Doanh nghiệp địa ốc trước áp lực nguồn cung lớn

Cung mới dồi dào

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản đang chứng kiến một chu kỳ tăng tốc trở lại ở phía cung. Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, năm 2026, thị trường Hà Nội sẽ ghi nhận khoảng 35.000 – 40.000 căn hộ mở bán mới.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho thấy năm 2026 dự kiến có khoảng 125 dự án nhà ở mới được triển khai, tương đương gần 136.000 sản phẩm, tăng hơn 40% so với năm 2025. Nếu tính cả lượng hàng tồn chuyển tiếp, tổng cung sơ cấp toàn thị trường có thể tiệm cận mốc 200.000 sản phẩm, mức tăng đáng kể so với giai đoạn khan hiếm nguồn hàng trước đó.

Xét theo khu vực, nguồn cung đang có xu hướng phân bổ cân bằng hơn thay vì tập trung chủ yếu ở một vài đô thị lớn. Miền Bắc dự kiến dẫn đầu với hơn 60.000 sản phẩm từ 43 dự án, chiếm khoảng 44% tổng nguồn cung, tập trung tại Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh và các đô thị vệ tinh đang hưởng lợi từ hạ tầng.

Khu vực miền Nam đóng góp gần 54.800 sản phẩm từ 46 dự án, tương đương khoảng 40%, với tâm điểm vẫn là TP. HCM cùng các địa phương giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai.

Trong khi đó, miền Trung và Tây Nam Bộ tuy quy mô còn khiêm tốn nhưng đã ghi nhận dấu hiệu phục hồi tích cực, lần lượt bổ sung hơn 11.600 và gần 10.000 sản phẩm ra thị trường. Diễn biến này cho thấy sự phục hồi không còn bó hẹp ở các thị trường truyền thống mà đang lan tỏa rộng hơn.

Đáng chú ý, sự gia tăng nguồn cung không chỉ thể hiện ở số lượng mà còn ở cấu trúc sản phẩm. Các đại dự án quy mô lớn chiếm trên 60% tổng nguồn cung mới, phản ánh xu hướng phát triển theo mô hình khu đô thị tích hợp, được quy hoạch đồng bộ thay cho các dự án nhỏ lẻ. Đây không đơn thuần là bổ sung nguồn cung nhà ở, mà là cuộc cạnh tranh về tiện ích, không gian sống và khả năng kiến tạo cộng đồng, là yếu tố sẽ tạo áp lực đáng kể lên các chủ đầu tư còn lại trong giai đoạn tới.

Doanh nghiệp địa ốc chịu áp lực trong bối cảnh mới

Nguồn cung gia tăng mạnh cũng đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp địa ốc phải đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn hơn. Nếu trước đây sản phẩm chủ yếu cạnh tranh ở vị trí và chất lượng dự án, thì hiện nay cuộc đua còn diễn ra mạnh mẽ ở chính sách bán hàng. Những chủ đầu tư đưa ra chính sách linh hoạt và hấp dẫn hơn sẽ có lợi thế trong việc thu hút khách hàng.

Thực tế cho thấy nhiều doanh nghiệp đã nhanh chóng tung ra các chương trình ưu đãi để kích cầu ngay từ đầu năm 2026. Chẳng hạn, Vinhomes tung ra chương trình miễn lãi suất (0%) trong 24 – 36 tháng tại mọi dự án, “khoá” lãi suất ở mức thấp (dưới 10%) trong 2 năm tiếp theo tại một số dự án cùng các chính sách: giãn thanh toán trong 2 năm, cam kết tiền thuê tới 30% - 35% trong 5 năm cùng hàng loạt ưu đãi quà tặng.

Van Phuc Group áp dụng mức chiết khấu tới 28% cho giỏ hàng 30 sản phẩm nhà phố, shophouse tại khu đô thị Vạn Phúc City (TP. HCM), đồng thời khách hàng thanh toán nhanh còn được hưởng thêm ưu đãi tương ứng.

Khải Hoàn Land cũng triển khai nhiều chính sách cho phân khu The Gali thuộc dự án Khải Hoàn Prime như chiết khấu đến 15% cho khách thanh toán sớm, hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn gốc 24 tháng, tặng phí quản lý 24 tháng và tổ chức bốc thăm may mắn với phần thưởng như iPhone 17 Pro Max.

Trong khi đó, dự án A&K Tower do OBC Holdings đầu tư áp dụng hỗ trợ lãi vay 24 tháng, chiết khấu 1% cho khách hàng có người thân mua chung, phương án trả góp khoảng 6 triệu đồng mỗi tháng, cùng chương trình bốc thăm trúng thưởng các phần quà giá trị như xe VinFast VF7, VF3.

Trao đổi với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, bà Phạm Thị Miền, nhìn nhận khi nguồn cung mới dự kiến tăng mạnh trên diện rộng, thị trường sẽ bước vào giai đoạn cạnh tranh rõ nét hơn. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư sẽ buộc phải điều chỉnh mạnh mẽ chính sách bán hàng để thích ứng với thị trường, tựu trung có 4 nhóm:

Một là chính sách giá và phương thức thanh toán sẽ linh hoạt hơn. Nhiều chủ đầu tư sẽ áp dụng các phương án giãn tiến độ thanh toán, kết hợp với ngân hàng thiết kế các gói ưu đãi lãi suất với thời gian ưu đãi dài hơn, ân hạn nợ gốc... để giảm áp lực tài chính cho người mua.

Hai là chủ đầu tư tiếp tục thực hiện các chương trình chiết khấu trực tiếp, tặng gói nội thất, hoặc hỗ trợ vận hành để thu hút nhu cầu ở thực. Ba là chủ đầu tư tăng mức độ minh bạch thông tin dự án, nhất là các thông tin về pháp lý, tiến độ xây dựng, giá, chính sách bán hàng. Bốn là chủ đầu tư áp dụng các chính sách hấp dẫn hơn để thu hút các đơn vị môi giới chuyên nghiệp như tăng hoa hồng, thưởng nóng, hỗ trợ marketing.

Bà Miền cho rằng khi nguồn cung không còn khan hiếm và người mua có nhiều lựa chọn hơn, áp lực lớn nhất đối với doanh nghiệp địa ốc hiện nay là cân đối tài chính và duy trì thanh khoản.

Theo đó, trong bối cảnh lãi suất tăng cao, chi phí tài chính của doanh nghiệp sẽ liên tục tăng. Nếu kế hoạch bán hàng không đạt như kỳ vọng, doanh nghiệp có nguy cơ đứt gãy dòng tiền, chi phí vốn bị “đội” lên nhanh chóng, tạo áp lực lớn lên tài chính doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, thanh khoản suy giảm tại một số khu vực và phân khúc khiến tốc độ hấp thụ chậm hơn dự kiến, có thể làm gián đoạn việc triển khai các giai đoạn triển khai tiếp theo của dự án.

Đồng thời, khi dòng tiền bán hàng không đủ bù đắp chi phí tài chính và xây dựng, doanh nghiệp sẽ buộc phải điều chỉnh tiến độ, thậm chí lùi thời gian triển khai các dự án mới theo kế hoạch, làm ảnh hưởng uy tín của doanh nghiệp và tâm lý nhà đầu tư.

“Ngoài ra, áp lực cạnh tranh tăng cao cũng khiến doanh nghiệp buộc phải tăng chi phí marketing, chiết khấu, hoa hồng... để kích cầu, làm biên lợi nhuận giảm” – bà Miền nói.

Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, cho rằng trong bối cảnh nguồn cung tăng và mặt bằng lãi suất có xu hướng nhích lên, các chủ đầu tư buộc phải thay đổi cách tiếp cận thị trường. Nếu trước đây sản phẩm có thể tiêu thụ nhanh nhờ nguồn cung hạn chế, thì hiện nay doanh nghiệp cần linh hoạt điều chỉnh chiến lược bán hàng theo từng giai đoạn.

Các chính sách phổ biến đang được áp dụng gồm hỗ trợ hoặc ân hạn lãi suất, tăng mức chiết khấu để thu hút khách hàng có nhu cầu thực, đồng thời đẩy mạnh hệ thống môi giới nhằm đưa sản phẩm ra thị trường nhanh hơn.

“Tuy nhiên, áp lực lớn đối với doanh nghiệp địa ốc vẫn là dòng tiền phải được luân chuyển liên tục. Nếu tốc độ bán hàng chậm hơn kế hoạch, chi phí tài chính sẽ gia tăng và ảnh hưởng đến hiệu quả triển khai dự án” – ông Tuấn nêu quan điểm.

Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng mạnh, ông Tuấn cho rằng doanh nghiệp cần chuẩn bị nguồn lực tài chính đủ mạnh để triển khai dự án, xây dựng chính sách sản phẩm và bán hàng phù hợp với nhu cầu thị trường, đồng thời duy trì sự linh hoạt trong chiến lược kinh doanh để thích ứng với những biến động nhanh của thị trường.