Hơn 1 tỷ đồng/m2 đất ở phố đi bộ Nguyễn Huệ

Bà Hoa và bà Hồng là hai chị em ruột, kinh doanh một cửa hàng mỹ nghệ trên góc đường Nguyễn Huệ (quận 1, TP. HCM) giao với Nguyễn Thiệp. Họ là thế hệ đời thứ 3 của gia đình đã sống tại khu vực sầm uất và đắt đỏ bậc nhất thành phố từ năm 1923.

Bà Hồng (52 tuổi) cho biết 15 năm trước, việc kinh doanh buôn bán khá tốt nhờ lượng hàng hóa trên thị trường còn hiếm và khách đông. Tuy nhiên, 5 năm trở lại đây chủ yếu là khách du lịch và đường xá không quá sầm uất, nhiều người đến cửa hàng này xem là do hiếu kỳ.

Giá bất động sản cao nhất cả nước

Khi bình luận về giá thuê và giá bán của những ngôi nhà trong khu vực này, cả hai chị em bà Hoa đều tỏ ra khó hiểu về mức giá bị đẩy lên không đúng với giá trị thật của nó.

Theo khảo sát của Zing, lượng thông tin rao bán nhà đất trên con đường Nguyễn Huệ dài 720 m khá ít ỏi, cùng với đó là những mức giá cao đến giật mình.

Một căn nhà diện tích 120 m2, gần tòa nhà Bitexco đang có giá rao bán lên đến 140 tỷ đồng, tương đương khoảng 1,16 tỷ đồng/m2.

Cách đó không xa tại các trục đường xương cá của Nguyễn Huệ, một ngôi nhà 6 tầng lầu có diện tích nhỏ hơn, khoảng 80 m2 cũng đang được rao bán giá 45 tỷ, tương đương 562 triệu đồng/m2. Căn nhà này đang có hợp đồng cho thuê mặt bằng lên đến 200 triệu đồng/tháng.

Ông Nguyễn Ngọc Hiếu, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn cho biết giá nhà đất mặt tiền đường Nguyễn Huệ hiện nay neo ở mức 1-1,2 tỷ đồng. Như vậy, giá mỗi mét vuông đất trên con phố này tương ứng với một căn hộ bình dân nhỏ tại khu vực quận 9 hoặc quận Bình Tân, Nhà Bè...

Tuy nhiên, theo anh Toàn, một môi giới tại khu vực, dù nhu cầu bán nhà tại con đường đắc địa này khá hiếm hoi, lượng giao dịch thực tế cũng không cao.

"Nhiều người ban đầu tìm đến xem mặt bằng nhưng khi nắm được giá bán mới thấy ngoài tầm với của mình", anh chia sẻ.

Không chỉ giá bán, giá thuê tại phố đi bộ Nguyễn Huệ cũng ở mức cao nhất cả nước, lên đến hàng trăm triệu đồng cho mỗi mặt bằng tùy diện tích. Đặc biệt, theo thống kê của Chợ Tốt Nhà, so với cùng kỳ năm 2019, số tin rao cho thuê trong quý III/2020 trên con đường này tăng đến 30% do chịu tác động mạnh từ dịch Covid-19.

Mặc dù vậy, giá thuê trung bình tại khu vực này cũng không có biến động mạnh. Những căn mặt tiền đường vẫn có mức giá trung bình khoảng hơn 100 triệu đồng/tháng, trong khi các khu vực khác đều phải giảm giá khá nhiều.

Bà Hà Thị Thục Uyên, Giám đốc Chợ Tốt Nhà bình luận: "Covid-19 ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh của các cửa hàng nơi đây, nên việc trả lại mặt bằng ở khu vực này sẽ tạo ra nguồn cung cho thuê nhiều hơn những năm trước. Nhưng giá thuê có giảm hay không thì vẫn phải chờ vì khi nhu cầu của người thuê đã thu hẹp thì dù giảm giá cũng khó có thể kích cầu".

Giá đất phố đi bộ ở Hà Nội cũng ngất ngưởng

Số liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy giá rao bán nhà mặt phố hiện tại ở khu vực quận Hoàn Kiếm, Hà Nội trung bình là 540 triệu đồng/m2; khu vực quận 1, TP. HCM là 548 triệu đồng/m2.

Riêng tại khu vực phố cổ, khảo sát thị trường cho thấy giá giao dịch dao động trên dưới 1 tỷ đồng/m2, như phố Lê Thái Tổ (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) có mức giá trung bình cao nhất, phổ biến ở mức 1,02 tỷ đồng/m2, tối đa 1,03 tỷ đồng/ m2; phố Bảo Khánh 1 tỷ đồng/m2; phố Hàng Hành đạt mức gần 950 triệu đồng/m2...

Vào đầu quý IV năm nay, mức độ quan tâm đến nhà đất khu vực Hoàn Kiếm tăng 3% so với cùng kỳ năm trước, trong khi đó, mức độ quan tâm tại quận 1 lại giảm 37% so với cùng kỳ năm trước. Điều này phản ánh, thị trường bất động sản quận Hoàn Kiếm tại Hà Nội đang có xu hướng sôi động hơn thị trường ở quận 1 tại TP. HCM.

Ông Nguyễn Ngọc Hiếu đánh giá giao dịch nhà mặt phố ở những con phố này thường rất hạn chế trong 3 năm trở lại, do đây là những loại hình bất động sản có giá trị rất cao và chỉ một bộ phận nhỏ nhà đầu tư, người mua nhà có thể tham gia được thị trường này.

"Nhà phố tại quận 1 (TP. HCM) thường có diện tích cũng như mức giá cao hơn quận Hoàn Kiếm (Hà Nội). Từ 2017 đến 2019, theo chúng tôi đánh giá giao dịch ở quận 1 cũng tốt hơn quận Hoàn Kiếm", ông Hiếu nói thêm.

Nói với Zing, vị này cho rằng việc mở các tuyến phố đi bộ tại các quận trung tâm làm cho lưu lượng người qua lại 2 khu vực này tăng cao, đặc biệt là cuối tuần. Điều này khiến những mô hình kinh doanh quanh khu vực cũng chuyển đổi.

"Trước kia, khu vực phố cổ thường tập trung nhiều cửa hàng bán buôn. Hiện tại, một bộ phận khu phố đã chuyển sang phục vụ nhu cầu giải trí, du lịch. Điều này làm cho các khu vực phố đi bộ trở nên đông vui, đặc biệt là cuối năm 2019, nhờ vậy làm tăng giá các khu vực phục vụ phố đi bộ", ông nói.

Tuy nhiên, ông Hiếu cũng cho rằng giao dịch và mức độ quan tâm đã chậm lại vào năm 2020, khi mà Covid-19 khiến cho nhu cầu giải trí trên phố đi bộ suy giảm đáng kể. Khách nước ngoài cũng không còn du lịch tại phố đi bộ, làm cho hàng loạt khách sạn vắng khách.

Thống kê của Sở GTVT TP. HCM cho thấy, ở thời điểm không có dịch bệnh lưu lượng người đi bộ trung bình trên đường Nguyễn Huệ là 3.300 người vào ngày thường và 6.600 người vào ngày cuối tuần. Cùng với đó, mức chi tiêu của người dân và khách du lịch cũng lên đến 11,8 tỷ đồng/ngày trong dịp cuối tuần.

Theo chuyên gia về cho thuê bán lẻ của Savills Việt Nam, 80% thương hiệu thuê mặt bằng để kinh doanh, mà kinh doanh thì phải có lợi nhuận, nên họ sẽ cân nhắc giá thuê có phù hợp với mô hình doanh nghiệp để “đẻ lãi” hay không.

Tuy nhiên 20% còn lại là dành cho các mục đích khác nhau. Trong đó, nổi bật là việc “branding” - phổ rộng nhận thức của khách hàng về thương hiệu trên thị trường - là một trong những hình thức quảng cáo. Chính vì vậy, nhiều chuỗi bán lẻ lớn sẵn sàng chi mạnh tay cho những vị trí đẹp như một chi phí để làm marketing và nâng cao vị thế thương hiệu.

Lưu lượng này khiến giá mặt bằng tại đây được đẩy lên mức cao nhất TP trong 5 năm qua. Chính vì vậy, không ít người dân sinh sống quanh khu vực này đã dần chuyển đi nơi khác để cho thuê lại mặt bằng, nhường chỗ cho các hoạt động thương mại, buôn bán.