Gỡ vướng pháp lý cho thị trường BĐS và nâng chuẩn trái phiếu doanh nghiệp

'Giải quyết lệch pha cung - cầu là quan trọng nhất lúc này'

Phát biểu tại tọa đàm “Nhận diện dòng chảy tài chính trên thị trường bất động sản”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest, cho rằng vấn đề quan trọng nhất cần phải giải quyết ở thời điểm hiện tại là tình trạng lệch pha cung - cầu của thị trường.

“Giá bán của các dự án bất động sản vẫn đang tăng lên hàng ngày. Chẳng hạn tại dự án The Nine (Mai Dịch, Cầu Giấy) trong quý II/2022 được rao bán với giá từ khoảng 45 - 60,4 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trong quý III/2023 đã tăng lên 58,8 - 69,2 triệu đồng/m2. Giá bán căn hộ tại dự án này đã tăng 17,2% trong vòng 1 năm qua. Điều này cho thấy, với phân khúc ở thực, nhu cầu thực rất cao nhưng nguồn cung lại khan hiếm”, ông Nguyễn Quốc Hiệp nói.

Về nguyên nhân của sự lệch pha cung cầu này, Chủ tịch GP. Invest cho rằng vấn đề nằm ở những ách tắc trong pháp lý.

"70% vướng mắc là ở pháp lý, đây là vấn đề tôi đã nói rất nhiều lần ở nhiều diễn đàn nhưng hôm nay tôi vẫn phải nhấn mạnh bởi chỉ có tháo gỡ về mặt pháp lý thì thị trường bất động sản mới được khơi thông”, ông Nguyễn Quốc Hiệp nói.

Lãnh đạo GP. Invest phản ánh rằng hiện nay cần quá nhiều thủ tục hành chính, điều này ảnh hưởng lớn tới doanh nghiệp.

>>>Xem thêm: Khơi dòng tài chính BĐS: 'Cần dồn nguồn lực tài chính làm nhà ở giá rẻ'

‘Hết thời hạn giá FIT, thị trường năng lượng tái tạo rất ảm đạm’

Bàn về thực trạng ngành năng lượng tái tạo tại diễn đàn công nghệ và năng lượng Việt Nam 2023 diễn ra chiều 14/12, ông Bùi Văn Thịnh, Chủ tịch Hiệp hội điện gió, điện mặt trời tỉnh Bình Thuận, thẳng thắn chỉ ra rằng mặc dù Việt Nam luôn coi phát triển xanh là một ưu tiên hàng đầu tuy nhiên sau khi hết thời hạn giá FIT, thị trường năng lượng tái tạo trong đó có điện gió, điện mặt trời rất ảm đạm.

Hiện, Bộ Công Thương đã có chính sách với các dự án chuyển tiếp, nhưng cũng rất gay gắt. Các dự án mới gần như không có nhà đầu tư mới và cũng khó tiếp cận vốn ngân hàng, ông Thịnh cho hay.

Lấy ví dụ về tỉnh Bình Thuận, sau một thời gian bùng nổ, điện gió, điện mặt trời sụt giảm rất mạnh. Hiện rất nhiều nhà đầu tư đã đầu tư cơ sở hạ tầng, nhân lực nhưng không có thị trường. “Những dự án điện gió mặt trời hàng chục hecta hiện dừng hoạt động, cần cẩu nằm la liệt, nhân công mất việc trong khi tiềm năng thiên nhiên rất nhiều nhưng không khai thác được”, ông Thịnh nói.

Theo ông, hiện không có dự án điện gió, điện mặt trời mới nào đáng kể trong năm nay và thậm chí còn có nhà đầu tư lớn sau khi thăm dò đã rút khỏi Việt Nam. Nguyên nhân chính là giá điện. Cụ thể, ở một số quốc gia khác, giá điện 30 - 40 cent thì đầu tư điện gió, điện mặt trời 10 – 15 cent rất dễ dàng nhưng ở Việt Nam thì rất khó.

>>>Xem thêm: ‘Hết thời hạn giá FIT, thị trường năng lượng tái tạo rất ảm đạm’

'Lãi suất thấp, nhà giàu rút tiền khỏi ngân hàng để mua bất động sản'

Báo cáo của chuyên gia chỉ ra: trong khi giá căn hộ mới chào bán tại TP. HCM và Hà Nội không thay đổi so với cùng kỳ năm trước, để bán căn hộ, các chủ đầu tư bất động sản hiện cung cấp gói hỗ trợ vay thế chấp cho người mua (gia hạn thời gian ân hạn…) và các ưu đãi khác. Hơn nữa, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 10% nếu người bán chưa nhận được sổ đỏ từ chủ đầu tư. Đây là một trong những ví dụ cho thấy trở ngại chính đối với phát triển bất động sản ở Việt Nam vẫn là các vấn đề pháp lý và quy định.

Mặc dù gần đây đã có một số bước tiến để giải quyết các vấn đề pháp lý nhưng VinaCapital cho rằng sẽ phải chờ đến năm 2024 tình hình mới cải thiện thực sự. Vì vậy, mặc dù đã có những dấu hiệu tốt trên thị trường bất động sản của Việt Nam, nhưng sự phục hồi hoàn toàn vẫn chưa bắt đầu.

Cũng theo VinaCapital, sự tăng trưởng nhẹ trong mức tín dụng dành cho các chủ đầu tư bất động sản gần đây sẽ giúp họ tăng cường hoạt động phát triển. Số liệu tăng trưởng tín dụng mới nhất của Việt Nam cho thấy nhu cầu vay mua nhà còn yếu, nhưng điều này có thể thay đổi khi lãi suất thế chấp giảm trong những tháng gần đây.

Theo ông Michael Kokalari, hai chỉ báo sớm cho thấy giai đoạn khó khăn nhất đã qua. Thứ nhất, khối lượng giao dịch đất nền, phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường, đã tăng đáng kể trong thời gian gần đây. Thứ hai là một số bất động sản cao cấp ở trung tâm TP. HCM/Hà Nội được cho là đã tăng giá mạnh đối với những căn đã có giấy tờ sở hữu/quyền sở hữu rõ ràng. Giá bất động sản ở trung tâm thành phố hiện ở mức cao, vì vậy việc tăng giá gần đây phần lớn do các nhà đầu tư giàu có rút tiền ra khỏi ngân hàng – khi lãi suất huy động giảm và mua bất động sản.

>>>Xem thêm: 'Lãi suất thấp, nhà giàu rút tiền khỏi ngân hàng để mua bất động sản'

Rào cản còn lại khiến thị trường chứng khoán Việt Nam chưa được nâng hạng

Theo ông Nguyễn Thế Minh, hiện nay có 3 tổ chức lớn về xếp hạng thị trường là MSCI, FTSE Russell và S&P Dow Jones. Trong đó, FTSE là tổ chức có bộ tiêu chí dễ nhất. Ở thời điểm hiện tại, Việt Nam đã đạt 90% tiêu chí của FTSE, chỉ còn tiêu chí tỷ lệ ký quỹ cho nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài. 

“Theo quy định của pháp luật Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài không được phép vay vốn. Muốn đầu tư vào Việt Nam thì phải dùng tiền mặt 100%. Đây chính là rào cản khiến thị trường chứng khoán Việt Nam chưa được nâng hạng FTSE. Nếu thỏa mãn được tiêu chí này trước thời điểm tháng 9 - thời điểm xét duyệt, Việt Nam sẽ chính thức được nâng hạng thị trường.

“Chắc chắn, hơn 95% khả năng sẽ có quyết định nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam vào tháng 9/2024, chỉ còn chờ quyết định của Thủ tướng”, ông Nguyễn Thế Minh nhấn mạnh.

Theo kinh nghiệm của lãnh đạo chứng khoán Yuanta, sau khi được nâng hạng, các quỹ đầu tư sẽ chính thức được mua vào trên thị trường. Tuy nhiên,, thông thường trước khi thị trường chứng khoán được nâng hạng sẽ xuất hiện những tay đầu cơ trên thế giới tham gia kéo giá, cho đến khi có quyết định nâng hạng những tay đầu cơ này sẽ bán ra. 

“Câu chuyện này đã xảy ra vào năm 2018 tại Việt Nam khi các nhà đầu cơ kỳ vọng thị trường chứng khoán Việt được nâng hạng. Tuy nhiên, tôi cho rằng thị trường năm 2024 sẽ rõ ràng hơn rất nhiều, không còn là câu chuyện “nhai đi nhai lại" mà sẽ chính thức hơn thay vì chỉ nói lý thuyết", ông Nguyễn Thế Minh cho biết. 

>>>Xem thêm: Rào cản còn lại khiến thị trường chứng khoán Việt Nam chưa được nâng hạng

'Nâng chuẩn thị trường TPDN để hạn chế rủi ro nhà đầu tư'

Chia sẻ với VietnamFinance, TS Nguyễn Hữu Huân nhận định những thay đổi trong Nghị định 65 sẽ giúp thị trường TPDN minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Theo ông Huân, các nhà đầu tư cá nhân trên thị trường TPDN riêng lẻ hiện nay chưa thực sự chuyên nghiệp, không đủ năng lực và chỉ đầu tư dựa trên khuyến nghị của các tổ chức phát hành TPDN. Trong khi đó, thị trường TPDN lại đòi hỏi các nhà đầu tư phải có đủ kiến thức, năng lực để phân tích.

Chính vì thế, trong thời gian qua, trên thị trường TPDN đã chứng kiến nhiều doanh nghiệp sử dụng trái phiếu để lừa đảo, gây ra thiệt hại lớn cho các nhà đầu tư, trong đó, nhà đầu tư cá nhân chiếm đa số. "Việc nâng chuẩn việc xét nhà đầu tư chuyên nghiệp trên thị trường TPDN riêng lẻ sẽ góp phần làm minh bạch thị trường đồng thời hạn chế rủi ro của nhà đầu tư", ông nhận định.

Xét về yêu cầu xếp hạng tín nhiệm, TS Nguyễn Hữu Huân cho rằng đây là điều hoàn toàn hợp lý và theo đúng thông lệ của quốc tế. "Xếp hạng tín nhiệm đảm bảo cung cấp thông tin cho các nhà đầu tư một cách công khai và minh bạch hơn. Từ đó, các nhà đầu tư sẽ biết đâu là trái phiếu có độ an toàn và tin cậy cao và đâu là trái phiếu có độ an toàn thấp để đưa ra những quyết định đầu tư phù hợp", ông nói.

>>>Xem thêm: Trái phiếu doanh nghiệp: Hết 'hạn mức ưu đãi', bước vào thời kỳ siết chặt