Chuyên gia dự báo giá chung cư Hà Nội năm 2021

Tại buổi công bố tiêu điểm thị trường bất động sản quý IV/2020, bà Võ Thị Phương Mai, Phó giám đốc kiêm Trưởng bộ phận Dịch vụ Cho thuê mặt bằng bán lẻ của CBRE Việt Nam, cho biết trong năm 2020, thị trường Hà Nội ghi nhận xấp xỉ 18.000 căn hộ mở bán mới, giảm 52% theo năm. Đây là mức mở bán thấp nhất theo năm tính từ năm 2015.

Đáng chú ý, lượng mở bán mới bật tăng trong quý IV sau 9 tháng đầu năm tương đối trầm lắng với 7.200 căn, tương đương với mức mở bán bán theo quý trước Covid-19.

Giá nhà chung cư dự báo tăng 4-6% trong năm 2021

Theo khu vực, nguồn cung mới ở khu phía đông vượt qua các khu vực khác, chiếm 44% lượng mở bán mới trong năm 2020. Nguồn cung mới ở khu vực này chủ yếu đến từ các khu đô thị lớn như Vinhome Ocean Park và EcoPark.

Về hoạt động thị trường, có khoảng 18.500 căn hộ bán được trong năm 2020, cao hơn lượng mở bán mới. Người mua nhà trong nước trở thành nguồn cầu chính trong bối cảnh các chuyến bay quốc tế gián đoạn làm trì hoãn việc bán hàng cho người mua nước ngoài.

Giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý IV/2020 được ghi nhận trung bình ở mức 1.412 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 3% theo năm. Các dự án cao cấp lần đầu được giới thiệu tại khu vực huyện Gia Lâm, quận Long Biên thiết lập mặt bằng giá mới tại khu phía đông.

“Ngoài ra, các dự án mới mở bán tại các khu đô thị khắp Hà Nội cũng đưa ra mức giá cao hơn các dự án mở bán trước đây nhờ vào việc hoàn thiện các tiện ích và kết nối tốt hơn. Các yếu tố này đã đóng góp vào sự tăng trưởng giá của thị trường Hà Nội trong năm 2020”, báo cáo CBRE cho biết.

Nguồn cung chào bán mới và doanh số bán dự kiến được cải thiện trong năm 2021, dao động trong khoảng 24.000-26.000 căn. Thị trường nhà ở Hà Nội sẽ mở rộng tới các khu vực dân cư mới, trong khi các khu vực đã phát triển tiếp tục nâng cấp định vị của mình, do vậy các dự án bình dân được dự báo ngày càng dịch chuyển ra xa khỏi khu vực đường vành đai 3.

Về giá bán, giá bán trung bình dự kiến tăng khoảng 4-6% theo năm trong năm 2021, thúc đẩy bởi sự mở bán của các dự án cao cấp tại các vị trí đắc địa. Trong khi đó, mức tăng giá của các dự án mới tại các địa điểm nhà ở mới sẽ được kiểm chứng.

Bà Nguyễn Hải An, Giám đốc CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội, cho rằng trong các năm tiếp theo, proptech, big data và công nghệ sẽ đóng vai trò quan trọng trong phân tích và tìm hiểu người mua. Qua đó, giúp chủ đầu tư nắm bắt nhu cầu và tận dụng các cơ hội mới, thay vì cách tiếp cận thị trường đã lỗi thời.

Giá thuê văn phòng hạng A vẫn tăng

Trong quý IV/2020, thị trường văn phòng Hà Nội đón chào một dự án hạng B mới là Central Tower ở Times City. Đây là một trong hai dự án mới trong năm 2020 cùng với dự án Capital Palace khai trương trong quý III, do đó nguồn cung mới của thị trường văn phòng Hà Nội trong năm được ghi nhận ở mức 126.000 m2, cao nhất từ năm 2014. Tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội ở cả hai hạng đã vượt mức 1,5 triệu m2, với hơn 1/3 tổng nguồn cung đến từ các dự án hạng A.

Dịch Covid-19 đã khiến một số khách hàng đã giảm diện tích thuê văn phòng trong năm. Dù hoạt động của thị trường đã khả quan hơn trong quý IV/2020, tổng diện tích hấp thụ của thị trường văn phòng Hà Nội trong năm 2020 là -9.000 m2.

Do xu hướng thu hẹp diện tích cùng lượng nguồn cung mới lớn trong năm 2020, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tăng lên mức 23,2%; lỷ lệ trống của văn phòng hạng B cũng tăng lên mức 13,5% tại quý IV/2020.

Về giá thuê, thị trường ghi nhận mức thay đổi trái chiều ở cả hai hạng. Trong khi giá thuê của hạng B giảm 3,7% theo năm, xuống mức 13,8 USD/m2/tháng, giá thuê của hạng A lại tăng 2,2% theo năm, lên mức 26,8 USD/m2/tháng, do mức giá thuê cao tại dự án hạng A mới. Nếu không ghi nhận ảnh hưởng từ dự án hạng A mới, giá thuê của hạng này giảm 2,9% theo năm.

Trong năm 2020, thị trường Hà Nội dự kiến đón chào gần 200.000 m2 nguồn cung mới. Một số dự án tiêu biểu gồm dự án Techno Park tower tại Ocean Park, HUD Tower tại quận Thanh Xuân và Thai Building tại quận Cầu Giấy. Trong số đó, dự án Techno Park Tower, với 115.000 m2 dự kiến tạo nên một khu vực văn phòng mới phía đông sông Hồng.

Về nhu cầu, các ngành ngân hàng, tài chính, bảo hiểm, sản xuất và công nghệ thông tin tiếp tục là động lực chính thúc đẩy nhu cầu cho thị trường. Thị trường cũng sẽ chứng kiến nhu cầu tăng lên từ các ngành logistic, giáo dục và thương mại điện tử, trong khi một số ngành như văn phòng linh hoạt và năng lượng giảm hoạt động thuê.

“Chúng tôi dự kiến nhu cầu thuê tiếp tục thay đổi, khi đại dịch dần được kiểm soát”, CBRE nhìn nhận.