Căn hộ cao cấp giá rẻ: Cuộc chơi mới giữa thời cao cấp dư thừa

Căn hộ cao cấp, giá vẫn có thể rẻ

Một trong những điểm nhấn quan trọng của thị trường năm nay là sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc cao cấp. Từ đầu năm đến nay, từ Hà Nội đến TP. HCM, các dự án cao cấp nối tiếp nhau ra đời, chào bán rầm rộ. Có thể kể đến như các dự án Vinhomes Metropolis của Vingroup, D’. Palais De Louis của Tân Hoàng Minh, Hanoi Aqual Central của Đồng Lực, Sun Grand City của Sungroup, Ecosmart City của Tập đoàn Lotte, Khu công viên Mũi Đèn Đỏ và nhà ở đô thị của Tập đoàn Vạn Thịnh Phát...

Làn sóng phát triển dự án cao cấp diễn ra mạnh mẽ trong bối cảnh thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại từ nửa cuối năm trở đi khiến nhiều chuyên gia lo ngại khả năng dư cung sẽ lặp lại như hồi năm 2007. Trong lần gặp gỡ với các doanh nghiệp bất động sản hồi tháng 8, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cảnh báo rằng phân khúc cao cấp sẽ có khả năng dư thừa vào cuối năm nay hoặc giữa năm 2017.

Báo cáo của Hiệp hội bất đông sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cũng bày tỏ sự lo ngại trước sự đổ xô của các doanh nghiệp vào phân khúc cao cấp và nhận định điều này sẽ gây ra bất ổn cho thị trường.

Thực tế  cũng cho thấy, từ giữa năm 2016, tỷ lệ giao dịch và thanh khoản phân khúc cao cấp đã giảm so với năm 2015. Đa số khách hàng vẫn hướng tới sự lựa chọn phân khúc căn hộ tầm trung, vừa túi tiền. Thống kê của CBRE và Savills cũng chỉ ra, phân khúc trung cấp vẫn chiếm tỷ lệ lớn trong số lượng căn mở bán và tiêu thụ ở cả hai thị trường lớn là Hà Nội và TP. HCM.

Dòng căn hộ cao cấp giá rẻ có sức tiêu thụ khá mạnh vì đáp ứng nhu cầu của thị trường là giá rẻ và đầy đủ tiện ích

Trong bối cảnh như vây, việc cố gắng tận dụng sườn tăng trưởng còn sót lại không mang đến nhiều ý nghĩa. Một số doanh nghiệp bắt đầu chuyển hướng sang phát triển các dự án tầm trung để đánh vào nhu cầu thực, tăng cầu cho thị trường.

Đáng chú ý nhất là Tân Hoàng Minh, tập đoàn vốn nổi danh với những dự án chung cư từ cao cấp đến siêu cao cấp đã bất ngờ cho xây dựng một dự án trung cấp – D’.Capitale Trần Duy Hưng, quận Cầu Giấy, Hà Nội. Dự án gồm 6 tòa tháp cao từ 39 – 46 tầng, cung cấp khoảng 2.000 căn hộ và officetel ra thị trường.

Song, D’.Capitale của Tân Hoàng Minh chỉ là một dấu mốc mang tính ghi nhận, còn thực ra, khuynh hướng phát triển căn hộ cao cấp giá rẻ tại Hà Nội đã được phát triển từ trước đó bởi Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico). Vào tháng 4 năm nay, đơn vị này đã gây ra cơn sốt cho thị trường khi nhanh chóng bán hết 2.000 căn hộ tại dự án West Bay Sky Residence chỉ trong 1 tháng.

West Bay Sky Residence là một dự án cao cấp giá rẻ được Vihajico phát triển trong lòng khu đô thị Ecopark. Mỗi căn hộ tại đây có giá dao động chỉ từ 688 triệu đến hơn 1 tỷ đồng, tùy diện tích. Do nằm trọn trong Ecopark, dự án được thừa hưởng các tiện ích, dịch vụ của khu đô thị và do đó, giúp hạ thấp giá thành. Đây được xem là dự án cao cấp giá rẻ đáng chú ý nhất trong năm tại thị trường Hà Nội.

Còn tại thị trường TP. HCM, làn sóng phát triển căn hộ cao cấp giá rẻ diễn ra mạnh mẽ hơn, đặc biệt là ở vùng ven. Có thể kể đến như dự án Richstar của Tập đoàn Novaland tọa lạc tại đường Hòa Bình, quận Tân Phú. Đây là một trong những dự án đầu tiên mang chuẩn cao cấp của khu Tây Sài Gòn, nhưng giá rẻ hơn 10 triệu/m2 so với dự án Lexington tại Quân 2 dù chất lượng và tiện ích tương đương.

Hay dự án Citisoho của Kiến Á Group và La Astoria giai đoạn 2 của An Gia Hưng cũng đi theo xu hướng căn hộ cao cấp với diện tích nhỏ, phù hợp với nhu cầu của khách hàng trẻ.

Nhưng đặc biệt nhất vẫn là Phú Mỹ Hưng, thương hiệu nổi tiếng cao cấp này trong tháng 10 cũng đã tung ra một dự án tầm trung – Saigon South Residence. Giá mỗi căn hộ tại đây dao động khoảng 2 tỷ đồng (đã bao gồm tiền sử dụng đất, quỹ bảo trì và thuế VAT). Với chuẩn Phú Mỹ Hưng, giá lại gồm đủ các loại thuế, có thể nói, 2 tỷ đồng/căn hộ tại Saigon South Residence là một mức giá "quá mềm".

Không dễ "đổi gió"

Phát triển căn hộ cao cấp giá rẻ có thể xem như một "thị trường ngách" trong phát triển chung cư hiện nay. Dù mới mẻ nhưng dòng căn hộ này lại cho thấy hiệu quả tốt trong tiêu thụ, bởi nó đáp ứng được nhu cầu của người mua: giá rẻ mà vẫn đảm bảo được các tiện ích. Đặc biệt là với người trẻ, khi thu nhập chưa cho phép họ sở hữu những căn hộ cao cấp ở vùng trung tâm.

Căn hộ cao cấp giá rẻ được dự đoán sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới, tuy nhiên, hiện trên thị trường cũng xuất hiện nhiều sản phẩm cao cấp giá rẻ "rởm", đánh lừa người mua nhà

Đặt trong bối cảnh thị trường cao cấp đang có dấu hiệu chững lại, thanh khoản tốt ở dòng căn hộ này có thể xem như một cứu tinh của các chủ đầu tư.

Tuy nhiên, hiện nay chưa có nhiều doanh nghiệp tham gia vào cuộc "đổi gió" này vì một trong những đòi hỏi cơ bản khi phát triển căn hộ cao cấp giá rẻ là phải có quỹ đất rẻ. Muốn vậy phải đi ra vùng ven, nhưng tại vùng ven, người dân lại chỉ đủ khả năng mua nhà giá rẻ. Do đó, nếu phát triển ồ ạt thì sẽ dẫn đến nguy cơ ế hàng.

Mặt khác hiện nay, trên thị trường cũng xuất hiện nhiều sản phẩm cao cấp giá rẻ "rởm". Là căn hộ trung cấp, không đầy đủ tiện ích nhưng chủ đầu tư lại tự "đóng mác" cao cấp vào để bán hàng và tăng giá, gây bức xúc cho người mua.

Vì vậy, khá nhiều chủ đầu tư vẫn đang thận trọng "ném đá dò đường", chờ đợi sự phản ứng của thị trường. Tuy nhiên, giới đầu tư vẫn cho rằng với những ưu điểm tốt, nhiều khả năng trong thời gian tới, xu hướng phát triển này sẽ được phát triển rộng hơn.