Khi nào Bất động sản và Đầu tư VRC thăng hoa trở lại?

Đáo hạn khoản vay trái phiếu trăm tỷ đồng

Công ty Cổ phần Adec, công ty con do Công ty Cổ phần Bất động sản và Đầu tư VRC (HoSE: VRC) sở hữu 54,33% vốn, vừa công bố kết quả chào bán trái phiếu với khối lượng 430 trái phiếu, mệnh giá 1 tỷ đồng/trái phiếu.

Lô trái phiếu này có mã ADECH2123001, tổng giá trị 430 tỷ đồng và có lãi suất cố định 10,5%/năm, phát hành vào ngày 5/4/2021, kỳ hạn 24 tháng, ngày đáo hạn là 5/4/2023.

Tài sản bảo đảm trái phiếu bao gồm 15,84 triệu cổ phần của Công ty Cổ phần Đóng tàu và Dịch vụ Cảng Mỹ Xuân (Cảng Mỹ Xuân), tương ứng với 66% vốn điều lệ doanh nghiệp.

Theo chứng thư thẩm định ngày 15/3/2021 của Công ty TNHH Tư vấn đầu tư, tài chính, kế toán, thuế - kiểm toán COM.PT, mỗi cổ phần này có giá 39.825 đồng, tương đương tổng giá trị trên 630 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, Adec cũng thế chấp khu đất thuộc Cảng Mỹ Xuân theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CP968686 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa - Vũng tàu cấp ngày 4/9/2019. Kiểm toán COM.PT định giá khu đất này là hơn 828 tỷ đồng.

Trước đó, ngày 13/3/2020, Adec cũng huy động thành công 300 tỷ đồng trái phiếu với kỳ hạn 12 tháng. Tài sản bảo đảm đều là khu đất và số cổ phần của Cảng Mỹ Xuân đã đề cập ở phía trên.

Chỉ khác là, thay vì số lượng cổ phần tương đương 66% vốn, ở đợt huy động trái phiếu năm 2020, Adec chỉ thế chấp 51% vốn Cảng Mỹ Xuân.

Chứng thư thẩm định giá cũng do Kiểm toán COM.PT ban hành, với giá trị khu đất là hơn 729 tỷ đồng, còn giá trị mỗi cổ phần của Cảng Mỹ Xuân là 35.281 đồng.

Đơn vị đứng ra thu xếp cũng là Công ty Cổ phần Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội và quản lý tài sản bảo đảm là Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB).

Như vậy, chỉ 1 tháng sau khi qua ngày đáo hạn lô trái phiếu năm 2020, Adec tiếp tục đem khối tài sản của Cảng Mỹ Xuân để huy động trái phiếu với giá trị lớn hơn 50%. Cùng với đó, định giá của Cảng Mỹ Xuân đã tăng thêm 13% sau một năm, từ 846 tỷ đồng lên gần 956 tỷ đồng.

Đà lao dốc của VRC

Trái ngược với Cảng Mỹ Xuân đang được định giá tăng trưởng, trên thị trường, cổ phiếu VRC lại cho thấy đà lao dốc nhanh.

Nếu như năm 2018, cổ phiếu VRC được giao dịch trong vùng 22.000 đồng/cổ phiếu thì một năm sau đó giảm còn 16.500 đồng/cổ phiếu.

Còn năm 2020, cổ phiếu VRC từng rớt xuống vùng dưới 6.000 đồng trong tháng 2 và chỉ còn xấp xỉ "cốc trà đá" với thị giá 4.330 đồng/cổ phiếu vào giai đoạn "đen tối" của thị trường chứng khoán Việt Nam (VN-Index giảm còn 662 điểm hồi cuối tháng 3).

Đến nay, kết phiên giao dịch 16/4, cổ phiếu VRC hồi phục về mức 10.300 đồng/cổ phiếu.

Thị giá cổ phiếu biến động mạnh với sự thăng giáng rõ rệt cũng phán ảnh phần nào tình hình làm ăn của doanh nghiệp này.

Nhìn lại giai đoạn kể từ khi lên sàn HoSE, kết quả kinh doanh của VRC thường xuyên sa sút theo từng năm. Giai đoạn 2012-2016, cũng là khoảng thời gian cổ phiếu VRC đứng ở mức giá 3.000 - 4.000 đồng/cổ phiếu, doanh nghiệp chỉ ghi nhận lợi nhuận sau thuế từ 1-2 tỷ đồng, thậm chí năm 2015 còn lỗ sau thuế gần 6 tỷ đồng.

Chỉ đến những năm 2017-2018, VRC mới có khoản lãi tăng đột biến, lên đến mức kỷ lục 280 tỷ đồng. Dù vậy, chiếm tỷ trọng lớn lại không đến từ tình hình kinh doanh khởi sắc, mà đơn thuần khi đó doanh nghiệp có nguồn thu tài chính dồi dào hơn 353 tỷ đồng nhờ chuyển nhượng 95% cổ phần tại công ty con là Công ty Cổ phần Bất động sản VRC Sài Gòn - chủ đầu tư dự án Babylon Garden tọa lạc tại quận 7, TP. HCM.

Ở năm kế tiếp, doanh thu của VRC giảm xuống 10 tỷ đồng trong khi cùng kỳ đạt 37 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế giảm mạnh còn gần 24 tỷ đồng, chưa bằng 1/10 so với cùng kỳ. Cần nhấn mạnh rằng, lúc này VRC vẫn ghi nhận doanh thu tài chính hơn 32 tỷ đồng nhờ chuyển nhượng nốt cổ phần tại Bất động sản VRC Sài Gòn.

Đến năm 2020, doanh thu thuần tiếp tục suy giảm còn hơn 9 tỷ đồng, ngược lại giá vốn gia tăng càng làm cho lợi nhuận gộp của doanh nghiệp bị bào mòn, còn 5 tỷ đồng, tức giảm 24%.

Trong năm, mặc dù đã giảm tải được chi phí quản lý doanh nghiệp (hơn 4,2 tỷ đồng), song VRC khó có thể bù lại khoản hao hụt của doanh thu tài chính, lên đến hơn 31 tỷ đồng.

Đồng thời, nguồn thu nhập khác cũng giảm còn 1/3 so với cùng kỳ, chỉ còn 1,5 tỷ đồng do hao hụt khoản tiền chậm nộp của khách hàng. Kết quả, lợi nhuận sau thuế của VRC giảm đến hơn 98% so với năm trước, đạt vẻn vẹn 439 triệu đồng.

Tại ngày 31/12/2020, tổng tài sản của VRC đạt 1.684 tỷ đồng, không biến động so với hồi đầu năm. Chiếm tỷ trọng lớn nhất là hàng tồn kho với 1.159 tỷ đồng, theo sau đó là khoản đầu tư tài chính dài hạn (462 tỷ đồng).

Hàng tồn kho của VRC bao gồm 3 dự án: khu dân cư Nhơn Đức, xã Phước Lộc, huyện Nhà Bè, TP. HCM; khu dân cư ADC, phường Phú Mỹ, quận 7, TP. HCM và khu dân cư Long An ADC, TP. Tân An, tỉnh Long An thông qua pháp nhân Adec.

Cũng tại thời điểm này, đối ứng bên nguồn vốn, nợ phải trả của VRC đứng ở mức 423 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu là 1.261 tỷ đồng, xấp xỉ hồi đầu năm.

Thay đổi nhiều nhất đó là tiền nhận trước tại dự án Babylon Garden, thuộc khoản phải thu khác giảm 282 tỷ đồng và bù lại, doanh nghiệp phát sinh nợ vay ngắn hạn gần 300 tỷ đồng, chủ yếu là lô trái phiếu huy động năm 2020.

Bước sang năm 2021, theo tài liệu đại hội cổ đông năm 2021 dự kiến tổ chức ngày 28/4 tới, VRC định hướng trở thành công ty đầu tư (holdings) bằng việc tìm kiếm các doanh nghiệp tiềm năng, phù hợp với VRC để thực hiện M&A. Nguồn vốn cho hoạt động này đến từ việc chuyển nhượng các dự án, tài sản của VRC.

Mục tiêu kinh doanh khá ảm đạm với tổng doanh thu và các khoản thu nhập là 8 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế ước đạt 1,3 tỷ đồng.

Như vậy, ban lãnh đạo VRC dự tính nguồn thu chủ yếu sẽ từ doanh thu tài chính, hay cụ thể là số tiền đến từ hoạt động chuyển nhượng dự án, trong đó là 3 dự án trọng điểm thuộc hạng mục hàng tồn kho, chiếm gần 70% tổng tài sản doanh nghiệp.

Tuy nhiên, trong bối cảnh các dự án này đang gặp phải lùm xùm, chậm tiến độ... đặc biệt là dự án khu dân cư ADC đã triển khai gần 20 năm, nhưng vẫn trong tình trạng dang dở, chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý để bàn giao đất nền cho khách hàng thì tương lai của VRC vẫn phần nhiều là kém tích cực.