Đánh thuế 20% tiền lãi bán nhà đất: Tranh cãi thiệt hơn, đầu cơ lo lắng

Nên đánh thuế để giảm đầu cơ, lướt sóng

Tại báo cáo gửi Quốc hội mới đây, Bộ Tài chính cho biết trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN), cơ quan này đã nghiên cứu 2 phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS). Trong đó, có việc thu 20% thuế trên giá trị chênh lệch giữa giá mua - bán BĐS. Đề xuất này đang tạo ra nhiều tranh luận trong dư luận.

Nhiều người ủng hộ đề xuất thu thuế 20% trên phần lãi từ chuyển nhượng BĐS thay cho cách tính thuế hiện hành.

Theo nhiều chuyên gia, đề xuất này sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ lướt sóng nhà đất.

Ông Nguyễn Quang Huy (Đại học Nguyễn Trãi) đánh giá, đề xuất đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận ròng từ chuyển nhượng BĐS có thể hiểu như một nỗ lực tạo môi trường công bằng hơn giữa người đầu tư dài hạn và những hoạt động mua bán lướt sóng ngắn hạn.

Theo ông Huy, nếu được thiết kế hợp lý và đi kèm các chính sách bổ trợ về tăng cung nhà ở giá hợp lý, thuế lợi nhuận góp phần làm giảm động lực đầu cơ ngắn hạn và ổn định mặt bằng giá nhà ở trung hạn.

Thực tế, việc đánh thuế trên phần lợi nhuận là một hình thức các nước phát triển đang thực hiện.

Tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%.

Còn tại Nhật Bản nếu bán bất động sản dưới 5 năm sẽ chịu thuế 39%, sau 5 năm thuế suất khoảng 20%. Ở Anh, khi đăng ký sở hữu căn nhà thứ hai, chủ nhà phải nộp thêm 30% thuế.

TS Nguyễn Trí Hiếu nêu quan điểm, Việt Nam nên đánh thuế tài sản từ căn nhà thứ hai trở đi để tạo công bằng xã hội, chống đầu cơ và tăng nguồn thu ngân sách.

Ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm Giao dịch Bất động sản Căn nhà mới, cho rằng một trong những tác động quan trọng của việc đánh thuế trên lợi nhuận thực tế là giúp ngăn chặn tình trạng đẩy giá nhà đất do môi giới và mua bán lòng vòng.

"Khi thuế được áp dụng chặt chẽ, các doanh nghiệp cũng phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn khi định giá thay vì đẩy giá lên cao một cách tùy tiện. Điều này sẽ giúp thị trường vận hành lành mạnh và phản ánh đúng giá trị thực của BĐS", ông Vũ nói.

Nhiều nút thắt cần tháo gỡ

Theo các chuyên gia, thuế TNCN với chuyển nhượng nhà đất chỉ phát sinh khi có giao dịch bán và có lãi. Đây là một loại thuế "một lần" đánh vào thu nhập, không phải vào giá trị tài sản đang nắm giữ.

Trong khi đó, thuế tài sản là một khoản thu định kỳ, đánh vào quy mô sở hữu bất động sản (ví dụ: mỗi năm nộp 1-3% giá trị căn nhà), nhằm hạn chế tình trạng tích trữ, găm giữ nhà đất và tạo nguồn thu lâu dài cho ngân sách.

Hiện Việt Nam chưa có sắc thuế tài sản đúng nghĩa. Việc đánh thuế BĐS mới chỉ tập trung vào hoạt động giao dịch, bỏ ngỏ phần lớn tài sản đang bị “nắm giữ chờ tăng giá”. Người giữ nhiều BĐS nhưng không giao dịch gần như không chịu nghĩa vụ thuế nào đáng kể.

Việc áp thuế này có thể khiến những người đang có BĐS muốn bán không còn động lực để bán và để mặc đó chờ thời. Trong khi người mua khó tìm được hàng phù hợp và dẫn đến tình trạng vừa thừa vừa thiếu trên thị trường.

TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng nếu tiếp tục chỉ thu thuế khi có giao dịch thì vẫn bỏ sót nhóm đang nắm nhiều nhà đất nhưng không tạo ra giá trị sử dụng. Muốn lành mạnh hóa thị trường, phải thu từ sở hữu chứ không chỉ từ chuyển nhượng.

Nhiều chuyên gia kiến nghị chính sách có thể được thiết kế theo hướng miễn hoặc giảm thuế cho nhà cho thuê thực sự hoặc có dòng tiền rõ ràng, chỉ đánh thuế mạnh với BĐS bỏ không, găm giữ chờ tăng giá.

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, việc sử dụng chênh lệch giữa giá mua và giá bán để tính thuế sẽ không hợp lý nếu người dân "mua đất" để sử dụng cho nhu cầu thực tế về sinh sống, sản xuất (không phải nhằm kinh doanh bất động sản) và hàng chục năm sau mới chuyển quyền sử dụng đất.

Nhiều chuyên gia lo ngại đánh thuế cao sẽ khiến giá nhà đất đi lên, thị trường đóng băng.

PGS.TS Phạm Thế Anh (Đại học Kinh tế Quốc dân) nêu ra một thực tế là đánh thuế cao trên phần lãi từ chuyển nhượng có thể phản tác dụng khi khiến người bán ngần ngại giao dịch, thậm chí găm giữ BĐS lâu hơn, từ đó không những không hạ được giá mà còn khiến thị trường thêm đóng băng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho hay, đề xuất nêu trên tưởng như đơn giản, dễ hiểu và hợp lý nhưng khi thực thi lại gặp nhiều vấn đề.

Theo ông Tuấn, với nhóm các nhà đầu tư, họ chỉ cần quan tâm lợi nhuận. Khi có chi phí đầu vào nào tăng lên thì giá bán đầu ra sẽ cộng chính chi phí này và làm tăng giá BĐS.

Còn với nhóm người mua nhà ở thật sẽ khó tiếp cận nhà hơn vì bản chất là giá nhà sẽ tăng lên, người dân e ngại giao dịch hơn, vô tình những người không có nhà lại càng khó mua nhà.

Với cơ quan thuế, việc xác định chi phí đầu vào của 1 giao dịch BĐS tương đối phức tạp đặc biệt là với những căn nhà mua vào hàng chục năm (chi phí mua BĐS, chi phí môi giới, chi phí cải tạo, chi phí sữa chữa, chi phí lãi vay….). Nếu không xác định được thì có khi căn nhà không có lãi bao nhiêu nhưng đóng thuế tới 20% phần chênh lệch.

Theo ông Nguyễn Quang Huy, nếu chỉ đánh thuế mà không đồng thời giải bài toán nguồn cung, quỹ đất, pháp lý dự án và hạ tầng thì giá nhà vẫn chịu áp lực tăng bởi bản chất thiếu hụt của thị trường.

Ông Huy nêu ý kiến, để chính sách thuế hiệu quả, cần phân loại rõ các nhóm đối tượng để áp thuế. Theo đó, người sở hữu duy nhất một BĐS để ở nên được miễn hoặc ưu đãi đặc biệt. Giao dịch trong phạm vi gia đình, thừa kế, đổi nhà do nhu cầu sinh sống cũng nên có cơ chế riêng.

Đối tượng trọng tâm mà chính sách hướng đến là các hoạt động đầu tư chuyên nghiệp, đặc biệt là đầu cơ ngắn hạn. Với nhóm này, cần thiết kế thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ, ví dụ bán trong vòng 1 năm sẽ thuế suất cao từ 15-20%. Nếu giữ từ 3-5 năm, thuế suất giảm dần, giữ trên 5 năm sẽ miễn hoặc giảm sâu. Điều này tạo ra sự khuyến khích đầu tư dài hạn, ổn định thị trường.

Bên cạnh đó, cần xây dựng hệ thống dữ liệu định giá minh bạch, công khai, tránh hiện tượng kê khai giá ảo nhằm trốn thuế hoặc tạo chênh lệch giả tạo.

Ngoài ra, nên có hướng tiếp cận mềm dẻo, có lộ trình và hỗ trợ thị trường. Cụ thể, thay vì áp dụng ngay một mức thuế cố định 20%, có thể cân nhắc thí điểm ở các đô thị lớn hoặc với BĐS đầu cơ rõ nét. Lộ trình sẽ tăng dần theo thời gian, có đánh giá tác động định kỳ.

Còn ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam - nhìn nhận, thực tế giá bất động sản đang bị đẩy lên rất cao so với thu nhập người dân.

Ông cho rằng việc đánh thuế để điều tiết người có lợi nhuận cao phải đóng thuế là đúng, nhưng phương pháp tính thuế ra sao để giúp cho thị trường minh bạch và ổn định cũng như tránh việc đẩy giá bất động sản tăng thêm và người dân lại gánh thêm chi phí là điều cần tính tới.

Các chuyên gia cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giao dịch đầy đủ và chính xác, cùng với các công cụ kiểm soát chặt chẽ. Đồng thời, Nhà nước cần có chế tài đủ mạnh nhằm xử lý tình trạng khai báo sai giá trị giao dịch.