‏Gần 20 năm thăng trầm của dự án BĐS lớn nhất Đảo Cát Bà và cuộc bơm vốn mới từ VPBank‏

‏‏‏Khu đô thị du lịch Cái Giá - Cát Bà, hay còn được gọi là Khu đô thị Cát Bà Amatina, có diện tích ‏‏ 176,07 ha, tổng mức đầu tư dự kiến mới nhất là khoảng 1 tỷ USD.

‏Tại đây được quy hoạch xây dựng‏‏ nhiều tiện ích hiện đại, cao cấp tiêu chuẩn quốc tế như: khu resort kênh đào, tổ hợp khách sạn 5 sao, bến du thuyền, trung tâm thương mại, công viên thể thao, giải trí trong nhà, ngoài trời…‏

‏Cát Bà Amatina là ‏‏dự án bất động sản có quy mô lớn nhất từng được khởi công trên quần đảo Cát Bà, thuộc ‏‏thị‏‏ trấn Cát Bà, huyện Cát Hải cũ, nay ‏‏là‏‏ đặc khu Cát Hải, TP Hải Phòng.‏

‏Dự án này được đầu tư bởi Công ty CP Đầu tư và Phát triển du lịch Vinaconex (Vinaconex – ITC, mã: VCR).‏

‏Tuy nhiên, sau gần 20 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư lần đầu (tháng 9/2007), ‏‏Cát Bà Amatina ‏‏mới hoàn thành xây dựng một phần nhỏ. Sự triển khai chậm chạp của dự án từng khiến TP Hải Phòng có ý định thu hồi lại đất đã giao cho chủ đầu tư.

‏Giấc mơ nghìn tỷ và sự ‏‏hậu ‏‏thuẫn của Eximbank, Agribank

‏‏Ngược lại thời gian, tháng 3/2008, Vinaconex – ITC chính thức được thành lập trên cơ sở Ban quản lý dự án Cái Giá – Cát Bà (thành lập năm 2005 để đầu tư dự án Cát Bà Amatina) của Tổng Công ty CP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex). ‏

‏Dù có tầm nhìn phát triển chuỗi các khu đô thị du lịch có đẳng cấp quốc tế tại Việt Nam mang thương hiệu Vinaconex - ITC, nhưng kể từ khi thành lập đến nay, doanh nghiệp này chủ yếu vẫn tập trung vào việc đầu tư, phát triển dự án Cát Bà Amatina. Tính đến cuối năm 2025, chi phí xây dựng dang dở tại Cát Bà Amatina vẫn chiếm khoảng 94,4% ‏‏tổng tài sản của Vinaconex - ITC.

‏‏Trở lại với thời gian đầu thành lập, năm 2008, Vinaconex - ITC chưa có doanh thu từ Cát Bà Amatina, nhưng doanh thu tài chính vẫn giúp doanh nghiệp này có lãi (195,5 triệu đồng).‏

‏Năm 2009, công ty đưa vào kinh doanh 99 lô biệt thự đầu tiên ở Cát Bà Amatina, với tổng giá trị 85 tỷ đồng, trong đó 46,7 tỷ đồng được ghi nhận vào doanh thu năm 2009. Kết quả, doanh nghiệp báo lãi trước thuế 23,4 tỷ đồng trong năm đầu tiên mở bán Cát Bà Amatina.‏

‏Đầu năm 2010, doanh nghiệp đưa vào kinh doanh thêm 82 lô biệt thự tại dự án. Tính đến hết quý I/2010, khách hàng đã đăng ký mua 55 lô biệt thự, chiếm khoảng 65% tổng số lô mà chủ đầu tư đưa ra bán. ‏

‏Cùng với những tín hiệu kinh doanh khả quan đó, ‏‏Vinaconex - ITC đã lên kế hoạch niêm yết chứng khoán trong năm 2010 để huy động thêm nguồn vốn. ‏

‏Thời điểm này, doanh nghiệp vẫn có vốn điều lệ 300 tỷ đồng như khi thành lập. 3 cổ đông sáng lập nắm 74% vốn của Vinaconex - IC gồm: Tổng Công ty CP Vinaconex (53,3%), Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank, 10%), Công ty CP Chứng khoán Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agriseco, 10,7%).‏

‏Với các cổ đông lớn này, bản cáo bạch được lập bởi ‏‏Công ty CP Chứng khoán SME (SMES) nhận định ‏‏lạc quan‏: “Vinaconex - ITC hội tụ đầy đủ những thế mạnh về tài chính, kinh nghiệm, uy tín để trở thành một trong các doanh nghiệp hàng đầu tại Việt Nam trên hai lĩnh vực là bất động sản và du lịch.” ‏

‏Thực tế, tháng 5/2009, Agribank - ngân hàng mẹ của Agriseco, và Vinaconex - ITC đã ký ngay một hợp đồng tín dụng dài hạn với hạn mức 400 tỷ đồng.‏

‏Với các cổ đông có tên tuổi lớn, dòng vốn được cho là dồi dào vào thời điểm lúc bấy giờ, b‏‏ản cáo bạch niêm yết cũng cho biết kế hoạch hoàn tất kinh doanh dự án Cát Bà Amatina trong vòng 7 năm với lợi nhuận‏‏ kỳ vọng trên‏‏ nghìn tỷ đồng.‏

‏Cụ thể, n‏‏ăm 2010, Vinaconex - ITC sẽ kinh doanh khu biệt thự B2 - B3, thu hút đầu tư nước ngoài vào trung tâm hội nghị quốc tế, các khách sạn 4 đến 5 sao, 50% khu nhà cao tầng phục vụ Trung tâm hội nghị quốc tế. ‏

‏Năm 2011 kinh doanh 50% còn lại của khu nhà cao tầng phục vụ Trung ‏tâm hội nghị quốc tế, Trung tâm hội nghị quốc tế, khách sạn Tùng Thu và biệt thự khu du thuyền Trân Châu.‏

‏Giai đoạn 2012 - 2016 sẽ kinh doanh hạ tầng của diện tích đất còn lại, chia đều cho mỗi năm.‏

‏Kế hoạch cũng đưa ra mức doanh thu dự kiến của dự án là 4.426,55 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.358,64 tỷ đồng. ‏

‏Trong năm đầu tiên “lên sàn” (2010), Vinaconex ITC kinh doanh khả quan với lợi nhuận trước thuế đạt 81,2 tỷ đồng, chủ yếu đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.‏

‏Nhưng những năm sau đó, kết quả kinh doanh đi ngược với dự tính của doanh nghiệp.

‏Áp lực tài chính lên cao‏

‏Khoảng một năm sau thời điểm niêm yết chứng khoán, Vinaconex - ITC bắt đầu sử dụng “đòn bẩy” tín dụng. Nhà băng rót vốn chủ yếu cho doanh nghiệp lúc này là Agribank. Tháng 5/2011, Agribank đã bắt đầu giải ngân cho Vinaconex - ITC theo hợp đồng tín dụng đã ký từ năm 2009.‏

‏Đây cũng là giai đoạn áp lực tài chính của Vinaconex - ITC bắt đầu tăng lên. ‏‏Từ 2011, doanh thu và lợi nhuận dần dần giảm đi. N‏‏ăm 2013, lần đầu tiên Vinaconex - ITC báo lỗ với số tiền 35,2 tỷ đồng. ‏‏Đây cũng là năm kiểm toán nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục của Vinaconex - ITC.‏

‏Năm 2015, doanh thu của Vinaconex - ITC đạt 28 tỷ đồng, lợi nhuận 2,7 tỷ đồng. Dù có lãi, nhưng toàn cảnh bức tranh tài chính‏‏ rất khó khăn.‏

‏Trong cơ cấu tài sản, số tài sản dở dang dài hạn chiếm 87,4% (776,2 tỷ đồng/888,6 tỷ đồng). Về nguồn vốn, công nợ phải trả lên tới 579,9 tỷ đồng, chiếm hơn 65% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp. Trong đó, chỉ tính riêng lãi vay ngân hàng phải trả là 55,9 tỷ đồng.‏

‏Hệ số thanh toán nhanh của doanh nghiệp lúc này quá thấp, chỉ 0,06 lần.‏

‏Tại báo cáo kết quả kinh doanh trình ĐHĐCĐ năm 2016, Vinaconex - ITC đã thừa nhận thực tế rằng: “Công ty đang chịu áp lực rất lớn về tài chính, hàng ngày công ty vẫn phải đối mặt với các vấn đề trả nợ ngân hàng, trả nợ nhà thầu, sức ép của cổ đông, tiền sử dụng đất của dự án.”‏

‏Lúc này, Vinaconex ITC đang có khoản nợ từ Agribank đã quá hạn. Dù vậy, điều thuận lợi là Agribank đã đồng ý cho Vinaconex - ITC thực hiện cơ cấu nợ sau khi trả xong nợ gốc đã quá hạn. Agribank cũng đồng ý gia hạn thời gian bảo lãnh trả nợ thay của Vinaconex. Khoản nợ gốc quá hạn cũng được ngân hàng giãn thời gian trả đến tháng 11/2018.

‏‏Giữa lúc áp lực trả nợ lên cao, triển vọng kinh doanh tại Cát Bà Amatina - dự án chủ lực của Vinaconex - ITC cũng gặp nhiều‏‏ thách thức‏‏. Lượng hàng tồn kho lớn, trong khi thị trường bất động sản được doanh nghiệp nhận định là có những diễn biến khó lường và cạnh tranh ngày càng hay gắt từ các dự án mới trong khu vực.‏

‏Thậm chí có tình trạng khách hàng tại dự án không nộp tiền xây dựng biệt thự theo tiến độ, nên giá trị đầu tư xây dựng biệt thự không đạt kế hoạch đề ra. Công ty cũng không thể thu xếp được nguồn vốn để nộp tiền sử dụng đất của dự án. ‏

Nhiều năm thua lỗ và sự rút lui của các cổ đông lớn‏

‏Trong bối cảnh triển khai chậm chạp của Cát Bà Amatina, cùng với việc Sun Group xuất hiện nghiên cứu lập Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch đảo Cát Bà, năm 2017, TP Hải Phòng có chủ trương thu hồi dự án Cát Bà Amatina, được cụ thể hóa bằng Quyết định thu hồi đất số 2786 ban hành vào tháng 10 cùng năm. ‏

‏Văn bản này được ban hành khi Vinaconex - ITC đã chuyển nhượng 8.192 m2 tại dự án (khu vực Bãi tắm Tùng Thu) cho Công ty TNHH ĐTTM & DL Hoàng Gia.‏

‏Sau khi có kiến nghị của Vinaconex - ITC, Công ty Hoàng Gia và một số đơn vị, đ‏‏ến tháng 11/2018, UBND TP Hải Phòng hủy bỏ quyết định thu hồi đất đã ban hành nói trên, Vinaconex - ITC được tiếp tục triển khai dự án.

‏‏Thời gian sau đó, Cát Bà Amatina được tái sinh nhưng vẫn chậm chạp. Vinaconex ITC tiếp tục đối mặt với khó khăn về tài chính, nhất là sau khoảng 2 năm dự án bất động sản duy nhất của họ phải tạm dừng triển khai.‏

‏Năm 2019, trong bối cảnh những cơn sốt đất lớn diễn ra khắp các vùng miền, Vinaconex - ITC cũng không tận dụng được cơ hội để bứt phá. ‏

‏Tổng kết năm, doanh nghiệp báo lỗ 8,2 tỷ đồng, lỗ lũy kế tại thời điểm 31/12/2019 đã tăng lên 215 tỷ đồng. Thời điểm này, tài sản ngắn hạn của công ty nhỏ hơn nợ ngắn hạn là 253,1 tỷ đồng. ‏

‏Những điều này khiến cơ quan kiểm toán nhận định: “Khả năng hoạt động liên tục của công ty phụ thuộc vào sự thành công trong việc triển khai kế hoạch kinh doanh trong thời gian tới”. ‏

‏Được biết, đây cũng là năm Eximbank thoái vốn khỏi Vinaconex - ITC. Sang năm 2020, tới lượt ‏‏Agriseco dần dần thoái vốn, chỉ còn giữ 2,5 triệu cổ phiếu, tương ứng tỷ lệ sở hữu 1,39% tại thời điểm cuối năm 2021. Năm 2022, Vinaconex - ITC chỉ còn một cổ đông lớn duy nhất là Vinaconex với tỷ lệ sở hữu 51%.‏

‏Khi hai cổ đông lớn dần dần rút lui, năm 2020, Vinaconex - ITC tìm cách xoay xở dòng tiền mới với hy vọng vực dậy Cát Bà Amatina. Kết quả, trong năm, doanh nghiệp đã phát hành thành công 144 triệu cổ phiếu riêng lẻ, huy động được 1.440 tỷ đồng. ‏

‏Tháng 10 cùng năm, doanh nghiệp đưa quyền sử dụng đất tại một phần dự án Cát Bà Amatina thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) để ký hợp đồng vay vốn hạn mức 2.500 tỷ đồng, thời hạn vay là 7 năm. ‏

‏Nhờ những dòng tiền mới chảy về, Vinaconex - ITC đã giảm đi áp lực về tài chính. Tuy nhiên, doanh thu từ Cát Bà Amatina vẫn rất thấp, thậm chí, năm 2020 còn không ghi nhận doanh thu, chủ đầu tư chìm trong thua lỗ. ‏

‏Thời điểm 31/12/2024, lỗ lũy kế của Vinaconex - ITC đã tăng lên gần 518 tỷ đồng. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại Cát Bà Amatina ở mức 4.847,5 tỷ đồng, bao gồm cả chi phí đi vay được vốn hóa.

‏Về tình trạng cụ thể của Cát Bà Amatina thời điểm quý IV/2024, dự án đã cơ bản hoàn thành san nền, đường giao thông và một số hạng mục hạ tầng khác. Tuy nhiên, các hạng mục chính trên đất xây dựng rất ít, cụ thể là xây dựng xong 150 căn biệt thự song lập ở phía đông bắc của dự án.

‏Hầu hết các công trình chính còn lại chưa xây dựng, trong đó có 4 tòa hỗn hợp cao tầng (chung cư) cao 20 tầng, 51 tòa khách sạn 8 - 15 tầng; 1.157 căn nhà ở thấp tầng (biệt thự đơn lập, song lập, liên kế); 242 căn biệt thự nghỉ dưỡng; trung tâm thương mại 8 tầng; 6 công trình thương mại 4 tầng; các công trình giáo dục, y tế…‏

‏Các lô biệt thự đã xây dựng cũng hầu hết không có người ở. Tỷ lệ ở cao nhất là 19 căn song lập thuộc lô BT4.3 với tỷ lệ lấp đầy là 10,5%. 74 căn thuộc lô BT4.1 và 4.2 có tỷ lệ lấp đầy từ 5,1% đến 9%. Trong khi 57 căn thuộc các lô BT4.4 và SL01 - SL04 tỷ lệ lấp đầy là 0%.‏

‏Cuộc bơm vốn của VPBank và kỳ vọng hồi sinh ‏

‏Năm 2024, hợp đồng vay vốn với Sacombank vẫn còn thời hạn, nhưng Vinaconex - ITC đã chuyển hướng vay vốn sang ‏‏Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (‏‏VPBank).‏

‏Cụ thể, trong năm, Vinaconex - ITC đã ký với VPBank hai hợp đồng tín dụng với mục đích để đầu tư Cát Bà Amatina. Trong đó, bao gồm hợp đồng vay để tái tài trợ khoản vay của công ty tại Sacombank.‏

‏Các hợp đồng này có hạn mức lần lượt là 1.500 tỷ đồng và 2.800 tỷ đồng, thời hạn cho vay đến hết ngày 29/10/2027 và 31/12/2027. Khoản vay được thế chấp bằng quyền tài sản phát sinh từ các lô đất thuộc dự án, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai và bất động sản thuộc một phần Cát Bà Amatina.‏

‏Ngay trong năm 2024, VPBank đã giải ngân 1.500 tỷ đồng cho Vinaconex - ITC. Nhờ vậy, chủ Cát Bà Amatina đã tất toán toàn bộ nợ gốc và lãi đã phát sinh với Sacombank, trong đó có dư nợ gốc dài hạn 1.373,7 tỷ đồng.‏

‏Lúc này, VPBank trở thành nhà băng duy nhất cho Vinaconex - ITC vay vốn (không kể khoản 16,7 tỷ đồng tiền lãi phải trả cho Agribank).

‏‏Sau khi‏‏ chuyển hướng huy động vốn, sang năm 2025, Vinaconex - ITC cũng có sự thay đổi toàn diện về cơ cấu lãnh đạo, cổ đông lớn. ‏

‏Theo đó, công ty mẹ Vinaconex đã ‏‏thoái‏‏ sạch vốn tại Vinaconex - ITC (51% cổ phần), không còn là cổ đông lớn sau ngày 1/8/2025.

‏‏Từ 3/7-1/8/2025, Vinaconex - ITC cũng lần lượt xuất hiện những cổ đông lớn mới, bao gồm: Công ty TNHH Sàn Giao dịch Bất động sản Hà Nội An Pha; Công ty TNHH Imperia An Phú; Công ty TNHH Kinh doanh Quốc tế Silver Field và Công ty TNHH Khu Đông - Phú Quốc.‏

‏Cùng với các cổ đông mới, Vinaconex-ITC cũng thay đổi các vị trí lãnh đạo chủ chốt. Trong đó, từ ngày 26/9/2025, ông Trần Văn Chiến thay ông Dương Văn Mậu làm chủ tịch HĐQT Vinaconex - ITC.‏

‏Trong năm tái cơ cấu vừa qua, Vinaconex - ITC vẫn chủ yếu “sống” nhờ nguồn tiền đi vay. Tại thời điểm 31/12/2025, lỗ lũy kế đã tăng lên 617 tỷ đồng. Chi phí xây dựng cơ bản dang dở tại Cát Bà Amatina được hạch toán là 5.157,1 tỷ đồng (chiếm 94,4% tổng tài sản doanh nghiệp). ‏

‏Tuy nhiên, doanh nghiệp đã đón tín hiệu khả quan về doanh thu trong tương lai gần, cụ thể, có ‏‏644,3 tỷ đồng khách hàng đặt cọc nhận chuyển nhượng sản phẩm của dự án phát sinh từ quý III cùng năm.‏

‏Cát Bà Amatina đang cạnh tranh trực tiếp với Khu đô thị trung tâm đảo Cát Bà (Xanh Island Cát Bà) do Sun Group triển khai với tốc độ nhanh ngay bên cạnh. Tuy nhiên, điều này cũng đem lại kỳ vọng tuyến cáp treo xuyên đảo Cát Bà sẽ sớm triển khai, góp phần đem lại triển vọng thanh khoản tốt hơn cho các dự án bất động sản trên đảo.