'Giá bất động sản tăng liên tục khiến tín dụng không theo kịp nhu cầu'
Kỳ Thư -
26/08/2022 20:13 (GMT+7)
(VNF) - Đó là lý giải của TS Đinh Thế Hiển về tình trạng cạn "room" tín dụng bất động sản hiện nay.
Tiếp xúc với nhiều doanh nghiệp gần đây, TS Đinh Thế Hiển cho biết ông nhận thấy nguồn huy động vốn đang gặp khó khăn ở hầu hết các kênh.
Cụ thể, ở kênh tín dụng ngân hàng, tăng trưởng tín dụng 6 tháng khá cao, đạt 8,51% (năm 2021 là 5,47%). Nhưng các ngân hàng thương mại đang gặp tình trạng nợ xấu tăng, nguồn thu nợ chậm khiến ngân hàng giảm mức cho vay, đặc biệt là hạn chế vốn vay vào lĩnh vực bất động sản.
Huy động vốn cổ phiếu sẽ khó do thị trường chứng khoán suy giảm. Năm 2021, VN-Index tăng 35,7% nhưng vốn cổ phần huy động chỉ đạt 177 nghìn tỷ đồng, chiếm 3% vốn hóa, là mức huy động rất thấp so với trái phiếu. Thị trường chứng khoán năm 2022 có thể sẽ tiếp tục không thuận lợi, do vậy nguồn huy động này sẽ giảm.
Huy động vốn trái phiếu giảm mạnh do các ngân hàng thương mại không tham gia. Quy mô trái phiếu doanh nghiệp năm 2020 gấp 4 lần năm 2016. Năm 2021, tổng giá trị phát hành trái phiếu là 495.029 tỷ đồng, tăng 23,6% so với năm 2020 (phát hành riêng lẻ chiếm 94,3%). Năm 2022, nhà nước đã chấn chỉnh phát hành trái phiếu dưới chuẩn và lách luật. Dự kiến số lượng phát hành sẽ giảm, ảnh hưởng tới nguồn vốn các công ty sản xuất kinh doanh và bất động sản.
Ông Hiển cho rằng việc giá bất động sản tăng liên tục khiến tín dụng không theo kịp nhu cầu. Ví dụ, căn nhà trước đây 5 tỷ đồng, ngân hàng cho vay khoảng 3 tỷ đồng, sau vài ba năm giá nhà lên 10-15 tỷ đồng, như vậy tín dụng cho vay tăng lên theo.
Với doanh nghiệp, nếu trước đây dự án ở Nhơn Trạch 5ha vốn 1.000 tỷ đồng, hiện phải 5.000 tỷ đồng. Hay những tòa nhà đang được hồi sinh với giá bán 1 tỷ đồng/m2 đòi hỏi vốn vay lớn. Có thể thấy, tốc độ tăng trưởng tín dụng ngân hàng thương mại không theo kịp nhu cầu vay vốn.
Theo TS Hiển, với mô hình kinh doanh hiện nay, ngân hàng thương mại càng tăng tín dụng cho công ty bất động sản sẽ càng tăng thâm dụng vốn. Vốn tín dụng thường chiếm 70% giá trị vốn bất động sản, thời hạn thu hồi bình quân 10 năm, do vậy về lâu dài, điều này sẽ gây bất ổn.
“Vốn tín dụng vào bất động sản tuy chỉ chiếm 10% (không kể trái phiếu) tổng nợ ngân hàng thương mại nhưng chu kỳ thu hồi bình quân 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất kinh doanh nên thực chất nó có tác động gấp 3 - 4 lần so với các ngành khác cùng khoản vay”, ông Hiển bình luận.
Bên cạnh đó, hơn 70% nhà đầu tư là lướt sóng, trong khi bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ nhỏ. Do vậy khi giá chững lại thì thanh khoản giảm mạnh, ảnh hưởng tức thời tới dòng tiền thu hồi của ngân hàng.
Nói về các giải pháp vốn cho ngành sản xuất kinh doanh, TS Đinh Thế Hiển cho rằng khi gặp khó khăn, các công ty phải kiểm tra lại các nguồn vốn, xây dựng chuỗi cung ứng giá trị sẽ giảm nhu cầu vốn của các công ty. Mô hình công ty cổ phần đại chúng sẽ giúp huy động vốn thuận lợi.
Bên cạnh đó, việc chuẩn hóa hoạt động kinh doanh và minh bạch tài chính sẽ giúp doanh nghiệp tiếp cận được vốn lãi suất tốt (6% - 7%) từ các ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.
Về giải pháp vốn với công ty cổ phần đại chúng lớn và niêm yết, theo ông Hiển, trái phiếu doanh nghiệp là một ưu điểm và thuận lợi nhưng phải phát hành và niêm yết trên sàn HNX.
Với doanh nghiệp nhỏ và vừa (SMEs), việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng là khó và cũng không thể phát hành trái phiếu. Do đó, giải pháp vốn với các doanh nghiệp SMEs là không dựa vào quy mô vốn mà dựa trên mô hình tổ chức và lợi thế sản xuất, đồng thời, xây dựng chiến lược trong các giai đoạn phát triển cụ thể, có phân kỳ đầu tư hợp lý, sử dụng dịch vụ thuê ngoài (outsource), liên kết, hợp tác, hoặc chọn mô hình công ty cổ phần và thuê tư vấn chuyên nghiệp để mời gọi đối tác đầu tư tài chính.
"Quỹ đầu tư kết nối cộng đồng và các mô hình Fintech gọi vốn, P2P là những nguồn tài chính phù hợp với các doanh nghiệp SMEs quản trị minh bạch" ông Hiển nhấn mạnh.
Riêng với ngành bất động sản, chuyên gia này đưa ra các giải pháp vốn bền vững để các doanh nghiệp có thể tham khảo trong bối cảnh mới.
Thứ nhất, giảm nhu cầu vốn tín dụng bằng cách cho vay theo tỷ lệ giảm dần các phân khúc không ưu tiên.
Thứ hai, tăng vốn cổ phần để tăng nguồn lực, bởi công ty bất động sản là ngành tài chính đầu tư cần có thực lực tài chính bằng vốn chủ sở hữu. Việc phát hành trái phiếu sẽ tăng áp lực trả nợ.
Thứ ba, cần định chế tài chính hợp tác phát triển dự án như Quỹ tín thác bất động sản hoặc tương tự; hợp tác quỹ - công ty theo từng dự án; nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ sẽ an toàn hơn mua trái phiếu doanh nghiệp hoặc ký hợp đồng hợp tác với công ty…
(VNF) - ĐHĐCĐ thường niên năm 2024 của Công ty Cổ phần VNG đã diễn ra sáng nay với sự tham gia của 452 cổ đông, thông qua những mục tiêu và định hướng kinh doanh quan trọng của năm 2024. Đáng chú ý, mảng kinh doanh mang tính chiến lược AI đã bắt đầu ghi nhận doanh thu thực tế từ thị trường nước ngoài.
(VNF) - Trong báo cáo mới công bố, Bộ Tài chính Mỹ đánh giá cao kết quả điều hành chính sách tỷ giá, tiền tệ của Việt Nam và tiếp tục xác định Việt Nam "không thao túng tiền tệ".
(VNF) - Một số chuyên gia cho rằng đánh thuế giao dịch vàng là giải pháp cần thiết giúp kiểm soát giá vàng. Song đối tượng và mức thuế cần phải được cân nhắc thận trọng cho phù hợp. Chỉ nên đánh thuế đối với nhóm mua vàng để đầu cơ, không nên đánh thuế đối với nhóm mua vàng để tích trữ.
(VNF) - FBI đã khám nhà riêng của Thị trưởng Thành phố Oakland (Mỹ) cùng hai căn nhà khác thuộc sở hữu của thành viên gia đình ông David Dương - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty TNHH Xử lý chất thải Việt Nam.
(VNF) - Nhân kỷ niệm 99 năm ngày Báo chí Cách mạng Việt Nam (21/6/1925 – 21/6/2024), nhiều doanh nhân đã có lời chia sẻ và nhận định những đóng góp của nhà báo, phóng viên đồi với các hoạt động kinh tế xã hội. Trong đó, thông tin của báo chí đã tạo nên một giá trị riêng cho các doanh nghiệp.
(VNF) - IHH Healthcare của Malaysia, tập đoàn chăm sóc sức khỏe tư nhân lớn nhất châu Á, đang xem xét cơ hội thâm nhập Indonesia và Việt Nam thông qua các thương vụ mua lại, khi các thị trường hiện tại của tập đoàn này trở nên bão hòa.
(VNF) - Từng ví Internet là “hung thủ giết chết ấn phẩm báo in của mình” nhưng chính nhờ điều này, The Independent đã gặt hái được nhiều thành công đáng kinh ngạc khi chuyển hoàn toàn sang phát hành ấn phẩm trực tuyến.
(VNF) - Từ nhỏ, tôi đã mơ ước bản thân sau này sẽ trở thành một nhà giáo, một dịch thuật viên hoặc xa xôi hơn là một biên kịch đứng sau những bộ phim đắt khách… Nhưng trong ngần ấy hoài vọng, tôi chưa khi nghĩ đến một ngày, lại bén duyên với nghề báo.
(VNF) - Công ty CP Dầu khí Đông Phương (Orient Oil) - doanh nghiệp có cựu chủ tịch liên quan vụ án Vạn Thịnh Phát - nợ hơn 760 tỷ đồng tiền thuế, chiếm 1/3 tổng nợ thuế tại TP. Cần Thơ.