Dự án Cocobay Đà Nẵng: ‘Cái chết’ được báo sớm từ người trong cuộc

Như VietnamFinance đã thông tin, mới đây, Empire Group, chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng, đã phát đi thông báo: từ ngày 1/1/2020, Empire Group sẽ dừng chi trả thu nhập cam kết (theo phụ lục 6 của hợp đồng mua bán giữa Empire Group và chủ sở hữu) là do những khó khăn về dòng tiền.

Đây không phải là lần đầu tiên một dự án condotel rơi vào tình trạng “vỡ trận” về cam kết lợi nhuận. Trước đó, năm 2017, thị trường condotel đã xôn xao với trường hợp dự án Bavico – Nha Trang. Tuy nhiên, trường hợp Cocobay Đà Nẵng vẫn là một cú sốc lớn cho thị trường condotel, bởi đây là dự án rất lớn (51ha, 6.000 căn hộ khách sạn, 300 biệt thự, liền kề) và được quảng cáo rầm rộ trong suốt thời gian dài là “tổ hợp giải trí hàng đầu Đông Nam Á”.

Là dự án đình đám trong giai đoạn 2016 – 2017, Cocobay Đà Nẵng được xem là một trong dự án thành công nhất về mặt quảng bá. Trong một thời gian dài, cái tên Cocobay không chỉ phủ kín các mặt báo mà còn tạo nên một cơn sốt truyền thông tại Việt Nam khi mời được siêu sao bóng đá thế giới C.Ronaldo đặt bút kí vào hợp đồng mua nhà với câu nói “Cocobay, my home in Vietnam”.

Tuy nhiên, sau những thành công rực rỡ về mặt truyền thông, dự án Cocobay Đà Nẵng bắt đầu lâm vào tình trạng khó khăn, kéo dài tới bây giờ.

Sai lầm của “những đứa trẻ nhà Empire”

Theo ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch Empire Group, dự án Cocobay Đà Nẵng do “lớp trẻ của Empire Group” vận hành.

“Tất cả mọi thứ về ý tưởng, kế hoạch kinh doanh… đều được ‘set up’ một cách khoa học, chuẩn mực. Anh Trương Gia Bình (chủ tịch Tập đoàn FPT), anh Trần Bá Dương (chủ tịch THACO) khi nghe kế hoạch đều gật gù rằng quá chuẩn. Thậm chí có những thứ mà anh Dương phải đánh giá là rất bất ngờ”, ông Thành nói tại một buổi tọa đàm nhỏ tổ chức tại Hà Nội hồi tháng 1/2019.

Tuy nhiên, “tai vạ” đã xảy ra khi Vũ ‘nhôm’ bị bắt. “Tất cả bị đảo lộn hết, dự án bị chậm trễ. Bởi vì kế hoạch kinh doanh ban đầu trong tình thế mới đã không còn khả thi nữa”.

“Các bạn trẻ của tôi, cả về sức đề kháng lẫn khả năng thích ứng với hoàn cảnh thực tế ở Việt Nam vẫn còn kém. Các bạn tính hết rủi ro về khách hàng, về KPI… nhưng không tính đến rủi ro chính sách”, ông Thành chia sẻ.

Đáng chú ý, ông Thành thừa nhận những yếu kém trong quản trị dự án. Theo ông, trong giai đoạn 2016 – 2017, Cocobay đã chi cả nghìn tỷ đồng để làm truyền thông.

“Mình không quản trị tốt dòng tiền”, ông nói.

Cuộc đại phẫu ở Cocobay Đà Nẵng

Những lùm xùm ở Cocobay Đà Nẵng không phải bây giờ mới xuất hiện mà đã âm ỉ từ lâu. Sự đi xuống của thị trường condotel trong các năm 2018 - 2019 cũng là một yếu tố làm dự án chìm sâu vào bế tắc.

Để tháo gỡ khó khăn này, ông Nguyễn Đức Thành đã trở lại nắm cương vị điều hành Empire Group, sau một thời gian trao quyền cho “lớp trẻ”. Động thái đầu tiên của Empire Group là thay đổi quy hoạch dự án Cocobay Đà Nẵng.

Tài liệu của VietnamFinance cho thấy vào tháng 1/2019, UBND thành phố Đà Nẵng ban hành quyết định số 593/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết TL 1:500 phân khu quy hoạch số 01 dự án Cocobay.

Theo quyết định này, 50% các công trình condotel (không hình thành đơn vị ở) đang xây dựng tại cụm HH2, HH3, HH5 chuyển thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở).

Các công trình condotel cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 sẽ chuyển đổi thành căn hộ chung cư, biệt thự song lập, nhà chia lô liền kề.

Riêng công trình cao tầng tại cụm HH1 sẽ giảm chiều cao tầng từ 50 tầng xuống 40 tầng, đồng thời chuyển 50% số căn hộ sang căn hộ chung cư.

Cụ thể, tại khu HH2, chủ đầu tư đã chuyển 287/536 căn condotel thành căn hộ chung cư. Tại khu HH3, con số chuyển đổi này là 378/686 căn hộ và tại HH5 là 351/637 căn hộ.

Tại khu HH1, “tòa nhà trung tâm thương mại – khách sạn và căn hộ chung cư cao cấp Cocobay Tower” được điều chỉnh quy mô từ 50 tầng (1.657 căn hộ) thành tòa nhà tháp đôi với quy mô 40 tầng. Trong đó, có 3 tầng khối đế làm thương mại dịch vụ; một khối tháp căn hộ chung cư (554 căn) và một khối tháp căn hộ khách sạn (527 căn).

Tại khu HH4, chủ đầu tư bỏ phương án xây dựng tòa nhà cao tầng, chuyển đổi thành 15 lô nhà ở liền kề kết hợp kinh doanh với diện tích đất 1.906m2 và 42 lô biệt thự song lập với tổng diện tích đất 8.473m2.

Tại khu HH6, tòa nhà C-B6 cao 25 tầng được đổi thành 42 lô biệt thự với tổng diện tích đất các lô biệt thự là 14.410m2.

Đối với khu HH7, chủ đầu tư chuyển đổi một phần phía Đông cụm HH7 (gồm 1 tòa căn hộ khách sạn 30 tầng, 3 khối nhà liền kề 5 tầng và nhà để xe 5 tầng) thành đất 78 lô biệt thự song lập với diện tích đất biệt thự là 14.607m2 và 40 lô nhà ở liền kề kết hợp kinh doanh với diện tích 4.986m2.

Chủ đầu tư cũng chuyển tòa căn hộ khách sạn 30 tầng phía Tây tại khu C-B7-2 thành tòa căn hộ chung cư (700 căn hộ) thay đổi hình thức kiến trúc, tăng diện tích xây dựng thành 5.815m2 và chiều cao tầng thành 32 tầng.

Ở khu HH9, một phần khu này được chuyển thành đất 15 lô biệt thự với tổng diện tích đất các lô biệt thự là 4.141m2.

Ngoài ra, dự án cũng bổ sung các khối nhà 3 tầng tại các cụm HH3 (276m2), HH5 (312m2) để làm khối văn phòng quản lý và phụ trợ tòa nhà Cổ Cò 1, Cổ Cò 2.

Empire Group cũng “chia” 1,8ha cho việc xây dựng trường học. Các loại đất dành cho cảnh quan, cây xanh, mặt nước; đất cho giao thông cũng được điều chỉnh tăng lên đáng kể so với quy hoạch cũ, lần lượt đạt 6ha và 7,1ha.

Cú bẻ lái về cam kết lợi nhuận

Sau động thái điều chỉnh quy hoạch như trên, Empire Group tiếp tục “ngửa bài” khi ra văn bản chấm dứt chi trả cam kết lợi nhuận cho khách hàng từ 1/1/2020.

Được biết, Cocobay Đà Nẵng là một trong những dự án có mức cam kết lợi nhuận cao hàng đầu thị trường (12%/năm trong 8 năm).

Nguyên do dừng chi trả lợi nhuận cam kết được Empire Group đưa ra là công ty khó khăn về dòng tiền. Được biết, năm 2018, Empire Group lỗ gần 100 tỷ đồng, nâng tổng số lỗ lũy kế vào cuối năm 2018 lên 134 tỷ đồng. Công ty có 5.700 tỷ đồng hàng tồn kho và khoản vay nợ lên tới 2.000 tỷ đồng.

Cam kết lợi nhuận, từ lâu, là một vấn đề gây tranh cãi trong giới chuyên gia. Tuy nhiên, đa phần ý kiến cho rằng mức cam kết lợi nhuận từ 8 – 12%/năm là bất khả thi.

Theo ông Michael Piro, Giám đốc điều hành (Chief Operating Officer – COO) của Indochina Capital Corporation, mức cam kết lợi nhuận 8 – 12% trong vòng 8 – 10 năm là không tưởng.

“Không một ai trên thế giới có thể đảm bảo mức độ lợi nhuận này. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, đạt được mức lợi nhuận như vậy là vô cùng khó . Các nhà đầu tư và người mua nước ngoài đã bắt đầu cảm nhận được rõ những rủi ro của việc cam kết lợi nhuận cao và bắt đầu từ chối các giao dịch trên cơ sở này”, ông Michael Piro nói tại một hội thảo tổ chức hồi tháng 8/2018.

Cùng chung quan điểm trên, ông Kai Marcus Schröter, CEO của Hospitalily Tourism Management, nói rằng cam kết lợi nhuận 10- 15% là rất khó đạt được. Đây cũng là mức cam kết “ít khi được nhắc đến trên toàn thế giới”.

“Lí do để các nhà phát triển condotel tại Việt Nam cam kết như vậy là vì họ chưa hiểu bản chất của kinh doanh khách sạn và nhà hàng. Chúng ta phải chi phí rất lớn để duy trì hoạt động của condotel và tạo ra lợi nhuận 10 – 15%, vì thế đạt được cam kết đó là không dễ dàng.

“Câu chuyện đằng sau con số này chưa rõ nhưng tôi cho rằng đó chỉ là một di sản người ta tạo ra để quảng bá chứ không có tính khả thi”, ông Kai nói hồi tháng 4 năm nay.