Khi “tạo sóng” trở thành công thức bán hàng
Trên thị trường bất động sản, đặc biệt ở giai đoạn thanh khoản còn yếu, “tạo sóng” gần như là “nghệ thuật sống còn” của các chủ đầu tư và sàn môi giới. Không có sóng, dự án có thể rơi vào cảnh ế ẩm, còn nếu có sóng, kể cả sóng ảo, thị trường sẽ tin rằng hàng đang “hot”.
Công thức chung thường bắt đầu từ việc tạo hiệu ứng khan hiếm. Hình ảnh hàng trăm người chen lấn giữ chỗ, xếp hàng chờ mua căn hộ... có tác động mạnh mẽ nhất tới nhận thức của khách hàng.
Theo giới quan sát, đây là cách tận dụng và khuếch đại “tâm lý đám đông”, khi người mua tin rằng một sản phẩm được nhiều người quan tâm thì chắc chắn có giá trị. Lợi dụng tâm lý này, nhiều chủ đầu tư đưa ra kịch bản “full booking” chỉ sau vài giờ, rồi dùng truyền thông đẩy mạnh thông tin “cháy hàng”.
Trao đổi với VietnamFinance, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng, trong cuộc chơi “tạo sóng”, các sàn môi giới thường được giao giỏ hàng sỉ từ chủ đầu tư, rồi dùng kỹ thuật “booking trước, không thích hoàn tiền” để tạo cảm giác cháy hàng.
Chủ đầu tư lại tận dụng các “booking” này để tuyên bố “full booking”, dù thực tế nhiều giao dịch chỉ là đặt chỗ tạm thời nhằm tạo hiệu ứng đám đông. Điều này cũng tạo cảm giác nôn nóng cho người mua. Và vì phải phụ thuộc hoàn toàn vào giỏ hàng của sàn môi giới, người mua phải chấp nhận mua chênh so với giá công bố.
“Một chiêu trò quen thuộc là tạo hiệu ứng ‘giành căn’, như cảnh chen lấn giành phiếu giữ chỗ ở phường Bình Dương vừa qua, để gây cảm giác dự án quá ‘hot’. Cùng lúc, các sàn môi giới công bố full booking nhằm thổi lên tâm lý khan hiếm, buộc nhiều khách hàng phải chấp nhận mua chênh lại từ sàn” – ông Lê Quốc Kiên nhìn nhận.
Điều này có nghĩa là, phần lớn của cái gọi là “cháy hàng” chỉ tồn tại trên giấy và truyền thông. Thực tế, thanh khoản rất hạn chế. Nhưng một khi sóng đã được tạo, người mua sau buộc phải chấp nhận mức giá cao hơn, thậm chí là mua lại từ môi giới với phần chênh hàng trăm triệu đồng.
Ngân hàng cũng tham gia vào cuộc chơi này khi hỗ trợ vốn cho cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư cá nhân, giúp người mua chỉ cần 20% - 30% vốn tự có là đã có thể sở hữu sản phẩm. Điều này ngoài việc giúp người có nhu cầu ở thực sớm sở hữu được nhà, cũng vô tình khiến lực cầu ảo từ lướt sóng tăng mạnh “chỉ cần bỏ ra 20%-30% là đã có thể lướt sóng 1 lời 1 trên vốn tự có trong vòng 1-2 năm”.
Ông Lê Quốc Kiên chỉ ra rằng, “tạo sóng” bất động sản thực chất là cả một kịch bản được sắp đặt khéo léo với nhiều lớp chiêu trò. Chẳng hạn, một thủ thuật quen thuộc là dựng tình huống “hỏi mua giá cao” để tạo cảm giác thị trường đang nóng lên. Khi chủ nhà hoặc chủ đầu tư đồng ý bán, người mua giả lập sẽ viện lý do “đã mua được chỗ khác” nhằm khiến bên bán và cả những người xung quanh tin rằng giá đã vượt mức cũ.
Song song với đó, không ít trường hợp các bên tự mua đi bán lại với nhau, hoặc chủ đầu tư bán cho chính các sàn môi giới “sân sau”. Nhờ vậy, họ vừa ghi nhận doanh thu, vừa tạo ra những giao dịch ảo nhằm thổi giá dự án.
Ngoài ra, việc mở bán nhiều đợt với giá mỗi đợt sau cao hơn đợt trước cũng là chiêu thức phổ biến. Mỗi đợt mở bán thường được tổ chức rầm rộ, tập trung đông người để tạo hiệu ứng đám đông. Thay vì áp dụng công nghệ chọn căn minh bạch, nhiều chủ đầu tư còn dựng lên cảnh chen lấn, phát giấy giành chỗ, khiến khách hàng bị cuốn vào tâm lý “không nhanh tay sẽ mất cơ hội”.
Thậm chí, có cảnh tượng chủ đầu tư cố tình cho các sàn môi giới xếp hàng chầu chực từ đêm hôm trước để chờ mua nhà, nhìn qua tưởng là sức nóng của dự án, nhưng thực tế, phần nhiều chỉ là “vở kịch” đã được dựng sẵn nhằm hợp thức hóa mức giá cao bất thường.
Chiêu trò “nhạt dần” nhưng vẫn “không thể bỏ”
Dù ai cũng biết “tạo sóng” chỉ là chiêu trò, các chủ đầu tư vẫn buộc phải thực hiện. Bởi nếu không “cháy hàng” dự án sẽ lập tức bị so sánh là kém hấp dẫn hơn đối thủ.
Ông Lê Quốc Kiên phân tích, trước đây, chiêu này rất hiệu quả, người mua thấy cháy hàng sẽ tin rằng dự án tốt, nhiều người quan tâm. Nhưng sau thời gian ai cũng áp dụng, hiệu ứng giống như siêu thị quanh năm giảm giá 50%, cuối cùng giảm hoặc mất tác dụng. Dẫu vậy, nếu bỏ qua, chủ đầu tư lại bị gắn mác là “ế hàng” nên chiêu thức này vẫn được duy trì, dù tâm lý khách hàng ngày nay đã cảnh giác hơn nhiều.
Ông Kiên cũng cho rằng tạo sóng gây ra nhiều hệ quả đáng ngại. Đằng sau mỗi “cơn sóng” được tạo ra là hàng loạt rủi ro bị “che giấu”: từ chiêu “booking hoàn tiền” nhưng hoàn rất khó, cho đến hợp đồng đặt cọc với sàn môi giới không ủy quyền chính thức. Nguy hiểm hơn cả là việc người mua bị đẩy vào thế “đứng tên vay giúp”, và nếu dự án trục trặc, chính họ là bên chịu thiệt.
“Công bố cháy hàng cũng là chiêu trò bắt tay giữa chủ đầu tư với sàn môi giới để bán chênh. Ví dụ, căn hộ 3 tỷ đồng nhưng khi tung tin hết hàng, người mua phải mua lại từ sàn với giá dao động từ 3,1 – 3,2 tỷ đồng. Qua mỗi đợt như vậy, môi giới đã có thể bán chênh vài trăm triệu đồng. Và chính điều đó cũng là nguyên nhân đẩy mặt bằng giá thị trường lên cao” – ông Kiên chỉ rõ.
Có thể thấy, “tạo sóng” trong bất động sản là một con dao hai lưỡi. Một mặt, tạo sóng giúp dự án thu hút sự chú ý trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn lại bào mòn niềm tin của thị trường.
Các chuyên gia cho rằng giải pháp quan trọng đối với người mua là giữ sự tỉnh táo. Trước khi xuống tiền, người mua cần kiểm tra thông tin của dự án như đã đủ điều kiện mở bán chưa, chủ đầu tư có uy tín không, giá đó so với thị trường xung quanh khu vực thế nào... thay vì chạy theo tâm lý đám đông. Người mua phải nhìn vào giá trị thực: pháp lý dự án, tiến độ xây dựng, năng lực của chủ đầu tư và sự hợp lý của giá bán.
Trong bối cảnh hàng loạt dự án mới bung ra nhưng thanh khoản thấp, chiêu “cháy hàng” tiếp tục được dùng như một liều “doping”. Vấn đề là, liều thuốc này không chữa được căn bệnh gốc của thị trường, đó là sự thiếu minh bạch và khoảng cách giá xa rời thu nhập của người dân.
Và điều quan trọng là nếu không có biện pháp quản lý chặt chẽ và minh bạch hóa quy trình bán hàng, những “cơn sóng” này sẽ tiếp tục tạo ra mặt bằng giá ảo khiến giấc mơ an cư của nhiều người mua ở thực ngày xàng xa vời.
Tags:
(VNF) - Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026 của Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine (HoSE: KSF) đã thông qua nhiều nội dung đáng chú ý xoay quanh chiến lược phát triển giai đoạn mới sau quá trình tái cấu trúc toàn diện 2024–2025.
(VNF) - Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng cho biết sẽ ưu tiên phát triển quỹ nhà ở cho thuê giá phù hợp dành cho công nhân, lao động trẻ và lao động ngoại tỉnh.
(VNF) - Giải thưởng quốc gia bất động sản Việt Nam lần thứ II gồm 12 hạng mục giải thưởng với 200 hồ sơ tham gia. Đáng chú ý, tại giải thưởng lần này đã có nghị quyết vượt ngoài quy chế ban đầu. Theo đó, trong hạng mục "Top 10 Nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam", hội đồng quyết định bổ sung thêm một giải đặc biệt.
(VNF) - Tọa lạc tại lõi trung tâm đại đô thị Regal Legend (Đồng Hới, Quảng Trị), tổ hợp 5 tòa tháp Novotel Living & Regal Residence xác lập một chuẩn mực sống quốc tế ngay tại trái tim thành phố biển. Hơn cả một không gian sống và lưu trú 5 sao, dự án mang đến đặc quyền thụ hưởng tinh hoa văn hóa và một giải pháp tích sản an toàn, bền vững cho giới đầu tư toàn cầu.
(VNF) - Giữa làn sóng dịch chuyển của giới thành đạt đất Cảng về Vinhomes Royal Island, The Tropic đang là tọa độ được săn đón bậc nhất. Sức hút ấy đến từ bốn giá trị cốt lõi, kết hợp giữa vị trí, kiến trúc, cộng đồng và tính khan hiếm, tạo nên chuẩn mực sống mới tại Hải Phòng.
(VNF) - Đó là nhận định của ông Đồng Quang Cảnh – Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về sự biến đổi trong tâm lý và “khẩu vị” của nhà đầu tư bất động sản hiện nay.
(VNF) - Công ty TNHH VSIP Hà Tĩnh vừa đề xuất UBND tỉnh Hà Tĩnh thúc đẩy các thủ tục pháp lý để triển khai Khu đô thị - dịch vụ quy mô khoảng 185ha tại thị trấn Thạch Hà (nay thuộc xã Thạch Hà). Dự án được định hướng phát triển đồng bộ cùng KCN Bắc Thạch Hà, hình thành hệ sinh thái tích hợp “Công nghiệp - Đô thị - Dịch vụ” quy mô hơn 600ha.
(VNF) - TP. HCM hiện còn khoảng 220 dự án nhà ở chưa thể cấp sổ hồng do vướng pháp lý, chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc tồn tại sai phạm xây dựng.
(VNF) - Sự hiện diện ngày càng nhiều của các thương hiệu F&B, bán lẻ và dịch vụ tại Bình Dương cũ cho thấy xu hướng mở rộng không gian thương mại ra ngoài trung tâm TP. HCM đang diễn ra mạnh mẽ. Trong bối cảnh đó, những dự án nằm ở khu vực lõi đô thị, có cộng đồng cư dân hiện hữu và khả năng khai thác như Artisan Park đang thu hút sự quan tâm của thị trường.
(VNF) - Hà Nội đề xuất chuyển tối đa 20% quỹ căn nhà ở xã hội sau 1 năm không bán hết, nhà tái định cư bỏ trống ít nhất 9 tháng thành nhà thương mại.
(VNF) - Khi đô thị bước vào giai đoạn tái cấu trúc quy mô lớn, thị trường bắt đầu ưu tiên những tài sản giữ được vị trí và giá trị dài hạn.
(VNF) - Theo các chuyên gia, đề xuất “cấm bán nhà” trong khu đô thị đa mục tiêu trong vòng 3 năm đầu được kỳ vọng sẽ góp phần giảm đầu cơ, hạ nhiệt giá nhà và tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Khi chính sách này được áp dụng, không chỉ nhà đầu tư mà cả chủ đầu tư cũng sẽ buộc phải thay đổi chiến lược phát triển dự án, chuyển từ tư duy bán để đầu tư sang phát triển đô thị phục vụ nhu cầu ở thực.
(VNF) - TP. Đồng Nai vừa động thổ dự án bất động sản (BĐS) đầu tiên sau khi lên thành phố và là dự án được triển khai trên khu đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
(VNF) - Không chỉ là “Thành phố Expo” đầu tiên của Việt Nam, Vinhomes Global Gate (Đông Anh, Hà Nội) còn trở thành đại đô thị tiên phong trong hệ sinh thái Vinhomes tích hợp mô hình bất động sản thương mại thế hệ mới - Vincom Collection - nơi hội tụ mua sắm, ẩm thực và trải nghiệm theo xu hướng phố thương mại mở đang thịnh hành trên thế giới.
(VNF) - Theo báo cáo thị trường bất động sản tháng 4/2026 của DKRA Consulting, phân khúc đất nền và căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận tín hiệu cải thiện về thanh khoản, trong khi nhóm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn duy trì trạng thái trầm lắng do áp lực lãi suất và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.
Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đang bước vào chu kỳ hạ nhiệt rõ nét. Giá rao bán tại nhiều khu vực từng là “điểm nóng” như Hòa Lạc, Thạch Thất, Phú Cát, Quốc Oai… đồng loạt đi xuống, song nghịch lý là thanh khoản vẫn gần như “đóng băng”.
(VNF) - Ông Thân Thành Vũ, Chủ tịch Hội Bất động sản du lịch Việt Nam (VnTPA) cho rằng, chu kỳ mới của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nếu xuất hiện, sẽ không còn là chu kỳ tăng nóng đại trà như trước đây, mà sẽ là chu kỳ thanh lọc mạnh. Những doanh nghiệp có năng lực vận hành, có dòng tiền thật, có sản phẩm thật và giữ được chữ tín sẽ tồn tại. Ngược lại, mô hình bán hàng bằng “ảo vọng tài chính” sẽ ngày càng khó tồn tại.
(VNF) - Nếu mô hình “mua đất – chờ tăng giá” dần suy yếu dưới áp lực thuế, tín dụng và yêu cầu phát triển bền vững, thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước vào một chu kỳ mới: khai thác dòng tiền từ nhà cho thuê, đô thị công nghiệp và vận hành tài sản dài hạn. Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này sẽ không dễ dàng và đòi hỏi một lộ trình đủ dài để tránh gây sốc cho thị trường.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thái Sơn vừa công bố báo cáo đánh giá tác động môi trường cho dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng Mỹ Lâm quy mô gần 540,3ha tại tỉnh Tuyên Quang.
(VNF) - Trong danh sách hàng nghìn doanh nghiệp nợ thuế vừa được Thuế TP. HCM công khai, nhiều công ty bất động sản có số nợ lớn, trong đó có doanh nghiệp nợ hơn 2.000 tỷ đồng.
(VNF) - UBND TP. Hà Nội cho phép Công ty cổ phần Picenza Mỹ Hưng (thuộc Tập đoàn Picenza Việt Nam) chuyển đổi mục đích sử dụng đất gần 131.000m2 để làm khu dân cư.
(VNF) - Ngày 26/5, lễ kickoff dự án Pearl Rivera Hà Nội đã diễn ra với sự tham dự của hơn 1.000 nhân viên kinh doanh từ 36 đại lý bất động sản, đánh dấu giai đoạn “đổ hàng” ra thị trường.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng nghìn tỷ đang làm thay đổi cục diện thị trường bất động sản Hà Nội, đẩy giá và thanh khoản tại các khu vực hưởng lợi tăng mạnh, trong khi nhiều khu nhà trong ngõ nhỏ, hạ tầng yếu bắt đầu hụt hơi, giảm sức hút và đối mặt nguy cơ mất giá.
(VNF) - Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu việc sửa đổi Luật Đất đai phải theo hướng cắt giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tháo gỡ các vướng mắc thực tiễn nhằm phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.
(VNF) - Sau nhiều năm tăng nóng nhờ kỳ vọng hạ tầng và tâm lý “lướt sóng”, thị trường đất nền Hà Nội đang bước vào giai đoạn chững lại rõ rệt. Giá tại nhiều khu vực không còn leo thang như trước, thanh khoản lao dốc, những nhà đầu tư từng kỳ vọng “mua hôm nay, vài tháng sau có lời” bắt đầu đối mặt áp lực giữ hàng kéo dài.
(VNF) - Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026 của Công ty Cổ phần Tập đoàn Sunshine (HoSE: KSF) đã thông qua nhiều nội dung đáng chú ý xoay quanh chiến lược phát triển giai đoạn mới sau quá trình tái cấu trúc toàn diện 2024–2025.
(VNF) - Bầu trời sông Hàn đã bùng nổ sắc màu trong đêm khai mạc Lễ hội Pháo hoa quốc tế Đà Nẵng với màn so tài của đội Đà Nẵng (Việt Nam) và đương kim vô địch Trung Quốc.
