Chủ tịch C.E.O Group nêu 8 vấn đề về phát triển loại hình condotel

Theo ông Đoàn Văn Bình, sự xuất hiện của loại hình condotel (loại hình căn hộ khách sạn) đã tạo nên một xu hướng đầu tư mới tại Việt Nam. Xu hướng này đang ngày càng phát triển mạnh mẽ và dự báo trong thời gian tới, condotel sẽ là loại hình thống lĩnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng chưa thực sự đầy đủ, vẫn tồn tại những cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa những địa phương.

Thứ nhất là vấn đề quy hoạch. Theo ông Bình, thông thường đất đai tại các khu vực ven biển được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ. Với đề xuất condotel ven biển được xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở, ông Bình cho rằng nên đưa nội dung đất ở không hình thành đơn vị ở của condotel ven biển vào quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án trên cơ sở phù hợp với quy hoạch chung của bãi biển khu vực dự án với một tỷ lệ đất ở không hình thành đơn vị ở nhất định (ví dụ tỷ lệ 15% tổng diện tích đất dự án).

Người mua condotel hiện nay vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận sở hữu do pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này

Thứ 2 là về quy chuẩn kĩ thuật. Ông Bình nhận định hiện nay chưa có quy định kĩ thuật riêng cho condotel ven biển. Việc xây dựng condotel ven biển được áp dụng quy chuẩn tương tự như xây dựng nhà chung cư theo QCVN 04-1: 2015/BXD. Có thể nói mặc dù về hình thức condotel ven biển có nhiều điểm tương đồng với nhà chung cư song do mục đích sử dụng hoàn toàn khác biệt nên việc áp dụng quy chuẩn kĩ thuật của nhà chung cư cho condotel sẽ có những điểm bất cập. 

Ví dụ theo quy chuẩn, cứ 100m2 căn hộ thì phải có 20m2 diện tích chỗ để xe, trong tòa nhà phải có hệ thống thu gom rác, mỗi tầng phải có buồng thu rác đặt tại từng từng, khoảng cách từ cửa căn hộ đến buồng thu rác gần nhất không được quá 25m vv… Những quy chuẩn này khi áp dụng cho condotel sẽ không phù hợp.

Thứ 3 là về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn cho khách hàng mua condotel ven biển. 

Về nguyên tắc, bên mua sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tuy nhiên trên thực tế, hầu hết người mua condotel ven biển hiện nay chưa được cấp Giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này.

Ông Bình cho rằng cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua căn hộ condotel ven biển (không phải dưới dạng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án) và được cấp Giấy chứng nhận, dù dự án condotel ven biển đó được xây trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở.

Thứ 4 về thời hạn sở hữu condotel. Ông Bình cho rằng về tâm lý, đa số khách hàng mua condotel đều muốn sở hữu lâu dài, vừa cho kinh doanh khai thác vừa là một tài sản để lại cho con cháu. Về mặt chính sách pháp luật, một số địa phương có dự án bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh trong thời gian qua như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc đã có chủ trương chuyển đổi đất thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở (áp dụng với biệt thự nghỉ dưỡng) qua đó tạo cơ sở để người mua bất động sản nghỉ dưỡng tại các trọng điểm du lịch này được sở hữu lâu dài.

Theo ông Bình, phương án này cũng nên được áp dụng cho hình thức condotel ven biển. Theo đó, các dự án condotel ven biển được chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở.

Ông Bình kiến nghị bổ sung khoản 2, Điều 10, Luật Đất đai về đất phi nông nghiệp, loại đất ở không hình thành đơn vị ở; bổ sung Điều 55 Luật Đất đai 2013 trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được quy hoạch xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở.

Ông Đoàn Văn Bình cho rằng nên có cơ chế cho phép người nước ngoài sở hữu condotel do nhu cầu từ đối tượng này rất cao

Thứ 5 là về chuyển nhượng Hợp đồng mua bán condotel. Pháp luật kinh doanh bất động sản mới chỉ quy đinh chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải nhà ở) hình thành trong tương lai.

Ông Bình cho rằng nên có quy định chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải nhà ở) hình thành trong tương lai nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả doanh nghiệp và khách hàng.

Tiếp đến là vấn đề sở hữu condotel ven biển của cá nhân nước ngoài. Theo quy định hiện hành, người nước ngoài không được mua condotel ven biển trong khi trên thực tế, nhu cầu của người nước ngoài lại khá cao. 

Ông Bình cho rằng nên sửa đổi luật theo hướng cho phép cá nhân người nước ngoài được mua condotel ven biển để kinh doanh và, vì mục đích quản lý, có thể đưa ra một số quy định hạn chế về số căn được sở hữu trong một khu vực, thời hạn sở hữu vv…

Thứ bảy là về mặt tài chính. Thời gian qua, do khách mua không được cấp Giấy chứng nhận nên họ không thể tiếp cận với các nguồn tín dụng nhằm giải quyết các khó khăn tài chính khi đầu tư căn hộ. Đây cũng là cản trở lớn đối với nhiều khách hàng khi quyết định mua hay không mua căn hộ nghỉ dưỡng. Ông Bình cho rằng cùng với quy định rõ ràng về quyền được cấp Giấy chứng nhận, Ngân hàng Nhà nước cần có các quy định cụ thể hướng dẫn về thế chấp Giấy chứng nhận căn hộ nghỉ dưỡng để vay vốn. Đồng thời xem xét triển khai gói vay ưu đãi cho các nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel ven biển nói riêng. 

Cuối cùng là về đầu tư hạ tầng dự án. Bất động sản nghỉ dưỡng cần đầu tư đồng bộ hạ tầng, tiện ích, vì lẽ đó, ông Bình kiến nghị Nhà nước cần đầu tư hạ tầng đấu nối đến chân dự án để tạo điều kiện thuận lợi cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng.