Theo các báo cáo thị trường, trong quý I/2026, toàn bộ giỏ hàng căn hộ mở bán mới tại Đà Nẵng đều thuộc phân khúc hạng sang, với mức giá trên 120 triệu đồng/m2. Đây là sự thay đổi đáng kể so với giai đoạn trước, khi phân khúc cao cấp (60 - 120 triệu đồng/m2) vẫn còn chiếm tỷ trọng lớn.
Mặt bằng giá sơ cấp hiện đã lên khoảng 80 - 90 triệu đồng/m2, tăng hai chữ số so với cùng kỳ năm trước. Một số ghi nhận cho thấy giá chào bán phổ biến trên thị trường đạt xấp xỉ 3.500 USD/m2, phản ánh xu hướng thiết lập mặt bằng giá mới tại các dự án ven sông, ven biển và khu trung tâm.
Nguồn cung cũng tăng mạnh trong hai năm gần đây. Nếu trước 2024, mỗi năm thị trường chỉ có chưa tới 1.000 căn hộ mới, thì giai đoạn 2024 - 2025 đã ghi nhận hơn 8.000 căn mở bán. Tính lũy kế đến quý I/2026, tổng nguồn cung đạt khoảng 16.000 căn, trong đó khoảng một nửa thuộc phân khúc cao cấp.
Sự gia tăng nguồn cung tập trung chủ yếu tại các khu vực ven sông Hàn, Hòa Xuân, An Hải và Ngũ Hành Sơn - nơi còn quỹ đất phát triển và có lợi thế về hạ tầng, cảnh quan. Tuy nhiên, sự mở rộng này không đồng đều về phân khúc, khi phần lớn dự án mới đều hướng đến khách hàng cao cấp hoặc nhà đầu tư.
Dù nguồn cung tăng mạnh, thị trường vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 50% - 60% ở các dự án mở bán mới. Tuy nhiên, mức hấp thụ này đã có dấu hiệu chậm lại so với giai đoạn cuối năm trước, khi thị trường còn sôi động hơn nhờ kỳ vọng tăng giá.
Theo các đơn vị nghiên cứu, cơ cấu người mua hiện nay chủ yếu là nhà đầu tư, thay vì người mua ở thực. Trong số giao dịch thành công, phần lớn phục vụ mục đích cho thuê hoặc nắm giữ dài hạn, tận dụng lợi thế du lịch và nhu cầu lưu trú ngắn hạn tại Đà Nẵng.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định trong bối cảnh lãi suất vay vẫn ở mức tương đối cao, nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn khi ra quyết định. Điều này khiến tốc độ hấp thụ không còn duy trì đà tăng mạnh như trước, dù nhu cầu đầu tư vẫn hiện hữu.
Ở góc độ thị trường, Đà Nẵng vẫn được đánh giá là điểm đến hấp dẫn nhờ tiềm năng du lịch, môi trường sống và khả năng khai thác cho thuê. Tuy nhiên, sự phụ thuộc lớn vào dòng tiền đầu tư khiến thị trường nhạy cảm hơn với biến động chi phí vốn và kỳ vọng lợi nhuận.
Một trong những vấn đề nổi bật hiện nay là sự mất cân đối giữa cơ cấu nguồn cung và nhu cầu thực tế.
Trong khi phần lớn dự án mới tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, nhu cầu của người dân - đặc biệt nhóm tuổi 23 - 39 lại chủ yếu hướng đến sản phẩm trung cấp, có mức giá vừa túi tiền. Tuy nhiên, phân khúc này gần như vắng bóng trong nguồn cung mới.
Điều này khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người mua ở thực ngày càng thu hẹp. Dù thị trường vẫn ghi nhận giao dịch, nhưng động lực chính lại đến từ đầu tư, không phải nhu cầu an cư.
Các chuyên gia nhận định, đây là yếu tố khiến thị trường dễ rơi vào trạng thái “tăng giá nhưng khó ở”, khi giá bán không còn phản ánh đúng khả năng chi trả của số đông.
Sự gia tăng nhanh của mặt bằng giá bắt đầu tác động đến thanh khoản. Một số báo cáo cho thấy tốc độ hấp thụ đã chậm lại so với giai đoạn trước, đặc biệt ở các dự án có mức giá cao hoặc định vị siêu sang.
Dự báo trong quý II/2026, nguồn cung mới có thể đạt khoảng 1.000 - 1.500 căn, giảm nhẹ so với quý trước. Phần lớn sản phẩm vẫn thuộc phân khúc cao cấp tại Ngũ Hành Sơn và khu vực ven biển.
Dù vậy, xu hướng giá được dự báo vẫn tiếp tục tăng, với mức tăng trung bình khoảng 10% - 12% mỗi năm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí đầu vào tăng, cùng với quỹ đất trung tâm và ven biển ngày càng khan hiếm.
Tuy nhiên, áp lực thanh khoản có thể gia tăng nếu người mua tiếp tục thận trọng hơn, đặc biệt trong bối cảnh kỳ vọng lợi nhuận đầu tư bị thu hẹp.
Không chỉ tác động đến thị trường bất động sản, đà tăng giá nhà còn kéo theo chi phí sinh hoạt tại Đà Nẵng tăng lên đáng kể.
Theo chỉ số giá sinh hoạt, thành phố đã nằm trong nhóm địa phương có mức sống cao. Giá thuê nhà và phòng trọ tăng rõ rệt, trong khi nguồn cung giá rẻ gần như biến mất. Một căn hộ nhỏ khoảng 15 - 20m2 tại khu vực ngoại thành hiện có giá khoảng 4 triệu đồng/tháng, chưa bao gồm điện nước.
Trong khi đó, thu nhập phổ biến của người lao động chỉ dao động 7 - 12 triệu đồng/tháng và tăng chậm. Khoảng cách giữa thu nhập và chi phí nhà ở ngày càng nới rộng, khiến khả năng tích lũy để mua nhà trở nên khó khăn hơn, đặc biệt với nhóm lao động trẻ.
Dữ liệu dài hạn cho thấy giá căn hộ tại Đà Nẵng đã tăng khoảng 60% - 70% so với năm 2019, trong khi đất nền tại nhiều khu vực đã tăng nhiều lần trong một thập kỷ.
Trước áp lực giá tăng, Đà Nẵng đang đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhằm cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp.
Năm 2025, thành phố đã bàn giao gần 3.000 căn hộ nhà ở xã hội. Giai đoạn đến 2030, khoảng 46 khu đất với tổng diện tích hơn 130ha được quy hoạch để phát triển khoảng 43.000 căn hộ. Riêng năm 2026, mục tiêu hoàn thành 5.000 căn được đặt ra.
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng quy mô nhà ở xã hội vẫn cần mở rộng nhanh hơn để theo kịp tốc độ tăng giá của thị trường thương mại.
Nhìn tổng thể, thị trường căn hộ Đà Nẵng đang ở giai đoạn tăng trưởng về giá và mở rộng về nguồn cung, nhưng lại thiếu sự cân đối về cơ cấu sản phẩm.
Các chuyên gia cho rằng tỷ lệ hấp thụ hiện tại vẫn ở mức chấp nhận được, phản ánh thị trường chưa rơi vào trạng thái rủi ro. Tuy nhiên, nếu tình trạng lệch pha cung - cầu kéo dài, thị trường có thể đối mặt với áp lực thanh khoản trong trung hạn.
Đà Nẵng vẫn được đánh giá là thị trường giàu tiềm năng nhờ du lịch và đô thị hóa. Nhưng để phát triển bền vững, bài toán cân bằng giữa phân khúc cao cấp và nhu cầu ở thực sẽ đóng vai trò then chốt, không chỉ với thị trường bất động sản mà còn với an sinh đô thị trong dài hạn.
Tags:
(VNF) - Bức tranh tài chính quý I/2026 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy gam màu kém tích cực khi hàng loạt đơn vị báo lỗ, thậm chí không ghi nhận doanh thu. Áp lực chi phí, thị trường trầm lắng và dòng tiền suy yếu tiếp tục là những yếu tố chính kéo lùi kết quả kinh doanh của ngành.
(VNF) - Từ ngày 1/5/2026, theo Nghị quyết 29/2026 của Quốc hội, các dự án vi phạm mục đích sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch sẽ được phép tiếp tục triển khai, không bị buộc tháo dỡ công trình, song nhà đầu tư vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và chịu xử phạt theo quy định.
(VNF) - Trong khi nhiều nhà đầu tư thận trọng với chi phí vốn, một số dự án bất động sản bắt đầu đưa ra chính sách tài chính dài hạn để kích cầu. Tại Vinhomes Golden City, gói hỗ trợ lãi suất 0-6%/năm trong 5 năm đang được áp dụng cho dòng sản phẩm nhà phố, được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực vay vốn và cải thiện khả năng tiếp cận bất động sản thấp tầng.
(VNF) - Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, Regal Group (HoSE:RGG) đã công bố chiến lược chuyển đổi sang mô hình "Holding Living" với bất động sản hạng sang tích hợp hệ sinh thái “Luxury Wellness” làm trọng tâm. Doanh nghiệp đặt mục tiêu đạt doanh thu 10.000 tỷ đồng và vốn hóa khoảng 1 tỷ USD vào năm 2030.
(VNF) - Tập đoàn Novaland (HoSe: NVL) vừa công bố kết quả kinh doanh quý I/2026 với tổng doanh thu thuần hợp nhất đạt 3.587 tỷ đồng.
(VNF) - Đầu năm 2026, thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội và một số đô thị lớn đang ghi nhận sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản: giá bán tiếp tục neo ở mức cao, nhưng thanh khoản sụt giảm mạnh. Diễn biến này không chỉ phản ánh sự chững lại của dòng tiền, mà còn cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi người mua và cấu trúc thị trường.
(VNF) - Xã Thanh Oai chi trả gần 340 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB cho các hộ dân có đất nông nghiệp bị thu hồi thuộc dự án Olympic. Nhiều người phải mang theo bao tải để đựng tiền.
(VNF) - Nghệ An chính thức lựa chọn nhà đầu tư cho dự án Khu đô thị Bắc Thung quy mô hơn 1.100 tỷ đồng, với sự tham gia cạnh tranh của 4 doanh nghiệp, trong đó Công ty cổ phần Hạ tầng Công nghiệp và BĐS Gia Huy trụ sở đóng tại xã Vạn An, tỉnh Nghệ An là đơn vị phát triển dự án.
(VNF) - Hệ sinh thái shophouse, văn phòng, trung tâm thương mại tại Goldmark City đang được nhìn nhận như một mô hình tiên phong với lợi thế đến từ nhu cầu sẵn của nhiều nhóm cộng đồng trong khu vực.
(VNF) - Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương phải đảm bảo quỹ đất, quy hoạch, tiến độ… để hoàn thành mục tiêu 158.700 căn nhà ở xã hội theo chỉ tiêu được giao.
(VNF) - Dự thảo nghị định hướng dẫn Nghị quyết 29/2026 được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý thống nhất, xử lý dứt điểm các dự án đất đai vướng mắc kéo dài, tạo cú hích lớn cho thị trường.
(VNF) - Người có nhà ở hợp pháp tại Hà Nội nhưng cách nơi làm việc từ 20km trở lên có thể được mua, thuê mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện.
(VNF) - Tập đoàn Vingroup vừa đề xuất phương án xây dựng hai đảo nhân tạo trên tuyến đường vượt biển nối Cần Giờ với Vũng Tàu, nhằm phục vụ thi công cầu, hầm và bố trí các hạng mục hạ tầng kỹ thuật vận hành.
(VNF) - GS.TS Đặng Hùng Võ nhận định, việc kiểm tra, rà soát, xử lý các dự án chậm triển khai chính là giải pháp thiết thực loại bỏ doanh nghiệp yếu kém.
(VNF) - UBND tỉnh Hà Tĩnh vừa chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn Công ty CP Đầu tư Hưng Long Việt Nam (trụ sở tại phường Bắc Hồng Lĩnh, tỉnh Hà Tĩnh) là nhà đầu tư Dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Hưng Long, với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 3.000 tỷ đồng.
(VNF) - Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận kết quả kinh doanh bùng nổ trong quý I/2026.
(VNF) - Sau giai đoạn thị trường nhiều biến động, tâm lý người mua bất động sản đang thay đổi rõ rệt. Thay vì xuống tiền vào các dự án mới chỉ nằm trên bản vẽ, nhiều khách hàng ưu tiên những dự án đã hình thành hạ tầng, pháp lý rõ ràng và có thể kiểm chứng tiến độ thực tế. Xu hướng này đang tạo ra lợi thế cho các chủ đầu tư có sự chuẩn bị dự án bài bản trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.
(VNF) - Ngày 28/4/2026, Công ty Cổ phần Đô thị Du lịch Cần Giờ và hệ thống Marriott International đã ký kết hợp tác đưa hai thương hiệu khách sạn hàng đầu thế giới là The Ritz-Carlton và Marriott Hotel về Vinhomes Green Paradise Cần Giờ (TP. HCM).
(VNF) - Thị trường bất động sản đã có tín hiệu cải thiện về giao dịch, nhưng sức ép lên doanh nghiệp chưa hề giảm nhẹ. Khi vốn không còn rẻ, chi phí vật liệu, thi công và vận hành tiếp tục neo cao, bài toán của doanh nghiệp không còn đơn thuần là bán được hàng, mà là giữ được dòng tiền, bảo toàn biên lợi nhuận và tái cấu trúc mô hình tăng trưởng.
(VNF) - Thị trường căn hộ Đà Nẵng đang bước vào một giai đoạn chuyển mình rõ nét khi tư duy phát triển sản phẩm có sự thay đổi mạnh mẽ. Thay vì phụ thuộc vào dòng căn hộ du lịch (condotel), các chủ đầu tư đang chuyển hướng sang phát triển căn hộ cao cấp với pháp lý sở hữu lâu dài, qua đó từng bước xác lập tiêu chuẩn sống mới tại đô thị biển.
(VNF) - Nguồn cung bất động sản ngày càng tập trung vào tay các tập đoàn lớn với những dự án quy mô hàng nghìn hecta, trong khi nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ dần “hụt hơi” vì áp lực vốn, quỹ đất và pháp lý. Trong bối cảnh thị trường tái cấu trúc mạnh mẽ, nhóm doanh nghiệp này buộc phải thay đổi chiến lược để tìm chỗ đứng.
(VNF) - Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm phục vụ Hội nghị APEC 2027 đang đồng loạt tăng tốc, từ sân bay quốc tế, trung tâm hội nghị quy mô lớn đến các khu đô thị và hệ thống kỹ thuật ngầm.
Thời gian gần đây, nhiều dự án nhà ở xã hội được triển khai rầm rộ, nhờ đó người dân có cơ hội được mua nhà giá hợp lý.
(VNF) - Một trong những nội dung đáng chú ý tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là đề xuất mở rộng thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh trong việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Động thái này được kỳ vọng giúp rút ngắn thủ tục hành chính, tạo điều kiện để các dự án gặp khó khăn về vốn hoặc chậm tiến độ có thể sớm tái cấu trúc, song cũng đặt ra những thách thức trong việc thi hành thực tiễn.
(VNF) - Bức tranh tài chính quý I/2026 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy gam màu kém tích cực khi hàng loạt đơn vị báo lỗ, thậm chí không ghi nhận doanh thu. Áp lực chi phí, thị trường trầm lắng và dòng tiền suy yếu tiếp tục là những yếu tố chính kéo lùi kết quả kinh doanh của ngành.
(VNF) - Sân vận động PVF được khởi công vào tháng 10/2025, với sức chứa lên tới 60.000 chỗ ngồi, nằm trong quần thể tổ hợp thể thao - dịch vụ rộng khoảng 92ha tại Hưng Yên.
