Khi “tạo sóng” trở thành công thức bán hàng
Trên thị trường bất động sản, đặc biệt ở giai đoạn thanh khoản còn yếu, “tạo sóng” gần như là “nghệ thuật sống còn” của các chủ đầu tư và sàn môi giới. Không có sóng, dự án có thể rơi vào cảnh ế ẩm, còn nếu có sóng, kể cả sóng ảo, thị trường sẽ tin rằng hàng đang “hot”.
Công thức chung thường bắt đầu từ việc tạo hiệu ứng khan hiếm. Hình ảnh hàng trăm người chen lấn giữ chỗ, xếp hàng chờ mua căn hộ... có tác động mạnh mẽ nhất tới nhận thức của khách hàng.
Theo giới quan sát, đây là cách tận dụng và khuếch đại “tâm lý đám đông”, khi người mua tin rằng một sản phẩm được nhiều người quan tâm thì chắc chắn có giá trị. Lợi dụng tâm lý này, nhiều chủ đầu tư đưa ra kịch bản “full booking” chỉ sau vài giờ, rồi dùng truyền thông đẩy mạnh thông tin “cháy hàng”.
Trao đổi với VietnamFinance, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng, trong cuộc chơi “tạo sóng”, các sàn môi giới thường được giao giỏ hàng sỉ từ chủ đầu tư, rồi dùng kỹ thuật “booking trước, không thích hoàn tiền” để tạo cảm giác cháy hàng.
Chủ đầu tư lại tận dụng các “booking” này để tuyên bố “full booking”, dù thực tế nhiều giao dịch chỉ là đặt chỗ tạm thời nhằm tạo hiệu ứng đám đông. Điều này cũng tạo cảm giác nôn nóng cho người mua. Và vì phải phụ thuộc hoàn toàn vào giỏ hàng của sàn môi giới, người mua phải chấp nhận mua chênh so với giá công bố.
“Một chiêu trò quen thuộc là tạo hiệu ứng ‘giành căn’, như cảnh chen lấn giành phiếu giữ chỗ ở phường Bình Dương vừa qua, để gây cảm giác dự án quá ‘hot’. Cùng lúc, các sàn môi giới công bố full booking nhằm thổi lên tâm lý khan hiếm, buộc nhiều khách hàng phải chấp nhận mua chênh lại từ sàn” – ông Lê Quốc Kiên nhìn nhận.
Điều này có nghĩa là, phần lớn của cái gọi là “cháy hàng” chỉ tồn tại trên giấy và truyền thông. Thực tế, thanh khoản rất hạn chế. Nhưng một khi sóng đã được tạo, người mua sau buộc phải chấp nhận mức giá cao hơn, thậm chí là mua lại từ môi giới với phần chênh hàng trăm triệu đồng.
Ngân hàng cũng tham gia vào cuộc chơi này khi hỗ trợ vốn cho cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư cá nhân, giúp người mua chỉ cần 20% - 30% vốn tự có là đã có thể sở hữu sản phẩm. Điều này ngoài việc giúp người có nhu cầu ở thực sớm sở hữu được nhà, cũng vô tình khiến lực cầu ảo từ lướt sóng tăng mạnh “chỉ cần bỏ ra 20%-30% là đã có thể lướt sóng 1 lời 1 trên vốn tự có trong vòng 1-2 năm”.
Ông Lê Quốc Kiên chỉ ra rằng, “tạo sóng” bất động sản thực chất là cả một kịch bản được sắp đặt khéo léo với nhiều lớp chiêu trò. Chẳng hạn, một thủ thuật quen thuộc là dựng tình huống “hỏi mua giá cao” để tạo cảm giác thị trường đang nóng lên. Khi chủ nhà hoặc chủ đầu tư đồng ý bán, người mua giả lập sẽ viện lý do “đã mua được chỗ khác” nhằm khiến bên bán và cả những người xung quanh tin rằng giá đã vượt mức cũ.
Song song với đó, không ít trường hợp các bên tự mua đi bán lại với nhau, hoặc chủ đầu tư bán cho chính các sàn môi giới “sân sau”. Nhờ vậy, họ vừa ghi nhận doanh thu, vừa tạo ra những giao dịch ảo nhằm thổi giá dự án.
Ngoài ra, việc mở bán nhiều đợt với giá mỗi đợt sau cao hơn đợt trước cũng là chiêu thức phổ biến. Mỗi đợt mở bán thường được tổ chức rầm rộ, tập trung đông người để tạo hiệu ứng đám đông. Thay vì áp dụng công nghệ chọn căn minh bạch, nhiều chủ đầu tư còn dựng lên cảnh chen lấn, phát giấy giành chỗ, khiến khách hàng bị cuốn vào tâm lý “không nhanh tay sẽ mất cơ hội”.
Thậm chí, có cảnh tượng chủ đầu tư cố tình cho các sàn môi giới xếp hàng chầu chực từ đêm hôm trước để chờ mua nhà, nhìn qua tưởng là sức nóng của dự án, nhưng thực tế, phần nhiều chỉ là “vở kịch” đã được dựng sẵn nhằm hợp thức hóa mức giá cao bất thường.
Chiêu trò “nhạt dần” nhưng vẫn “không thể bỏ”
Dù ai cũng biết “tạo sóng” chỉ là chiêu trò, các chủ đầu tư vẫn buộc phải thực hiện. Bởi nếu không “cháy hàng” dự án sẽ lập tức bị so sánh là kém hấp dẫn hơn đối thủ.
Ông Lê Quốc Kiên phân tích, trước đây, chiêu này rất hiệu quả, người mua thấy cháy hàng sẽ tin rằng dự án tốt, nhiều người quan tâm. Nhưng sau thời gian ai cũng áp dụng, hiệu ứng giống như siêu thị quanh năm giảm giá 50%, cuối cùng giảm hoặc mất tác dụng. Dẫu vậy, nếu bỏ qua, chủ đầu tư lại bị gắn mác là “ế hàng” nên chiêu thức này vẫn được duy trì, dù tâm lý khách hàng ngày nay đã cảnh giác hơn nhiều.
Ông Kiên cũng cho rằng tạo sóng gây ra nhiều hệ quả đáng ngại. Đằng sau mỗi “cơn sóng” được tạo ra là hàng loạt rủi ro bị “che giấu”: từ chiêu “booking hoàn tiền” nhưng hoàn rất khó, cho đến hợp đồng đặt cọc với sàn môi giới không ủy quyền chính thức. Nguy hiểm hơn cả là việc người mua bị đẩy vào thế “đứng tên vay giúp”, và nếu dự án trục trặc, chính họ là bên chịu thiệt.
“Công bố cháy hàng cũng là chiêu trò bắt tay giữa chủ đầu tư với sàn môi giới để bán chênh. Ví dụ, căn hộ 3 tỷ đồng nhưng khi tung tin hết hàng, người mua phải mua lại từ sàn với giá dao động từ 3,1 – 3,2 tỷ đồng. Qua mỗi đợt như vậy, môi giới đã có thể bán chênh vài trăm triệu đồng. Và chính điều đó cũng là nguyên nhân đẩy mặt bằng giá thị trường lên cao” – ông Kiên chỉ rõ.
Có thể thấy, “tạo sóng” trong bất động sản là một con dao hai lưỡi. Một mặt, tạo sóng giúp dự án thu hút sự chú ý trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn lại bào mòn niềm tin của thị trường.
Các chuyên gia cho rằng giải pháp quan trọng đối với người mua là giữ sự tỉnh táo. Trước khi xuống tiền, người mua cần kiểm tra thông tin của dự án như đã đủ điều kiện mở bán chưa, chủ đầu tư có uy tín không, giá đó so với thị trường xung quanh khu vực thế nào... thay vì chạy theo tâm lý đám đông. Người mua phải nhìn vào giá trị thực: pháp lý dự án, tiến độ xây dựng, năng lực của chủ đầu tư và sự hợp lý của giá bán.
Trong bối cảnh hàng loạt dự án mới bung ra nhưng thanh khoản thấp, chiêu “cháy hàng” tiếp tục được dùng như một liều “doping”. Vấn đề là, liều thuốc này không chữa được căn bệnh gốc của thị trường, đó là sự thiếu minh bạch và khoảng cách giá xa rời thu nhập của người dân.
Và điều quan trọng là nếu không có biện pháp quản lý chặt chẽ và minh bạch hóa quy trình bán hàng, những “cơn sóng” này sẽ tiếp tục tạo ra mặt bằng giá ảo khiến giấc mơ an cư của nhiều người mua ở thực ngày xàng xa vời.
Tags:
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Blue Land là đơn vị được lựa chọn triển khai dự án Tổ hợp Trung tâm thương mại và căn hộ Đà Nẵng – Harmonia Bay tại phường An Hải, tổng vốn đầu tư gần 1.730 tỷ đồng.
(VNF) - Nền kinh tế trải nghiệm đang trở thành xu hướng lớn dẫn dắt nền kinh tế toàn cầu. Tại Việt Nam, không gian sống hàng hiệu là xu hướng nổi bật trong ngành bất động sản được dẫn dắt bởi các tên tuổi hàng đầu.
(VNF) - Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường bất động sản phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn.
(VNF) - Hà Nội, ngày 10/12/2025, Công ty Cổ phần Phát triển và Đầu tư Xây dựng VinCons (thành viên Tập đoàn Vingroup) công bố tuyển dụng 100.000 công nhân xây dựng cho các đại dự án trên cả nước. Đây là đợt tuyển dụng có quy mô lớn nhất từ trước đến nay, đánh dấu bước chuyển mình thành doanh nghiệp xây dựng chuyên nghiệp của VinCons, với cơ hội phát triển đột phá cùng các công trình mang tầm vóc quốc tế.
(VNF) - Dù từng được giao hàng loạt khu “đất vàng” để làm đô thị và thương mại nhưng nhiều năm nay BMC liên tục bị nhắc tên nợ thuế, buộc Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh phải áp dụng biện pháp mạnh: ngừng sử dụng hóa đơn. Trong khi đó, loạt dự án lớn của doanh nghiệp tại miền Trung tiếp tục rơi vào tình trạng đình trệ, bỏ hoang kéo dài…
(VNF) - Bộ Tài chính vừa có đề xuất dự thảo mới về quy định tiền sử dụng đất, thuê đất mới nhằm gỡ khó khi thi hành Luật Đất đai.
(VNF) - Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cơ cấu, dòng vốn bắt đầu chọn lọc hơn và tính pháp lý cùng quỹ đất sạch đang trở thành yếu tố then chốt quyết định sức bật của các doanh nghiệp bất động sản. Từ định hướng đó, Taseco Land đang thể hiện một chiến lược nhất quán: ưu tiên tích lũy quỹ đất sạch, hoàn thiện pháp lý và nâng cao năng lực triển khai. Thay vì tập trung mở rộng bằng mọi giá, doanh nghiệp lựa chọn cách tiếp cận thận trọng nhưng bền vững, qua đó từng bước xây dựng nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới.
(VNF) - Với quỹ đất gần 100.000 m², hơn 1.200 căn nhà và dân số tương lai hơn 3.400 người, dự án được xem như “đòn bẩy” đô thị khổng lồ, hứa hẹn làm thay đổi hoàn toàn diện mạo khu vực này.
(VNF) - Cần Giờ được đánh giá là một trong những mô hình lấn biển bền vững nhất hiện nay, không chỉ là "xây dựng", mà là tái sinh một hệ sinh thái.
(VNF) - Căn hộ thương mại tại dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung (tên thương mại Thăng Long Green City) đang được các môi giới chào bán mức giá từ 48 – 52 triệu đồng/m2, dù chủ đầu tư chưa công bố giá bán.
(VNF) - Sắp "kích hoạt" 245 dự án hạ tầng với tổng vốn đầu tư gần 1,35 triệu tỷ đồng; Hà Nội kêu gọi đầu tư khu đô thị hơn 2.000 tỷ đồng tại Phú Xuyên; Đồng Nai duyệt quy hoạch 250ha trên đỉnh núi Chứa Chan, BIM Land ra mắt tháp đôi Aria Bay... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 10/12.
(VNF) - UBND Hải Phòng dự kiến khởi công nhiều dự án hạ tầng, giao thông, phát triển đô thị trong năm 2026.
(VNF) - TP. HCM dự kiến áp dụng bảng giá đất mới bằng khoảng 60% giá thị trường, bước đầu tiệm cận giá thực tế nhưng vẫn bảo đảm ổn định kinh tế - xã hội. Thành phố đang rà soát chênh lệch dữ liệu và lấy ý kiến người dân trước khi chính thức ban hành từ 1/1/2026.
(VNF) - Việc cho phép thu hồi đất khi 75% hộ dân đồng ý được kỳ vọng giúp đẩy nhanh tiến độ dự án. Song, theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, sự khác biệt về loại đất, giá thỏa thuận, thời điểm giao dịch và khả năng nhà đầu tư “tự tạo” mặt bằng đồng thuận có thể khiến quy định trở thành điểm nóng tranh chấp nếu áp dụng vội vàng.
(VNF) - Trước kiến nghị bổ sung đối tượng mua nhà ở xã hội là người có đất ở, đất sản xuất hoặc nhà ở bị thu hồi khi triển khai dự án nhà ở xã hội, Phó Thủ tướng Chính phủ cho rằng đây là nội dung vượt luật, do đó phải báo cáo cấp thẩm quyền trước khi trình Chính phủ xem xét, quyết định.
(VNF) - Delta Group tiếp tục khẳng định năng lực tại các dự án nhà ở xã hội, công trình dân dụng và hạ tầng trọng điểm trên cả nước với gói thầu thi công thuộc dự án khu nhà ở xã hội tại Đa giác 3, khu đô thị dịch vụ Hùng Thắng, phường Bãi Cháy, tỉnh Quảng Ninh.
(VNF) - HAGL vừa được UBND tỉnh Gia Lai chấp thuận đầu tư dự án Khu phức hợp Phù Đổng gần 600 tỷ đồng tại Pleiku.
(VNF) - Thanh tra Chứng khoán Nhà nước ban hành các quyết định về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực chứng khoán và thị trường chứng khoán đối với Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt; Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản Thuận Phát và Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Unity.
(VNF) - VinSpeed sắp khởi công Metro Bến Thành - Cần Giờ; Hà Nội dừng tiếp nhận trực tiếp hồ sơ mua nhà, 100% thực hiện online; Vĩnh Long điều chỉnh mục tiêu nhà ở xã hội; Chính phủ tháo gỡ hơn 1.700 dự án, nhà đất tồn đọng... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 9/12.
(VNF) - Niềm vui vỡ òa với cư dân I-Home khi sổ hồng được trao tay ngay trước thềm năm mới 2026, mang đến một cái Tết trọn vẹn hơn bao giờ hết. Và đồng thời cũng mở ra cho TP.HCM 1 mô hình Nhà nước hợp tác Doanh nghiệp giải quyết nhu cầu an sinh cho người dân.
(VNF) - Tại lễ ký kết hợp tác phân phối diễn ra ngày 7/12 tại Hà Nội, nhiều đại lý bất động sản nhận định “Thành phố Ánh sáng” Eurowindow Light City đang sở hữu loạt lợi thế cạnh tranh hiếm có trên thị trường Thanh Hóa, dự án được đánh giá hội tụ đầy đủ yếu tố để “thắng lớn” trong giai đoạn sắp tới.
(VNF) - Nhiều người lao động tự do, người lao động thu nhập thấp ở đô thị không có hợp đồng lao động phản ánh việc không xin được xác nhận thu nhập tại công an xã để làm hồ sơ mua nhà ở xã hội.
(VNF) - Bộ Tài chính kiến nghị giảm mức nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, theo đó người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch thay vì toàn bộ 100% như hiện nay.
(VNF) - Mức giá bán cho khu nhà ở xã hội CT1 và CT2 phường Hiến Nam, tỉnh Hưng Yên có giá bán 20,9 triệu đồng/m2. Giá bán này thậm chí còn cao hơn giá bán nhà ở xã hội CT3 Kim Chung, Đông Anh, Hà Nội.
(VNF) - Bất thường dự án hàng trăm căn biệt thự không được cấp sổ đỏ ở Bắc Ninh, khởi động dự án nhà ở cho lực lượng Công an, Coteccons tham gia thi công sân bay Gia Bình... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 8/12.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Blue Land là đơn vị được lựa chọn triển khai dự án Tổ hợp Trung tâm thương mại và căn hộ Đà Nẵng – Harmonia Bay tại phường An Hải, tổng vốn đầu tư gần 1.730 tỷ đồng.
(VNF) - Dù từng được giao hàng loạt khu “đất vàng” để làm đô thị và thương mại nhưng nhiều năm nay BMC liên tục bị nhắc tên nợ thuế, buộc Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh phải áp dụng biện pháp mạnh: ngừng sử dụng hóa đơn. Trong khi đó, loạt dự án lớn của doanh nghiệp tại miền Trung tiếp tục rơi vào tình trạng đình trệ, bỏ hoang kéo dài…
