Chung cư cũ tăng giá mạnh: 'Ngáo giá' hay thực tế?

Giá chung cư cũ tăng mạnh

Năm 2024, thị trường bất động sản chứng kiến sự gia tăng đột biến của giá chung cư, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM và Đà Nẵng. Mức tăng trung bình 15%-30%, thậm chí có những khu vực ghi nhận mức tăng lên tới 50% so với cùng kỳ năm trước.

Theo ghi nhận của VietnamFinance, tại thị trường Hà Nội, nhiều dự án chung cư được mở bán với mức giá xấp xỉ hoặc vượt ngưỡng 200 triệu đồng/m2, có thể kể đến như: Endless Skyline Westlake (Phenikaa Group), Noble Crystal Tây Hồ (Sunshine Group), Heritage West Lake Tây Hồ (CapitaLand Group), T-Place (Global Invest).

Bên cạnh đó, nhiều chung cư đã qua sử dụng cũng có mức giá tăng rất mạnh. Cụ thể, chung cư Times City (quận Hai Bà Trưng) có giá rao bán phổ biến khoảng 87,5 triệu đồng/m2, tăng 56,8% so với cùng kỳ năm 2023. Chung cư The Artemis (quận Thanh Xuân) có giá rao bán khoảng 87,5 triệu đồng/m2, tăng 65,1% so với cùng kỳ năm 2023. Chung cư Stellar Garden (quận Thanh Xuân) có giá rao bán dao động từ 62,4 đến 73,9 triệu đồng/m2, với mức tăng khoảng 36,4%. Hay như chung cư Intracom Riverside (Đông Anh) có giá rao bán từ 57 triệu/m2 - 62,9 triệu/m2, tăng gấp 3 lần so với giá lúc mở bán.

Điều đáng chú ý là không chỉ các chung cư mới mà cả những chung cư cũ, thậm chí xuống cấp, cũng ghi nhận mức tăng giá đột biến, thiết lập những mức giá cao nhất trong lịch sử. Có thể kể đến như khu nhà tái định cư A6 Nam Trung Yên (phường Trung Hòa, Cầu Giấy), có những căn hộ đang được rao bán với giá lên tới 66 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, nhiều căn nhà tập thể cũ khu vực trung tâm trong tình trạng xuống cấp nhưng vẫn được rao bán với giá lên hơn cả trăm triệu đồng/m2. Cụ thể, một căn hộ tầng một tại khu tập thể Thành Công (được xây dựng từ những năm 1960 -1970, nằm trong diện cải tạo, xây dựng lại) có diện tích sử dụng 24m2 nhưng diện tích trên sổ là 15,3m2 đang được rao bán với giá hơn 2,62 tỷ đồng, tương đương khoảng 171 triệu đồng/m2.

Tình trạng "một mình một chợ"

Trao đổi với VietnamFinance, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng nguyên nhân chính dẫn đến việc giá chung cư tăng cao xuất phát từ sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu.

Trong 5 năm qua, đặc biệt tại Hà Nội, việc triển khai các dự án mới bị đình trệ, dẫn đến nguồn cung bất động sản trên thị trường ngày càng hạn chế. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở, vốn bị dồn nén qua nhiều năm, lại không ngừng tăng. Theo quy luật cung cầu, sự khan hiếm nguồn cung này đã tạo ra áp lực lớn đẩy giá nhà tăng mạnh.

Cũng theo ông Đính, tình trạng giá nhà tăng cao còn được thúc đẩy bởi các chủ đầu tư và nhà đầu cơ lợi dụng sự khan hiếm để thổi phồng giá trị bất động sản. Họ tạo ra "bong bóng giá" thao túng cả giao dịch sơ cấp lẫn thứ cấp. Điều này dẫn đến mặt bằng giá bị đẩy lên bất hợp lý, kéo theo giá các khu vực xung quanh cũng tăng theo. Tuy nhiên, đây là sự tăng giá mang tính "ảo," không phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường.

Bên cạnh sự khan hiếm nguồn cung, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng thị trường chung cư hiện nay đang bị chi phối bởi một nhóm nhỏ các chủ đầu tư lớn. Họ tập trung vào phân khúc cao cấp, định giá theo ý muốn và gần như chiếm lĩnh thị trường. Điều này khiến giá chung cư tăng cao không chỉ ở các dự án mới mà còn lan sang các chung cư cũ. "Kể cả những chung cư xuống cấp, nhà tái định cư, hay nhà không có sổ đỏ cũng bị 'thổi giá'. Ví dụ, một số chung cư như Mường Thanh dù không có giấy tờ pháp lý đầy đủ vẫn tăng giá mạnh", ông nói.

Ông Toản cũng nhấn mạnh, trong thời gian vừa qua, giá nhà tại Hà Nội gần như tăng đồng loạt, bao gồm cả nhà trong ngõ hay chung cư cũ kỹ. Tuy nhiên, đây không phải là sự tăng giá bền vững mà chỉ là hệ quả của những yếu tố chủ quan, bao gồm chính sách hạn chế cấp phép dự án mới và việc triển khai các dự án nhà ở xã hội chậm trễ. Chẳng hạn, trong năm 2023, Hà Nội chỉ có một dự án nhà ở xã hội được khởi công, trong khi năm 2024 dự kiến chỉ có thêm ba dự án.

Tình trạng tăng giá nhà tại Hà Nội là kết quả của sự hỗn loạn trên thị trường, xuất phát từ sự thiếu hụt nguồn cung kéo dài. "Đây không chỉ là vấn đề 'ngáo giá', mà là hệ quả từ nhiều yếu tố sâu xa hơn, đòi hỏi phải có những giải pháp mang tính chiến lược để điều chỉnh", ông Toản nhấn mạnh.

Ông Toản cho rằng giá nhà chỉ "sốt" cục bộ tại Hà Nội, trong khi ở TP. HCM, sự tăng giá chủ yếu tập trung tại các quận trung tâm. Những khu vực ven như Tân Bình hay Thủ Đức hầu như không có biến động lớn.

Hệ luỵ từ chung cư tăng giá

Cả hai chuyên gia đều đồng tình rằng việc giá chung cư, đặc biệt là chung cư cũ tăng cao đang gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng. Trước hết, mức giá tăng đột biến không phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân, khiến tỷ lệ giao dịch thực tế trên thị trường rất thấp. Nhu cầu mua nhà ở thực của người dân cũng ngày càng trở nên xa vời.

Thứ hai, giá bất động sản bị "neo" ở mức cao cũng làm méo mó thị trường. Các bảng giá đất của Nhà nước có thể dựa trên mức giá ảo này, khiến việc giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Đồng thời, giá cao còn làm giảm sức hút đầu tư vào thị trường bất động sản, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung.

Để giải quyết tình trạng này, ông Nguyễn Văn Đính đề xuất cần nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc trong việc triển khai dự án, tăng cường nguồn cung ra thị trường. Khi nguồn cung dồi dào, áp lực giá sẽ được giảm bớt, giúp thị trường điều tiết tự nhiên hơn.

Bên cạnh đó, cần có những biện pháp kiểm soát mạnh mẽ hơn đối với hoạt động đầu cơ bất động sản. Việc áp dụng các loại thuế nhằm điều tiết hành vi đầu cơ là cần thiết. Những hành vi như tích trữ bất động sản để thổi giá, lũng đoạn thị trường cần bị đánh thuế nặng để ngăn chặn. Ngược lại, cần khuyến khích các hoạt động đầu tư sử dụng bất động sản đúng mục đích, phục vụ lợi ích xã hội, như làm nhà trẻ, trung tâm thương mại ở các khu vực thiếu hụt.