Đầu năm 2023 với K – quản lý cấp cao một tập đoàn bất động sản quy mô lớn tại Hà Nội – là những tháng ngày nhàn nhã đến vô vị. Công ty không có việc, “lính lác” cũng chẳng còn bao nhiêu do nhân sự bị cắt giảm hàng loạt, nên K đành giết thời gian bằng những buổi ngồi cà phê dài từ sáng đến chiều. “Chúng tôi đang tìm cách xoay vốn, nhưng mọi việc dường như không thuận lợi, còn thì chẳng trông mong gì vào các ngân hàng”, K nói với vẻ chán nản.
Tập đoàn nơi K làm việc đã đầu tư vào ít nhất 4 dự án tại các địa phương. Các dự án này đều đã có chấp thuận chủ trương đầu tư, đang tiến hành giải phóng mặt bằng. Theo đúng quy trình làm dự án, tập đoàn ứng trước tiền bồi thường giải phóng mặt bằng cho tỉnh để sau khi giải phóng mặt bằng xong, tỉnh sẽ cấn trừ số tiền ứng trước này vào tiền sử dụng đất mà tập đoàn phải nộp. Nhưng quy trình này đã bị “ách” lại ngay từ bước đầu tiên. Toàn bộ số tiền mà tập đoàn ứng trước, bao gồm tiền tự có và vốn vay ngân hàng, đã bị tỉnh “ngâm” suốt một thời gian dài, trong khi việc đền bù, giải phóng mặt bằng gần như dậm chân tại chỗ.
Lúc này, tập đoàn rơi vào thế bí, bỏ thì thương mà vương thì tội: muốn tiếp tục làm thì không có mặt bằng sạch, mà đi vay ngân hàng tiếp thì chỉ nhận được cái lắc đầu từ chối. Đã thế, ngân hàng vẫn đều đặn “gõ” lãi suất lên khoản vay cũ khiến lượng tiền của tập đoàn sụt giảm như cái bình thủng đáy.
Cùng đường, tập đoàn này đã phải rao bán các dự án, bao gồm cả hai hình thức là mời “góp gạo thổi cơm chung” hoặc mua đứt bán đoạn. Tuy nhiên, kể từ quý IV/2022 đến nay, việc rao bán không có kết quả. “Trước đây, tập đoàn T chuyên đi thâu gom dự án, chỉ cần có chấp thuận chủ trương là họ đã mua rồi, nhưng giờ họ cũng thận trọng, không vung tiền nữa, chúng tôi có mời chào nhưng họ đã từ chối”, K nói.
Không gặp câu chuyện măt bằng như tập đoàn nêu trên, song với tập đoàn H, việc ngân hàng không cho vay cũng đang là vấn đề đau đầu nhất hiện nay. Trước đây, do mở rộng đầu tư, tập đoàn H đã vay mượn khá nhiều ngân hàng, đến khi thị trường bất động sản khủng hoảng, việc trả nợ trở nên khó khăn, các ngân hàng gần như ngoảnh mặt, không cho vay tiếp. Đã thế, mọi khoản thu từ hoạt động bán hàng của tập đoàn đều bị các ngân hàng nắm giữ, khiến thanh khoản của tập đoàn H trở nên hết sức căng thẳng. Trong một nỗ lực cứu vãn, tập đoàn H đã đề nghị các ngân hàng hoán đổi nợ thành cổ phần các dự án bất động sản. Tuy nhiên, lời đề nghị này đã bị từ chối.
Không chỉ gặp phải sự lạnh nhạt của các ngân hàng, tập đoàn H còn dính vận hạn khi một dự án lớn bị kẹt pháp lý suốt mấy năm qua, “chôn vùi” hàng nghìn tỷ đồng của tập đoàn này và khiến chi phí lãi vay trở thành gánh nặng, bòn rút lợi nhuận doanh nghiệp qua mỗi năm.
Có thể thấy, tình cảnh khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản nêu trên gần như đều là “bất khả kháng”, bởi nguyên do của khó khăn là sự vướng mắc về pháp lý, sự chậm trễ trong giải phóng mặt bằng, hầu như là vấn đề thuộc trách nhiệm của nhà quản lý. Rủi ro chính sách và các cú sốc đột ngột là những điều rất khó, nếu như không muốn nói là không thể tiên liệu được đối với các doanh nghiệp. Do đó, trong hoàn cảnh khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản rất cần sự chung tay của các ngân hàng, thay vì việc ai nấy làm, thân ai nấy lo, bởi hơn ai hết, các ngân hàng cũng hiểu rõ cả hai đang ngồi chung một chiếc thuyền, và rằng “Trạng chết chúa cũng băng hà/ Dưa gang đỏ đít thì cà đỏ trôn”.
Tất nhiên, ngành ngân hàng có những cái khó riêng, khi phải tuân thủ các quy định, các chuẩn mực, sự an toàn… Và để đảm bảo các điều này, ngân hàng chỉ giải ngân cho các dự án đầy đủ pháp lý, có sản phẩm tốt, có người mua ở thực. Tuy nhiên, hiện trạng của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay lại không được tốt đẹp như yêu cầu của giới ngân hàng. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong khoảng 2 năm trở lại đây, toàn quốc có tới hàng nghìn dự án bị tắc nghẽn vì pháp lý với tổng giá trị lên tới 30 tỷ USD. Trong bối cảnh 70% khó khăn của thị trường là pháp lý (theo Hiệp hội bất động sản TP. HCM) thì việc đòi hỏi dự án phải tốt mới cho vay không khác nào bắt người què đi leo cột mỡ.
Trong hoàn cảnh ngặt nghèo đó, những đề xuất của các doanh nghiệp bất động sản như: cấp tín dụng mới, điều chỉnh hệ số rủi ro, cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ, sớm hạ lãi suất… rõ ràng không phải không có nguyên do, dù cho tính khả thi của nó vẫn còn là một chủ đề gây tranh cãi.
Tín dụng ưu tiên cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là một định hướng rất đúng, rất nhân văn, song số lượng dự án của phân khúc này không nhiều, vì thế cầu tín dụng là không đáng kể, chưa nói đến tính cấp bách trong việc cấp vốn cho phân khúc này. Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp bất động sản thương mại lớn gấp nhiều lần, lại đang khát vốn nghiêm trọng thì không được “ưu ái”. Cứu người là rất tốt nhưng sẽ còn tốt hơn nếu cứu đúng lúc và đúng người.
Những nhà quan sát thị trường bất động sản hẳn vẫn còn nhớ những số liệu được đưa ra bởi cơ quan quản lý ngành ngân hàng: đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay bất động sản là 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 24,27% so với cuối năm 2021, lớn hơn nhiều so với mức tăng 14,5% của toàn ngành ngân hàng và chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua. Tuy nhiên, cũng nên thấy rằng phần lớn tín dụng đó không phải cho doanh nghiệp vay mà cho cá nhân vay. Chẳng hạn với Techcombank, cho vay bất động sản năm 2022 là 300 nghìn tỷ đồng (chiếm 70%) nhưng có tới 190 nghìn tỷ đồng là cho cá nhân vay; BIDV cho vay bất động sản 275 nghìn tỷ đồng nhưng cho cá nhân vay tới 217 nghìn tỷ đồng… Tình trạng này cũng diễn ra với nhiều ngân hàng khác.
Như vậy, có thể thấy, “mang tiếng” là bất động sản có tín dụng rất dồi dào, song doanh nghiệp bất động sản lại rất khó tiếp cận các khoản vay, thực đúng là tình cảnh gần rừng xanh nhưng không có củi đốt, bên miệng giếng mà đành chịu chết khô.
Câu chuyện tín dụng bất động sản cho thấy rất nhiều nghịch lý bất đắc dĩ mà cả thị trường tiền tệ lẫn thị trường bất động sản đang phải chịu đựng. Để giải quyết các nghịch lý này cần thực hiện đồng thời nhiều giải pháp, trong đó rất quan trọng là khẩn trương tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản. Bởi khi pháp lý được khơi thông, tín dụng sẽ tự chảy vào các doanh nghiệp bất động sản (do đủ điều kiện giải ngân) và doanh nghiệp cũng hút được một lượng lớn tiền từ người mua thông qua các hợp đồng bán nhà trên giấy. Song song với đó, thiện chí của các ngân hàng cũng là yếu tố quan trọng không kém để doanh nghiệp bất động sản có tiền tươi hoạt động, tránh lâm vào tình trạng vỡ nợ kỹ thuật, hay thảm hơn là “chết trên đống tài sản”. Để doanh nghiệp bất động sản chết, một số bên sẽ có lợi, nhưng với thị trường và nền kinh tế nói chung, đó ắt hẳn không phải câu chuyện hay ho gì.
Tags:
(VNF) - Sau nhiều năm tích lũy, thị trường bất động sản Vân Đồn (Quảng Ninh) đang bước vào giai đoạn chuyển động mới nhờ sự hoàn thiện của hạ tầng, du lịch và các dự án quy mô lớn. Đây được xem là nền tảng để khu vực này đón cơ hội tăng trưởng trong thời gian tới.
(VNF) - Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn hiếm hoi khi nguồn cung tăng mạnh, các chủ đầu tư cạnh tranh bằng chính sách bán hàng và người mua nắm nhiều lợi thế hơn trong đàm phán. Đây có thể là "cửa sổ cơ hội" cho những nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn trước khi thị trường bước vào một chu kỳ phát triển ổn định hơn.
(VNF) - Tập đoàn Bất động sản CRV vừa phê duyệt giá bán nhà ở xã hội tại Hoàng Huy New City (Hải Phòng), dao động từ khoảng 10,8 triệu đồng/m² đến gần 30 triệu đồng/m² tùy vị trí căn hộ.
(VNF) - 72 lô đất tại xã Tiến Thắng và xã Quang Minh (TP Hà Nội) sẽ được đưa lên sàn đấu giá vào ngày 20, 21/6 tới đây. Mức giá khởi điểm cho các lô đất từ 6,3 triệu đồng/m2.
(VNF) - Hiện việc sử dụng và tính tương thích của xăng E10 trên các dòng xe ô tô Đức tại thị trường Việt Nam đang nhận được rất nhiều sự quan tâm của người dùng.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu đô thị có quy mô 44,6ha tại phường Dương Kinh và xã Kiến Minh.
(VNF) - Với tổng vốn đầu tư gần 100 nghìn tỷ đồng, hơn 10 dự án mà Tập đoàn Sun Group và tỉnh An Giang hợp tác đầu tư được kỳ vọng tạo ra bước chuyển lớn về không gian phát triển, năng lực kết nối và vị thế dẫn dắt kinh tế biển.
(VNF) - Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh, khi dòng tiền không còn chảy dàn trải như trước mà tập trung vào những khu vực có nền tảng kinh tế tốt, hạ tầng phát triển và dư địa tăng trưởng rõ ràng.
(VNF) - Khu đất K200 có diện tích gần 11.000m2 được đấu giá để Khu khách sạn tiêu chuẩn 5 sao, văn phòng cho thuê và Trung tâm thương mại - dịch vụ, với tổng vốn dầu tư 3.180 tỷ đồng.
(VNF) - Giải thưởng Quốc gia Bất động sản Việt Nam lần thứ II vừa gọi tên T&T Homes, thành viên của T&T Group ở hai hạng mục quan trọng: Top 10 Doanh nghiệp Bất động sản triển vọng nhất Việt Nam và Top 10 Dự án khu đô thị đáng sống nhất Việt Nam dành cho T&T City Millennia.
(VNF) - Sau VSIP Bắc Thạch Hà, KCN Hưng Long và hàng loạt dự án tỷ USD tại Khu kinh tế Vũng Áng, Hà Tĩnh tiếp tục chấp thuận KCN Bắc Hồng Lĩnh hơn 2.080 tỷ đồng.
(VNF) - Bên lề hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” do Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance tổ chức sáng 6/6, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, lưu ý rằng dù nhu cầu đối với nhà ở xã hội rất lớn, nhưng nếu không tính toán kỹ, chủ đầu tư vẫn sẽ đối diện với rủi ro ế hàng.
(VNF) - Lãi suất vay mua nhà tăng khiến tâm lý người mua bất động sản thay đổi rõ rệt. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, khách hàng ngày càng ưu tiên các tài sản có pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền và giá trị sử dụng thực.
(VNF) - Dự án Khu dân cư đô thị, thương mại dịch vụ tổ 17, 18 phường Him Lam (Him Lam Điện Biên) có diện tích trên 12.700m2 được phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất ở mức hơn 82 tỷ đồng.
(VNF) - Chi phí đất đai và hạ tầng ngày càng tăng đang khiến bài toán đầu tư bất động sản công nghiệp trở nên khó khăn hơn, dù phân khúc này vẫn còn nhiều dư địa phát triển nhờ làn sóng dịch chuyển FDI và cải cách thể chế.
Sau nhiều năm phát triển chậm, thị trường nhà ở xã hội đang bước vào giai đoạn tăng tốc khi hàng loạt doanh nghiệp lớn tham gia đầu tư loại hình bất động sản này.
(VNF) - Sau giai đoạn liên tục tăng giá, thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến sự đảo chiều về cả về giá cả lẫn thanh khoản. Người mua thận trọng, người bán cân nhắc giảm giá, môi giới bớt tung những lời chào “giá tốt”. Phía sau hiện tượng hạ nhiệt là áp lực lãi vay, thanh khoản yếu và tất nhiên đây là lúc người mua được quyền mặc cả.
(VNF) - Bắc Ninh vừa công bố kế hoạch bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án trên địa bàn tỉnh với tổng số khoảng 2.000 căn hộ, giá từ hơn 12 triệu đồng/m2.
(VNF) - Ngày 06/06/2026, tại Hà Nội, Vinpearl công bố ra mắt Vinpearl Legendlux – thương hiệu khách sạn 6 sao mang tinh thần Việt độc bản dành cho cộng đồng tinh hoa thế giới. Dự án đầu tiên sẽ được triển khai tại vịnh biển Đệ nhất hùng quan - Vinhomes Hải Vân Bay (Đà Nẵng) với mục tiêu trở thành “kỳ quan nghỉ dưỡng”, góp phần kiến tạo dấu ấn Việt Nam trên bản đồ du lịch siêu sang toàn cầu.
(VNF) - Cách đây 45 năm, rất ít người Trung Quốc chọn Thâm Quyến để lập nghiệp. Ngày nay, 18 triệu người gọi nơi đó là “nhà”. Sự thay đổi thần kỳ của thành phố bắt đầu từ một bước ngoặt lịch sử, đó là đầu tư cho giáo dục. Vịnh di sản của tỉnh Quảng Ninh cũng đang đứng trước ngưỡng cửa tương tự với sự xuất hiện của Làng Đại học - “thủ phủ tri thức” được kiến tạo tại Vinhomes Global Gate Hạ Long.
(VNF) - Theo TS. Võ Trí Thành, một trong những xu hướng chiến lược quan trọng nhất hiện nay là việc các địa phương đồng loạt rà soát, điều chỉnh và xây dựng lại quy hoạch phát triển. Khác với các giai đoạn trước, quy hoạch lần này được xem là quy hoạch không gian phát triển, trong đó hai cấu phần cốt lõi là hạ tầng và bất động sản (BĐS).
(VNF) - Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu chuyển mạnh sang mô hình phát triển phát thải thấp và mục tiêu Net Zero vào năm 2050, tài chính xanh và tiêu chuẩn ESG (Environmental – Social – Governance) đang trở thành cấu phần cốt lõi định hình lại thị trường bất động sản thế giới. Tại Việt Nam, quá trình đô thị hóa nhanh, áp lực chuyển đổi mô hình tăng trưởng và yêu cầu minh bạch hóa dòng vốn đang thúc đẩy ngành bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu sắc.
(VNF) - Đó là nhận định của ông Lê Đình Chung, Phó chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Tổng giám đốc SGO Homes, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về cơ hội đầu tư bất động sản hiện nay.
(VNF) - Ở một chuẩn sống nhất định, sự xa xỉ không còn nằm ở những gì được sở hữu, mà ở cách con người cảm nhận về nơi mình thuộc về. Tại The Magnolia, mỗi căn hộ được kiến tạo như một không gian phản chiếu bản sắc cá nhân, nơi sự riêng tư, thẩm mỹ và cảm xúc sống cùng tồn tại trong trạng thái cân bằng.
(VNF) - Masterise Homes, MIK Group, Sunshine Group cùng nhiều doanh nghiệp khác đang tung ra hàng loạt dự án mới, bổ sung hàng chục nghìn căn hộ cho thị trường Hà Nội trong 2 năm tới.
(VNF) - Sau nhiều năm tích lũy, thị trường bất động sản Vân Đồn (Quảng Ninh) đang bước vào giai đoạn chuyển động mới nhờ sự hoàn thiện của hạ tầng, du lịch và các dự án quy mô lớn. Đây được xem là nền tảng để khu vực này đón cơ hội tăng trưởng trong thời gian tới.
(VNF) - Vô tình gặp chúng tôi trên bãi biển cát trắng Bãi Cháy, bà Anna Williams, du khách đến từ Mỹ, hồ hởi: “Chúng tôi đã đi qua nhiều cảng biển trên thế giới, nhưng hiếm nơi nào tạo được cảm xúc mạnh mẽ ngay từ giây phút đầu tiên như ở đây. Âm nhạc, không gian và sự thân thiện khiến Hạ Long để lại ấn tượng rất đặc biệt. Tôi khá ấn tượng với những chuyến thuyền mang dáng dấp cổ căng đôi buồm đỏ, nó tạo những cảm xúc khá mạnh, đưa chúng tôi váo một không gian yên bình, lãng mạn.
