Cơ quan quản lý nhà nước đã đưa ra nhiều chính sách để thúc đẩy phát triển nhà bình dân, nhưng chưa khi nào “giải nhiệt được cơn khát” nhà ở của người thu nhập thấp, công nhân.
Mới đây, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP (Nghị định 49) đã sửa đổi, bổ sung quy định về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (NƠTM), khu đô thị.
Cụ thể, trường hợp dự án đầu tư xây dựng NƠTM, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại 1 hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại 2 và loại 3 phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng NƠXH. Quy định cho phép nộp tiền sử dụng đất nếu không dành 20% quỹ đất trong dự án xây dựng NƠTM cũng được bỏ.
Theo nhiều chuyên gia, Nghị định 49 đã siết chặt hơn cơ chế dành ra 20% quỹ đất trong dự án phát triển NƠTM nhằm có thêm quỹ đất để thúc đẩy phát triển NƠXH. Song việc siết cơ chế không hẳn kiến tạo được nhiều nhà ở cho người thu nhập thấp, mà vô hình trung có thêm bất cập trong thị trường bất động sản (BĐS), vòng luẩn quẩn trong cơ chế chưa được cởi bỏ.
Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, quỹ đất xây dựng NƠXH không thể lẫn lộn với quỹ đất xây dựng NƠTM do đối tượng sử dụng đất hoàn toàn khác nhau. Những đối tượng xã hội có thu nhập thấp, khả năng thanh toán cho cả những nhu cầu cơ bản cũng hạn chế.
Do vậy, quỹ đất xây dựng NƠXH phải có đặc điểm là giá trị thấp nhất có thể, thậm chí không phải nộp tiền sử dụng đất và chênh lệch giá đất thực tế trước và sau khi thực hiện dự án NƠXH cũng thấp nhất để hạn chế biến tướng dự án NƠXH thành NƠTM hoặc sai đối tượng sử dụng.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), cho rằng quy định như trên dẫn đến khó khăn cho cả chủ đầu tư và người mua NƠXH. Trong vai chủ đầu tư khi phát triển dự án NƠTM, khu đô thị trung, cao cấp, chắc chắn đơn vị tư vấn thiết kế của họ phải tập trung đến không gian, kiến trúc, cảnh quan phù hợp với nhóm đối tượng khách hàng hướng tới.
Quy định buộc dành 20% diện tích đất ở để xây dựng NƠXH khiến cảnh quan, kiến trúc, không gian chung của dự án không đồng bộ, chưa kể những khập khiễng trong giai đoạn quản lý vận hành.
Còn với người mua NƠXH, khi ở dự án NƠTM là khu vực đô thị phân khúc cao hơn nhu cầu, vô hình trung gây ra khó khăn về thuế, phí dịch vụ trở thành gánh nặng. Chưa kể, như vậy sẽ tạo ra bức tranh tương phản giàu - nghèo quá rõ ràng.
Cùng quan điểm, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên Học viện Tài chính, phân tích khi đặt NƠXH ngay bên cạnh NƠTM, đặc biệt là nhà ở trung, cao cấp, sẽ có sự chênh lệch về nhu cầu sử dụng hạ tầng xã hội và các tiện ích. Người có mức thu nhập thấp, trung bình chỉ cần những hạ tầng cơ bản với mức giá thật bình dân.
“Nhà nước chỉ quy định khu đô thị cần đồng bộ hạ tầng xã hội nhưng không nói rõ hạ tầng đó phục vụ đối tượng nào. Đấy là lý do khiến các doanh nghiệp khó thực hiện theo đúng quy định, bằng cách này hay cách khác chỉ muốn lảng tránh đi. Và nếu thực hiện đúng, xây dựng được một khu NƠXH trong khu đô thị đó thì cũng chỉ tạo điều kiện cho việc trục lợi chính sách, NƠXH không đến tay người thu nhập thấp, rồi cũng thành NƠTM trá hình”, ông nói.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), nhận định phát triển NƠXH là hướng đến sản phẩm bình dân, nhưng đất ở nội đô hoặc vùng gần trung tâm thành phố thường là “đất vàng”, “đất kim cương”, rất khan hiếm, giá cao nên không dễ làm NƠXH. Do vậy, sẽ có nhiều bất cập dẫn đến khó triển khai quy định dành quỹ đất 20% như Nghị định 49 đề ra.
Theo ông, thay vì áp đặt thì cần điều chỉnh quy định của pháp luật theo hướng phù hợp với việc phát triển NƠXH sao cho thuận tiện nhất để mọi thành phần đều có thể chủ động. Cụ thể, doanh nghiệp đầu tư có thể xây dựng NƠXH tại dự án nếu muốn, hoặc được đề xuất hoán đổi quỹ đất xây NƠXH có giá trị tương đương tại vị trí khác, hoặc có thể lựa chọn việc thanh toán bằng tiền cho nhà nước theo giá thị trường.
Nếu cho doanh nghiệp lựa chọn nộp tiền thay vì triển khai, cũng cần tách bạch khoản tiền doanh nghiệp hoán đổi 20% quỹ đất xây NƠXH vào một tài khoản riêng, hoặc được hoạch toán riêng để dùng vào việc xây dựng NƠXH, chứ không nên hòa chung vào vốn ngân sách như hiện nay.
Ông Đính cũng cho rằng cần ưu tiên dành quỹ đất ở vùng ven đô thị quy hoạch thành đô thị lớn 5 - 10 ha có đủ hạ tầng cơ bản, đồng thời bố trí quỹ đất phát triển nhà ở công nhân ở các khu công nghiệp. Tại những đô thị nhỏ hơn, có thể tùy theo nhu cầu, phát triển thành những khu NƠXH có quy mô phù hợp.
| Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Bộ Xây dựng đang thực hiện rà soát lại hàng loạt chính sách của ngành, trong đó có Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng… và các văn bản hướng dẫn thi hành luật. Bộ Xây dựng sẽ tiếp nhận các ý kiến trong suốt quá trình sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật. |
Tags:
(VNF) - Kết luận Thanh tra Chính phủ cho biết: "Công ty TNHH Forio Nha Trang là chủ đầu tư dự án khách sạn cao cấp Vân Phong tiến hành xây dựng công trình không tuân thủ các chỉ tiêu, thông số về quy hoạch, xây dựng; vi phạm về quy hoạch, xây dựng do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phê duyệt".
Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển mới là lúc các “tay chơi” trở lại cũng như đón chào những nhân tố mới.
(VNF) - Tập đoàn Phúc Sơn cam kết sẽ giao đất có đầy đủ điều kiện hồ sơ pháp lý cho nhà đầu tư tại dự án ở Sân bay Nha Trang cũ trong vòng 6 tháng.
(VNF) - Nhiều dự án hạ tầng trọng điểm với tổng vốn đầu tư hàng nghìn tỷ đồng đang được triển khai nhanh chóng. Vành đai 2, 3, nút giao An Phú, Mỹ Thủy và cao tốc TP. HCM - Long Thành - Dầu Giây là những công trình chiến lược giúp tăng cường khả năng liên kết vùng. Đặc biệt, sân bay Long Thành dự kiến vận hành vào năm 2026 sẽ thúc đẩy bất động sản (BĐS) TP. Thủ Đức bứt phá, mở ra cơ hội tăng trưởng dài hạn.
(VNF) - Sự kiện khởi công vòng xuyến dự án Vinhomes Golden Avenue (TP. Móng Cái, Quảng Ninh) đã góp phần nâng giá trị bất động sản tại đây lên tầm cao mới. Trong đó, dòng sản phẩm shophouse deluxe Asia Vibe càng trở nên đắt giá nhờ hội tụ “kiềng ba chân”: hạ tầng bứt phá, tiềm năng kinh doanh đa dạng và chính sách ưu đãi hấp dẫn.
(VNF) -Ngày 03/04, Tập đoàn Stavian và Tập đoàn Shinec đã chính thức ký kết hợp tác chiến lược triển khai các dự án bất động sản (BĐS) công nghiệp trên toàn lãnh thổ Việt Nam.
(VNF) - Thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là bất động sản khu công nghiệp và dân sinh sẽ chịu những tác động không nhỏ từ việc Mỹ áp mức thuế đối ứng lên tới 46% đối với hàng hóa nhập khẩu từ Việt Nam.
(VNF) - Tập đoàn Trung Nam mong muốn dự án Golden Hills City sớm được giải quyết thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư.
(VNF) - Báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường bất động sản (BĐS) trong nước ngày càng quan tâm tới các tiêu chí xanh, bền vững. Một số ít dự án phát triển theo xu hướng BĐS “xanh nguyên bản”, được giới đầu tư sành sỏi quan tâm bởi sở hữu nhiều giá trị khác biệt, bắt nhịp xu hướng toàn cầu.
(VNF) - Khu công nghiệp Dốc Đá Trắng tại Khu kinh tế Vân Phong (tỉnh Khánh Hòa), có vốn đầu tư 1.800 tỷ đồng đã được khởi công xây dựng ngày 2/.
(VNF) - Trong quý I/2025, kinh tế TP. HCM tăng trưởng 7,51%, cao nhất từ năm 2020 đến nay.
(VNF) - Với kế hoạch phát triển đô thị đại học cùng chiến lược đầu tư hạ tầng bài bản về nhà ở, y tế, giáo dục, Hà Nam được kỳ vọng trở thành “cánh tay nối dài” góp phần giải bài toán giãn dân và tái cấu trúc đô thị cho Thủ đô Hà Nội.
(VNF) - Thị trường bất động sản Hải Phòng trở nên sôi động với hàng loạt dự án mới chuẩn bị ra mắt. Trong số đó, chủ lực là các dự án đất nền với hàng nghìn lô sắp được tung ra bán.
(VNF) - Sự xuất hiện đồng thời của Vingroup, Ecopark với những “đại dự án” khiến không ít người đặt kỳ vọng thị trường bất động sản Long An có thể lặp lại thành công của Hưng Yên trước đó.
(VNF) - Hàng trăm lô đất thuộc các huyện Tân Yên, Hiệp Hòa, Việt Yên tỉnh Bắc Giang sẽ được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất ngay trong tháng 4/2025.
(VNF) - Luật Nhà ở 2023, vẫn giữ nguyên mức lợi nhuận 10% cho phần nhà ở xã hội trong khi thủ tục vô cùng phức tạp đã đẩy DN vào nhiều nguy cơ rủi ro. Điều này khiến cho đầu tư nhà ở xã hội (NƠXH) không được nhiều DN mặn mà.
(VNF) - Thanh tra Chính phủ vừa công bố kết luận thanh tra số 81/KL-TTCP về thanh tra trách nhiệm quản lý nhà nước về quy hoạch và thực hiện quy hoạch xây dựng của Bộ Xây dựng.
(VNF) - Tiếp nối những tín hiệu tích cực về quy hoạch hạ tầng, y tế và giáo dục tại Hà Nam, ngày 31/3, hơn 1.000 chuyên viên kinh doanh nhiệt huyết đã quy tụ tại sự kiện kick-off “Kích hoạt tâm điểm sắc màu” để chào đón dòng căn hộ mới Park Residence thuộc đô thị nghỉ dưỡng Sun Urban City.
(VNF) - Đánh giá về việc phát triển nhà ở xã hội, TS Cấn Văn Lực cho rằng vốn không phải là vấn đề lớn. Điểm nghẽn chủ yếu nằm ở tư duy, nguồn cung và quy trình thực hiện.
(VNF) - Việc hàng loạt đại dự án xuất hiện đã làm thị trường bất động sản Long An trở nên sôi động. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra lo ngại thị trường có thể bị “bội thực” do nguồn cung quá nhiều.
(VNF) - Việc thay đổi địa giới hành chính thường đi kèm với sự điều chỉnh về quy hoạch đô thị, hệ thống hạ tầng và chính sách quản lý đất đai. Những yếu tố này có thể tạo ra những biến động đáng kể về giá cả và cơ hội đầu tư bất động sản.
(VNF) - UBND tỉnh Quảng Nam yêu cầu Công an tỉnh chủ động kiểm tra, nắm bắt thông tin để xử lý đối với các tổ chức, cá nhân có dấu hiệu lừa đảo, lũng đoạn, xúi giục, kích động, gây bất ổn thị trường bất động sản.
(VNF) - Nhiều huyện trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa đang dồn dập thông báo đấu giá quyền sử dụng đất ngay trước thời điểm chính thức bỏ cấp huyện.
(VNF) - Đầu tháng 2/2025, TP. Thủ Đức công bố quy hoạch chung đến năm 2040 với mục tiêu thúc đẩy kinh tế, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc tế cho cả TP. HCM và vùng Đông Nam bộ. Từ đây, thị trường bất động sản (BĐS) đã có nhiều tín hiệu tích cực, tạo đà bứt phá trong thời gian tới.
(VNF) - Giai đoạn 2025-2030, Bình Định mời gọi đầu tư hàng loạt dự án, trong đó có nhiều dự án khu du lịch, khu đô thị.
(VNF) - Kết luận Thanh tra Chính phủ cho biết: "Công ty TNHH Forio Nha Trang là chủ đầu tư dự án khách sạn cao cấp Vân Phong tiến hành xây dựng công trình không tuân thủ các chỉ tiêu, thông số về quy hoạch, xây dựng; vi phạm về quy hoạch, xây dựng do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phê duyệt".
(VNF) - Cùng với Ecopark, hai khu đô thị Vinhomes Ocean Park 2 và 3 không chỉ cải thiện hạ tầng và kinh tế mà còn góp phần nâng cao vị thế của huyện Văn Giang tại Hưng Yên.
