'Bom nợ' trái phiếu lớn nhất 3 năm, bất động sản tiếp tục phát hành thêm

‘Bom nợ’ vượt 300.000 tỷ

Trái phiếu đáo hạn đang là vấn đề “đau đầu” của nhiều doanh nghiệp địa ốc. Theo báo cáo một số chỉ tiêu tài chính năm 2023 mới công bố, Công ty TNHH Nam Land ghi nhận khoản nợ 1.832 tỷ đồng, trong đó có tới 897 tỷ đồng dư nợ trái phiếu.

Trong năm 2023, Nam Land nhiều lần chậm hoặc chỉ thanh toán được một nửa lãi trái phiếu. Trong đợt thanh toán lần 3 và 4, Nam Land đã phải thanh toán hơn 54 tỷ đồng tiền lãi trái phiếu nhưng chưa thu xếp được dòng tiền.

Lý giải về sự chậm trễ này, Nam Land cho biết vướng mắc pháp lý trong dự án Shizen Home tại quận 7, TP.HCM khiến công ty mất nguồn thu để thanh toán gốc và lãi trái phiếu như đã cam kết. Ngoài ra, khoản lỗ 2 năm kinh doanh liên tiếp cũng ảnh hưởng không nhỏ đến dòng tiền của Nam Land.

Áp lực trả nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản khá lớn trong năm 2024, nhất là đối với các trái phiếu chậm trả gốc, lãi có thời hạn đáo hạn gốc vào năm 2022, 2023 nhưng được cơ cấu tối đa thêm 2 năm theo Nghị định 08/2023.

Theo báo cáo của VIS Rating, tỷ lệ trái phiếu chậm trả toàn thị trường cuối tháng 4/2024 ở mức 15%, không thay đổi so với tháng 3/2024. Trong đó, hơn một nửa lượng trái phiếu chậm trả gốc/lãi đến từ nhóm ngành Bất động sản dân cư, với tỷ lệ chậm trả gốc lãi của ngành này là 30%.

Còn theo thống kê của Bộ Tài chính, trong năm 2024, 92 doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn với tổng số tiền lên tới 99.500 tỷ đồng.

Các doanh nghiệp bất động sản này có thể kể đến như công ty TNHH Đầu tư và phát triển đô thị Hưng Yên 7.200 tỷ đồng, công ty Cổ phần Đầu tư Golden Hill hơn 5.760 tỷ đồng, công ty TNHH Bất động sản Lan Việt 4.100 tỷ đồng, công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh và phát triển đô thị Ngôi Sao Phương Nam 4.695 tỷ đồng,…

Các chuyên gia của VIS Ratings nhận định một số doanh nghiệp bất động sản có khả năng cao sẽ tiếp tục chậm trả nợ TPDN đến hạn do dòng tiền yếu và nguồn tiền mặt cạn kiệt. Những khó khăn về tín dụng, vướng mắc pháp lý, sức cầu của thị trường,… có thể khiến số lượng doanh nghiệp bất động sản “khất nợ” TPDN gia tăng trong năm nay và năm tiếp theo.

Báo cáo mới đây của Bộ Tài chính cho biết, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ của khối BĐS tại thời điểm ngày 5/3/2024 là 350.876 tỷ đồng. Ngoài ra, 8 năm qua, có 4 doanh nghiệp BĐS đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ ra thị trường quốc tế với tổng khối lượng là 2,18 tỷ USD.

Con số được Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cập nhật thì, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong năm 2024 khoảng 300.000 tỷ đồng (cao nhất trong 3 năm gần đây), trong đó nhóm bất động sản chiếm khoảng 44,2%.

Xác nhận từ Bộ Xây dựng cho con số tương đương, năm 2024, ước tính sẽ có khoảng 279.219 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong đó phần lớn là trái phiếu Bất động sản với 115.663 tỷ đồng, tương đương 41.4%.

Manh nha trở lại

Mặc dù “bom nợ” trái phiếu vẫn đang gây áp lực lên nhiều doanh nghiệp bất động sản nhưng ở chiều ngược lại, nhiều doanh nghiệp cùng ngành cũng đã bắt đầu phát hành TPDN trở lại.

Mới đây, Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc No va (Novaland) đã công bố thông tin về việc xin ý kiến trái chủ về gia hạn thời hạn hoàn thành của thỏa thuận dàn xếp gói Trái phiếu Chuyển đổi trị giá 300 triệu USD.

Trước đó, gói trái phiếu Chuyển đổi Quốc tế Novaland này đã được các trái chủ đồng thuận tái cơ cấu và nhận được phê duyệt từ Tòa thương mại quốc tế Singapore (SICC) vào cuối tháng 4/2024. Theo thỏa thuận tái cơ cấu, gói trái phiếu này có lãi suất 5,25% và đáo hạn năm 2026 được quyền chuyển đổi thành cổ phần phổ thông của Novaland.

Tuy nhiên, trong thông báo mới nhất, Novaland đề nghị dời ngày hoàn thành từ ngày 20/5/2024 đến ngày 10/6/2024 để kịp hoàn thành các điều kiện tiên quyết, bao gồm đăng ký hợp đồng sửa đổi với Ngân hàng Nhà nước và nhận được các phê duyệt hoặc đăng ký liên quan theo quy định của pháp luật.

Báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam cho thấy, trong 4 tháng đầu năm, có 36 đợt phát hành TPDN với tổng giá trị 36.088 tỷ đồng. Trong đó, lượng trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành chiếm tới 51,2%, cao hơn gấp 2 lần so với tỷ lệ của năm 2023.

Không riêng doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp xây dựng cũng manh nha phát hành TPDN trở lại. Trong quý I/2024, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp ngành xây dựng và vật liệu xây dựng cao gấp 2,6 lần so với năm 2023.

Nhiều chuyên gia nhận định thị trường bất động sản đang dần “ấm” lại. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2024 “đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất”.

Các động thái tích cực về tổng cung và tổng cầu, trước mắt và trung hạn sẽ mở ra những cơ hội triển vọng cho thị trường bất động sản và các doanh nghiệp bất động sản năm nay, ông nói.

Trước những tín hiệu tích cực từ thị trường, việc các doanh nghiệp bất động sản quay trở lại kênh TPDN để huy động vốn cho các dự án hoặc tái cơ cấu nợ là điều dễ hiểu.

Tuy vậy, sau những lùm xùm vừa qua của kênh TPDN, niềm tin của nhà đầu tư vẫn chưa thể quay trở lại hoàn toàn. Điều này có thể khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong các đợt phát hành trong thời gian tới, một chuyên gia nhận định.