Giải mã KBC, cổ phiếu tăng 'nóng' từ đầu năm 2021

Bất động sản khu công nghiệp thăng hoa

Năm vừa qua là một năm thăng hoa đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản khu công nghiệp. Trên thị trường chứng khoán, giá cổ phiếu của ngành này đã tăng gần 70% so với cùng kỳ và tăng 159% kể từ mức đáy hồi tháng 3.

Trong khi đó, chỉ số VN-Index chỉ lần lượt đạt mức tăng 14,9% và 67%.

Đến nay, mặc dù vẫn chưa có cập nhật đầy đủ kết quả kinh doanh năm 2020 của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, tuy nhiên điểm lại kết quả kinh doanh 9 tháng năm vừa qua của một số doanh nghiệp đáng chú ý như Sonadezi Châu Đức (SZC), Idico (IDC), Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP)... thì đều nhận thấy sự tăng trưởng rõ rệt của lĩnh vực này.

Đơn cử SZC, doanh thu lũy kế 3 quý năm vừa qua đã tăng 28% so với cùng kỳ, nhờ 45 ha đất khu công nghiệp được phủ kín (tăng 18%), qua đó kéo lợi nhuận ròng tăng lên 41%...

Tương tự, SIP báo lãi sau thuế tăng gần 60% lên mức 498 tỷ đồng nhờ doanh thu tích cực.

Theo nhóm phân tích SSI Research, kết quả khả quan của ngành bất động sản khu công nghiệp chủ yếu liên quan đến một số yếu tố chính, bao gồm: sự xuất hiện của đại dịch làm gián đoạn nghiêm trọng chuỗi cung ứng, công tác kiểm soát dịch bệnh tốt trong nước giúp thu hút và thúc đẩy quá trình đa dạng hóa cơ sở sản xuất của các đối tác nước ngoài sang Việt Nam...

Bên cạnh đó, giá thuê đất năm qua cũng tăng mạnh so với dự báo của giới quan sát. Nếu như khu vực miền Bắc tăng từ 14-18% thì tại khu vực miền Nam con số này dao động trong khoảng 15-23%.

Điều này có được nhờ tỷ lệ lấp đầy ở mức cao do nguồn cung tỏ ra khá hạn chế vì một phần quỹ đất còn trống lại gặp khó khăn trong việc bồi thường và giải phóng mặt bằng, ở cả khu vực miền Nam và miền Bắc.

Thêm vào đó, Việt Nam còn là khu vực có chi phí lao động rẻ, vị trí thuận lợi, giá thuê đất thấp hơn so với một số quốc gia trong khu vực... Và minh chứng mới nhất cho sự hấp dẫn này, là việc Foxconn chính thức công bố vận chuyển dây chuyền sản xuất iPad, Macbook sang nước ta từ đầu năm 2021.

Không chỉ mở ra cơ hội lớn cho bất động sản khu công nghiệp nói riêng, động thái của Foxconn còn đem đến sự lạc quan cho cả nền kinh tế nói chung.

Trên cơ sở đó, nhóm phân tích SSI dự đoán, nhu cầu thuê đất trong năm nay tiếp tục tăng mạnh. Đặc biệt việc dịch bệnh lắng xuống sẽ thúc đẩy các công ty nước ngoài đang có ý định, chuẩn bị chuyển dịch cơ sở sản xuất sang nước ta từ trước, giống như Foxconn.

"Việc chuyển địa điểm sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam là một xu hướng lớn có khả năng tăng tốc thời kì hậu Covid-19. Một số công ty lớn như Microsoft, Google, Panasonic... đang lên kế hoạch cho sự chuyển dịch này", báo cáo của SSI nhận định.

Mặt khác, các yếu tố có lợi cho bất động sản khu công nghiệp phải kể đến như: việc mở rộng quy hoạch quỹ đất trong giai đoạn 2021-2025, phát triển và nâng cấp cơ sở hạ tầng (cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết...) giúp kết nối thuận tiện hơn với các khu công nghiệp xung quanh.

Sức hấp dẫn của KBC

Trong bối cảnh lạc quan chung của toàn ngành, dường như Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) cũng nhận được khá nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư. Trên thị trường, cổ phiếu KBC bắt đầu tăng nhanh từ tháng 11/2020 (14.100 đồng/cổ phiếu) lên mức 24.400/cổ phiếu vào cuối năm 2020.

Đến nay, tạm tính kết phiên sáng 19/1, cổ phiếu KBC đứng ở mức 36.750 đồng/cổ phiếu, tương đương mức tăng 50% so với đầu năm 2021.

Sở hữu một số khu công nghiệp và quỹ đất lớn, thị phần chủ yếu của KBC nằm ở các trung tâm công nghiệp lớn miền Bắc với các đối tác chính là LG, Foxconn, Canon và Hanwha... Ước tính 80% khách hàng của công ty là nhà đầu tư nước ngoài. 

Tuy nhiên, sức hấp dẫn của KBC lại nằm ở kì vọng của nhà đầu tư vào sự chuyển biến tích cực trong năm 2021, chứ không đến từ hoạt động kinh doanh năm vừa qua của công ty.

Bởi lẽ, theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2020, sau 9 tháng, công ty mới chỉ đạt 165 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, giảm mạnh so với cùng kỳ 2019. Kết quả kinh doanh gây thất vọng xuất phát từ việc công ty thiếu đất sẵn sàng cho thuê (do công tác đền bù chậm), giá bán khu đô thị Tràng Duệ kém hơn kì vọng, hồ sơ thủ tục cho khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh vẫn chưa hoàn thiện. Mặt khác các chi phí tài chính, quản lý neo ở mức cao trong khi doanh thu rất khiêm tốn.

Thế nhưng, KBC vẫn được giới phân tích đánh giá là khá tiềm năng, do công ty có những bước tiến mới trong quý cuối năm 2020. Đơn cử, nhóm chuyên gia của HSC cho rằng, KBC đã giải quyết xong trở ngại về hoàn thiện thủ tục tại khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh, qua đó tiếp tục triển khai và bàn giao đất cho đối tác trong quý IV/2020.

Bên cạnh đó, một phần diện tích còn lại ở các khu công nghiệp khác, như tại Quang Châu, đã được đền bù và sẵn sàng bàn giao cho khách thuê...

Kết hợp với những giả định khác, nhóm phân tích HSC dự báo lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ năm 2021 của KBC sẽ tăng hơn 113% so với năm 2020, đạt gần 560 tỷ đồng; doanh thu thuần tăng hơn 85%, lên mức 3.033 tỷ đồng.