Tiếp xúc với nhiều doanh nghiệp gần đây, TS Đinh Thế Hiển cho biết ông nhận thấy nguồn huy động vốn đang gặp khó khăn ở hầu hết các kênh.
Cụ thể, ở kênh tín dụng ngân hàng, tăng trưởng tín dụng 6 tháng khá cao, đạt 8,51% (năm 2021 là 5,47%). Nhưng các ngân hàng thương mại đang gặp tình trạng nợ xấu tăng, nguồn thu nợ chậm khiến ngân hàng giảm mức cho vay, đặc biệt là hạn chế vốn vay vào lĩnh vực bất động sản.
Huy động vốn cổ phiếu sẽ khó do thị trường chứng khoán suy giảm. Năm 2021, VN-Index tăng 35,7% nhưng vốn cổ phần huy động chỉ đạt 177 nghìn tỷ đồng, chiếm 3% vốn hóa, là mức huy động rất thấp so với trái phiếu. Thị trường chứng khoán năm 2022 có thể sẽ tiếp tục không thuận lợi, do vậy nguồn huy động này sẽ giảm.
Huy động vốn trái phiếu giảm mạnh do các ngân hàng thương mại không tham gia. Quy mô trái phiếu doanh nghiệp năm 2020 gấp 4 lần năm 2016. Năm 2021, tổng giá trị phát hành trái phiếu là 495.029 tỷ đồng, tăng 23,6% so với năm 2020 (phát hành riêng lẻ chiếm 94,3%). Năm 2022, nhà nước đã chấn chỉnh phát hành trái phiếu dưới chuẩn và lách luật. Dự kiến số lượng phát hành sẽ giảm, ảnh hưởng tới nguồn vốn các công ty sản xuất kinh doanh và bất động sản.
Ông Hiển cho rằng việc giá bất động sản tăng liên tục khiến tín dụng không theo kịp nhu cầu. Ví dụ, căn nhà trước đây 5 tỷ đồng, ngân hàng cho vay khoảng 3 tỷ đồng, sau vài ba năm giá nhà lên 10-15 tỷ đồng, như vậy tín dụng cho vay tăng lên theo.
Với doanh nghiệp, nếu trước đây dự án ở Nhơn Trạch 5ha vốn 1.000 tỷ đồng, hiện phải 5.000 tỷ đồng. Hay những tòa nhà đang được hồi sinh với giá bán 1 tỷ đồng/m2 đòi hỏi vốn vay lớn. Có thể thấy, tốc độ tăng trưởng tín dụng ngân hàng thương mại không theo kịp nhu cầu vay vốn.
Theo TS Hiển, với mô hình kinh doanh hiện nay, ngân hàng thương mại càng tăng tín dụng cho công ty bất động sản sẽ càng tăng thâm dụng vốn. Vốn tín dụng thường chiếm 70% giá trị vốn bất động sản, thời hạn thu hồi bình quân 10 năm, do vậy về lâu dài, điều này sẽ gây bất ổn.
“Vốn tín dụng vào bất động sản tuy chỉ chiếm 10% (không kể trái phiếu) tổng nợ ngân hàng thương mại nhưng chu kỳ thu hồi bình quân 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất kinh doanh nên thực chất nó có tác động gấp 3 - 4 lần so với các ngành khác cùng khoản vay”, ông Hiển bình luận.
Bên cạnh đó, hơn 70% nhà đầu tư là lướt sóng, trong khi bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ nhỏ. Do vậy khi giá chững lại thì thanh khoản giảm mạnh, ảnh hưởng tức thời tới dòng tiền thu hồi của ngân hàng.
Nói về các giải pháp vốn cho ngành sản xuất kinh doanh, TS Đinh Thế Hiển cho rằng khi gặp khó khăn, các công ty phải kiểm tra lại các nguồn vốn, xây dựng chuỗi cung ứng giá trị sẽ giảm nhu cầu vốn của các công ty. Mô hình công ty cổ phần đại chúng sẽ giúp huy động vốn thuận lợi.
Bên cạnh đó, việc chuẩn hóa hoạt động kinh doanh và minh bạch tài chính sẽ giúp doanh nghiệp tiếp cận được vốn lãi suất tốt (6% - 7%) từ các ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.
Về giải pháp vốn với công ty cổ phần đại chúng lớn và niêm yết, theo ông Hiển, trái phiếu doanh nghiệp là một ưu điểm và thuận lợi nhưng phải phát hành và niêm yết trên sàn HNX.
Với doanh nghiệp nhỏ và vừa (SMEs), việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng là khó và cũng không thể phát hành trái phiếu. Do đó, giải pháp vốn với các doanh nghiệp SMEs là không dựa vào quy mô vốn mà dựa trên mô hình tổ chức và lợi thế sản xuất, đồng thời, xây dựng chiến lược trong các giai đoạn phát triển cụ thể, có phân kỳ đầu tư hợp lý, sử dụng dịch vụ thuê ngoài (outsource), liên kết, hợp tác, hoặc chọn mô hình công ty cổ phần và thuê tư vấn chuyên nghiệp để mời gọi đối tác đầu tư tài chính.
"Quỹ đầu tư kết nối cộng đồng và các mô hình Fintech gọi vốn, P2P là những nguồn tài chính phù hợp với các doanh nghiệp SMEs quản trị minh bạch" ông Hiển nhấn mạnh.
Riêng với ngành bất động sản, chuyên gia này đưa ra các giải pháp vốn bền vững để các doanh nghiệp có thể tham khảo trong bối cảnh mới.
Thứ nhất, giảm nhu cầu vốn tín dụng bằng cách cho vay theo tỷ lệ giảm dần các phân khúc không ưu tiên.
Thứ hai, tăng vốn cổ phần để tăng nguồn lực, bởi công ty bất động sản là ngành tài chính đầu tư cần có thực lực tài chính bằng vốn chủ sở hữu. Việc phát hành trái phiếu sẽ tăng áp lực trả nợ.
Thứ ba, cần định chế tài chính hợp tác phát triển dự án như Quỹ tín thác bất động sản hoặc tương tự; hợp tác quỹ - công ty theo từng dự án; nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ sẽ an toàn hơn mua trái phiếu doanh nghiệp hoặc ký hợp đồng hợp tác với công ty…
Tags:
(VNF) - UBND xã Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai đang lấy ý kiến người dân đối với hồ sơ Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu vực trên đỉnh núi Chứa Chan, xã Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai.
(VNF) - Ninh Bình chọn liên danh phát triển khu đô thị sinh thái 163ha, Ngân hàng Nhà nước thông tin về gói ưu đãi 145.000 tỷ đồng mua NƠXH, Bắc Ninh triển khai bồi thường dự án khu đô thị sân golf 6.600 tỷ... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 23/11.
(VNF) - Doji Land mới được phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường đối với dự án 26ha tại Hải Phòng, dự án dự án sẽ triển khai thi công hạ tầng trong quý IV/2025.
(VNF) - Chênh lệch lớn giữa giá trị căn hộ và giá cho thuê đang kéo tỷ suất sinh lời xuống mức thấp hiếm thấy và buộc nhà đầu tư phải cơ cấu lại danh mục.
(VNF) - Thị trường bất động sản thời gian qua chứng kiến làn sóng “Nam tiến” của nhà đầu tư miền Bắc, dòng vốn mạnh mẽ đang đổ về TP. HCM và các đô thị vệ tinh. Sự dịch chuyển này đánh dấu bước chuyển quan trọng, mở ra cơ hội tăng giá và định hình lại các thị trường vệ tinh.
(VNF) - Tuyến đường Bạch Đằng tiếp tục dẫn đầu bảng giá đất tại Đà Nẵng trong dự thảo bảng giá đất mới, với 350 triệu đồng/m2, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026.
(VNF) - Dự án Tòa nhà chung cư FPT Plaza 4 - Khu đô thị Công nghệ FPT với gần 1.400 căn hộ đáp đứng điều kiện được bán theo quy định.
(VNF) - Liên danh Ecopark Hải Dương - Hồng Phong - Minh Anh vừa được Ninh Bình chọn làm nhà đầu tư dự án Khu đô thị sinh thái phía Đông TP Hoa Lư (cũ), quy mô 163 ha và tổng vốn gần 16.443 tỷ đồng.
(VNF) - Bắc Ninh phê duyệt mở rộng khu công nghiệp Hòa Phú giai đoạn 2, vốn 1.760 tỷ đồng; Đà Nẵng giao đất làm khu dân cư Nam Bàu Mạc; Bình Trưng cho phép xây dựng tạm sân thể thao trên đất trống... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 22/11.
(VNF) - Giữa thị trường bất động sản hạng sang đang ngày một bão hòa bởi những cuộc đua vật liệu và tiện ích xa hoa, MEYGROUP chọn một hướng đi khác biệt: kiến tạo không gian sống tinh khiết – nơi con người được hít thở trong lành, tái tạo năng lượng và an trú thực sự trong chính nhịp sống của mình.
(VNF) - Miền Nam đang là thị trường chính của nhà đầu tư miền Bắc hiện nay. Cơ hội nhiều, nhưng giữa “rừng” dự án, chỉ nhà đầu tư cẩn trọng mới nắm chắc cơ hội có lợi nhuận cao.
(VNF) - 237 căn hộ thuộc Khối C thuộc dự án Chung cư cho người thu nhập thấp tại Khu tái định cư Đại Địa Bảo được xác định đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.
(VNF) - Kỷ luật vốn, minh bạch dữ liệu và giá nhà - xét từ góc nhìn nhà đầu tư, dự thảo Nghị quyết kiểm soát giá bất động sản mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến không đơn thuần là nỗ lực “hạ nhiệt” kỳ vọng.
(VNF) - Bén duyên với nghề môi giới bất động sản, bà Nguyễn Thị Thanh Tâm đã có 6 năm kinh nghiệm tại Vingroup trước khi sáng lập và xây dựng nên thương hiệu môi giới bất động sản Queen Land.
(VNF) - Công ty cổ phần Hóa dầu Quân đội (MIPEC) - doanh nghiệp sở hữu năng lực tài chính đáng nể trong lĩnh vực bất động sản đang tăng tốc thi công dự án khu đô thị gần 2.000 tỷ đồng ven sông Cày (Hà Tĩnh).
(VNF) - Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc nhu cầu, khi lực lượng trung lưu và thượng trung lưu trẻ nổi lên như nhóm dẫn dắt mới. Theo các chuyên gia, thập kỷ tới sẽ không còn xoay quanh nhóm siêu giàu, mà được định hình bởi những người coi nhà ở là trải nghiệm và phong cách sống, thay vì chỉ là tài sản tích lũy.
(VNF) - Trong khi hàng loạt người dân không thể đặt được lịch trên ứng dụng iHanoi để làm Mẫu 02 xác nhận điều kiện nhà ở mua NƠXH, thì dịch vụ “cò” lại dễ dàng nhận hồ sơ và hứa trả kết quả chỉ sau 5 ngày - một sự đối lập gây nhiều băn khoăn.
(VNF) - UBND tỉnh Bắc Ninh đã phê duyệt chủ trương đầu tư và chọn Tập đoàn Phú Mỹ đầu tư dự án mở rộng khu công nghiệp Hòa Phú giai đoạn 2 quy mô 120 ha.
(VNF) - Hiện giá bán hai tòa nhà ở xã hội CT-05 và CT-06 tại huyện Mê Linh do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư có giá dao động từ 14,88 - 14,79 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì).
(VNF) - VinEnergo đầu tư gần 40.000 tỷ đồng điện gió Hà Tĩnh, CTP Invest mở rộng tại Hải Phòng... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 21/11.
(VNF) - Đà Nẵng đang trở thành điểm đến chiến lược của dòng tiền lớn, khi hạ tầng, du lịch và bất động sản biểu tượng cùng tạo nên sức bật mới. Thành phố biển này dần định hình danh mục đầu tư hấp dẫn, thu hút giới tài chính và nhà đầu tư tìm kiếm giá trị dài hạn.
(VNF) - Thị trường khu đông Hà Nội đang chứng kiến giá căn hộ liên tục tăng, các dự án lớn mọc lên dày đặc, biến khu vực này thành “điểm nóng” đầu tư.
(VNF) - Dòng tiền đầu tư miền Bắc đang ồ ạt chảy vào Nam. Từ TP. HCM đến Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, đâu đâu cũng thấy nhà đầu tư Hà Nội “sục sạo”, săn tìm cơ hội mới.
(VNF) - Tọa lạc trên trục đường chính Đại lộ Hừng Đông và các tọa độ “vàng” của dự án The Fullton Edition, Boutique Townhouse (nhà phố thương mại) tựa như mảnh ghép hoàn thiện hệ sinh thái sống - nghỉ dưỡng - mua sắm cho cư dân tương lai.
(VNF) - CTP Invest, ông lớn BĐS KCN Châu Âu, cam kết đầu tư vào các khu vực chiến lược của Hải Phòng, đặc biệt là các dự án tại 20ha Tràng Duệ 3 và 50ha Tiên Lãng 1.
(VNF) - UBND xã Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai đang lấy ý kiến người dân đối với hồ sơ Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu vực trên đỉnh núi Chứa Chan, xã Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai.
(VNF) - Dự án Khu phức hợp công nghiệp – đô thị – dịch vụ Tiên Tiến (Mường Central) do Công ty cổ phần Thương mại Dạ Hợp thực hiện, với quy mô diện tích lên tới 82ha.
