”. Nhờ vậy, họ vừa ghi nhận doanh thu, vừa tạo ra những giao dịch ảo nhằm thổi giá dự án.
Ngoài ra, việc mở bán nhiều đợt với giá mỗi đợt sau cao hơn đợt trước cũng là chiêu thức phổ biến. Mỗi đợt mở bán thường được tổ chức rầm rộ, tập trung đông người để tạo hiệu ứng đám đông. Thay vì áp dụng công nghệ chọn căn minh bạch, nhiều chủ đầu tư còn dựng lên cảnh chen lấn, phát giấy giành chỗ, khiến khách hàng bị cuốn vào tâm lý “không nhanh tay sẽ mất cơ hội”.
Thậm chí, có cảnh tượng chủ đầu tư cố tình cho các sàn môi giới xếp hàng chầu chực từ đêm hôm trước để chờ mua nhà, nhìn qua tưởng là sức nóng của dự án, nhưng thực tế, phần nhiều chỉ là “vở kịch” đã được dựng sẵn nhằm hợp thức hóa mức giá cao bất thường.
Chiêu trò “nhạt dần” nhưng vẫn “không thể bỏ”
Dù ai cũng biết “tạo sóng” chỉ là chiêu trò, các chủ đầu tư vẫn buộc phải thực hiện. Bởi nếu không “cháy hàng” dự án sẽ lập tức bị so sánh là kém hấp dẫn hơn đối thủ.
Ông Lê Quốc Kiên phân tích, trước đây, chiêu này rất hiệu quả, người mua thấy cháy hàng sẽ tin rằng dự án tốt, nhiều người quan tâm. Nhưng sau thời gian ai cũng áp dụng, hiệu ứng giống như siêu thị quanh năm giảm giá 50%, cuối cùng giảm hoặc mất tác dụng. Dẫu vậy, nếu bỏ qua, chủ đầu tư lại bị gắn mác là “ế hàng” nên chiêu thức này vẫn được duy trì, dù tâm lý khách hàng ngày nay đã cảnh giác hơn nhiều.
Ông Kiên cũng cho rằng tạo sóng gây ra nhiều hệ quả đáng ngại. Đằng sau mỗi “cơn sóng” được tạo ra là hàng loạt rủi ro bị “che giấu”: từ chiêu “booking hoàn tiền” nhưng hoàn rất khó, cho đến hợp đồng đặt cọc với sàn môi giới không ủy quyền chính thức. Nguy hiểm hơn cả là việc người mua bị đẩy vào thế “đứng tên vay giúp”, và nếu dự án trục trặc, chính họ là bên chịu thiệt.
“Công bố cháy hàng cũng là chiêu trò bắt tay giữa chủ đầu tư với sàn môi giới để bán chênh. Ví dụ, căn hộ 3 tỷ đồng nhưng khi tung tin hết hàng, người mua phải mua lại từ sàn với giá dao động từ 3,1 – 3,2 tỷ đồng. Qua mỗi đợt như vậy, môi giới đã có thể bán chênh vài trăm triệu đồng. Và chính điều đó cũng là nguyên nhân đẩy mặt bằng giá thị trường lên cao” – ông Kiên chỉ rõ.
Có thể thấy, “tạo sóng” trong bất động sản là một con dao hai lưỡi. Một mặt, tạo sóng giúp dự án thu hút sự chú ý trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn lại bào mòn niềm tin của thị trường.
Các chuyên gia cho rằng giải pháp quan trọng đối với người mua là giữ sự tỉnh táo. Trước khi xuống tiền, người mua cần kiểm tra thông tin của dự án như đã đủ điều kiện mở bán chưa, chủ đầu tư có uy tín không, giá đó so với thị trường xung quanh khu vực thế nào... thay vì chạy theo tâm lý đám đông. Người mua phải nhìn vào giá trị thực: pháp lý dự án, tiến độ xây dựng, năng lực của chủ đầu tư và sự hợp lý của giá bán.
Trong bối cảnh hàng loạt dự án mới bung ra nhưng thanh khoản thấp, chiêu “cháy hàng” tiếp tục được dùng như một liều “doping”. Vấn đề là, liều thuốc này không chữa được căn bệnh gốc của thị trường, đó là sự thiếu minh bạch và khoảng cách giá xa rời thu nhập của người dân.
Và điều quan trọng là nếu không có biện pháp quản lý chặt chẽ và minh bạch hóa quy trình bán hàng, những “cơn sóng” này sẽ tiếp tục tạo ra mặt bằng giá ảo khiến giấc mơ an cư của nhiều người mua ở thực ngày xàng xa vời.
Tags:
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Nguồn cung tăng lên nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn liên tục leo thang, cao gấp 20-30 lần thu nhập người dân. Sự mất cân đối kéo dài không chỉ làm méo mó thị trường mà còn đẩy nhu cầu ở thực xa tầm với, gia tăng nguy cơ bong bóng và gây sức ép lên tăng trưởng kinh tế trong những năm tới.
(VNF) - Dự án Khu đô thị phức hợp sinh thái Phú Thọ tại khu vực hồ Sáu Vó khi hoàn thành sẽ cung cấp khoảng 12.600 căn nhà liền kề, hơn 11.300 căn biệt thự và gần 14.400 căn chung cư.
(VNF) - Hà Nội chấm dứt vai trò của Posco E&C tại khu đô thị Ngọc Liệp - Đồng Trúc, thêm một chung cư ở Hà Nội dừng nhận xe điện vì lo ngại cháy nổ, Hưng Yên công bố giá bán và thuê mua nhà ở xã hội tại 2 tòa CT1, CT2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 5/11.
(VNF) - Thị trường bán lẻ Hà Nội đang hồi phục mạnh mẽ, kèm theo đó là nhu cầu nâng tầm không gian, dịch vụ. Những dự án có vị trí tốt, thiết kế hiện đại và lượng khách hàng hiện hữu trở thành tâm điểm chú ý, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển mạnh ở phía Tây thủ đô.
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối năm với nguồn cung dồi dào trên cả ba miền. Giới chuyên môn đánh giá đây là thời điểm thuận lợi để xuống tiền, nhưng đi kèm đó là những rủi ro khi giá đã tăng mạnh, lãi suất có xu hướng nhích lên.
(VNF) - Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng yêu cầu chủ đầu tư dự án Khu đô thị Capital Square 3 tạm dừng thi công tại khu vực xảy ra sự cố sụt lún đường khiến 2 ô tô rớt xuống hố.
(VNF) - Đại diện Công ty cổ phần BIC Việt Nam, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu vừa giải đáp thắc mắc của người dân về việc có tăng giá bán căn hộ tại dự án, so với mức công bố trung bình là 30 triệu đồng/m2 trước đó.
(VNF) - UBND thành phố Hà Nội vừa ra quyết định chấm dứt hiệu lực văn bản liên quan đến việc giao Công ty Posco E&C lập quy hoạch chi tiết, lập dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Ngọc Liệp - Đồng Trúc (Khu số 9).
(VNF) - TP.HCM xây dựng bảng giá đất từ hơn 140.000 dữ liệu thông tin được các đơn vị tư vấn thu thập, có hơn 10.000 đoạn, tuyến đường sẽ được áp giá.
(VNF) - TTC Group muốn đầu tư gần 500 tỷ làm khu du lịch sinh thái Đà Lạt, Hà Nội giao 7,5ha cho Him Lam làm NƠXH ... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 4/12.
(VNF) - Công ty Cổ phần Him Lam vừa được Hà Nội giao hơn 7,5ha đất tại phường Phúc Lợi để thực hiện dự án Khu nhà ở xã hội Him Lam Phúc Lợi.
(VNF) - Xã An Khánh thuộc huyện Hoài Đức cũ nổi lên như tâm điểm nguồn cung của phía tây Hà Nội khi chuẩn bị đón nguồn cung lớn từ hàng loạt dự án. Tuy nhiên, cùng với kỳ vọng đô thị hóa mạnh mẽ là những thách thức không nhỏ về hạ tầng, giá bán và biên lợi nhuận đầu tư. Bức tranh thị trường tại đây vì thế vừa triển vọng nhưng cũng không ít lực cản.
Cụm chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài, TP. HCM) được xây từ năm 1968 và hiện xếp loại D. Đến nay, việc tháo dỡ để xây mới vẫn dang dở, dự án cũng chưa có nhà đầu tư.
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ và nhà ở cao tầng tại phường Vinh Hưng, tỉnh Nghệ An, có tổng mức đầu tư hơn 2.846 tỷ đồng, được kỳ vọng trở thành điểm nhấn kiến trúc dọc tuyến Đại lộ Vinh – Hưng Tây.
(VNF) - Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc thẩm định điều kiện giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
(VNF) - TP. HCM gỡ vướng sổ hồng cho loạt dự án, nhà sáng lập SM Entertainment đầu tư dự án gần 2.600 tỷ đồng tại Gia Lai, giá đất ven biển Vũng Tàu dự kiến tăng gần 2,5 lần từ 2026... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 3/11.
(VNF) - Tại TP. HCM, Tổ công tác 1645 đã tích cực làm việc và có 165/200 dự án được gỡ vướng, tương đương với 84.055 căn nhà sẽ được cấp sổ hồng.
(VNF) - Chỉ còn chưa đầy 20 ngày đếm ngược đến mốc thông tuyến 3.000km cao tốc từ Cao Bằng đến Cà Mau theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính. Những chuyển động tích cực ngày đêm trên công trường dự án Đồng Đăng – Trà Lĩnh cho thấy dự án này đang tiến rất gần tới mục tiêu chung.
(VNF) - Là mũi nhọn số 1 trong chiến lược phát triển kinh tế đêm của Khánh Hòa, Nha Trang đang bước vào giai đoạn “thức giấc” mạnh mẽ. Trong đó, sự hiện diện của mô hình “đô thị giải trí 24h” được kỳ vọng sẽ dẫn dắt xu hướng và kích hoạt “mỏ vàng” tăng trưởng.
(VNF) - CTP - tập đoàn quản lý và phát triển bất động sản thương mại lớn nhất Cộng hoà Séc cam kết đầu tư 1 tỷ EURO vào Hải Phòng trong những năm tới.
(VNF) - Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (Tập đoàn G6) và Công ty Cổ phần Đầu tư thương mại du lịch Minh Đức vừa ký kết hợp tác về việc phát triển nhà ở xã hội Minh Đức, tại xã Mê Linh, TP, Hà Nội.
(VNF) - Masterise Homes cất nóc Masteri Rivera Đà Nẵng, công ty Enclave Phú Quốc sắp triển khai dự án gần 1,3 tỷ USD ở Phú Quốc ... là những thông tin đáng chú ý về bất động sản 2/12.
(VNF) - Giá đất nông nghiệp tại TP. HCM sắp bước vào đợt điều chỉnh mạnh nhất trong nhiều năm, với mức cao nhất dự kiến lên tới 1,2 - 1,4 triệu đồng/m², tăng gần 85% so với hiện hành. Dự thảo bảng giá đất mới được kỳ vọng sẽ thu hẹp chênh lệch với giá thị trường và giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất.
(VNF) - TP. HCM công bố dự thảo bảng giá đất 2026; Đồng Nai đấu giá 102ha đất tại Phước An, giá khởi điểm 5.000 tỷ đồng; Hà Nội mở loạt đấu giá đất trong tháng 12, nổi bật lô đất “vàng” 18 Cao Bá Quát... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 1/12.
(VNF) - Chỉ 60 phút từ Hà Nội, Hồ Núi Cốc hiện ra như một tuyên ngôn thầm lặng, kiêu hãnh của Việt Nam: nơi thiên nhiên nguyên bản chưa từng bị sao chép cùng phương pháp tái tạo sức khoẻ đạt chuẩn thế giới.
(VNF) - Hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng như An Trung 2, Đại Địa Bảo, Ecohome Hòa Hiệp… đang được đẩy nhanh tiến độ, cung cấp hàng nghìn căn hộ cho thị trường, đáp ứng nhu cầu an cư của người thu nhập thấp.
