‘Choáng’ với thanh khoản chung cư phía Tây Hà Nội

Mua chung cư như… mua rau

Trung tuần tháng 3/2023, anh Nguyễn Hùng (trú tại tỉnh Thanh Hóa) lái xe ra Hà Nội tham quan dự án chung cư Canopy thuộc khu đô thị Vinhomes Smart City (Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội). Anh xuống cọc 50 triệu đồng và nhận lịch hẹn 1 tuần sau quay lại để chọn căn, kí hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, mới chỉ qua 3 ngày, nhân viên môi giới đã gọi giật anh từ Thanh Hóa ra Hà Nội với lý do bảng hàng vừa ra, nếu anh không chốt nhanh, sẽ không còn nhà để mua.

Những tưởng môi giới “nói chơi”, 4 giờ chiều, anh Hùng mới có mặt ở văn phòng giao dịch tại trung tâm thương mại Vincom - Smart City. Đập vào mắt anh là cảnh tranh mua tranh bán như ở chợ. Nhân viên môi giới cầm hồ sơ trên tay, hối thúc anh quyết nhanh để ký hợp đồng, bởi mới chỉ hơn nửa ngày ra bảng hàng, 70/100 căn có ưu đãi tốt dành cho người mua sớm nhất đã tìm được chủ. Không có nhiều thời gian đắn đo, anh Hùng quyết định chốt căn góc diện tích 62,7m2 với giá niêm yết là gần 4,2 tỷ đồng (chưa VAT), tương đương 67 triệu đồng/m2. Đây là mức giá dành cho khách hàng thanh toán nhanh, còn với khách vay ngân hàng, giá niêm yết là gần 4,8 tỷ đồng.

Sau khi khấu trừ các loại ưu đãi (chiết khấu thanh toán nhanh, chiết khấu cho người mua sớm, chiết khấu không nhận bảo lãnh ngân hàng, quà tặng nội thất), giá căn hộ của anh Hùng còn 3,5 tỷ đồng (chưa VAT), tương đương 57 triệu đồng/m2 (nếu tính VAT là 63,7 triệu đồng/m2).

Điều đáng nói là trong vòng hơn 1 giờ đồng hồ anh Hùng vào văn phòng giao dịch để ký hợp đồng mua bán cũng là khoảng thời gian 30 căn còn lại đã được chốt xong. Nhân viên môi giới bán hàng cho anh Hùng ngày hôm ấy đã chốt thành công 3 giao dịch. Một tốc độ bán hàng rất đáng nể, nhất là khi giá căn hộ dự án không hề rẻ, nếu không muốn nói là khá đắt đỏ.

Tuy nhiên, câu chuyện mua nhà như mua rau ở Canopy lại không hề hi hữu. Trên thực tế, từ đầu năm 2024 đến nay, các dự án chung cư mới tại khu tây Hà Nội có thanh khoản vô cùng tốt. Chẳng hạn như chung cư Moonlight (khu đô thị An Lạc Green Symphony) cho tới thời điểm hiện tại đã “cháy” giỏ hàng. Chung cư GS6 – Vinhomes Smart City đã chốt được trên dưới 80% số căn hộ và chủ đầu tư dự kiến ra sớm bảng hàng cho GS5. Trong khi đó, dù mới mở bán, chung cư Wisteria cũng duy trì được tốc độ bán hàng khoảng mươi căn mỗi ngày.

Còn với Lumi Hanoi – cụm chung cư lớn nhất đang được triển khai phía tây Hà Nội, thời gian vừa qua, dự án này đã trở thành tâm điểm của sự chú ý khi thu hút hàng nghìn lượt “booking” (đặt chỗ) từ khách hàng, tạo nên cơn sốt đặc biệt trong quý I/2024.

Việc giỏ hàng sơ cấp có thanh khoản mạnh mẽ cũng đã tác động tới giỏ hàng thứ cấp. Theo khảo sát của VietnamFinance, căn hộ cũ khu tây Hà Nội từ giữa năm ngoái tới nay đã tăng giá khá nhanh, trung bình 10% – 15%, thậm chí không ít căn tăng tới 30%. Điều đáng chú ý hơn nữa là lượng hàng chào bán rất ít và hầu như cứ có hàng ra là bán được ngay.

Việc này đã khiến nhiều chủ sở hữu căn hộ chung cư tại khu tây Hà Nội rơi vào tình thế “bi hài” là muốn bán mà không dám bán, bởi 2 nguyên nhân: một là đợi giá lên thêm, hai là sợ bán rồi lại không thể mua được nhà nơi khác, vì thực tế là đâu đâu giá nhà cũng tăng.

Theo giới chuyên môn, sở dĩ căn hộ chung cư phía tây Hà Nội có hấp lực mạnh dù giá bán đắt đỏ là do khu vực này có dân số đông, nhu cầu ở và thuê nhà ở rất lớn trong khi nguồn cung luôn trong tình trạng khan hiếm. Thêm vào đó, hạ tầng giao thông đồng bộ, kết nối nhanh với nội thành Hà Nội, thuận tiện cho cả sinh sống, làm việc và học tập.

Đặc biệt, đây lại là nơi tiếp giáp với vùng đang là tương lai của đô thị Hà Nội (Hoài Đức, Đan Phượng sắp lên quận). Lấy ví dụ như vùng Tây Mỗ - Đại Mỗ (Nam Từ Liêm) - An Khánh (Hoài Đức), 3 phường xã này hiện đang trên hành trình trở thành một “thành phố thu nhỏ” với các quần thể nhà ở rất lớn gồm: Vinhomes Smart City, khu đô thị Nam An Khánh, khu đô thị Bắc An Khánh, Lumi Hanoi và An Lạc Green Symphony. Trong 5 – 7 năm tới, giá nhà khu vực này nhiều khả năng sẽ còn tăng tiếp. Điều này đã kích thích làn sóng đầu tư vào căn hộ chung cư.

Khu đông vào sóng

Sự thăng hoa của thị trường căn hộ chung cư khu tây, về khía cạnh nào đó, đã có tác động tương hỗ tới thị trường khu đông. Nguyên do là với đà tăng trưởng mạnh của giá ở khu tây, những nhà đầu tư đã “lỡ sóng” sẽ tới khu đông để “làm lại cuộc chơi”.

Ghi nhận thực tế cho thấy thời điểm này, thanh khoản và giá căn hộ chung cư tại khu đông cũng đang tăng trưởng khá tốt, dù mức độ còn thua kém khu tây. Các dự án có thanh khoản tốt có thể kể đến như: các chung cư trong quần thể Vinhomes Ocean Park, Khai Sơn City (đã bán hết 3 tòa K1, K2, K3; các tòa K5, K6, K7 cũng bán được trên dưới 50% giỏ hàng), Le Grand Jardin…

Ngoại lệ của khu đông có lẽ là Ecopark khi một số chủ sở hữu căn hộ ở đây còn đang tính đến hoặc đã phải “cắt lỗ”. Nhẹ nhàng hơn, Trust City đang mở bán nhưng thanh khoản không được tốt lắm.

Nhìn chung, sóng ở khu đông vẫn còn nhẹ nhàng, dù để kiếm được 1 căn 2 ngủ có giá 2 tỷ đồng ở đây, hiện cũng phải là một điều dễ dàng.

Theo các chuyên gia, thị trường chung cư Hà Nội nhiều khả năng sẽ vẫn giữ cục diện hiện tại thêm một khoảng thời gian tương đối dài nữa. Nguyên nhân chính là nguồn cung không có nhiều cơ hội để cải thiện trong năm nay, thậm chí là trong năm tới. Trong khi đó, cầu vẫn mãnh liệt và các điều kiện hỗ trợ cho việc mua nhà (như cho vay, lãi suất) vẫn sẽ duy trì trong trung hạn…