Đầu tư đất nông nghiệp đến thời lên ngôi?
(VNF) - Bất động sản nông nghiệp được coi là thị trường “ngách”, ít được chú ý tới. Tuy nhiên, chuyên gia nhìn nhận sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, phân khúc này sẽ dần trở nên phổ biến, được nhiều nhà đầu tư quan tâm.
“Cuộc cách mạng” lớn về đất nông nghiệp
Từ trước đến nay, bất động sản nông nghiệp vẫn là thị trường “ngách” kém hấp dẫn, do được coi là tư liệu sản xuất hơn là hàng hóa, trong khi quy định liên quan đến phân khúc bất động sản này còn nhiều bất cập, hạn chế.

Điều này dẫn đến hệ lụy là ruộng đất manh mún, phân tán, phần lớn có quy mô nhỏ lẻ; quá trình dồn điền đổi thửa, tích tụ ruộng đất diễn ra chậm; lợi nhuận sản xuất nông nghiệp thấp, là rào cản lớn trong phát triển kinh tế nông nghiệp, nhất là nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp quy mô lớn…
Thế nhưng, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 có nhiều quy định được đánh giá là sẽ “cởi trói” pháp lý cho thị trường bất động sản nông nghiệp. Đây cũng là nội dung được nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư quan tâm.
Đơn cử, tại Điều 177 của Luật Đất đai mới đã tăng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp (Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức 10 lần). Quy định này làm tăng cơ hội tích tụ ruộng đất cho các hộ gia đình, cá nhân phục vụ hoạt động sản xuất nông nghiệp quy mô lớn.
Mặc khác, Điều 45 của Luật Đất đai 2024 quy định cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; tuy nhiên nếu nhận chuyển nhượng quá hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế…
Thay đổi mấu chốt tiếp theo là tại Điều 179 quy định tăng thời hạn thuê đất công ích do UBND cấp xã quản lý (thường gọi là quỹ đất 5%) lên 10 năm, thay cho mức 5 năm theo Luật Đất đai 2013. Quy định này giúp các cá nhân được thuê quỹ đất công ích có thời gian sử dụng đất thuê ổn định, giúp người thuê yên tâm đầu tư sản xuất ổn định trên đất thuê.
Bên cạnh đó, Điều 194 Luật này quy định về “dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu nuôi, trồng, sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung” để cho thuê lại đất hoặc thực hiện dự án. Đây là hành lang pháp lý giúp hình thành cơ sở hạ tầng tập trung trong lĩnh vực nông nghiệp (tạm gọi là dự án khu công - nông nghiệp, giống mô hình khu công nghiệp) giúp các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận quỹ đất “sạch” để đầu tư, sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp.
Ngoài ra, một điểm thay đổi nổi bật trong Luật Đất đai 2024 liên quan đến đất nông nghiệp là “đất sử dụng kết hợp đa mục đích”, theo đó đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu…
Đất nông nghiệp sẽ lên ngôi?
“Luật Đất đai 2024 cho phép cá nhân, tổ chức không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là một điểm mới so với Luật Đất đai 2013”, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bình luận.

Theo ông Quê, mục tiêu của Đảng và nhà nước là muốn tiếp tục thực hiện chủ trương dồn điền, đổi thửa, tạo ra những cánh đồng lớn, phù hợp trình độ sản xuất bậc cao, hiện đại như ngày nay, nhằm nâng cao năng xuất, tăng giá trị khai thác sử dụng đất.
Ngoài ra, thời điểm chia ruộng đất từ năm 1993, trải qua 31 năm, người đã mất và người không sử dụng đất nông nghiệp nhưng không bị thu hồi, trong khi lại không cấp mới cho người sinh sau năm 1993, chính vì vậy, chính sách này giúp thuận lợi việc hợp pháp hóa quyền thừa kế, cho tặng, chuyển nhượng từ người không còn khả năng, không có nhu cầu sử dụng đất cho người có nhu cầu sử dụng đất.
Cũng theo ông Quê, trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, bất động sản nông nghiệp ít được chú ý tới, được coi là thị trường “ngách” của bất động sản. Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, phân khúc này sẽ dần trở nên phổ biến, được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Hơn nữa, quy định này sẽ tạo thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng, nhất là các dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư.
“Tuy nhiên, quy định này cũng tạo ra rủi ro về việc đầu cơ ôm đất đẩy giá, bỏ đất hoang, gây lãng phí, ảnh hưởng an ninh lương thực. Việc ôm đất đẩy giá cũng tiềm ẩn rủi ro gây khó khăn trong giải phóng mặt bằng khi triển khai dự án”, Chủ tịch Tập đoàn G6 cảnh báo.
Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho hay đất nông nghiệp cũng là nhóm nội dung quan trọng trong luật mới.
Tuy nhiên, có 3 nhóm vấn đề cần lưu ý. Đầu tiên là liên quan đến bồi thường, nguyên tắc chung là thu hồi đất gì thì bồi thường loại đất đấy. Tiếp đến là việc nhận chuyển nhượng. Quy định trước đây là cá nhân được nhận chuyển nhượng 10 lần của hạn mức, hiện nay mở rộng là 15 lần hạn mức. Đối với tổ chức kinh doanh thì không hạn chế hạn mức nếu có mục đích, phương án sử dụng cụ thể.
“Mục tiêu của Luật trước đây là để hạn chế việc chiếm hữu, đầu cơ, không sử dụng đất nông nghiệp… Hiện nay cởi mở hơn về đầu vào nhưng hạn chế đầu ra. Cụ thể, nếu sử dụng không đúng mục đích trong 12 tháng bị xử phạt thì sẽ bị thu hồi trắng”, ông Hiếu nói.
Bình luận về tiềm năng của đất nông nghiệp sau khi Luật Đất đai 2024 được thực thi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), cho rằng Luật Đất đai 2024 thúc đẩy việc sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn để ngành nông nghiệp ngày càng phát triển, nông dân ngày càng giàu có và bộ mặt nông thôn ngày càng đổi mới.
“Điều này sẽ có tác động tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa cũng như phát triển các khu dân cư nông thôn, làm tăng nhu cầu tạo lập nhà ở của người dân nông thôn, nhất là các nông dân tỷ phú”, ông Châu nói.
Theo các chuyên gia, từ góc độ phát triển kinh tế, các quy định mới huy động được nguồn lực xã hội, các nhà đầu tư có trình độ, có công nghệ giúp khơi thông nguồn lực đất đai bằng việc phát triển các dự án nông nghiệp hiện đại.
Tuy nhiên, từ góc độ đầu tư bất động sản thì việc đầu tư, thậm chí đầu cơ đất nông nghiệp là không hiệu quả. Bởi thời gian qua, tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp không hề nhỏ.
“Làm nông nghiệp không chỉ có đất, có tiền là làm được mà phải thực sự có năng lực, ý chí và tâm huyết. Chính vì vậy, nếu chúng ta cho rằng cứ mua đất nông nghiệp là sẽ sinh lời thì nhà đầu tư sẽ bị thất bại”, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nói.
Giá đất nông nghiệp TP.HCM tăng 30 lần, dự kiến cao nhất 10 triệu đồng/m2
- Giá đền bù đất nông nghiệp tăng, lo đầu cơ tạo sóng gom hàng? 07/08/2024 08:00
- Đất nông nghiệp bỏ hoang sẽ bị nhà nước thu hồi 02/08/2024 10:15
- Hà Nội đền bù đất nông nghiệp 252.000 đồng/m2: Dân kêu 'thấp vô cùng' 17/06/2024 03:15
Đấu giá đất bám dọc metro, TP.HCM tính thu về hàng trăm nghìn tỷ
(VNF) - TP.HCM dự kiến đấu giá hàng chục lô đất, phát triển hàng loạt khu đô thị TOD dọc các tuyến metro. Nếu thuận lợi, việc đấu giá sẽ mang về nguồn thu hàng trăm nghìn tỷ đồng
TP.HCM bơm chục nghìn tỷ vào hạ tầng, BĐS Thủ Đức hưởng lợi
(VNF) - Quy hoạch TP.Thủ Đức đến năm 2040, là trung tâm phía Đông về kinh tế, khoa học kỹ thuật và công nghệ, văn hóa, giáo dục đào tạo. Định hướng chiến lược sẽ giúp nâng tầm diện mạo đô thị mà còn mở ra cơ hội cho BĐS khi hạ tầng được đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng.
TP.Huế: Thanh tra 6 dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất
(VNF) - Thanh tra TP.Huế vừa công bố quyết định thanh tra việc thực hiện chính sách, pháp luật của nhà nước trong việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang mục đích khác đối với 6 dự án trên địa bàn.
Đà Nẵng: Đấu giá khu dịch vụ đô thị 3.500 tỷ, khởi điểm 11,7 triệu/m2
(VNF) - Khu Công cộng, dịch vụ đô thị thuộc dự án Tổ hợp thể thao, giải trí và thương mại tại phường Hòa Xuân (quận Cẩm Lệ) có diện tích gần 13ha, giá khởi điểm 11,7 triệu đồng/m2.
Điều kiện, thủ tục cấp sổ đỏ đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư
(VNF) - Muốn cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp nằm xen kẹt trong khu dân cư cần phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định hiện hành.
Đồng Nai: Tìm 6 nhà đầu tư xây 6.500 căn hộ NƠXH
(VNF) - UBND tỉnh Đồng Nai vừa ban hành nhiều quyết định phê duyệt hồ sơ mời nhà đầu tư quan tâm đến 6 dự án nhà ở xã hội trên địa bàn toàn tỉnh, với tổng số lượng 6.500 căn hộ.
BĐS nghỉ dưỡng nhen nhóm phục hồi: Niềm tin trở lại sau những tổn thương
(VNF) - Năm 2025 hứa hẹn là giai đoạn phục hồi và phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam, nhờ sự kết hợp giữa các yếu tố tích cực như tăng trưởng nguồn cung, phục hồi du lịch và hoàn thiện pháp lý.
‘Soi’ tình hình tài chính của Becamex TDC trước tham vọng lên tập đoàn
(VNF) - Sau khi trải qua năm 2024 tương đối tốt, đầu năm 2025, Công ty Cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (Becamex TDC, HoSE: TDC) đã đề ra kế hoạch tái cơ cấu để trở thành một tập đoàn.
Khảo sát loạt khu 'đất vàng' được Đà Nẵng cho thuê làm bãi đỗ xe, dịch vụ ngắn hạn
(VNF) - 30 lô đất được Đà Nẵng lên kế hoạch cho thuê ngắn hạn để làm bãi đỗ xe và thương mại dịch vụ, trong đó nhiều lô đất nằm ở vị trí 2-3 mặt tiền tuyến đường lớn của thành phố.
Thanh Hoá: Quy hoạch Khu dân cư mới Trúc Chuẩn tại huyện Triệu Sơn
(VNF) - Đây là khu dân cư mới đô thị được đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Quy mô dân số khoảng 1.488 người.
Chủ tịch SGO Group: ‘Thị trường BĐS đang thuận lợi, nhà đầu tư nên mạnh dạn xuống tiền’
(VNF) - Ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch HĐQT SGO Group, nhìn nhận các yếu tố để tạo lập một chu kỳ mới đã hình thành tương đối đầy đủ trên thị trường bất động sản miền Bắc. Do vậy, năm 2025 là thời điểm quan trọng để nhà đầu tư đưa ra quyết định.
Vinhomes Wonder City: Dự án sở hữu gần 100% biệt thự mặt tiền 8m trở lên
(VNF) - Không chỉ là đại đô thị quy mô, tiện ích hoàn thiện và đẳng cấp bậc nhất giúp kiến tạo chuẩn mực sống mới cho khu vực phía Tây Hà Nội, Vinhomes Wonder City thu hút mạnh mẽ khách ở thực cũng như nhà đầu tư còn nhờ quy hoạch sản phẩm độc đáo hiếm có trên thị trường.
BEHS bắt tay Covestcons làm dự án BĐS 12.660 tỷ tại Long An
(VNF) - Dự án Khu dân cư kết hợp thương mại dịch vụ Thanh Phú tại huyện Bến Lức, tỉnh Long An có tổng vốn đầu tư 12.662 tỷ đồng. Chủ đầu tư thực hiện dự án là Liên danh Công ty cổ phần BEHS - Công ty TNHH Covestcons.
Thăm The Matrix Premium trên 'đất vàng' Hà Nội sắp chốt giá và mở bán
(VNF) - Dự án The Matrix One giai đoạn II (The Matrix Premium) được khởi công vào quý II/2024 do Công ty Cổ phần đầu tư Mai Linh làm chủ đầu tư, dự kiến mở bán trong năm 2025.
The Inter5 – Biểu tượng mới phía Tây Hải Phòng, đón đầu nhịp sống tương lai
(VNF) - Thị trường bất động sản phía Tây Hải Phòng đang nóng hơn bao giờ hết khi dự án khu nhà ở cao cấp The Inter5 tại số 187 Tôn Đức Thắng chính thức bước vào giai đoạn giao dịch sôi động ngay từ những ngày đầu tháng 3.
Bắc Ninh điểm mặt 5 dự án chậm tiến độ, gây lãng phí lớn
(VNF) - UBND tỉnh Bắc Ninh vừa điểm mặt 5 dự án chậm tiến độ, tồn đọng kéo dài, hiệu quả thấp, gây thất thoát, lãng phí lớn.
Nam Định chọn Phục Hưng Holdings làm khu NƠXH Bãi Viên hơn 900 tỷ đồng
(VNF) - Công ty thành viên của Phục Hưng Holdings đạt yêu cầu tham gia thực hiện dự án khu nhà ở xã hội Bãi Viên tại TP Nam Định, với tổng mức đầu tư hơn 909 tỷ đồng.
Hưng Yên: Đấu giá tiếp 206 lô đất, khởi điểm chỉ từ 10 triệu/m2
(VNF) - Hưng Yên sẽ tiếp tục tổ chức đấu giá nhiều thửa đất tại huyện Kim Động và Phù Cừ, giá khởi điểm từ 10,5 triệu đồng/m2.
Thị trường bất động sản ‘đi giữa trời rực rỡ’: Hàng loạt dự án vạn tỷ đua nhau khởi công
(VNF) - Từ đầu năm 2025 tới nay, thị trường bất động sản cả nước chứng kiến sự “bùng nổ” nguồn cung mới khi hàng loạt dự án lớn đua nhau ra mắt, khởi công. Đây có thể xem là giai đoạn sôi động nhất của thị trường kể từ giữa năm 2022.
Xem hàng 'hot' của Him Lam: Mở bán 346 căn liền kề, giá chỉ từ 3 tỷ đồng
(VNF) - Đầu tháng 3/2025, chủ Khu nhà ở TM tại thôn Phạm Dùng, xã An Hồng, huyện An Dương (HimLam Central Park) đã kick off, chuẩn bị mở bán 346 căn nhà liền kề.
Tập đoàn Sembcorp đầu tư Khu công nghiệp VSIP Nghệ An 3 hơn 1.300 tỷ đồng
(VNF) - Dự án Khu Công nghiệp VSIP Nghệ An 3 có quy mô diện tích hơn 181,1 ha được thực hiện tại địa phận xã Hưng Tây, huyện Hưng Nguyên với tổng mức đầu tư 1.325 tỷ đồng.
Phân khu Kim Ngân: Tâm điểm thịnh vượng tại đô thị Sun Group Hà Nam
(VNF) - Thị trường địa ốc miền Bắc “khai xuân” với những tín hiệu tích cực, đặc biệt trước thông tin ra mắt phân khu Kim Ngân 1 nằm tại vị trí trung tâm đô thị nghỉ dưỡng Sun Urban City Hà Nam.
Biến động mới trên 'đất vàng' bất động nhiều năm của Constrexim
(VNF) - Dự án Constrexim Complex có diện tích 2,5ha, tọa lạc tại ô đất A1-2 Khu đô thị mới Cầu Giấy, sở hữu vị trí "vàng" khi nằm tại nút giao cầu vượt Mai Dịch với 3 mặt tiền là đường Vành đai 3 (Phạm Hùng), Xuân Thủy và Trần Quốc Vượng.
Tấm vé ‘limited’ gia nhập cộng đồng tinh hoa trên ‘đảo tỷ phú’ đầu tiên của Việt Nam
(VNF) - Những toà dinh thự song lập dát vàng mang đậm phong cách hoàng gia châu Âu tại phân khu Hoàng Gia (Vinhomes Royal Island, Hải Phòng) đang được giới thượng lưu ráo riết săn đón để làm giàu hơn bộ sưu tập bất động sản hàng hiệu của mình và gia nhập cộng đồng tinh hoa trên “đảo tỷ phú” đầu tiên của Việt Nam.
Phiên đấu giá đất lên 262 triệu đồng/m2 ở Hà Nội: 80% bỏ cọc
(VNF) - Liên quan đến vụ đấu giá 27 thửa đất ở quận Hà Đông (Hà Nội) giá được đẩy lên 262 triệu đồng/m2, chỉ có 5 người nộp đủ tiền sử dụng đất, còn lại 22 trường hợp đã bỏ cọc. Như vậy, có tới 80% bỏ cọc.
Đấu giá đất bám dọc metro, TP.HCM tính thu về hàng trăm nghìn tỷ
(VNF) - TP.HCM dự kiến đấu giá hàng chục lô đất, phát triển hàng loạt khu đô thị TOD dọc các tuyến metro. Nếu thuận lợi, việc đấu giá sẽ mang về nguồn thu hàng trăm nghìn tỷ đồng
Soi tiến độ Lavida Green 2.100 tỷ ở Hưng Yên của SUFAT Việt Nam
(VNF) - Dự án Tổ hợp thương mại, dịch vụ - nhà ở cao cấp (Lavida Green) có mức đầu tư hơn 2.110 tỷ đồng, diện tích đất thực hiện dự án là 45.640,7m2 do Công ty TNHH SUFAT Việt Nam làm chủ đầu tư.