Doanh nghiệp địa ốc 'gánh lãi suất' để giữ thanh khoản

Đua nhau miễn lãi suất, ân hạn nợ gốc

Dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy thanh khoản bất động sản có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực tăng trưởng “nóng”. Dòng tiền đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang các kênh an toàn hơn, thay vì tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn như trước.

Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã đưa ra các giải pháp tài chính, chủ động “chia sẻ” chi phí vốn với người mua nhằm duy trì sức cầu.

Nổi bật nhất là Vinhomes với chính sách “5 năm không lo lãi suất” - lãi vay được neo ở mức thấp trong giai đoạn đầu và có trần kiểm soát trong các năm tiếp theo. Theo đó, nếu khách hàng vay 18 tháng sẽ chỉ phải trả lãi suất 3%/năm nếu vay 24 tháng sẽ chỉ phải trả là 5,3%/năm, nếu vay 36 tháng sẽ chỉ phải trả là 7,8%/năm. Sau đó nếu khách hàng tiếp tục duy trì khoản vay sẽ được đảm bảo mức lãi suất thả nổi tối đa không vượt quá 9%/năm, trong vòng 24 tháng tiếp theo.

Trường hợp lãi suất thị trường vượt ngưỡng 9%/năm, phần chênh lệch sẽ do Vinhomes chi trả.

Không đứng ngoài cuộc đua, Nam Long Group cũng đang liên kết với ngân hàng đối tác cung cấp gói vay với lãi suất tối đa khoảng 9% trong 12 -18 tháng đầu đối với khách mua nhà tại các dự án mở bán.

Đáng chú ý, với nhóm khách hàng sử dụng vốn tự có, doanh nghiệp áp dụng phương án thanh toán giãn theo tiến độ xây dựng cho đến khi nhận nhà. Cách làm này sẽ giúp giảm áp lực tài chính ban đầu, đồng thời tạo dư địa để người mua chủ động cân đối dòng tiền trong trung và dài hạn.

Trong khi đó, Phú Đông Group lựa chọn phương án cố định lãi suất ở mức 6,5%/năm kéo dài tới 5 năm, giúp người mua chủ động hơn trong kế hoạch tài chính dài hạn.

Bên cạnh việc hỗ trợ lãi suất, nhiều doanh nghiệp còn linh hoạt giãn tiến độ thanh toán để giảm áp lực vốn ban đầu. Người mua có thể thanh toán theo tiến độ xây dựng, thay vì phải chi trả tỷ lệ lớn ngay từ đầu, qua đó tạo dư địa cân đối dòng tiền trong trung và dài hạn.

Đơn cử, SeaHolding kết hợp cả hai công cụ khi vừa hỗ trợ lãi suất, vừa kéo dài tiến độ thanh toán. Khách hàng chỉ cần bỏ ra khoảng 20% vốn tự có đến thời điểm nhận nhà, phần còn lại được hỗ trợ lãi suất 0% trong tối đa 24 tháng và ân hạn nợ gốc trong 2 năm.

Với tiến độ kéo dài đến năm 2027, người mua có thể nhận nhà khi mới thanh toán khoảng 45% giá trị, qua đó giảm đáng kể áp lực tài chính trong giai đoạn đầu.

Giữ giá niêm yết, nhưng chiết khấu sâu

Song song với các chính sách hỗ trợ lãi suất, nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng đẩy mạnh ưu đãi trực tiếp như một cách kích cầu trong bối cảnh lãi suất tăng mạnh. Điểm đáng chú ý là các ưu đãi này ngày càng “mạnh tay”, nhưng được thiết kế linh hoạt dưới nhiều hình thức khác nhau, thay vì điều chỉnh thẳng vào giá bán.

Chẳng hạn, Đại Phúc Group đang áp dụng mức chiết khấu lên tới 30% đối với các sản phẩm thấp tầng tại khu đô thị Vạn Phúc City, đây là một trong những mức ưu đãi cao hiếm thấy trên thị trường hiện nay.

MIK Group cũng đang tung các chính sách bán hàng cho dự án Imperia Sky Park Nam An Khánh. Trường hợp thanh toán tiêu chuẩn (13 đợt trong vòng 2 năm, mỗi đợt cách nhau 3 tháng, mỗi lần thanh toán 5% giá trị hợp đồng) sẽ được ưu đãi chiết khấu 2,7%. Trường hợp thanh toán sớm (thanh toán tối đa 95% giá trị căn hộ trước tháng 10/2026) sẽ được hưởng ưu đãi lên đến 12,7% giá bán.

Trong khi đó, Masterise đang áp dụng chương trình chiết khấu 15% trên giá bán trước VAT và kinh phí bảo trì tại phân khu The Wave dự án Masterise Grand Coast nếu khách hàng thanh toán sớm. Trường hợp thanh toán tiêu chuẩn sẽ được chiết khấu 6%. Bên cạnh đó, khách hàng sẽ được tặng thêm 12 tháng phí quản lý kể từ ngày bàn giao căn hộ.

Dự án cũng được hỗ trợ lãi suất theo hai phương án. Một là trong trường hợp vay 70% giá trị căn hộ, khách hàng sẽ được ân hạn nợ gốc, miễn lãi suất đến hết ngày 28/02/2029. Hai là trường hợp vay 50%, khách hàng sẽ được ân hạn nợ gốc và miễn lãi suất đến ngày 31/05/2029.

Một số doanh nghiệp khác như Bcons, Pi Group, Khang Điền, An Phong hay Thắng Lợi Group cũng triển khai các gói hỗ trợ tài chính đi kèm chiết khấu nhằm thu hút người mua.

Người mua cần nhìn xa hơn “ưu đãi”

Ở góc độ đầu tư, Phó tổng giám đốc Five Star Property, ông Lại Tiến Huy, cho rằng khi lãi suất tăng, dòng tiền của nhà đầu tư sẽ phân tán sang những kênh đầu tư khác, và nhà đầu tư vẫn đang cầm chừng chờ cơ hội, “phòng ngự” trước biến động lãi suất hiện nay.

“Người mua hiện nay chỉ tập trung vào nội đô, những sản phẩm có thể để ở được và nếu trong trường hợp xấu nhất sẽ cho thuê. Thực tế thì sức mua của năm nay so với cùng kỳ năm ngoái đang thấp hơn rất nhiều” – ông Huy nói.

Trong bối cảnh đó, các gói vay lãi suất cố định trong 12–36 tháng, đặc biệt là khoảng 24 tháng, đang được nhiều người mua ưu tiên lựa chọn nhằm giảm thiểu rủi ro biến động lãi suất trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng phần lớn ưu đãi hiện nay chỉ mang tính tạm thời. Sau thời gian hỗ trợ, khoản vay sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi và có thể tăng mạnh theo diễn biến thị trường.

Điều này đồng nghĩa với việc rủi ro không nằm ở giai đoạn đầu khi chi phí vay được “neo thấp” mà nằm ở giai đoạn sau, khi nghĩa vụ tài chính thực sự bắt đầu gia tăng.

Do đó, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) khuyến nghị người mua nhà không nên vay quá 50% giá trị tài sản nhằm hạn chế rủi ro đòn bẩy tài chính.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất đang có xu hướng đi lên, áp lực trả nợ sẽ gia tăng đáng kể, đòi hỏi người mua phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về dòng tiền và kịch bản tài chính dài hạn để tránh rơi vào thế bị động.

Đồng quan điểm, chuyên gia OneHousing (đơn vị được hậu thuẫn bởi Techcombank và Masterise) cũng cho rằng mặt bằng lãi suất gia tăng đang tạo áp lực rõ rệt lên nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, buộc nhà đầu tư phải chuyển sang chiến lược dài hạn và quản trị dòng tiền chặt chẽ, thay vì phụ thuộc vào vốn vay như trước.

Ở góc độ rộng hơn, dù lãi suất cao có thể ảnh hưởng đến tâm lý và thanh khoản chung, nhu cầu nhà ở về bản chất vẫn mang tính thiết yếu và dài hạn. Do đó, việc chờ đợi một “thời điểm hoàn hảo” của thị trường không phải lúc nào cũng là lựa chọn tối ưu.

“Khi người mua tìm được sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình, đó đã là thời điểm tốt để ra quyết định. Đặc biệt, trong giai đoạn thị trường điều chỉnh, người mua ở thực có thể có nhiều cơ hộ tiếp cận những sản phẩm tốt với mức giá hợp lý hơn so với giai đoạn thị trường tăng nóng” – chuyên gia OneHousing nhấn mạnh.