Đất nội thành Hà Nội tăng mạnh: Nhà sâu trong ngõ nhỏ giá hơn 100 triệu đồng/m2

5 tỷ khó mua được trong ngõ ở Đống Đa

Đó là chia sẻ của chị Mai Hiền - một môi giới nhà thổ cư lâu năm ở khu vực Đống Đa, Thanh Xuân.

Chị Hiền cho biết loại hình nhà đất đô thị đã có riêng một thị trường, không bị biến động giá nhiều như chưng cư hay các khu đất nền, biệt thự, liền kề. Tuy nhiên thời gian vừa rồi cũng chứng kiến nhà thổ cư tăng giá không dừng, số lượng các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin cũng tăng, đặc biệt là dịp sau Tết âm, cùng với đợt tăng giá của chung cư tại Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực như Long Biên, Hà Đông.

Theo chị Hiền, nhà đất dưới 5 tỷ là hiếm, mà có trên 5  tỷ đồng, xác định ở Đống Đa, Thanh Xuân chứ Ba Đình thì không có giá đó, mà chỉ được mặt ngõ 2 xe máy tránh nhau, có 30m xây dựng, cách ngõ lớn đỗ được ô tô cỡ 120m.

“2 -3 năm trước 3 tỷ thì dễ mua, đến năm nay thì ít nhất phải 4,5 tỷ mới tạm ưng. Mỗi ngày tôi dẫn khách đi xem rất nhiều, chia theo khung theo giờ mới đáp ứng được nhu cầu. Giá nhà phố này phụ thuộc nhiều vào giá vật liệu xây dựng, bảo đảm chỉ có tăng, chung cư thì có tiện ích nhưng pháp lý và tính bền vững không bằng nhà đất nội đô, làm gì có nguồn cung ”, chị Hiền nói.

Lướt qua các tin rao bán nhà thổ cư trên Batdongsan.com.vn, rất ít tìm thấy các căn nhà rao tại các quận Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, có giá dưới 5 tỷ. Những căn nhà đẹp, ngõ rộng ô tô vào được ở các khu vực này ít nhất cũng phải trung bình 10-12 tỷ/1 căn, tuỳ diện tích nhà.  

Ví dụ như 1 căn nhà tại Quan Hoa, Cầu Giấy, diện tích 48m2, mặt tiền 4,2m, đường vào 6,5m, nhà mua là vào ở luôn đang được rao bán với giá 9,8 tỷ. Hay như căn nhà tại ngõ chợ Khâm thiên, Đống Đa, 2 xe máy tránh nhau, gần 24m2, cách phố Khâm Thiên hơn 100m, vào ở ngay, mức giá đang được rao bán hơn 150 triệu/m2.

Đức Tuân (32 tuổi), môi giới BĐS thổ cư chuyên khu Long Biên, Gia Lâm, cho hay nhà thổ cư thì biên độ tăng không bằng chung cư, nhưng phân khúc này luôn có giá trị khác biệt, vừa rồi đồng loạt nhà ngõ đều tăng thêm 200 triệu đồng/1 căn.

“80 triệu/m2 bây giờ không mua được nhà đất ở Long Biên, đất thì được nhưng đất cũng không đẹp, chứ còn mua nhà để ở thì không có giá dưới 100 triệu đồng/m2. Vừa rồi, rất nhiều người từ nội đô như Hoàn Kiếm, Ba Đình săn nhà sang Long Biên ở vì bên này thoáng đãng, mát mẻ, mình mới bán căn nhà 5 tầng, bên Thạch Bàn, vào ở luôn, có gara đỗ ô tô là 140 triệu đồng/m2”, Đức Tuân chia sẻ thêm.

Chị Mai Hương, sinh năm 1991 tại Hà Nội cho biết, vợ chồng chị đang có nhu cầu mua 1 căn nhà đất với ngân sách khoảng dưới 5 tỷ. Đã đi xem cả tuần nay, trên dưới 10 căn nhưng chưa ưng ý.

“Có căn bên Thanh Xuân hơn 4 tỷ nhưng chỉ được có 26m2, căn ở Khương Trung thì tầm 40m2, giá lại gần 6 tỷ, còn căn ở Khâm Thiên ưng nhất, giá lại gần 8 tỷ, cái gì cũng muốn nên vẫn chưa chốt được. Phải giảm sự kỳ vọng giai đoạn này mới có thể mua được nhà”, chị Hương nói.

Hiện nay giá đất nền tại các quận nội thành Hà Nội hiện khá cao, trung bình trên 100 triệu đồng/m2. Ví dụ như quận Cầu Giấy(170 triệu đồng/m2), Thanh Xuân( 127 triệu đồng/m2). Tại Hoàng Mai, hiện tại nhà đất vẫn đang trong giai đoạn phát triển mạnh về nguồn cung và giá bán do nhu cầu mua lớn. Giá đất tăng từ 47 triệu đồng/m2 (2018) lên 82 triệu đồng/m2 (tăng 14,89%/năm). Ở quận Hà Đông, khu vực Yên Nghĩa có giá từ 150 triệu đồng/m2 trở lên. Tại các vị trí có giá 50 - 60 triệu đồng/m2 như Phú Lãm, Dương Nội, Thanh Hà không diễn ra tình trạng cắt lỗ mà giá đang đi ngang. Còn tại quận Long Biên, giá đất nền khoảng 82-100 triệu đồng/m2. Nam Từ Liêm giá đất nền, thổ cư ổn định khoảng 79 triệu đồng/m2, theo khảo sát của VTC News cuối năm 2023.

Xác định chỉ tăng, không có giảm

Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng - One Mount Real Estate thuộc OneHousing, lượng giao dịch tại thị trường chuyển nhượng thứ cấp Hà Nội trong tháng cuối năm 2023, diễn ra sôi động với lượng giao dịch thổ cư cao hơn so với giao dịch chuyển nhượng dự án.

Trong số 63% người có nhu cầu BĐS trong năm 2024,, hầu hết những người có nhu cầu về BĐS đều quan tâm tới căn hộ chung cư, đất nền và nhà đất thổ cư.Bất động sản thổ cư được giao dịch nhiều hơn nhờ việc có tính ổn định cao, mặt bằng giá hấp dẫn, lại có nhiều lợi thế trong kinh doanh. Trong đó 3 quận ghi nhận tỷ lệ giao dịch cao nhất là Hà Đông, Nam Từ Liêm và Long Biên.

Ông Lê Tuấn Anh, Giám đốc Khối Kinh doanh Lộc phát, công ty BĐS Thiên Khôi cho biết, phân khúc nhà đất nội đô luôn là nhu cầu ở thực, nên chuyện tăng giá là đương nhiên, các quận nội đô đã hình thành mặt bằng giá và khó có biên độ tăng cao. Trong khoảng 3 năm trở lại đây, mức tăng khoảng 40%.

Tăng cao, đột biến chỉ ở các quận vùng ngoài như Long Biên, Hà Đông, Nam Từ Liêm, hoặc các khu vực chuẩn bị lên quận như Thanh Trì, Hoài Đức, Gia Lâm.

Theo ông Tuấn Anh có 3 lý do mà phân khúc này luôn sôi động và duy trì đà tăng trưởng đều qua các năm. Thứ nhất, thị trường này luôn có một lượng khách hàng có nhu cầu ở thật, ít có tính đầu cơ, đầu tư, thứ 2 đây là kênh trú ẩn dòng tiền rất an toàn, tăng trưởng đều qua các năm ở mức trung bình 9-10%, chống lại sự mất giá của đồng tiền. Thời gian vừa có 1 bộ phận các nhà đầu tư có đủ tài chính, không còn mặn mà với phân khúc đất nền rủi ro pháp lý, đã tìm đến nhà đất bởi vừa đảm bảo được sinh lời trên vốn, mua xong có thể cho thuê ngay để tạo dòng tiền.

“Pháp lý chuẩn chỉ, tính khan hiếm, thanh khoản tốt, mua vào sau đó có thể bán được ngay, thì rất khó có chuyện kỳ vọng giảm, chỉ có tăng”, ông Tuấn Anh nói thêm.

Từ những diễn biến thực tế, một chuyên gia Tư vấn tài chính có kinh nghiệm hơn 10 năm trong nghề cho rằng, nhà phố đang là phân khúc có tiềm năng đầu tư rất sáng với một số nhóm nhà đầu tư nhất định. Hiện, bên cạnh nhu cầu mua ở thực, nhiều nhà đầu tư đang rót tiền “gom” nhà để tích sản, tranh thủ cho thuê.

“Đặc tính của loại hình BĐS này bền vững về giá trị, thêm nữa tính khan hiếm còn làm cho giá trị của nó gần như không thể không tăng theo thời gian. Chính vì vậy mà phân khúc này rất phù hợp với những nhà đầu tư có khẩu vị ăn chắc mặc bền, ví dụ như người ở độ tuổi U50 sắp hoặc đang về hưu, cần dòng tiền tăng trưởng bền vững, ổn định, hoặc những gia đình trẻ có dòng vốn khá, hoàn toàn có thể tìm kiếm các căn nhà phố 4-5 tỷ khu vực cận trung tâm, sau khi mua đầu tư thêm về nội thất, decor, để tăng tính thanh khoản hoặc tăng dòng tiền cho thuê hàng tháng”, vị chuyên gia này nói.

Được đánh giá là kênh an toàn, tuy nhiên, theo chuyên gia, các nhà đầu tư vẫn nên thận trọng để tránh rủi ro. Nhà phố là phân khúc dành cho những người có dòng tiền mạnh, tầm nhìn dài hạn. Dù tiềm năng tăng giá và thanh khoản tốt nhưng nhà phố là phân khúc đắt tiền nên rủi ro “chôn vốn” là rất hiện hữu, vì vậy phải cân nhắc kỹ khi vay vốn để đầu tư.