Cởi trói dự án BĐS, cải thiện nguồn cung
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại găp khó khăn khi triển khai, trong đó có 70% chủ yếu là vướng mắc là pháp lý. Riêng TP. HCM có hơn 148 dự án đình trệ, không thể triển khai, không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng.
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/1/2025 kỳ vọng sẽ gỡ vướng pháp lý cho các dự án, tạo đà cho sự khởi sắc cho thị trường BĐS thời gian tới. Tuy nhiên bộ luật này vẫn chưa cởi trói cho một số dự án bất động sản, nhà ở do vẫn gặp vướng mắc do quy định của luật.
Cụ thể, Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định doanh nghiệp chỉ được “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” hay “đang có quyền sử dụng đất ở” hoặc “đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), quy định trên có thể dẫn đến việc hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng; vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại.
“Hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng "đất nông nghiệp" hoặc "đất phi nông nghiệp không phải là đất ở" thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư, trong đó có nhà ở thương mại. Tuy nhiên, tất cả các nhà đầu tư này lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại”, ông Châu chia sẻ, đồng thời cho rằng quy định này không chỉ gây thiệt hại cho các doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất dự án mà còn có thể đẩy giá nhà liên tục tăng, góp phần tạo ra tình trạng “lệch pha” phân khúc trên thị trường BĐS.
Trước thực trạng trên, đồng thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết số 18-NQ/TW, vừa qua Quốc hội đã giao Chính phủ xây dựng dự thảo “Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của luật” để gỡ vướng cho các dự án, cải thiện nguồn cung.
Nói về vấn đề này, ông Châu nhận định, đây là một chương trình rất cần thiết, có tính kế thừa, phù hợp với pháp luật và thực tiễn của Luật Đất đai 2013. Điều này sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho các địa phương, doanh nghiệp sau khi các luật mới được ban hành (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản).
Cần tránh cơ chế “xin-cho”
Trong văn bản góp ý về dự thảo nghị quyết gần đây, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, việc xây dựng Nghị quyết thí điểm cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác, cho phép doanh nghiệp đang có đất khác được thực hiện dự án nhà ở thương mại là quy định rất cần thiết, đáp ứng được nhu cầu thực tiễn, khắc phục khó khăn hiện tại và tháo gỡ các vướng mắc của nhiều dự án BĐS hiện nay.
Theo dự thảo, việc xác định đối tượng áp dụng là "các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS; người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai" là không cần thiết, bởi "Người sử dụng đất" theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2024 đã bao trùm cả "doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS".
Mặt khác, dự thảo hiện chỉ cho cơ chế nhận chuyển nhượng đất khác để xây dựng nhà ở thương mại tương tự như cơ chế nhận quyền sử dụng đất ở quy định tại điểm b khoản 1 điều 127 Luật Đất đai 2024. Theo VCCI, để tạo thuận lợi cho quá trình triển khai, cần cân nhắc bổ sung cơ chế thu hồi đất tương tự như quy định tại khoản 2 điều 127 luật Đất đai 2024, cụ thể: trường hợp trong khu vực đất thực hiện chuyển nhượng có "diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập thì diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất".
Đáng chú ý, đối với địa bàn được thực hiện, dự thảo đang đề xuất theo hướng địa phương sẽ ban hành tiêu chí về địa bàn, vốn đầu tư và các tiêu chí khác phù hợp với thực tế tại địa phương để lựa chọn dự án tại địa bàn được phép thí điểm. VCCI lo ngại, đề xuất này có thể tạo ra cơ chế “xin – cho” khi xác định các dự án đầu tư được áp dụng cơ chế thí điểm, vì vậy cần cân nhắc quy định tiêu chí chung ngay tại nghị quyết, các địa phương sẽ chỉ dựa vào tiêu chí này để xác định các dự án phù hợp.
Theo dự thảo nghị quyết, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất thời gian thí điểm là 5 năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2025; ưu tiên thực hiện thí điểm đối với khu vực đô thị, khu vực quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt. Việc thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.
