Đầu tư bất động sản: cuộc chơi của các chủ ngân hàng

70% vốn đầu tư bất động sản đến từ ngân hàng

Theo số liệu được cung cấp hồi tháng 7/2016 của VnRea cho thấy, cấu trúc nguồn vốn cho bất động sản hiện nay ở nước ta vẫn chủ yếu dựa vào hai nguồn chính là từ ngân hàng và vốn huy động từ người dân. Trong đó, có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng. Đây cũng là lý do vì sao nhiều người cho rằng ông chủ thực sự của những dự án bất động sản lớn là các ngân hàng và đầu tư bất động sản chính là cuộc chơi của các chủ ngân hàng.

Trong báo cáo của các ngân hàng hiện nay, dòng tín dụng đổ vào bất động sản, xây dựng không được phân định rạch ròi nên khó có thể thống kê và đánh giá hết được liệu có bao nhiêu % vốn tín dụng dành cho bất động sản. Chẳng hạn có những ngân hàng phân loại khoản vay xây dựng và bất động sản riêng nhưng có ngân hàng tính gộp; hay có những nơi lại tính phần tín dụng phục vụ xây dựng, sửa chữa nhà ở là vay tiêu dùng, có tài sản đảm bảo là nhà cửa, trong khi các khoản cho vay đối với các ông chủ đầu tư bất động sản – thường bị đánh giá là có rủi ro hơn - cũng xếp chung vào một loại...

Tuy nhiên, theo đánh giá của NHNN thì các ngân hàng trong hệ thống đang có mức độ tập trung vốn vào bất động sản khá lớn. Một báo cáo công bố hồi đầu năm của Công ty chứng khoán Bản Việt (VCSC) cho thấy trong số các ngân hàng đã niêm yết thì BIDV là ngân hàng hoạt động mạnh nhất trong lĩnh vực cho vay bất động sản, tiếp đến là Vietcombank và VietinBank. Các ngân hàng thương mại không chỉ tài trợ cho các dự án bất động sản, mà họ còn hướng tới khu vực khách hàng cá nhân vay để mua nhà sử dụng hoặc đầu tư, đầu cơ.

Theo số liệu từ Vụ Tín dụng (NHNN), tín dụng bất động sản trong những năm qua liên tục tăng, tính đến giữa quý 2/2016 dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản trên 415.000 tỷ đồng. Như vậy, so với con số cách đây 5 năm (năm 2012) là khoảng 197.000 tỷ đồng thì các ngân hàng đã "bơm" thêm vào bất động sản khoảng trên 200 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng trên 100%.

Năm 2015 và những tháng đầu năm 2016 dòng vốn này tăng trưởng khá mạnh, khiến thị trường BĐS cũng bùng nổ giao dịch. Cụ thể, theo số liệu từ NHNN tính đến 30/11/2015 dư nợ cho vay BĐS đã lên tới 374,7 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng tới 19,9% so với 31/12/2014. Trong nửa đầu năm 2016, dòng vốn này tiếp tục tăng cao và đạt mức trên 415.443 tỷ đồng, tăng khoảng 10,8% so với thời điểm 30/11/2015.

Trong báo cáo "Kinh tế Việt Nam & dự báo kênh đầu tư 2017" của VFA Group, T.S Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho biết, có hiện tượng tín dụng tiêu dùng mà phần nhiều có liên quan đến bất động sản tăng mạnh trong năm nay, lên tới 40% cho thấy nguồn vốn vào bất động sản và con số này là rất lớn. Điều này cho thấy khu vực tư nhân vay mua bất động sản rất lớn qua hệ thống ngân hàng.

Cụ thể, số liệu thống kê hồi cuối năm 2015 cho thấy dư nợ vay để mua và sửa chữa nhà ở khoảng 127 nghìn tỷ tăng 41% so với thời điểm cuối 2014, đến hồi giữa năm 2016 ở mức trên 142 nghìn tỷ. 

Tín dụng bất động sản 2017: cuộc chơi đã có những giới hạn.

Phát biểu tại hội nghị triển khai nhiệm vụ kinh doanh năm 2017 của Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) ngày 7/1, Thống đốc NHNN Lê Minh Hưng nhấn mạnh hệ thống ngân hàng vẫn còn những vấn đề tồn tại, hạn chế. Cụ thể như chất lượng tín dụng còn tập trung vào những phân khúc, như bất động sản, BOT, giao thông…; nợ xấu còn cao. 

Bản thân, NHNN cũng phát đi thông điệp trong năm 2017 sẽ tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như tín dụng trung, dài hạn, tín dụng đối với nhóm khách hàng lớn, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, các dự án BOT, BT giao thông. Cùng với đó, về công tác điều hành tín dụng năm nay, NHNN khẳng định sẽ kiểm soát quy mô tín dụng phù hợp với chỉ tiêu định hướng đồng thời nâng cao chất lượng tín dụng, tạo điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận vốn tín dụng; tập trung tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là các lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ.

Trước đó, hồi tháng 10/2016, để khắc phục tình trạng tín dụng đổ nhiều vào bất động sản, NHNN có ngay văn bản số 7586/NHNN-TDyêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng với bất động sản, đặc biệt là đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực này. Trong đó, NHNN yêu cầu các ngân hàng rà soát việc cấp tín dụng với một số chủ đầu tư lớn và tránh tập trung tín dụng để giảm thiểu rủi ro.

NHNN nêu rõ, đề nghị các ngân hàng hạn chế và thận trọng khi xem xét, thẩm định cho vay các dự án mới, đặc biệt là dự án nhà ở thương mại cao cấp, khu nghỉ dưỡng, dự án có khả năng thanh khoản thấp.

Riêng với những dự án đang tài trợ vốn, NHNN cũng yêu cầu các ngân hàng rà soát, đánh giá lại tình hình cho vay, giám sát chặt việc dùng vốn vay, tiến độ, tình hình tài chính, doanh thu và các nguồn trả nợ khác của khách để có biện pháp tăng cường quản lý rủi ro, đảm bảo thu hồi vay nợ đầy đủ, đúng hạn.

Những tín hiệu trên có thể cho thấy, thị trường năm 2017 sẽ hạ nhiệt, nối dài giai đoạn kiểm soát, sụt giảm vốn tín dụng của các ngân hàng cho các dự án bất động sản đã bắt đầu từ giữa năm 2016. Theo số liệu mới nhất từ đầu năm của Ngân hàng Nhà nước TP.HCM cho thấy, tín dụng cũng như kiều hối chảy vào kênh bất động sản trên địa bàn TP.HCM năm 2016 có xu hướng thận trọng hơn, dư nợ bất động sản chỉ chiếm 10% tổng dư nợ, giảm 2% so với năm trước.

Một số ngân hàng thương mại cũng cho biết đã siết tín dụng bất động sản. Lãi suất cho vay các dự án bất động sản kỳ hạn trung, dài hạn đã tăng thêm khoảng 1-1,5 điểm phần trăm so với mức lãi suất cho họ vay hồi đầu năm 2016. 

Theo giới chuyên môn trong ngành ngân hàng, khả năng dòng vốn này sẽ bị tác động khi mà kể từ năm 2017 hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS từ 150% lên 200% và đưa ra lộ trình hạn chế dần việc sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn bắt đầu có hiệu lực theo lộ trình, giảm từ 60% xuống còn 50%, đến ngày 1/1/2018 giảm còn 40%. Bên cạnh sắp tới 10 ngân hàng lớn có dư nợ chiếm 70-80% sẽ áp dụng chuẩn Basel II từ năm 2017 nên việc cho vay kiểm soát chặt chẽ.

Theo ông Đinh Thế Hiển, nguồn vốn quan trọng nhất cho thị trường BĐS năm 2017 vẫn là từ ngân hàng, nhưng nguồn vốn này sẽ không thuận lợi như năm 2016. Ông Hiển cho rằng thị trường BĐS 2017 vẫn là kênh chọn lựa của nhà đầu tư cá nhân, nhưng quy mô sẽ giảm do nguồn vốn từ ngân hàng suy giảm. BĐS sẽ phân hóa mạnh, chỉ một số dự án cục bộ có ưu thế tài chính, sản phẩm mới có thể tiêu thụ thuận lợi.

Trong khi đó, phân khúc nhà giá rẻ trên dưới 1 tỷ đồng được xem là "cứu cánh" cho thị trường 2017 vì có nhu cầu lớn, nhưng cũng sẽ gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng do gói 30 nghìn tỷ đã hết.