Doanh nghiệp bất động sản: Khát bên miệng giếng

“Ai mang con sáo sang sông”

Đầu năm 2023 với K – quản lý cấp cao một tập đoàn bất động sản quy mô lớn tại Hà Nội – là những tháng ngày nhàn nhã đến vô vị. Công ty không có việc, “lính lác” cũng chẳng còn bao nhiêu do nhân sự bị cắt giảm hàng loạt, nên K đành giết thời gian bằng những buổi ngồi cà phê dài từ sáng đến chiều. “Chúng tôi đang tìm cách xoay vốn, nhưng mọi việc dường như không thuận lợi, còn thì chẳng trông mong gì vào các ngân hàng”, K nói với vẻ chán nản.

Tập đoàn nơi K làm việc đã đầu tư vào ít nhất 4 dự án tại các địa phương. Các dự án này đều đã có chấp thuận chủ trương đầu tư, đang tiến hành giải phóng mặt bằng. Theo đúng quy trình làm dự án, tập đoàn ứng trước tiền bồi thường giải phóng mặt bằng cho tỉnh để sau khi giải phóng mặt bằng xong, tỉnh sẽ cấn trừ số tiền ứng trước này vào tiền sử dụng đất mà tập đoàn phải nộp. Nhưng quy trình này đã bị “ách” lại ngay từ bước đầu tiên. Toàn bộ số tiền mà tập đoàn ứng trước, bao gồm tiền tự có và vốn vay ngân hàng, đã bị tỉnh “ngâm” suốt một thời gian dài, trong khi việc đền bù, giải phóng mặt bằng gần như dậm chân tại chỗ.

Lúc này, tập đoàn rơi vào thế bí, bỏ thì thương mà vương thì tội: muốn tiếp tục làm thì không có mặt bằng sạch, mà đi vay ngân hàng tiếp thì chỉ nhận được cái lắc đầu từ chối. Đã thế, ngân hàng vẫn đều đặn “gõ” lãi suất lên khoản vay cũ khiến lượng tiền của tập đoàn sụt giảm như cái bình thủng đáy.

Cùng đường, tập đoàn này đã phải rao bán các dự án, bao gồm cả hai hình thức là mời “góp gạo thổi cơm chung” hoặc mua đứt bán đoạn. Tuy nhiên, kể từ quý IV/2022 đến nay, việc rao bán không có kết quả. “Trước đây, tập đoàn T chuyên đi thâu gom dự án, chỉ cần có chấp thuận chủ trương là họ đã mua rồi, nhưng giờ họ cũng thận trọng, không vung tiền nữa, chúng tôi có mời chào nhưng họ đã từ chối”, K nói.

Không gặp câu chuyện măt bằng như tập đoàn nêu trên, song với tập đoàn H, việc ngân hàng không cho vay cũng đang là vấn đề đau đầu nhất hiện nay. Trước đây, do mở rộng đầu tư, tập đoàn H đã vay mượn khá nhiều ngân hàng, đến khi thị trường bất động sản khủng hoảng, việc trả nợ trở nên khó khăn, các ngân hàng gần như ngoảnh mặt, không cho vay tiếp. Đã thế, mọi khoản thu từ hoạt động bán hàng của tập đoàn đều bị các ngân hàng nắm giữ, khiến thanh khoản của tập đoàn H trở nên hết sức căng thẳng. Trong một nỗ lực cứu vãn, tập đoàn H đã đề nghị các ngân hàng hoán đổi nợ thành cổ phần các dự án bất động sản. Tuy nhiên, lời đề nghị này đã bị từ chối.

Không chỉ gặp phải sự lạnh nhạt của các ngân hàng, tập đoàn H còn dính vận hạn khi một dự án lớn bị kẹt pháp lý suốt mấy năm qua, “chôn vùi” hàng nghìn tỷ đồng của tập đoàn này và khiến chi phí lãi vay trở thành gánh nặng, bòn rút lợi nhuận doanh nghiệp qua mỗi năm.

Tín dụng cho ai?

Có thể thấy, tình cảnh khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản nêu trên gần như đều là “bất khả kháng”, bởi nguyên do của khó khăn là sự vướng mắc về pháp lý, sự chậm trễ trong giải phóng mặt bằng, hầu như là vấn đề thuộc trách nhiệm của nhà quản lý. Rủi ro chính sách và các cú sốc đột ngột là những điều rất khó, nếu như không muốn nói là không thể tiên liệu được đối với các doanh nghiệp. Do đó, trong hoàn cảnh khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản rất cần sự chung tay của các ngân hàng, thay vì việc ai nấy làm, thân ai nấy lo, bởi hơn ai hết, các ngân hàng cũng hiểu rõ cả hai đang ngồi chung một chiếc thuyền, và rằng “Trạng chết chúa cũng băng hà/ Dưa gang đỏ đít thì cà đỏ trôn”.

Tất nhiên, ngành ngân hàng có những cái khó riêng, khi phải tuân thủ các quy định, các chuẩn mực, sự an toàn… Và để đảm bảo các điều này, ngân hàng chỉ giải ngân cho các dự án đầy đủ pháp lý, có sản phẩm tốt, có người mua ở thực. Tuy nhiên, hiện trạng của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay lại không được tốt đẹp như yêu cầu của giới ngân hàng. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong khoảng 2 năm trở lại đây, toàn quốc có tới hàng nghìn dự án bị tắc nghẽn vì pháp lý với tổng giá trị lên tới 30 tỷ USD. Trong bối cảnh 70% khó khăn của thị trường là pháp lý (theo Hiệp hội bất động sản TP. HCM) thì việc đòi hỏi dự án phải tốt mới cho vay không khác nào bắt người què đi leo cột mỡ.

Trong hoàn cảnh ngặt nghèo đó, những đề xuất của các doanh nghiệp bất động sản như: cấp tín dụng mới, điều chỉnh hệ số rủi ro, cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ, sớm hạ lãi suất… rõ ràng không phải không có nguyên do, dù cho tính khả thi của nó vẫn còn là một chủ đề gây tranh cãi.

Tín dụng ưu tiên cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là một định hướng rất đúng, rất nhân văn, song số lượng dự án của phân khúc này không nhiều, vì thế cầu tín dụng là không đáng kể, chưa nói đến tính cấp bách trong việc cấp vốn cho phân khúc này. Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp bất động sản thương mại lớn gấp nhiều lần, lại đang khát vốn nghiêm trọng thì không được “ưu ái”. Cứu người là rất tốt nhưng sẽ còn tốt hơn nếu cứu đúng lúc và đúng người.

Những nhà quan sát thị trường bất động sản hẳn vẫn còn nhớ những số liệu được đưa ra bởi cơ quan quản lý ngành ngân hàng: đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay bất động sản là 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 24,27% so với cuối năm 2021, lớn hơn nhiều so với mức tăng 14,5% của toàn ngành ngân hàng và chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua. Tuy nhiên, cũng nên thấy rằng phần lớn tín dụng đó không phải cho doanh nghiệp vay mà cho cá nhân vay. Chẳng hạn với Techcombank, cho vay bất động sản năm 2022 là 300 nghìn tỷ đồng (chiếm 70%) nhưng có tới 190 nghìn tỷ đồng là cho cá nhân vay; BIDV cho vay bất động sản 275 nghìn tỷ đồng nhưng cho cá nhân vay tới 217 nghìn tỷ đồng… Tình trạng này cũng diễn ra với nhiều ngân hàng khác.

Như vậy, có thể thấy, “mang tiếng” là bất động sản có tín dụng rất dồi dào, song doanh nghiệp bất động sản lại rất khó tiếp cận các khoản vay, thực đúng là tình cảnh gần rừng xanh nhưng không có củi đốt, bên miệng giếng mà đành chịu chết khô.

Câu chuyện tín dụng bất động sản cho thấy rất nhiều nghịch lý bất đắc dĩ mà cả thị trường tiền tệ lẫn thị trường bất động sản đang phải chịu đựng. Để giải quyết các nghịch lý này cần thực hiện đồng thời nhiều giải pháp, trong đó rất quan trọng là khẩn trương tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản. Bởi khi pháp lý được khơi thông, tín dụng sẽ tự chảy vào các doanh nghiệp bất động sản (do đủ điều kiện giải ngân) và doanh nghiệp cũng hút được một lượng lớn tiền từ người mua thông qua các hợp đồng bán nhà trên giấy. Song song với đó, thiện chí của các ngân hàng cũng là yếu tố quan trọng không kém để doanh nghiệp bất động sản có tiền tươi hoạt động, tránh lâm vào tình trạng vỡ nợ kỹ thuật, hay thảm hơn là “chết trên đống tài sản”. Để doanh nghiệp bất động sản chết, một số bên sẽ có lợi, nhưng với thị trường và nền kinh tế nói chung, đó ắt hẳn không phải câu chuyện hay ho gì.