Chung cư thời 'ngáo' giá: Có 2 - 3 tỷ tìm mua phân khúc nào?

Mua chung cư có nhu cầu ở thực, sinh dòng tiền

Theo anh Nguyễn Minh Thành (37 tuổi), ở Đống Đa, Hà Nội, vợ chồng anh đi tìm mua chung cư gần 1 tháng nay mà vẫn chưa chốt được căn ưng ý và phù hợp với tài chính, Mục tiêu của anh tìm mua nhà không phải để ở, mà là đầu tư sinh lời.

Theo anh Thành, hiện gia đình đang có khoản tài chính tiền mặt 3 tỷ đồng, chỉ đang gửi ngân hàng, nên cần tìm kiếm kênh đầu tư an toàn, vừa sinh dòng tiền.

Lý do chọn căn hộ chung cư, anh Thành cho rằng vàng, chứng khoán biến động, tiền gửi thì lãi suất thấp, các sản phẩm BĐS khác như đất nền, condotel nếu đầu tư thì có thể không khai thác được dòng tiền ngay. Còn biệt thự, liền kề thì mức giá không phù hợp với tình hình tài chính.

“Tôi có tham khảo 1 căn dưới khu vực Tây Hà Nội, một căn bên Ecopark trong khoảng gần 1 tháng nay, mà thấy giá tăng lên chóng mặt. 2-3 giá chỉ trong vòng 1 tuần, nên tôi vẫn chưa xuống tiền”, anh Thành đắn đo.

Tương tự, chị Lê Thu Hường (31 tuổi), ở Thanh Xuân, Hà Nội cho biết, giá chung cư nội thành tăng quá cao, với tầm tài chính hiện có khoảng 2 tỷ, chị cũng đang tìm kiếm vài căn hộ ở khu vực ven đô với mục đích vừa làm tài sản, vừa cho thuê được.

Khu vực chị tìm kiếm gồm Phía Tây Hà Nội, khu Cổ Nhuế, và phía bên Long Biên, Văn Giang (Hưng Yên), tuy nhiên giá chung cư hiện tăng theo ngày khiến chị cũng đắn đo, chưa xuống tiền.

“Một căn hộ bên khu Westbay Ecopark 55m2 có giá môi giới chào bán 2 tỷ đồng, chỉ sau 1 tuần giá đã tăng thêm 150 triệu đồng”, chị Hường chia sẻ.

Theo báo cáo mới nhất từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho thấy, tính đến Quý 2/2024, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp toàn thị trường Hà Nội trung bình đạt khoảng 65 triệu đồng/m2, tăng 25% theo quý và 29,8% theo năm. Trong đó, mức giá căn hộ tại khu Tây đang cao nhất toàn thị trường khoảng 70 triệu đồng/m2, mặt bằng giá khu Đông thấp hơn mặt bằng chung của thị trường, khoảng 56 triệu đồng/m2.

Cũng theo OneHousing, toàn thị trường BĐS Hà Nội 6 tháng đầu năm ghi nhận 52 ngàn giao dịch, lượng giao dịch cao tầng (bao gồm cả sơ cấp và thứ cấp) chiếm 54% giao dịch toàn Hà Nội, tiếp theo là loại hình thổ cư (42%). Lượng giao dịch hai loại hình này trong quý 2 đều ghi nhận mức tăng ~50% so với quý trước. Nam Từ Liêm, Gia Lâm và Hà Đông có nhiều giao dịch bất động sản nhất 6 tháng đầu năm 2024, phần lớn là loại hình cao tầng, đến từ hai đại đô thị Vinhomes Smart City và Vinhomes Ocean Park.

Việc giá nhà chung cư Hà Nội tăng cao và khó có xu hướng giảm, theo các chuyên gia bất động sản, ngoài việc nguồn cung khan hiếm, thì nó còn đến từ việc nhiều nhà đầu tư “sốt ruột” với khoản tiền nhàn rỗi, muốn tìm kiếm kênh đầu tư để vừa giữ tiền, vừa sinh lời.

Dữ liệu cho thấy, trong những năm 2016 - 2022 khách hàng có rất nhiều sự lựa chọn về phân khúc để đầu tư như: biệt thự, liền kề, shophouse, đất nền, condotel... nhưng trong khoảng 1 năm trở lại đây, các nhà đầu tư chủ yếu lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, có thể tạo ra dòng tiền ngay, đặc biệt tính thanh khoản cao, tập trung vào những thành phố lớn để tránh rủi ro. Và căn hộ chung cư, đặc biệt là các phân khúc trung bình đến cập cao cấp là sự lựa chọn phù hợp.

Đầu tư chung cư sinh dòng tiền lưu ý điều gì?

Trao đổi với VietnamFinance, Bà Lê Thị Lan, Chuyên gia Hoạch định tài chính cá nhân FIDT cho biết, nhà đầu tư chọn phân khúc này trước hết cần nắm được chu kỳ lợi nhuận kỳ vọng của căn hộ chung cư. Theo thống kê, căn hộ có hiệu suất cho thuê từ 4-6%, hiệu suất tăng giá từ 4-8%, từ đó tổng hiệu suất tăng giá có thể đạt từ 8 -14% hàng năm. Đặc biệt hiệu suất tăng giá sẽ giảm dần sau 6-8 năm đầu tiên tính từ khi nhận bàn giao căn hộ và hiệu suất sinh lời tỷ lệ nghịch với giá của căn hộ (đó là lý do căn hộ tầm giá 2-3 tỷ đang cho tổng hiệu suất cao hơn căn hộ phân khúc giá cao hơn)

Kế đến, cần xem xét đến chi phí cơ hội và tính chu kỳ của từng loại tài sản. Trong chu kỳ kinh tế hiện tại, khi đang ở giai đoạn từ khó khăn đi lên phục hồi, tâm lý nhà đầu tư còn nhiều lo lắng nên sẽ tập trung vào kênh đầu tư có tính thanh khoản cao, an toàn là điều dễ hiểu. Tuy nhiên cần xem xét chi phí cơ hội của khoản đầu tư này.

Liệu rằng chung cư có còn nhiều dư địa để tăng giá mạnh trong 3-5 năm tới, trong khi các kênh đầu tư khác như chứng khoán, bất động sản phân khúc khác như đất nền dân sinh hiện hữu, đất nông nghiệp,… đang ở nền giá thấp và được kỳ vọng sẽ có thể đạt được hiệu suất sinh lời cao hơn căn hộ chung cư.

Tiếp theo, cần lưu ý đến việc có cần dòng tiền hàng tháng không? Nếu bạn đang có dòng tiền tốt thì việc có thêm tiền cho thuê căn hộ hàng tháng càng làm tăng thêm việc dư thừa dòng tiền, dễ kích hoạt tâm lý chi tiêu hoang phí hoặc thêm đau đầu vì suy nghĩ cách đầu tư dòng tiền. Thay vì vậy hãy đầu tư vào tài sản không tạo dòng tiền để tận dụng tối đa lãi kép tăng về giá (ví dụ đất nền dân sinh hiện hữu cũng rất an toàn, thanh khoản tốt).

Theo bà Lê Thị Lan, 5 yếu tố nhà đầu tư có thể cân nhắc khi lựa chọn danh mục đầu tư cho mình. Đầu tiên, cần xem xét cấu trúc danh mục tài sản hiện có của mình xem đã đủ đa dạng, đã đủ tính thanh khoản và đã có hay chưa có bảo vệ tài chính. Thứ hai dòng tiền của bản thân và gia đình đã đủ dùng chưa, có cần thiết phải tạo thêm dòng tiền. Thứ 3 cần xem hiệu suất sinh lời kỳ vọng, việc sở hữu căn hộ chung cư có đáp ứng được mong muốn và mục tiêu lợi nhuận.

Thứ 4, lưu ý yếu tố thời gian có thể giữ khoản đầu tư và xác định mức độ chấp nhận rủi ro của bản thân để lựa chọn kênh đầu tư có độ biến động về giá phù hợp. Cuối cùng, rất quan trọng là hiểu về chu kỳ kinh tế và sự biến động của các lớp tài sản trong giai đoạn hiện tại để lựa chọn sản phẩm đầu tư được chu kỳ kinh tế ủng hộ.

“Đầu tư cần có chiến lược phù hợp với tình hình tài chính, mục tiêu của mỗi người, không nên theo trào lưu và nên tham khảo ý kiến của chuyên gia tài chính cá nhân để có thể tối ưu dòng tiền”, chị Lan Lê nhấn mạnh.