Dự thảo Luật Đất đai và cuộc cải cách lần thứ 4

GS Đặng Hùng Võ - 28/11/2022 08:22 (GMT+7)

(VNF) - Trên thế giới cũng như tại Việt Nam, một trong những lĩnh vực cần tới những thay đổi lớn về chính sách nhiều nhất cho phù hợp với sự phát triển của từng giai đoạn chính là đất đai. Khi dự thảo Luật Đất đai được Bộ Tài Nguyên và Môi trường tiếp tục xin ý kiến, câu chuyện tích tụ ruộng đất lại tiếp tục được mang ra bàn thảo và nóng lên.

VNF — Câu chuyện tích tụ ruộng đất tiếp tục được mang ra bàn thảo

Tiếp tục giải phóng tư liệu sản xuất

Thời điểm này, mọi vấn đề đã chín muồi để chúng ta có thể xây dựng một cuộc “cải cách” lần thứ tư về đất đai với mục tiêu tập trung vào giải phóng tư liệu sản xuất, tức là đất đai, để tạo điều kiện đầu tư với tầm nhìn dài hạn nhằm phát triển bền vững nền sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao.

Như vậy, việc đầu tiên phải làm là giải phóng tư liệu sản xuất đất đai nông nghiệp khỏi mọi hạn chế, cụ thể là gạt bỏ “hạn điền” và “thời hạn” để tạo yên tâm cho đầu tư dài hạn, đầu tư chiều sâu.

Chúng ta đều biết rằng, nông nghiệp Việt Nam chính là một điểm đầu tiên để quyết định Đổi mới. Thời điểm đó, chúng ta đã quyết định một chính sách mà đến bây giờ nhìn lại, đó là một quyết định hoàn toàn chính xác. Đó là việc giao đất của hợp tác xã cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài (Luật Đất đai 1993 và Nghị định 64 của Chính phủ ngày 27/9/1993). Bản chất của chính sách này chính là việc chúng ta đã giải phóng lực lượng sản xuất.

Đến bây giờ, chắc chắn cách thức giải phóng lực lượng sản xuất bằng việc thể chế hoá giao đất của hợp tác xã cho hộ dân hết động lực rồi, không còn động lực để chúng ta phát triển tiếp.

Vậy, lúc này, chúng ta phải nghĩ đến chuyện tiếp tục giải phóng tư liệu sản xuất. Một trong những bước cản lại là hạn điền, tức là làm cho mỗi người chỉ được một diện tích đất nhất định, nhận chuyển nhượng cũng được một diện tích đất nhất định.

Tuy nhiên theo tôi, sự thật là chúng ta cũng đã cơi nới hạn điền rồi chứ không phải là đến nay hạn điền vẫn như cũ. Chỉ có điều, so với thực tế hiện nay, các mức hạn điền như gấp 10 lần hạn mức đất nông nghiệp, vẫn là không đủ (Luật Đất đai 2013 cho phép các hộ gia đình được tích tụ đất đai không quá 10 lần hạn mức đất nông nghiệp (3ha).

Trên thực tế, chúng ta cũng đã biết một ví dụ rất điển hình là trường hợp ông Năm Chuối ở Long An. Ông ấy đã sử dụng tới 1.000ha. Nhưng theo quy định, hộ dân chỉ được tích tụ đất đai gấp 10 lần hạn mức 3ha đất nông nghiệp cho trồng cây hàng năm tại Đồng bằng sông Cửu Long, nghĩa là, cũng chỉ được 30ha thôi. So với 1.000ha kia thì thực tế, hạn điền đã vượt quá rất nhiều.

Chính vì vậy, tôi cho rằng chúng ta dùng từ “mở rộng nữa hạn điền” cũng được. Hoặc cao hơn nữa chúng ta nên xem xét có nên bỏ hạn điền đó hay không? Bởi vì, hạn điền là gì? Hạn điền thứ nhất là cách thức để chúng ta quản lý đảm bảo công bằng giữa mọi nông dân với nhau, thứ hai là để không được hình thành “địa chủ mới”, tức những người nhiều ruộng đất chỉ thực hiện việc phát canh thu tô, không trực tiếp lao động mà chỉ dùng đất để thu lợi. Từ đấy, chúng ta mới có cơ hội để tạo thành một nền sản xuất nông nghiệp hàng hóa trên phạm vi lớn, quy mô lớn. Chúng ta có thể làm được nhiều việc lớn hơn nữa, tôi cho rằng đây là một cơ hội lớn. Chỉ có một điều, chúng ta phải tính toán cẩn thận từng bước đi và rất cần một chính sách đồng bộ, đừng thiếu mặt nào cả, kể cả những chính sách về lao động chứ không phải chỉ là đối với đất nông nghiệp.

Tôi cho rằng, đây là một sự khởi động của một cuộc cải cách ruộng đất mới. Chúng ta làm thay đổi việc sử dụng đất, quy trình sử dụng đất, hiệu quả sử dụng đất. Có thể dùng từ “đổi mới”, một lần nữa đổi mới về đất đai nông nghiệp để chúng ta đạt được mục tiêu cao hơn.

“Cơi nới” là chưa đủ

Theo cơ chế quản lý thời hạn như vậy, khi hết thời hạn, cơ quan nhà nước phải xem xét tất cả mọi trường hợp để quyết định gia hạn cho ai và không gia hạn cho ai. Nguy cơ tham nhũng lại xuất hiện. Cơ chế “vất vả” này có thể thay bằng cơ chế hiệu quả hơn: xóa bỏ đi thời hạn, trên thực tế cứ ai vi phạm pháp luật hay sử dụng đất kém hiệu quả hay thay đổi quy hoạch là nhà nước thu hồi đất. Cách quản lý này “thong dong” hơn nhiều.

Luật Đất đai 2013 cũng đã “cơi nới” thời hạn thêm một bước, mọi loại đất sản xuất nông, lâm, thủy sản đều có thời hạn 50 năm. Đất sản xuất nông nghiệp trồng cây hàng năm kết thúc thời hạn cũ 20 năm vào ngày 15/10/2013 thì đương nhiên được sử dụng theo thời hạn mới 50 năm kể từ ngày kết thúc thời hạn cũ. Mọi trường hợp đều được như vậy, kể cả người bỏ hoang đất đai.

Như vậy, việc đặt ra thời hạn 20 năm trước đây cũng không để làm gì cả. Tương lai, hết 50 năm theo thời hạn mới cũng lại đương nhiên được kéo dài. Trong khi đó, để lại thời hạn chỉ là để lại một rào cản làm người nông dân không tự tin vào tâm huyết đầu tư dài hơi của mình.

Từ những phân tích trên, việc giải phóng tư liệu sản xuất phải tập trung vào xóa bỏ hoàn toàn cả rào cản “hạn điền” và “thời hạn”. Đây chính là điều kiện cần để thực hiện cải cách ruộng đất lần thứ tư.

Tiếp theo là phải tạo được cơ chế nào phù hợp để người nông dân tham gia vào quá trình tập trung đất đai để tạo quy mô sản xuất lớn. Chắc chắn, cơ chế này phải dựa vào thị trường, không ép buộc nông dân, cần xây dựng mối quan hệ hợp tác dài hạn và có văn hóa giữa các doanh nghiệp nông nghiệp và các hộ gia đình nông dân.

Nhiều mô hình hợp tác giữa doanh nghiệp và nông dân đã và đang được thử nghiệm. Sự chia sẻ lợi ích hợp lý nhất là mô hình nông dân vẫn sản xuất trên đất đai của mình theo quy trình của doanh nghiệp. Doanh nghiệp bán dịch vụ, tạo giá trị tăng thêm trên nông sản và bảo đảm bao tiêu nông sản ra thị trường. Mô hình này đã được Tập đoàn Lộc Trời áp dụng thành công ở nhiều tỉnh thuộc Nam Bộ tạo ra nhiều cánh đồng lớn. Doanh nghiệp tư nhân Phong Thúy cũng đã rất thành công trong mô hình này tại Lâm Đồng.

Mô hình nữa đang phát triển mạnh là doanh nghiệp thuê đất của nông dân và thuê lao động là nông dân để sản xuất. Người nông dân nắm chắc thu nhập những khó chủ động trong quá trình tập trung đất đai. Mô hình này đang được Vingroup thực hiện thí điểm tại Hà Nam, nhiều doanh nghiệp khác cũng đang phát triển tại nhiều địa phương.

Nhiều mô hình khác cũng đang được vận hành như các hợp tác xã kiểu mới, người nông dân góp vốn bằng đất đai với doanh nghiệp, người nông dân tự phát triển trang trại quy mô lớn...

Quy luật chung vẫn là đất đai hết tập trung rồi sang phân tán, và ngược lại. Hình thức có vẻ giống nhau, nhưng nội dung thì khác nhau hoàn toàn về chất. Tập trung đất đai là tất yếu trong cuộc cải cách ruộng đất lần này. Phát triển khu vực kinh tế nông nghiệp phải gắn với quá trình chuyển dịch đất đai và lao động sang khu vực công nghiệp và dịch vụ. Muốn đạt kết quả tốt trong cơ chế thị trường, chúng ta không được duy ý chí.

Tags:

Luật Đất đai

Bộ Tài Nguyên và Môi trường

GS Đặng Hùng Võ

Hải Phòng mạnh tay với DN ôm đất, khu đất vàng 1,2ha vẫn nhiều năm đất động

(VNF) - Hải Phòng từng được gia hạn 24 tháng với lô đất 1,2ha của Công ty TNHH Chiyoda, nhưng đến thời điểm hết hạn (11/5/2025), dự án vẫn chưa triển khai dự án.

Khởi công Khu du lịch núi Chứa Chan hơn 18.000 tỷ trong quý I/2026

Nhật ký bất động sản 14/12: Vingroup muốn xây SVĐ Trống Đồng, Nam Mê Kông vay vốn làm The Charms Bình Dương

Hà Tĩnh: Đầu tư khu dân cư nông thôn 367 tỷ đồng tại xã Cổ Đạm

Tham gia đầu tư NƠXH Tiên Dương 1 gần 9.300 tỷ, tiềm lực Công ty Hoàng Thành thế nào?

TP.Huế: Khu công nghiệp và khu phi thuế quan hơn 3.700 tỷ gọi đầu tư

TP. HCM sẽ kiểm tra các dự án BĐS chưa đủ điều kiện mở bán

13/12/25 07:15 (GMT+7)

(VNF) - Sở Xây Dựng TP.HCM đã có thông tin về các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý mở bán nhà hình thành trong tương lai.

Hà Tĩnh sắp có khu dân cư 660 tỷ tại xã Tiên Điền

12/12/25 17:34 (GMT+7)

(VNF) - Hà Tĩnh vừa phê duyệt dự án khu dân cư gần 58ha tại xã Tiên Điền, với tổng chi phí thực hiện dự án lên tới hơn 664 tỷ đồng.

DOJILAND chiến thắng tại giải thưởng DOT Property Southeast Asia Awards 2025

12/12/25 17:11 (GMT+7)

(VNF) - Tại DOT Property Southeast Asia Awards 2025 diễn ra tại Thái Lan ngày 11/12/2025, DOJILAND xuất sắc trở thành đại diện tiêu biểu của Việt Nam khi giành chiến thắng ở cả 3 hạng mục quan trọng.

Nhật ký bất động sản 12/12: Lộ diện CĐT Harmonia Bay tại Đà Nẵng, giao 7,6ha đất làm KĐT cạnh sân bay Mường Thanh

12/12/25 06:30 (GMT+7)

(VNF) - Hải Phòng thông qua bảng giá đất mới; Hà Nội được nới trần bồi thường gấp đôi cho dự án lớn, cấp bách; Khánh Hòa gỡ vướng cho 3 siêu dự án hơn 70.000 tỷ đồng của Sun Group tại Vân Phong... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 12/12.

Xuân Cầu Holdings ‘kích hoạt’ nguồn cung 2.000 căn hộ từ Alluvia City

11/12/25 17:00 (GMT+7)

(VNF) - Xuân Cầu Holdings vừa bất ngờ “kích hoạt” nguồn cung 7 tòa tháp cao tầng tại đại đô thị sinh thái khoáng nóng duy nhất bên sông Hồng Alluvia City, trong đó 4 tòa Alumi Premium với hơn 2.000 căn hộ cao cấp sẽ ra mắt thị trường ngay trong cuối năm 2025.

Quốc hội chốt thêm 3 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội

11/12/25 14:44 (GMT+7)

(VNF) - Quốc hội vừa bổ sung thêm 3 trường hợp Nhà nước được quyền thu hồi đất nhằm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có việc thực hiện dự án tại trung tâm tài chính quốc tế.

Hải Phòng ra bảng giá đất mới, nhiều vị trí biến động so với dự thảo

11/12/25 14:43 (GMT+7)

(VNF) - Sáng 11/12, trong Kỳ họp thứ 32 HĐND thành phố khóa 16, HĐND thành phố đã thông qua Nghị quyết về bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Đại lộ cảnh quan sông Hồng: Ưu tiên hướng tuyến bám đê

11/12/25 14:37 (GMT+7)

(VNF) - Sở Quy hoạch - Kiến trúc (QH-KT) Hà Nội vừa báo cáo UBND thành phố về phương án vị trí, hướng tuyến Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng – tuyến giao thông chiến lược dài hơn 80km chạy dọc hai bờ sông, kết nối từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở.

Thị trường BĐS: Nguồn cung tập trung vào 'ông lớn'

11/12/25 14:30 (GMT+7)

(VNF) - Trong khi các "đại gia" địa ốc mở rộng quỹ đất, triển khai các đại dự án, doanh nghiệp nhỏ và vừa dần bị đẩy khỏi cuộc chơi. Sự tập trung nguồn cung vào tay "đại gia" không chỉ làm suy giảm cạnh tranh mà còn góp phần đẩy giá nhà leo thang, khiến giấc mơ an cư của nhiều người dân ngày càng xa tầm với.

Giá đất đã ở mức cao, Đà Nẵng được đề nghị chưa tăng thêm

11/12/25 14:20 (GMT+7)

(VNF) - Nhiều đại biểu đề nghị thành phố chưa nên điều chỉnh tăng bảng giá đất trong giai đoạn hiện nay bởi giá đất Đà Nẵng những năm qua đã nhiều lần tăng mạnh và tiệm cận giá thị trường. Việc tiếp tục điều chỉnh có thể gây sức ép lớn lên doanh nghiệp, môi trường đầu tư và đời sống người dân đô thị.

Lộ diện nhà đầu tư tổ hợp Harmonia Bay 1.730 tỷ ở Đà Nẵng

11/12/25 10:15 (GMT+7)

(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Blue Land là đơn vị được lựa chọn triển khai dự án Tổ hợp Trung tâm thương mại và căn hộ Đà Nẵng – Harmonia Bay tại phường An Hải, tổng vốn đầu tư gần 1.730 tỷ đồng.

Cảnh hoang hóa tại Khu đô thị Đa Phước sau thời gian dài 'đắp chiếu'

11/12/25 10:00 (GMT+7)

(VNF) - Tại dự án 29ha Khu đô thị quốc tế Đa Phước, ghi nhận có hoạt động thi công trở lại sau nhiều năm đình trệ vì vướng sai phạm.

Bắc Ninh hủy hợp đồng hàng chục trường hợp mua NƠXH sai đối tượng

11/12/25 09:45 (GMT+7)

(VNF) - Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh đã yêu cầu chủ đầu tư xóa tên, hủy hợp đồng, thu hồi nhà tại nhiều dự án như: nhà ở xã hội Bắc Từ Sơn (54 căn), phường Tân Hồng (7 căn), phường Khắc Niệm (9 căn),...

Gia Lai quy hoạch Khu đô thị cửa khẩu Lệ Thanh 1.500ha

11/12/25 07:15 (GMT+7)

(VNF) - Khu đô thị cửa khẩu Lệ Thanh có diện tích khoảng 1.512ha, nằm trên địa bàn xã Ia Dom và xã Ia Nan, tỉnh Gia Lai.

Nhật ký bất động sản 11/12: MIK Group kick-off Imperia Holiday Hạ Long, Masterise Homes giới thiệu Sky Tower

11/12/25 07:04 (GMT+7)

(VNF) - Thủ tục cấp phép xây dựng sẽ làm online, rút ngắn còn 7-10 ngày; giá trị M&A bất động sản vượt 2,4 tỷ USD trong 11 tháng; Hà Nội mở bán 86 căn nhà ở xã hội giá từ 484 triệu đồng/căn... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 11/12.

TP.HCM tháo gỡ vướng mắc cho 670/838 dự án bất động sản

10/12/25 16:32 (GMT+7)

(VNF) - TP. HCM sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu có tổng cộng 838 dự án, khu đất tồn đọng, vướng mắc, hiện đã tháo gỡ 670 dự án.

Nền kinh tế trải nghiệm và sự trỗi dậy của không gian sống hàng hiệu

10/12/25 16:31 (GMT+7)

(VNF) - Nền kinh tế trải nghiệm đang trở thành xu hướng lớn dẫn dắt nền kinh tế toàn cầu. Tại Việt Nam, không gian sống hàng hiệu là xu hướng nổi bật trong ngành bất động sản được dẫn dắt bởi các tên tuổi hàng đầu.

'Năm 2026, thị trường bất động sản sẽ phân hóa rõ nét và ổn định'

10/12/25 15:13 (GMT+7)

(VNF) - Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường bất động sản phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn.

Vincons tuyển dụng 100.000 công nhân xây dựng trên toàn quốc

10/12/25 11:07 (GMT+7)

(VNF) - Hà Nội, ngày 10/12/2025, Công ty Cổ phần Phát triển và Đầu tư Xây dựng VinCons (thành viên Tập đoàn Vingroup) công bố tuyển dụng 100.000 công nhân xây dựng cho các đại dự án trên cả nước. Đây là đợt tuyển dụng có quy mô lớn nhất từ trước đến nay, đánh dấu bước chuyển mình thành doanh nghiệp xây dựng chuyên nghiệp của VinCons, với cơ hội phát triển đột phá cùng các công trình mang tầm vóc quốc tế.

Nợ thuế lớn, số phận loạt dự án ‘khủng’ của BMC ở Nghệ An – Hà Tĩnh thế nào?

10/12/25 11:00 (GMT+7)

(VNF) - Dù từng được giao hàng loạt khu “đất vàng” để làm đô thị và thương mại nhưng nhiều năm nay BMC liên tục bị nhắc tên nợ thuế, buộc Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh phải áp dụng biện pháp mạnh: ngừng sử dụng hóa đơn. Trong khi đó, loạt dự án lớn của doanh nghiệp tại miền Trung tiếp tục rơi vào tình trạng đình trệ, bỏ hoang kéo dài…

Đề xuất mới của Bộ Tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

10/12/25 10:41 (GMT+7)

(VNF) - Bộ Tài chính vừa có đề xuất dự thảo mới về quy định tiền sử dụng đất, thuê đất mới nhằm gỡ khó khi thi hành Luật Đất đai.

Quỹ đất sạch của Taseco Land: Tín hiệu sớm cho một chu kỳ tăng trưởng

10/12/25 10:29 (GMT+7)

(VNF) - Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cơ cấu, dòng vốn bắt đầu chọn lọc hơn và tính pháp lý cùng quỹ đất sạch đang trở thành yếu tố then chốt quyết định sức bật của các doanh nghiệp bất động sản. Từ định hướng đó, Taseco Land đang thể hiện một chiến lược nhất quán: ưu tiên tích lũy quỹ đất sạch, hoàn thiện pháp lý và nâng cao năng lực triển khai. Thay vì tập trung mở rộng bằng mọi giá, doanh nghiệp lựa chọn cách tiếp cận thận trọng nhưng bền vững, qua đó từng bước xây dựng nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới.

TP.Huế sắp xây khu đô thị 4.110 tỷ đồng ở Hương An – Kim Trà

10/12/25 09:15 (GMT+7)

(VNF) - Với quỹ đất gần 100.000 m², hơn 1.200 căn nhà và dân số tương lai hơn 3.400 người, dự án được xem như “đòn bẩy” đô thị khổng lồ, hứa hẹn làm thay đổi hoàn toàn diện mạo khu vực này.