Bùng nổ vay thế chấp mua nhà: Đòn bẩy tài chính và cảnh báo rủi ro dài hạn

Vay thế chấp bùng nổ, thay đổi hành vi mua nhà của người Việt

Theo Nikkie, vay thế chấp đang trở nên phổ biến ở Việt Nam khi các giá trị thế hệ thay đổi. Ngay cả khi lãi suất tăng, nền kinh tế tăng trưởng nhanh vẫn kéo theo nhu cầu vay mua nhà ngày càng cao.

Nguyễn Thảo, một chuyên viên marketing 32 tuổi, từng rất lo lắng về việc vay mua nhà, nhất là khi lãi suất hiện nay ở Việt Nam đã vượt quá 10%. Nhưng cuối cùng, năm nay cô đã quyết định mua một căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh và cam kết trả góp trong 25 năm.

“Tôi cảm thấy hơi sợ,” cô nói, đồng thời cho biết bố mẹ cô lại có quan điểm khác, họ thích mua nhà bằng tiền mặt vì không thích rủi ro”.

Sự khác biệt quan điểm trong gia đình cô phản ánh một thay đổi lớn tại Việt Nam, nơi trước đây người dân thường chờ tiết kiệm đủ tiền và vàng rồi mới mua nhà trả một lần. Tuy nhiên, hiện nay, vay thế chấp đã trở thành xu hướng chủ đạo, do giá bất động sản tăng mạnh, người dân cởi mở hơn với nợ vay, có xu hướng sử dụng tiền mặt cho các mục đích khác, cùng với sự đa dạng hóa sản phẩm ngân hàng.

Gần đây, lãi suất tăng cao đã làm giảm nhu cầu tín dụng và bộc lộ những người vay không đủ khả năng chi trả các khoản trả góp ngày càng lớn. Điều này làm dấy lên lo ngại về việc tích lũy nợ quá mức và nguy cơ vỡ nợ trong bối cảnh đầu cơ gia tăng, đặc biệt khi phần lớn các khoản vay thế chấp đều áp dụng lãi suất thả nổi.

Tuy nhiên, các chuyên gia trong ngành vẫn xem đây là một giai đoạn điều chỉnh tạm thời, dù nó có thể che lấp một xu hướng dài hạn hơn của thị trường bất động sản tại quốc gia này: vay thế chấp đang dần trở thành chuẩn mực mới.

Theo số liệu do công ty tư vấn bất động sản JLL tổng hợp, tính đến quý III/2025, tổng giá trị các khoản vay mua nhà đạt 2 triệu tỷ đồng, tăng từ 1,1 triệu tỷ đồng vào năm 2020. Nguồn vốn này đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản sôi động. Giá căn hộ trên toàn quốc đã tăng 20-30% trong năm qua, theo số liệu của chính phủ. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ tăng 23%, đạt trung bình 111 triệu đồng/m², tương đương một căn hộ 50m² có giá khoảng 210.000 USD (khoảng 5,5 tỷ đồng).

“Chúng ta đang trải qua một nền kinh tế hình chữ K,” ông Nguyễn Tuấn Anh, giảng viên tài chính tại chi nhánh Việt Nam của Đại học RMIT (Úc), cho biết. Điều này có nghĩa là nhóm người giàu có thể dễ dàng mua nhà hoặc vay vốn, trong khi “việc mua nhà bằng tiền mặt đã trở nên bất khả thi đối với người lao động hưởng lương trung bình. Điều này khiến họ buộc phải vay thế chấp, hoặc tiếp tục thuê nhà hay sống cùng bố mẹ".

Đây đã trở thành câu chuyện quen thuộc ở Việt Nam: các cặp vợ chồng trẻ tìm mua căn nhà đầu tiên nhưng nhanh chóng nhận ra rằng, khi giá nhà tăng cao, việc sở hữu bất động sản ngày càng vượt ngoài khả năng tài chính.

Sự tăng giá này càng rõ nét hơn trong bối cảnh nền kinh tế có mức tăng cao nhất châu Á tuy nhiên, thu nhập lại không theo kịp: giá nhà cao gấp 19 lần thu nhập trung bình, khiến việc mua nhà khó hơn nhiều so với Jakarta (Indonesia) 7,5 lần hay Mumbai (Ấn Độ) 7,2 lần, theo Viện Đất đai Đô thị. Do đó, người mua buộc phải tìm đến các khoản vay ngân hàng.

“Khách hàng hiện nay thấy việc vay mua nhà thuận tiện hơn nhiều so với khoảng 10 năm trước. Sự gia tăng số lượng ngân hàng cùng với việc tiêu chuẩn hóa và đa dạng hóa sản phẩm thế chấp đã giúp người mua tiếp cận tín dụng dễ dàng hơn", một đại diện của HDBank chia sẻ với Nikkei Asia.

Quy trình cho vay cũng trở nên linh hoạt hơn, khi ngân hàng chấp nhận nhiều loại tài sản đảm bảo và nguồn thu nhập đa dạng, như thu nhập từ công việc phụ hoặc cho thuê bất động sản.

Hiện nay, hầu hết các tổ chức tín dụng đều có bộ phận chuyên về cho vay thế chấp, với các gói lãi suất cố định trong thời gian ưu đãi, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi cao hơn. Ví dụ, VPBank cho biết lãi suất có thể cố định ở mức 8% trong 2-3 năm đầu, sau đó thả nổi lên 12-14% tùy thị trường. Thời hạn vay phổ biến từ 15-35 năm, nhưng có thể dao động từ 5 đến 50 năm ở một số ngân hàng.

Rủi ro nợ vay và những chính sách dành cho người ở thực

Các chủ đầu tư bất động sản cũng thường đưa ra các gói hỗ trợ tài chính. Tương tự Trung Quốc, khách hàng tại Việt Nam thường bắt đầu trả tiền cho chủ đầu tư ngay trong quá trình xây dựng.

Ví dụ, chủ đầu tư Huong Viet Holdings cho biết họ hỗ trợ trả lãi trong 3 năm đầu. Phó CEO Karl Duy Trươg cho rằng, một thập kỷ trước, vay thế chấp còn khá hiếm, nhưng hiện nay dịch vụ ngân hàng đã phát triển mạnh, tạo ra sự cạnh tranh lớn trên thị trường. Quan trọng hơn, ông nói, “đó là sự thay đổi trong tư duy giữa các thế hệ.”

“Thế hệ trước đề cao sự an toàn,” ông Trương nói. Ngược lại, “thế hệ Millennials (sinh trong thập niên 1980-1990) muốn sống hết mình, trải nghiệm nhiều hơn, đi du lịch nước ngoài.” Ông cho rằng mức chi tiêu của họ tăng mạnh và họ sẵn sàng vay nợ để phục vụ lối sống đó.

Thảo Nguyễn - một người trẻ mua nhà đã quyết định vay ngân hàng để có thêm vốn đầu tư, với kỳ vọng lợi nhuận có thể cao hơn mức lãi suất 7,6% phải trả. Cô phân bổ khoảng 20% danh mục đầu tư vào cổ phiếu và 5% vào vàng.

Nhiều người cùng thế hệ cô cũng có quan điểm tương tự. Dữ liệu của JLL cho thấy các khoản vay thế chấp chiếm 8,7% tổng dư nợ tín dụng năm 2017, và đã tăng lên 12,7% vào năm ngoái.

“Xu hướng này cho thấy sự chuyển dịch rõ rệt trong hành vi mua nhà, khi vay thế chấp ngày càng phổ biến,” ông Bạch Tạ, Giám đốc thị trường vốn tại JLL Việt Nam, cho biết.

Làn sóng vay nợ ồ ạt đang làm dấy lên lo ngại rằng người vay có thể rơi vào tình trạng nợ nần chồng chất, đặc biệt sau các đợt tăng lãi suất gần đây. Truyền thông địa phương ghi nhận nhiều trường hợp khoản trả góp thế chấp tăng vọt - đôi khi tới 50% - khi thời gian ưu đãi lãi suất kết thúc đúng lúc lãi suất thị trường tăng.

Điều này diễn ra trong bối cảnh xung đột tại Trung Đông và cú sốc giá dầu đang gây áp lực lên nền kinh tế. Tuy nhiên, ngay cả trước đó, lo ngại về nợ đã xuất hiện tại Việt Nam, khi Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2026 ở mức 15%, thấp hơn mức tăng 17,87% của năm trước.

“Ai cũng lo về nợ xấu,” giảng viên Tuấn Anh của RMIT cho biết, đồng thời nói thêm rằng các khoản vỡ nợ có thể được các ngân hàng lớn hấp thụ, nhưng sẽ gây áp lực lên các ngân hàng vừa và nhỏ. Lãi suất cao chưa làm hạ nhiệt thị trường bất động sản, và chưa có dấu hiệu giá nhà sẽ giảm.

Tuy nhiên, theo thống kê, doanh số bán nhà đã bắt đầu chậm lại trong quý I, khi chỉ có 115.650 căn được giao dịch, giảm 14% so với cùng kỳ năm trước. Dù vậy, theo số liệu chính phủ, tổng số giao dịch bất động sản năm ngoái vẫn đạt 579.718, tăng 7,7% so với năm 2024, ngay cả khi lãi suất bắt đầu tăng nhẹ.

“Mặc dù tăng trưởng tín dụng nhanh có thể thúc đẩy hoạt động ngắn hạn, nhưng nó cũng có thể khiến dòng vốn chảy vào các lĩnh vực kém hiệu quả hoặc mang tính đầu cơ, từ đó làm tăng giá tài sản và nguy cơ điều chỉnh giảm sau này, gây ảnh hưởng tiêu cực đến ngân hàng, đầu tư và tăng trưởng kinh tế,” Fitch Ratings cảnh báo hồi tháng 1.

Việt Nam đã và đang nỗ lực hạn chế đầu cơ bất động sản, chẳng hạn như ưu tiên phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập trung bình và đưa ra các gói vay ưu đãi cho người mua nhà để ở. Chính phủ cũng đề xuất đánh thuế và áp trần giá trị thế chấp đối với bất động sản thứ hai, đồng thời khuyến khích ngân hàng cho vay đối với người trẻ mua nhà lần đầu. Nhiều ngân hàng còn áp dụng lãi suất thấp hơn cho khách hàng dưới 35 tuổi.

Tuy nhiên, nhu cầu vẫn ở mức cao khi các chuẩn mực xã hội thay đổi, với ngày càng nhiều người trẻ lựa chọn sống riêng thay vì mô hình gia đình nhiều thế hệ truyền thống.

Nomura Real Estate cho biết 50%-70% người mua tại một số dự án sử dụng vay thế chấp, cho thấy sự gia tăng của nhóm khách hàng trung lưu. Huong Viet cũng cho biết vay thế chấp ít phổ biến hơn ở các dự án cao cấp. Pierreval - một nhà phát triển khác - cho rằng họ hướng đến nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

“Nếu một tòa nhà có tới 80% là nhà đầu tư, điều đó sẽ gây ra tình trạng lạm phát. Nếu không có người ở thực, “các cửa hàng sẽ trống vắng và không hình thành được một cộng đồng", ông Antoine Danielli, CEO Pierreval tại Việt Nam, cho biết.