Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, thị trường bất động sản vẫn đang trầm lắng. Nguyên nhân sâu xa là lực cầu yếu ớt của cả nền kinh tế đã ảnh hưởng đến sức tiêu thụ của thị trường bất động sản nói chung. Mặt khác, những sản phẩm hiện có trên thị trường lại không đáp ứng nhu cầu của người mua. Do đó, tồn kho tại nhiều công ty bất động sản khá lớn.
Để bất động sản phát triển an toàn, bền vững, ông Hiệp cho rằng phải tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý.
“Nhiều thống kê chỉ ra rằng 70% vướng mắc của bất động sản là pháp lý, mà điều đầu tiên là sự chồng chéo của hệ thống pháp luật”, ông nói và kỳ vọng tại kỳ họp đang diễn ra, Quốc hội sẽ tập hợp được những ý kiến chính xác, phù hợp với thực tế của thị trường để có những lựa chọn, quyết định đúng đắn, đạt được sự hài hoà giữa lợi ích nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Chia sẻ cụ thể hơn về những vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản, ông Hiệp cho rằng cần tập trung vào 4 vấn đề cụ thể.
Một là những vướng mắc về rào cản giải phóng mặt bằng. Ví dụ về đất đai, người đang đứng tên sổ đỏ chết thì ai đại diện? Trường hợp con cái đã bỏ đi thì sẽ giải quyết ra sao… Bên cạnh đó là vấn đề thủ tục cưỡng chế kiểm đếm, cưỡng chế thu hồi cũng cần rà soát lại.
Hai là những vướng mắc về thủ tục đầu tư. Theo ông Hiệp, thủ tục hành chính về đầu tư ở Việt Nam cực rắc rối, các nhà đầu tư nước ngoài đều rất sợ và không tự tin. Ngay các nhà đầu tư Việt Nam nắm rõ thủ tục nhưng việc đi lại để giải quyết được hơn 30 con dấu cũng là cả một cuộc trường chinh.
“Về vấn đề này, Thủ tướng cũng đã có nhiều chỉ thị về tinh giản thủ tục hành chính nhưng chúng tôi cho rằng cần có những quy định tư pháp trong toàn quốc về những quy định trách nhiệm trong giải quyết các thủ tục giấy tờ ở các cơ quan hành chính và phải có sự vào cuộc thực sự của các cấp chính quyền thì mới thay đối được!”, ông nói.
Về vấn đề định giá đất, ông Hiệp đề xuất cần sớm có hướng dẫn phương pháp định giá đất được lựa chọn để các cấp chính quyền địa phương tự tin áp dụng (mặc dù trong chỉ đạoo của Thủ tướng đã có phân cấp).
Ngoài ra, ông cũng cho rằng cần kiểm tra, đánh giá thái độ xử lý vướng mắc của các cấp chính quyền đối với các dự án tại địa phương.
Bên cạnh các đề xuất về pháp lý, Chủ tịch GP.Invest cũng nêu các ý kiến đáng chú ý về vấn đề tín dụng cho bất động sản.
Theo ông, hiện nay, thủ tục cấp tín dụng cho một dự án bất động sản hoặc cho doanh nghiệp vay thực hiện dự án bất động sản được thực hiện theo quy trình 2 bước: một là các chi nhánh trình hội sở chính phê duyệt chủ trương cấp tín dụng cho vay bất động sản; hai là chi nhánh và doanh nghiệp thống nhất các điều kiện tín dụng và nội dung hợp đồng tín dụng để ký kết chính thức.
Quy trình 2 bước này mất nhiều thời gian, trung bình khoảng 2 tháng. Điều này dẫn đến tình trạng không đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng tiền vốn của doanh nghiệp. Bởi vậy, ông Hiệp đề nghị phía ngân hàng xem xét rút ngắn thời gian phê duyệt và cấp tín dụng cho doanh nghiệp vay vốn thực hiện dự án bất động sản xuống dưới 1 tháng.
Về hồ sơ tín dụng, ông Hiệp cho hay, các ngân hàng thường yêu cầu cung cấp nhiều loại hồ sơ, giấp phép con để thẩm định phê duyệt cho vay dự án. Trong khi đó, để được cơ quan chức năng phê duyệt dự án thì doanh nghiệp bắt buộc phải có các giấy phép con đó rồi.
“Vì thế, để đơn giản hoá hồ sơ, đề nghị ngân hàng ban hành lại quy định về danh mục hồ sơ cần cung cấp để thẩm định cho vay dự án bất động sản theo hướng chỉ cần thu thập các giấy tờ pháp lý chính như: quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500, quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng (đối với các DA bắt buộc phải có)”, ông nói.
Ngoài ra, theo ông Hiệp, có một tình trạng khác là các ngân hàng thường yêu cầu doanh nghiệp phải cung cấp biên bản họp đại hội đồng cổ đông, nghị quyết đại hội đồng cổ đông có ghi đích danh ngân hàng cho vay vốn, dự án vay vốn, số tiền vay vốn.
“Việc này sẽ rất phiền phức cho công ty vì tại thời điểm tổ chức đại hội đồng cổ đông có thể công ty chưa xác định được ngân hàng nào cho vay vốn nên đề nghị ngân hàng bỏ quy định ghi đích danh ngân hàng cấp tín dụng vào biên bản/nghị quyết đại hội đồng cổ đông” - ông Hiệp phân tích và đề nghị doanh nghiệp chỉ cần có nghị quyết đại hội đồng cổ đông phê duyệt hạn mức vay vốn trong năm tài chính tương ứng hoặc phê duyệt hạn mức vay vốn đối với một dự án cụ thể tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng.
Đáng chú ý, ông Hiệp đề xuất các ngân hàng cho doanh nghiệp bất động sản vay để giải phóng mặt bằng. Điều này vừa giảm bớt gánh nặng tài chính vốn tự có cho doanh nghiệp, vừa để ngân hàng tiếp cận, nắm bắt đầy đủ thông tin về dự án ngay từ khâu đầu tiên.
Ông cũng đề xuất lãi suất cần ở mức thấp hơn nữa. “Hiện tại, lãi suất cho vay bất động sản cao hơn rất nhiều so với mức lãi suất huy động đầu vào của các ngân hàng. Ví dụ, thời điểm tháng 6/2023, Ngân hàng Nhà nước quy định mức lãi suất huy động dưới 6 tháng là 4,75%/năm trong khi đó công ty chúng tôi vẫn phải trả lãi suất vay vốn ở mức 11% cho ngân hàng thuộc nhóm Big 4 và đến tháng 10/2023 chúng tôi vẫn phải chịu lãi suất vay vốn ở mức 9,5%/năm”, ông cho biết.
Ông Hiệp nhấn mạnh: Lãi suất cho vay vốn cao chỉ nên áp dụng đối với các doanh nghiệp có hệ số rủi ro cao. Đối với các doanh nghiệp làm ăn bài bản, quy củ, chuyên nghiệp, trả nợ đều đặn không bị nợ quá hạn, có lịch sử quan hệ tín dụng tốt, phương án kinh doanh khả thi thì nên áp dụng mức cho vay hợp lý hơn. Mức lãi suất cho vay nên xác định bằng mức huy động kỳ hạn 12 tháng + biên độ dưới 3%/năm.
Một khía cạnh khác cũng được Chủ tịch GP.Invest nêu ra là các ngân hàng thường yêu cầu doanh nghiệp vay vốn cầm cố tài sản cho ngân hàng.
“Theo quy định cho vay dự án bất động sản thì chỉ nên nhận tài sản đảm bảo là chính dự án đó, không nên yêu cầu doanh nghiệp phải thế chấp bổ sung tài sản khác.Việc yêu cầu doanh nghiệp bổ sung tài sản khác ngoài tài sản là chính dự án hình thành trong tương lai chỉ nên áp dụng đối với trường hợp doanh nghiệp vay vốn lên đến mức 70%-80% tổng mức đầu tư của dự án”, ông nói.
