Theo HoREA, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh năm 2020 về cơ bản vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị đóng băng, cũng không bị “bong bóng”.
Về các phân khúc nhà ở, Hiệp hội cho biết phân khúc nhà ở cao cấp có thể chiếm đến tỷ lệ khoảng 70%, chiếm thế áp đảo trên thị trường bất động sản năm 2020. Phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% tổng số nhà ở.
Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020.
HoREA cho rằng đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự “lệch pha” sản phẩm trên thị trường bất động sản, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp. Thành phố đang rất thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp. Sự lệch pha này dẫn đến sự phát triển thiếu tính ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.
Theo HoREA, sở dĩ có sự chênh lệch giữa số liệu thống kê của Sở Xây dựng với thực tế là do khi trình dự án lên Sở Xây dựng, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường kê khai mức giá bán thấp, nhưng đến khi huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai thì lại bán nhà với mức giá cao hơn, thậm chí có mức giá nhà ở cao cấp.
Cũng theo HoREA, giá nhà vẫn tăng nóng trong năm 2020, do thiếu hụt nguồn cung và do các chủ đầu tư dự án muốn “tối đa hóa lợi nhuận”, nhất là trong lúc sức mua trên thị trường sơ cấp vẫn mạnh và tỷ lệ hấp thụ của thị trường rất cao, bình quân lên đến 70-80% qua các đợt mở bán các dự án nhà ở.
Trong năm 2020, TP. HCM đã phát triển được 8,87 triệu m2 sàn nhà ở, nâng tổng diện tích sàn nhà ở lên 190,73 triệu m2. Trong đó, nhà ở riêng lẻ do dân tự xây với diện tích 5,19 triệu m2 sàn, chiếm tỷ lệ 58,52% tổng diện tích sàn nhà ở xây dựng mới; phát triển nhà ở theo dự án chỉ chiếm tỷ lệ 41,48% tổng diện tích sàn nhà ở xây dựng mới với 52 dự án nhà ở có diện tích 3,68 triệu m2 sàn.
Bình quân diện tích nhà ở của thành phố là 20,63 m2/người, tuy đạt mục tiêu đề ra nhưng còn thấp hơn rất nhiều so với diện tích nhà ở bình quân của cả nước là 24 m2/người.
Hiệp hội nhận thấy động lực chính trong phát triển nhà ở tại thành phố trong nhiều năm qua và hiện nay vẫn thuộc về khu vực cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng nhà ở riêng lẻ, chiếm tỷ trọng đến 58,52%. Trong khi đó, dù hoạt động phát triển nhà ở theo dự án tuy có xu thế tăng dần trong các năm qua, nhưng quy mô cũng còn thấp hơn, chỉ chiếm tỷ trọng 41,48% trong năm 2020.
Đánh giá kết quả hoạt động phát triển nhà ở trên đây, HoREA nhấn mạnh xu thế phát triển đô thị tại TP. HCM vẫn còn theo kiểu “vết dầu loang” và thấp tầng, chưa đạt được mục tiêu, yêu cầu về đô thị hóa và phát triển đô thị, chưa đảm bảo được nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường;
Đồng thời chưa đạt được yêu cầu đối với phát triển nhà ở đối với đô thị loại đặc biệt (Hà Nội, TP. HCM), loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư; chưa hình thành được nhiều đô thị vệ tinh có mật độ dân số tập trung (như khu đô thị Phú Mỹ Hưng và cả tại các khu đô thị mới thuộc các tỉnh lân cận thành phố).
Với thực trạng hiện nay, Hiệp hội cho rằng sẽ khó kết nối hạ tầng, đặc biệt là kết nối hệ thống giao thông có sức chở lớn như metro, monorail, xe buýt... Nguyên nhân là nhà nước không thể có đủ nguồn lực tài chính để đầu tư nếu thành phố cứ phát triển theo kiểu “vết dầu loang”, thấp tầng như hiện nay.
Từ thực tế về tỷ lệ nhà ở thấp tầng rất lớn và với diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn diện tích nhà ở bình quân đầu người của cả nước, HoREA nhận định dư địa phát triển của thị trường bất động sản TP. HCM còn rất lớn, tổng nhu cầu nhà ở rất cao trước mắt và cả trong trung hạn, dài hạn.
