Cho vay bất động sản: Hồi phục tốt không che hết nỗi lo nợ xấu

Ngân hàng "đổ tiền" cho vay bất động sản

Cho vay bất động sản là phân khúc giúp nhiều nhà băng tăng trưởng tín dụng trong quý II/2024. Có 14/27 ngân hàng tăng trưởng tín dụng cao từ 6% trở lên. Thậm chí, tín dụng của nhiều ngân hàng tăng trưởng hai con số.

Báo cáo tài chính quý II cho thấy một số ngân hàng cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản tăng mạnh.

Tại Techcombank, tính đến hết tháng 6, tổng dư nợ cho vay khách hàng đạt 567.389 tỷ đồng. Trong đó, cho vay bất động sản đạt 201.210 tỷ đồng, chiếm hơn 35,6% tổng dư nợ, tăng 3,7% so với quý I. Dư nợ cho vay mua nhà tại Techcombank đạt gần 182 nghìn tỷ đồng, tăng 6,3% so với đầu năm và tăng 9,1% so với cùng kỳ. Giải ngân cho vay mua nhà tiếp đà tăng trưởng tốt, đạt hơn 31 nghìn tỷ đồng trong quý II/2024.

Tại VPBank, dư nợ cho vay bất động sản trong 6 tháng đầu năm đạt 624.277 tỷ đồng, đóng góp hơn 36% trong tổng dư nợ cho vay khách hàng của ngân hàng này. Tính riêng trong quý II, dư nợ cho vay bất động sản tại VPBank đạt hơn 226.150 tỷ đồng, tăng hơn 18.600 tỷ đồng so với quý I/2024.

MB cũng có dư nợ cho vay bất động sản lớn khi đạt 44.910 tỷ đồng đến cuối quý II, tăng 1.641 tỷ đồng so với cuối năm ngoái, chiếm gần 7% tổng dư nợ vay của ngân hàng này.

Một số ngân hàng khác cũng có tỷ trọng cho vay bất động sản khá cao như SHB đạt 74.523 tỷ đồng (chiếm 16,15%), HDBank đạt 60.654 tỷ đồng (chiếm 16,4%), TPBank đạt 17.149 tỷ đồng (chiếm 8%)...

Hiện nay, các ngân hàng thương mại Nhà nước đang áp dụng các mức lãi suất cho vay ưu đãi từ 5-7%/năm để phục vụ nhu cầu vay mua nhà, kinh doanh và tiêu dùng.

Ở khối ngân hàng tư nhân, mới đây, TPBank giảm lãi suất từ 0,9% đến 1,3% cho các khách hàng có nhu cầu vay mua, xây, sửa nhà, đồng thời áp dụng lãi suất từ 5,5-5,9%/năm trong 12 tháng đầu tiên, cùng chính sách miễn trả gốc trong 5 năm.

Nhiều ngân hàng khác cũng tung ra các chương trình cho vay bất động sản hấp dẫn. Chẳng hạn, BVBank áp dụng lãi suất cho vay mua nhà chỉ từ 5,49%, với thời gian ân hạn gốc 24 tháng; SHB cho vay tối đa 90% giá trị tài sản dự định mua, không giới hạn số tiền vay với lãi suất từ 5,79%/năm; Sacombank cũng triển khai gói vay ưu đãi 10.000 tỷ đồng lãi suất từ 6,5%/năm cho khách hàng có nhu cầu mua, xây, sửa chữa nhà đất...

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho hay, tính chung toàn hệ thống ngân hàng đến hết tháng 6, tín dụng bất động sản toàn quốc tăng 4,6%. Trong đó, cho vay kinh doanh bất động sản tăng tới 10,29%, chiếm 39-40% tổng dư nợ tín dụng bất động sản. Còn tín dụng tiêu dùng bất động sản chỉ tăng 1,15%.

Riêng tại TP.HCM, NHNN chi nhánh TP.HCM cho biết, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối tháng 7 đã vượt mốc 1 triệu tỷ đồng, chiếm 27,6% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn và tăng 5,5% so với cuối năm 2023. Mức tăng này cao hơn so với mức tăng tín dụng chung trên địa bàn, vốn chỉ đạt 3,9%.

Đáng chú ý, phân khúc tín dụng nhà ở chiếm tỷ trọng lớn nhất, với 57% tổng dư nợ tín dụng bất động sản. Đặc biệt, dư nợ cho vay nhà ở xã hội tăng mạnh, đạt 2.543 tỷ đồng, tăng 78% so với cuối năm ngoái.

Các chuyên gia cho rằng, tín dụng bất động sản trong những tháng cuối năm sẽ tăng khi mà Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực với rất nhiều điểm mới được dự báo sẽ tạo nên nguồn "trợ lực" tạo điều kiện để các dự án được triển khai, thúc đẩy dòng vốn và thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch. Qua đó, tín dụng cho bất động sản cũng sẽ tăng trưởng tốt hơn.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, nhận định, khi các luật này có hiệu lực, nhất là khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, tín dụng bất động sản nói riêng và hoạt động của các ngân hàng nói chung cũng sẽ tốt hơn trong nửa cuối năm 2024.

Cảnh báo rủi ro nợ xấu

Theo giới phân tích, bất động sản là một lĩnh vực hấp dẫn đối với hoạt động cho vay ngân hàng do nhu cầu cao và ổn định, cùng với tài sản thế chấp mạnh, giúp giảm rủi ro nợ xấu.

Tuy nhiên, theo VPBankS, sự tăng trưởng của thị trường có thể không bền vững, gây ra rủi ro nếu giá trị tài sản giảm. Ngoài ra, các khoản vay bất động sản là dài hạn, có thể ràng buộc vốn và hạn chế khả năng theo đuổi các cơ hội sinh lời khác của ngân hàng. Do nhu cầu vốn cho nhà ở là rất lớn nên còn rất nhiều dư địa cho vay cho ngành ngân hàng, tuy nhiên tiềm ẩn rủi ro nợ xấu gia tăng.

Các chuyên gia nhận định việc tín dụng bất động sản tăng trưởng nhanh trong các tháng gần đây là một xu hướng tự nhiên, khi nhu cầu về nhà ở và kinh doanh bất động sản tăng cao. Nhưng tín dụng bất động sản vẫn chưa thực sự bứt phá dù lãi suất vay đang ở mức thấp kỷ lục là bởi giá nhà vẫn ở mức cao. Tỷ lệ vay vốn để mua nhà thường lên tới 70-80% giá trị căn nhà, tạo ra gánh nặng tài chính lớn cho người mua, đặc biệt khi lợi nhuận từ việc đầu tư bất động sản trong giai đoạn này không cao.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo về rủi ro nợ xấu nếu các ngân hàng tập trung quá nhiều vào tín dụng bất động sản mà bỏ qua các lĩnh vực khác. Theo ông Hiếu, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, gấp 4-5 lần vốn chủ sở hữu. Điều này tiềm ẩn nguy cơ vỡ nợ nếu thị trường gặp khó khăn.

Còn theo TS. Đinh Thế Hiển, nguồn vốn cho thị trường bất động sản hiện nay có đặc điểm là quy mô lớn nhưng cơ cấu nguồn vốn chưa đảm bảo tính lành mạnh khi có tới khoảng 70% là vốn tín dụng ngân hàng, trong khi phần lớn vốn tín dụng ngân hàng lại là ngắn hạn.

Ông Hiển cho biết, trước đây, một số nhà băng dấn sâu cho doanh nghiệp địa ốc vay dẫn tới hệ luỵ rủi ro lớn, điển hình như thời điểm 2010-2011. Và đến năm 2022, kịch bản xảy ra tương tự. Không ít doanh nghiệp bất động sản bỏ qua các lời cảnh báo, tiếp tục đi vào vết xe đổ, phát triển dự án ồ ạt và quá sức dòng tiền của mình.

Theo ông Hiển, việc lãi suất giảm không phải là phương án lâu dài để hút vốn vào lĩnh vực bất động sản. "Nguồn vốn tín dụng ngân hàng càng không thể trở thành nguồn vốn chủ lực cho thị trường bất động sản về cả mặt kỳ hạn, chi phí vốn vay lẫn ràng buộc về tài sản đảm bảo, tài sản thế chấp", ông Hiển nhấn mạnh.

Trong khi đó, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định bất động sản vẫn là kênh đẩy vốn quan trọng nhất hiện nay của các ngân hàng, nhất là phân khúc nhà ở giá rẻ. Nhưng phân khúc nhà ở xã hội đang đối mặt với những rào cản quy định về đối tượng, thủ tục…, khiến người có khả năng mua nhà không mua được nhà, còn người nằm trong đối tượng mua loại hình này lại không có khả năng thanh toán. Vì thế, cần thiết kế lại chính sách theo hướng đẩy mạnh nhà ở giá rẻ bên cạnh phát triển nhà ở xã hội, nhằm gia tăng nguồn cung phù hợp với tình hình tài chính của người dân.