Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản: Muôn việc chưa đủ, lại thiếu gió đông

Rủi ro đi kèm kỳ vọng

Tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, Bộ Tài chính đề xuất cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản dựa trên phần lãi ròng - tức giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan. Mức thuế suất áp dụng là 20% trên thu nhập tính thuế, tính theo từng lần chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí, thuế sẽ tính trực tiếp trên giá bán với thuế suất luỹ tiến theo thời gian nắm giữ: 10% nếu dưới 2 năm; 6% từ 2-5 năm; 4% từ 5-10 năm; 2% nếu trên 10 năm hoặc tài sản thừa kế. Mốc thời gian này được tính từ khi cá nhân chính thức có quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản.

Cách tính này được kỳ vọng sẽ phân loại rõ người đầu tư lướt sóng và người mua ở thật, sở hữu lâu dài, qua đó điều tiết hành vi đầu cơ trên thị trường.

Theo Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính, đề xuất đánh thuế theo thời gian nắm giữ là cần thiết. Theo ông, nhiều quốc gia đã áp dụng từ lâu, trong khi Việt Nam mới chỉ bắt đầu thảo luận. Việc đánh thuế cao với nhóm đầu cơ là công cụ cần thiết để ngăn chặn tình trạng “mua đi bán lại” trong thời gian ngắn nhằm trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Ông Đính cũng cho rằng, dù chính sách có thể làm giảm sức mua trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn lại giúp thị trường điều chỉnh về giá trị thật. Khi các nhà đầu cơ rút lui, chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh giá bán, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở tốt hơn cho người mua ở thực. Đây là yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, lành mạnh và ổn định.

Theo chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên, việc đề xuất luật thuế mới sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, khuyến khích sở hữu dài hạn, phục vụ nhu cầu sử dụng cuối (để ở, cho thuê, kinh doanh). Bên cạnh đó, đề xuất này sẽ khuyến khích đầu tư vào bất động sản có giá trị sử dụng thực, tạo dòng tiền, dù đắp phần nào chi phí tài sản, tránh tình trạng đầu cơ để không, bất động sản không có giá trị.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng việc chuyển đổi từ mức thuế khoán 2% hiện hành sang mức thuế cao gấp nhiều lần sẽ cần xem xét kỹ về tác động của mức thuế đề xuất lên thị trường.

Ông Lê Quốc Kiên cho rằng, đề xuất này cũng sẽ làm thị trường bất động sản giảm sức hút, chững lại, nhà đầu tư rời bỏ thị trường, đặc biệt với nhà đầu tư ngắn hạn. Cùng với đó là khó khăn trong chứng minh chi phí đầu vào bởi phần lớn bất động sản hiện nay không có đầy đủ hóa đơn, chứng từ để chứng minh giá mua và chi phí liên quan.

Trong khi đó, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, nhận định rằng người Việt vốn có xu hướng đầu tư bất động sản trong ngắn hạn, thường “bán khi được giá” để tối đa hóa lợi nhuận.

“Việc áp dụng thuế cao với người bán sớm sẽ khiến họ phải chịu mức thuế cao hơn gấp nhiều lần hiện nay, từ đó có thể làm giảm sức hấp dẫn của bất động sản với nhóm đầu tư nhỏ lẻ, đặc biệt là ở phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp, những phân khúc vốn phụ thuộc vào hoạt động lướt sóng” - ông Đinh Minh Tuấn nói với VietnamFinance.

Nên cần lộ trình, dữ liệu minh bạch

Về đề xuất hai sắc thuế cụ thể của Bộ Tài chính, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, TS Trần Xuân Lượng cho rằng đây mới chỉ là giải pháp “bề nổi”, chưa đi vào căn nguyên của thị trường.

Theo vị chuyên gia, nếu buộc phải triển khai trong thời gian ngắn, ông cho rằng cần xem lại mức thuế suất vì hiện tại theo đề xuất tỷ lệ là khá cao, nên cân nhắc giảm một nửa phần trăm tỷ lệ để người dân làm quen dần với chính sách.

Quan trọng hơn, cần ưu tiên xây dựng hệ thống dữ liệu đồng bộ, ứng dụng công nghệ vào minh bạch hóa thị trường trước khi triển khai chính sách thuế quy mô lớn. Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận rằng nếu chỉ áp dụng một sắc thuế, tức đánh cao vào người bán sớm để ngăn lướt sóng thì chưa đủ để kiểm soát hành vi đầu cơ toàn diện.

TS Trần Xuân Lượng chỉ ra rằng nếu chỉ tập trung vào “đánh” người bán nhanh mà không song hành với sắc thuế thứ hai (thuế chống đầu cơ - tức là những bất động sản để hoang không khai thác sử dụng) sẽ bị đánh thuế thì vô tình lại tạo kẽ hở cho hành vi đầu cơ dài hạn. Khi đó, người mua chỉ cần giữ bất động sản đủ lâu để “né thuế cao”, nhưng vẫn không đưa vào khai thác, sử dụng, gây lãng phí tài nguyên và khiến thị trường méo mó.

Từ góc nhìn tương tự, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, cho rằng về lâu dài chính sách này là đúng, nhưng lại chưa thật sự phù hợp trong giai đoạn hiện nay khi thị trường vẫn đang trong thời kỳ khó khăn và phục hồi.

“Sự thay đổi thuế suất theo hướng ‘đột biến’ như vậy dễ gây tâm lý hoang mang, phản ứng mạnh trong xã hội nếu thiếu truyền thông đầy đủ và lộ trình rõ ràng. Cùng với đó, nếu đưa ra không đúng thời điểm, chính sách có thể khiến thị trường trầm lắng thêm, giao dịch sụt giảm. Không thể so sánh với các nước khác khi thị trường bất động sản hiện nay còn đang phục hồi” - ông Nguyễn Thế Điệp nói với VietnamFinance.

Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng thuế suất cao sẽ khiến nhà đầu tư lướt sóng rút lui, thanh khoản suy giảm, kéo theo loạt hệ lụy về tín dụng, xây dựng, vật liệu, môi giới… Một thị trường khỏe không thể chỉ dựa vào người mua ở thực, mà cần có sự tham gia của nhà đầu tư. Việc đánh thuế quá nặng có thể làm triệt tiêu động lực đầu tư trong khi nguồn cầu thực chưa đủ mạnh để “gánh” thị trường.

Do đó, nhiều chuyên gia đề xuất cần áp dụng đồng thời hai sắc thuế để điều tiết: một là thuế đánh vào phần chênh lệch khi bán (để điều tiết hành vi lướt sóng), hai là thuế tài sản hoặc thuế sử dụng đất theo thời gian không khai thác (để ngăn đầu cơ dài hạn). Cách tiếp cận này không chỉ công bằng hơn mà còn tạo động lực sử dụng hiệu quả tài sản, điều kiện cần để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững.

Điều kiện thực thi cần phù hợp

Một trong những vấn đề lớn nhất của đề xuất thuế lần này chính là bài toán “thời điểm”. Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang phục hồi chậm sau giai đoạn đóng băng kéo dài, thanh khoản thấp và niềm tin chưa ổn định. Trong bối cảnh đó, nếu chính sách thuế mới được triển khai vội vàng, không loại trừ khả năng khiến thị trường chững lại thêm một lần nữa.

Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, TS Trần Xuân Lượng đánh giá thuế là công cụ điều tiết vĩ mô quan trọng để ổn định thị trường, tránh đầu cơ, tạo mặt bằng giá hợp lý và tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra rằng việc áp dụng thuế cần đặt trong một hệ thống quản lý minh bạch, có dữ liệu thị trường đầy đủ và chính xác.

“Một trong những vấn đề lớn của thị trường hiện nay là thiếu nền tảng dữ liệu lịch sử giá bất động sản. Khi chưa có hệ thống quản lý giá chuẩn, việc tính thuế trên phần chênh lệch giữa giá mua - bán dễ trở nên cảm tính và thiếu công bằng. Bên cạnh đó, kinh tế chưa ‘hóa đơn hóa’ khiến việc kê khai giá chuyển nhượng không phản ánh đúng giá trị thật. Vì vậy, nếu áp thuế theo lãi chênh lệch trong bối cảnh dữ liệu còn thiếu, rất dễ gây méo mó thị trường” - TS Trần Xuân Lượng trao đổi với VietnamFinance.

Ở góc độ tư vấn chính sách, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng để thực hiện hiệu quả việc tính thuế theo phương pháp “áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản”, cần đáp ứng hai điều kiện tiên quyết.

Thứ nhất, cần xây dựng cơ sở dữ liệu lịch sử giao dịch của thửa đất, đảm bảo phản ánh chính xác giá trị giao dịch thực tế qua các lần chuyển nhượng. Bên cạnh đó, cũng cần có phương án kiểm soát các hình thức thanh toán trong giao dịch bất động sản. Tránh trường hợp ai bán bất động sản xong cũng lỗ, không ai đóng thuế.

Thứ hai, ban hành hướng dẫn chi tiết về chứng từ để chứng minh các khoản chi phí được khấu trừ như chi phí xây dựng, sửa chữa, chi phí thực hiện thủ tục pháp lý, chi phí môi giới, chi phí lãi vay, hay chi phí bồi thường cho các bên liên quan (nếu có)... tránh trường hợp người bán không thể được tính các chi phí hợp lý khi tính thu nhập thực tế từ hoạt động mua bán bất động sản.

Các chuyên gia đều nhìn nhận rằng chủ trương điều tiết bằng thuế là không sai, thậm chí cần thiết. Nhưng muốn chính sách đi vào thực tế hiệu quả, cần xây dựng hệ thống dữ liệu minh bạch, áp dụng có lộ trình và linh hoạt theo diễn biến thị trường. Nếu không, rất dễ rơi vào tình huống “đúng về chủ trương nhưng sai về thực thi”, gây ra những hệ quả không đáng có cho cả người dân lẫn nền kinh tế.

“Cần cân nhắc kỹ về lộ trình, thời gian để đưa mức thuế ra một cách hợp lý. Tránh việc gây sốc khi thị trường đang cần lực đẩy để hồi phục, phát triển” - ông Nguyễn Thế Điệp khuyến cáo.