GS Đặng Hùng Võ: Nên cho phép chủ đầu tư condotel được quyền chọn hình thức sử dụng đất

Phát biểu tại “Diễn đàn đầu tư bất động sản 2019: rủi ro và cơ hội” sáng nay (22/6), GS Đặng Hùng Võ đã bàn đến câu chuyện khung pháp lý đối với các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.

Ông Võ cho hay khi còn làm quản lý ở Bộ Tài nguyên và Môi trường, câu nói quen thuộc ông thường nghe là cần phải tìm cách quản lý cho thật chặt.

“Đã đành là làm gì cũng phải làm cho thật chặt chẽ, nhưng tôi vẫn nói rằng đó không phải là mục tiêu cuối cùng. Câu hỏi chính cần đặt ra là ‘quản lý chặt để làm gì?’. Cái đích cần hướng đến là hiệu quả cao của phát triển. Quản lý chặt cũng chỉ để phát triển tốt mà bền vững, không phải để xác lập quyền lực của người quản lý. Trong phát triển bất động sản du lịch, cái đích ở đây là đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn”, ông Võ nói.

Theo ông Võ, kể từ năm 2014, bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng đã phát triển mạnh với nhiều loại sản phẩm có tên gọi mới như condotel, hometel, shoptel… Cũng từ đó, nhiều nhà quản lý các cấp cứ loay hoay với hình thức tên gọi mới này, tìm cách chuyển ngữ sang tiếng Việt và cho rằng còn thiếu khung pháp lý để quản lý.

Nhưng ông Võ nhấn mạnh: sự thực, tên gọi chỉ là hình thức và trong tương lai còn biết bao nhiêu cách đặt tên mới nữa, điều cốt yếu là cần xem xét nội dung gì mới ở đây để hoàn chỉnh khung pháp luật.

Nội dung mới, theo ông Võ, là một bất động sản du lịch có thể sử dụng cho nhiều công năng: ở, cho thuê dài hạn để ở hay hoặc cho thuê lưu trú ngắn hạn phục vụ du lịch, cho thuê làm văn phòng và còn có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác.

Điều này là một biểu hiện của kinh tế chia sẻ và nhà nước cần thay đổi góc nhìn quản lý đối với các bất động sản đa công năng, trong đó có công năng phục vụ du lịch. “Nhà nước cần chuyển sang nhìn nhận (bất động sản nghỉ dưỡng - PV) theo kinh tế chia sẻ”, ông Võ nói.

Là người viết Luật Đất đai 2003, ông Võ cho biết từ đạo luật này, nhà nước đã quan tâm tới việc quản lý một thửa đất có thể sử dụng vào nhiều mục đích, có một mục đích chính và nhiều mục đích phụ.

Hơn nữa, luật còn quy định rằng một trong các mục đích là để ở thì phải coi mục đích chính là để ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo đất ở. Khung pháp luật này vẫn đang hiện hành trong hệ thống pháp luật đất đai dựa trên Luật Đất đai 2013. “Vì vậy, khi áp dụng pháp luật đất đai cẩn thận một chút thì có thể khẳng định việc giao đất ở để phát triển các dự án bất động sản du lịch dạng thức mới là phù hợp pháp luật”, ông Võ nhấn mạnh.

Về cấu trúc không gian nhà, ông Võ lưu ý dạng thức bất động sản mới cũng không có gì mới: hoặc là chung cư hoặc là nhà riêng lẻ. Một cái gọi là condotel cũng có thể coi là một chung cư hay một khách sạn gồm toàn căn hộ (apartment). Một shophouse cũng chỉ là một nhà liền kề trên một dẫy phố, một shopvilla cũng chỉ là một biệt thự... Tất cả đều không có gì mới.

Thực tế hiện nay có 2 luồng ý kiến đang xuất hiện trên công luận. Một là xem condotel là căn hộ khách sạn phục vụ kinh doanh du lịch, tức là chỉ được sử dụng có thời hạn 50 năm hoặc cùng lắm là 70 năm. Hai là xem condotel là nhà chung cư, có thể để cho thuê, tức là được sử dụng đất lâu dài.

Ông Võ cho rằng cả 2 ý kiến này đều được hình thành dựa trên tư duy quản lý cũ: một bất động sản chỉ sử dụng vào một mục đích. Điều cần làm là phải xây dựng khung pháp lý cho các bất động sản đa công năng dựa trên tư duy quản lý kinh tế chia sẻ.  

“Giải pháp cần làm là hãy bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS về phương thức quản lý các bất động sản đa công năng. Về đất đai, cho phép các chủ đầu tư dự án bất động sản có mục tiêu phục vụ kinh doanh du lịch được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài gắn với nộp tiền sử dụng đất ở hoặc hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với nộp tiền thuê đất kinh doanh - dịch vụ, tương ứng với từng phần diện tích đất đai phù hợp của dự án.

“Về quản lý bất động sản, cần đưa quy định về nguyên tắc chấp nhận một số công năng được phép và yêu cầu đối với các bất động sản đa công năng”, ông Võ đề xuất.

Đối với các dự án condotel đã được phê duyệt, các căn hộ tại condotel đã được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và nhà gắn liền, ông Võ cho rằng cách xử lý trong giai đoạn chuyển tiếp là cho phép các chủ đầu tư dự án được lựa chọn phần diện tích được sử dụng đất lâu dài và phần diện tích được thuê đất có thời hạn.

“Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Giấy chứng nhận đã cấp phải được điều chỉnh theo các phần diện tích đã chủ đầu tư dự án lựa chọn. Chỉ có cách làm này mới đảm bảo condotel phát huy được hết thế mạnh bản chất của loại hình bất động sản này”, ông Võ nói thêm.