Tiếp xúc với nhiều doanh nghiệp gần đây, TS Đinh Thế Hiển cho biết ông nhận thấy nguồn huy động vốn đang gặp khó khăn ở hầu hết các kênh.
Cụ thể, ở kênh tín dụng ngân hàng, tăng trưởng tín dụng 6 tháng khá cao, đạt 8,51% (năm 2021 là 5,47%). Nhưng các ngân hàng thương mại đang gặp tình trạng nợ xấu tăng, nguồn thu nợ chậm khiến ngân hàng giảm mức cho vay, đặc biệt là hạn chế vốn vay vào lĩnh vực bất động sản.
Huy động vốn cổ phiếu sẽ khó do thị trường chứng khoán suy giảm. Năm 2021, VN-Index tăng 35,7% nhưng vốn cổ phần huy động chỉ đạt 177 nghìn tỷ đồng, chiếm 3% vốn hóa, là mức huy động rất thấp so với trái phiếu. Thị trường chứng khoán năm 2022 có thể sẽ tiếp tục không thuận lợi, do vậy nguồn huy động này sẽ giảm.
Huy động vốn trái phiếu giảm mạnh do các ngân hàng thương mại không tham gia. Quy mô trái phiếu doanh nghiệp năm 2020 gấp 4 lần năm 2016. Năm 2021, tổng giá trị phát hành trái phiếu là 495.029 tỷ đồng, tăng 23,6% so với năm 2020 (phát hành riêng lẻ chiếm 94,3%). Năm 2022, nhà nước đã chấn chỉnh phát hành trái phiếu dưới chuẩn và lách luật. Dự kiến số lượng phát hành sẽ giảm, ảnh hưởng tới nguồn vốn các công ty sản xuất kinh doanh và bất động sản.
Ông Hiển cho rằng việc giá bất động sản tăng liên tục khiến tín dụng không theo kịp nhu cầu. Ví dụ, căn nhà trước đây 5 tỷ đồng, ngân hàng cho vay khoảng 3 tỷ đồng, sau vài ba năm giá nhà lên 10-15 tỷ đồng, như vậy tín dụng cho vay tăng lên theo.
Với doanh nghiệp, nếu trước đây dự án ở Nhơn Trạch 5ha vốn 1.000 tỷ đồng, hiện phải 5.000 tỷ đồng. Hay những tòa nhà đang được hồi sinh với giá bán 1 tỷ đồng/m2 đòi hỏi vốn vay lớn. Có thể thấy, tốc độ tăng trưởng tín dụng ngân hàng thương mại không theo kịp nhu cầu vay vốn.
Theo TS Hiển, với mô hình kinh doanh hiện nay, ngân hàng thương mại càng tăng tín dụng cho công ty bất động sản sẽ càng tăng thâm dụng vốn. Vốn tín dụng thường chiếm 70% giá trị vốn bất động sản, thời hạn thu hồi bình quân 10 năm, do vậy về lâu dài, điều này sẽ gây bất ổn.
“Vốn tín dụng vào bất động sản tuy chỉ chiếm 10% (không kể trái phiếu) tổng nợ ngân hàng thương mại nhưng chu kỳ thu hồi bình quân 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất kinh doanh nên thực chất nó có tác động gấp 3 - 4 lần so với các ngành khác cùng khoản vay”, ông Hiển bình luận.
Bên cạnh đó, hơn 70% nhà đầu tư là lướt sóng, trong khi bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ nhỏ. Do vậy khi giá chững lại thì thanh khoản giảm mạnh, ảnh hưởng tức thời tới dòng tiền thu hồi của ngân hàng.
Nói về các giải pháp vốn cho ngành sản xuất kinh doanh, TS Đinh Thế Hiển cho rằng khi gặp khó khăn, các công ty phải kiểm tra lại các nguồn vốn, xây dựng chuỗi cung ứng giá trị sẽ giảm nhu cầu vốn của các công ty. Mô hình công ty cổ phần đại chúng sẽ giúp huy động vốn thuận lợi.
Bên cạnh đó, việc chuẩn hóa hoạt động kinh doanh và minh bạch tài chính sẽ giúp doanh nghiệp tiếp cận được vốn lãi suất tốt (6% - 7%) từ các ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.
Về giải pháp vốn với công ty cổ phần đại chúng lớn và niêm yết, theo ông Hiển, trái phiếu doanh nghiệp là một ưu điểm và thuận lợi nhưng phải phát hành và niêm yết trên sàn HNX.
Với doanh nghiệp nhỏ và vừa (SMEs), việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng là khó và cũng không thể phát hành trái phiếu. Do đó, giải pháp vốn với các doanh nghiệp SMEs là không dựa vào quy mô vốn mà dựa trên mô hình tổ chức và lợi thế sản xuất, đồng thời, xây dựng chiến lược trong các giai đoạn phát triển cụ thể, có phân kỳ đầu tư hợp lý, sử dụng dịch vụ thuê ngoài (outsource), liên kết, hợp tác, hoặc chọn mô hình công ty cổ phần và thuê tư vấn chuyên nghiệp để mời gọi đối tác đầu tư tài chính.
"Quỹ đầu tư kết nối cộng đồng và các mô hình Fintech gọi vốn, P2P là những nguồn tài chính phù hợp với các doanh nghiệp SMEs quản trị minh bạch" ông Hiển nhấn mạnh.
Riêng với ngành bất động sản, chuyên gia này đưa ra các giải pháp vốn bền vững để các doanh nghiệp có thể tham khảo trong bối cảnh mới.
Thứ nhất, giảm nhu cầu vốn tín dụng bằng cách cho vay theo tỷ lệ giảm dần các phân khúc không ưu tiên.
Thứ hai, tăng vốn cổ phần để tăng nguồn lực, bởi công ty bất động sản là ngành tài chính đầu tư cần có thực lực tài chính bằng vốn chủ sở hữu. Việc phát hành trái phiếu sẽ tăng áp lực trả nợ.
Thứ ba, cần định chế tài chính hợp tác phát triển dự án như Quỹ tín thác bất động sản hoặc tương tự; hợp tác quỹ - công ty theo từng dự án; nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ sẽ an toàn hơn mua trái phiếu doanh nghiệp hoặc ký hợp đồng hợp tác với công ty…
Tags:
(VNF) - Chính phủ ban hành Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 9/2/2026 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản. Trong đó, đáng chú ý là các quy định về nhà ở xã hội.
(VNF) - Oky Saigon mở bán 282 căn NƠXH tại Đồng Xoài, giá từ 8,1 triệu đồng/m2; Cần Thơ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án chung cư 150 tỷ đồng tại quận Ninh Kiều... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 9/2.
Với việc thông qua thêm 28 khu đất trong đợt này, TP. HCM hiện đã có 182 khu được đưa vào danh mục thực hiện các dự án thí điểm, với tổng diện tích gần 14,2 triệu m2, bổ sung nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản.
(VNF) - Khu đô thị Việt Đức Legend City, dự án bất động sản do Công ty cổ phần Ống thép Việt - Đức VG PIPE làm chủ đầu tư có tổng mức đầu tư dự kiến gần 6.270 tỷ đồng.
(VNF) - Giá bán căn hộ nhà ở xã hội khu dân cư liền kề Khu công nghiệp Đồng Xoài I có giá từ 8,1 triệu đồng/m2 sàn xây dựng (căn thường) và giá bán căn góc hơn 9,1 triệu đồng/m2 sàn xây dựng.
(VNF) - Dự án Khu dân cư nông thôn mới Cách Hạ (Hải Phòng) đã được giao đất, tổng vốn hơn 822,8 tỷ đồng, hiện chủ đầu tư đang hoàn tất thủ tục đánh giá tác động môi trường.
(VNF) - Tỉnh Gia Lai sẽ đấu giá đất để triển khai thực 36 dự án, với tổng diện tích 356ha, dự kiến thu về gần 4.000 tỷ đồng cho ngân sách.
(VNF) - Eco Central Park là khu đô thị sinh thái quy mô hơn 180ha tại phường Trường Vinh, tỉnh Nghệ An do Tập đoàn Ecopark phát triển.
(VNF) - Công ty Cổ phần H&T Group Việt Nam đã được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án khu đô thị quy mô gần 1.000 tỷ đồng tại phía Bắc tỉnh Nghệ An.
(VNF) - Tập đoàn MIK vừa tổ chức Lễ bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho gần 50 khách hàng tại dự án Imperia Grand Plaza Đức Hòa, khẳng định uy tín pháp lý và cam kết đồng hành lâu dài cùng khách hàng.
(VNF) - Dự án nhà ở xã hội hơn 1.400 tỷ đồng tại TP. Thanh Hóa (nay là phường Quảng Phú) ghi nhận kết quả lựa chọn nhà đầu tư: 5 doanh nghiệp lớn không đạt năng lực, chỉ một nhà đầu tư mới nổi đáp ứng yêu cầu.
(VNF) - TP.HCM đang hoàn tất các bước quan trọng để xác định nhà đầu tư sẽ thực hiện dự án Khu đô thị mới Bình Quới - Thanh Đa.
(VNF) - TP. HCM bổ sung 28 khu đất thí điểm phát triển nhà ở thương mại; lấy ý kiến ĐTM khu liên hợp thể thao Rạch Chiếc gần 146.000 tỷ đồng; Hưng Yên chuẩn bị có thêm dự án khu công nghiệp 54ha... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 7/2.
(VNF) - Khu đô thị sinh thái Sông Hồng Nam Đầm Vạc do CTCP Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô làm chủ đầu tư đã được đưa vào danh sách 6 dự án tại tỉnh Phú Thọ thuộc diện Thanh tra Chính phủ trực tiếp thanh tra.
(VNF) - Được UBND tỉnh Hà Tĩnh chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2018 với tổng mức đầu tư gần 60 tỷ đồng, Dự án hạ tầng khu dân cư đô thị Đông Dương tại xã Cổ Đạm (Hà Tĩnh) đến nay vẫn trong tình trạng dang dở, nhiều hạng mục trọng điểm chưa được đầu tư xây dựng theo đúng phê duyệt ban đầu.
(VNF) - Nhà ở xã hội tăng tốc, mục tiêu 1 triệu căn có thể cán đích trước hạn; Hà Nội ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026; Đà Nẵng cho thuê hơn 405.000m2 đất làm KCN hậu cần cảng Tam Hiệp giai đoạn 2... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 6/2.
(VNF) - Công ty cổ phần Đầu tư công nghiệp Thanh Hưng là doanh nghiệp có trụ sở tại Hà Tĩnh vừa được UBND tỉnh Hà Tĩnh lựa chọn làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp Quang Diệm, dự án quy mô hơn 40ha tại xã Sơn Giang, khu vực biên giới phía Tây của tỉnh.
(VNF) - Khu đô thị sinh thái Bắc Đầm Vạc do CTCP Sông Hồng Hoàng Gia, công ty con của Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô làm chủ đầu tư, sẽ bị thanh tra theo kế hoạch thanh tra chuyên đề của Thanh tra Chính phủ.
(VNF)- Hải Phòng giao hơn 12,5 ha đất cho F One Land triển khai Khu đô thị Nam cầu Hàn, sau hơn 5 năm thực hiện giải phóng mặt bằng.
(VNF) - Thị trường chung cư Hà Nội và TP. HCM đang bước vào giai đoạn điều chỉnh. Năm 2026 được dự báo chứng kiến nguồn cung dồi dào, giá ổn định và thanh khoản mang tính chọn lọc, trong khi nhà ở xã hội trở thành “van điều tiết” quan trọng cho thị trường.
(VNF) - TP. HCM nhận hồ sơ mua hơn 1.000 căn nhà ở xã hội tại dự án 324 Lý Thường Kiệt; Hưng Yên cho phép người nước ngoài sở hữu tối đa 250 nhà tại dự án Trump International; HoREA đề xuất tính lãi vay khi chậm giao đất đối ứng dự án BT... là những tin tức nổi bật của thị trường bất động sản ngày 5/2.
(VNF) - TP.HCM cho biết, năm 2026 có kế hoạch thu 62.000 tỷ đồng từ đất đai và sẽ cố gắng hoàn thành mục tiêu này trong quý 3.
(VNF) - Hải Phòng chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu nhà ở xã hội tổng mức đầu tư 1.113 tỷ đồng, quy mô gần 1.000 căn nhà ở xã hội tại phường Hải Dương.
(VNF) - "Với mong muốn của một người trẻ khát khao mua nhà và góc nhìn của một người nghiên cứu trong lĩnh vực tài chính kinh tế, tôi phải công bằng cho rằng đầu cơ không phải nguyên nhân gốc rễ khiến giá nhà leo thang", TS. Bùi Lê Minh, Chủ nhiệm Bộ môn Tài chính, Khoa Kinh doanh và Luật, Trường Đại học FPT Hà Nội chia sẻ trong bài viết gửi đến VietnamFinance.
(VNF) - Theo luật sư Trương Thanh Đức, việc quản lý phân lô bán nền không nên tiếp tục dựa vào các ranh giới hành chính “cứng nhắc”. Trong bối cảnh hợp nhất đơn vị hành chính và đô thị hóa không đồng đều, chính sách chỉ phát huy hiệu quả khi được thiết kế theo mức độ phát triển hạ tầng, mật độ dân cư và nhu cầu ở thực của từng khu vực.
(VNF) - Chính phủ ban hành Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 9/2/2026 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản. Trong đó, đáng chú ý là các quy định về nhà ở xã hội.
(VNF) - Dự án Khu Công viên Công nghệ số và hỗn hợp vừa được Tập đoàn FPT khởi công vào ngày 16/1/2026 với tổng quy mô gần 200 ha, vốn đầu tư trên 50.000 tỷ đồng.
