Giá chung cư Hà Nội hạ nhiệt, nhu cầu thuê tăng trở lại
(VNF) - Giá bán chung cư tại Hà Nội trong quý II giảm còn tại TP.HCM đi ngang. Trong khi đó, nhu cầu thuê căn hộ tiếp tục tăng tại cả Hà Nội và TP.HCM.
Ngày 17/5 vừa qua, Chính phủ đã đồng ý với đề xuất về việc xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai 2024 theo hướng có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7, thay vì 1/1/2025 như được thông qua tại kỳ họp hồi đầu năm.
Theo đánh giá từ Savills Việt Nam, luật mới mang đến những thay đổi đáng kể về nguyên tắc xác định giá đất, tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.
Cụ thể, với Luật Đất đai trước đây, việc định giá đất được quy định theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất, đồng thời phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường thu thập từ giá trúng đấu giá và thu thập từ việc sử dụng đất. Còn với Luật Đất đai mới, giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất.
Theo bà Giang Đỗ, Giám đốc dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam, giá trị thị trường đã phản ánh rõ sự hiểu biết của cả người mua và người bán. Khi đó, đất sẽ được giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả mức giá cao nhất. Cách tiếp cận này giúp thúc đẩy giao đất và sử dụng đất hiệu quả hơn.
Trong tương lai, khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất, các thông tin mua bán chuyển nhượng sẽ được công khai. Lúc này, người mua và người bán có thể truy cập để tìm hiểu thông tin giao dịch. Từ đó, có nhận thức rõ ràng, giúp tăng cường tính minh bạch cho thị trường bất động sản. Việc mua bán chuyển nhượng bất động sản sẽ diễn ra dễ dàng hơn, giúp tăng tính thanh khoản cho thị trường.
Khác với luật trước đây thiếu các quy định rõ ràng, Điều 158 của Luật Đất đai 2024 còn quy định chi tiết về các phương pháp định giá và các trường hợp và điều kiện áp dụng từng phương pháp.
Về phương pháp định giá, Luật Đất đai 2013 quy định năm phương pháp định giá: so sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Luật Đất đai sửa đổi quy định bốn phương pháp, trong đó phương pháp chiết trừ được xem như là trường hợp đặc biệt của phương pháp so sánh.
Bà Giang phân tích hai phương pháp thường được sử dụng trong định giá dự án phát triển là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư.

Cụ thể, phương pháp so sánh trực tiếp được thực hiện bằng cách so sánh giá giao dịch của các tài sản tương tự trên thị trường để xác định giá trị của tài sản cần định giá. Phương pháp này phù hợp với các tài sản như nhà phố hoặc căn hộ với nhiều dữ liệu giao dịch, tài sản so sánh tương đồng nhiều, giúp giảm thiểu tính chủ quan trong thực hiện điều chỉnh.
Phương pháp này được đánh giá là đơn giản, dễ hiểu và tiết kiệm thời gian. Tuy nhiên, phương pháp này cũng có những điểm yếu nhất định. Dữ liệu hạn chế và độ chính xác của dữ liệu là điểm hạn chế quan trọng nhất.
Ngoài ra, phương pháp yêu cầu thực hiện các bước điều chỉnh, mà ở đó có thể mang tính chủ quan của người thẩm định. Đặc biệt đối với tài sản cần định giá là dự án phát triển hỗn hợp thì việc tìm kiếm tài sản so sánh tương đồng là rất khó khăn, thậm chí là bất khả thi, do sự khác biệt về cấu phần mỗi loại hình sử dụng đất.
Còn phương pháp thặng dư đánh giá tiềm năng phát triển của một dự án và được thực hiện bằng cách ước tính doanh thu và trừ chi phí để xác định giá trị đất thặng dư. Khi thực hiện định giá bằng phương pháp, thẩm định viên đồng thời cũng đánh giá tính khả thi và khả năng sinh lợi của dự án, hỗ trợ quá trình ra quyết định đầu tư.
Phương pháp này cho phép các chủ đầu tư phân tích các kịch bản phát triển khác nhau để xác định kế hoạch sử dụng đất tối ưu, đem lại giá trị cao nhất hay được gọi là giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất. Mặc dù có nhiều lợi ích, phương pháp thặng dư đòi hỏi mô hình tài chính phức tạp và hiểu biết chuyên môn tài chính cũng như nắm rõ về dự báo thị trường giá bán và chi phí cũng như kế hoạch phát triển dự án. Điều này khiến phương pháp thặng dư cần nhiều thời gian do thu thập dữ liệu thị trường rộng rãi.
Một vấn đề quan trọng trong các mô hình định giá đất là sự phụ thuộc vào các giả định, khiến kết quả định giá bị tác động mạnh bởi các biến số như dự báo doanh thu, ước tính chi phí và thời gian dự án.
Chuyên gia cho rằng mỗi phương pháp định giá đều có ưu và nhược điểm, đòi hỏi cách tiếp cận cân bằng khi hòa giải giá trị.
Luật Đất đai 2024 loại bỏ khung giá đất, giải quyết các mâu thuẫn giữa giá khung và giá thị trường thực tế. "Với quy định loại bỏ khung giá đất, và yêu cầu bảng giá đất được cập nhật hàng năm nhằm đảm bảo bảng giá đất phản ánh chính xác giá trị thị trường hiện tại của đất" bà Giang nói.

Ngoài ra, luật cũng quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất đối với khu vực nào có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất chi tiết. Bảng giá đất sẽ được sử dụng để ước tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất cho cá nhân và hộ gia đình và giá khởi điểm đấu giá.
Một điểm khác nữa là bảng giá đất, với kỳ vọng đã phản ánh đúng giá trị thị trường của đất, sẽ được sử dụng làm căn cứ tính thuế thu nhập chuyển QSDĐ, khác với trước đây là sử dụng giá được kê khai trên hợp đồng chuyển nhượng.
Theo bà Giang, một thay đổi lớn trong Luật Đất đai 2024 là mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể. Trước đây, UBND cấp tỉnh là có thẩm quyền. Tuy nhiên, thẩm quyền này được phân bổ cho cấp tỉnh và cấp huyện, tùy từng trường hợp cụ thể đáp ứng điều kiện.
Việc mở rộng này cho phép quyết định và phản ứng kịp thời hơn, loại bỏ thời gian kéo dài do phải chờ các cấp chính quyền cao hơn quyết định. Cấp huyện, được kỳ vọng sẽ nắm rõ điều kiện và nhu cầu địa phương, từ đó có đánh giá chính xác và kịp thời về giá đất.
Chuyên gia Savills đánh giá, việc quy định giá đất cần phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có những tác động cụ thể. Thứ nhất là làm tăng cường tính hiệu quả, minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.
Thứ hai, giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án sẽ tăng cao. Điều này sẽ dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, rất có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư.
Thứ ba, thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng do được tính dựa trên giá trị thị trường, giúp tăng thu ngân sách nhà nước, từ đó cung cấp thêm nguồn vốn cho phát triển hạ tầng.
(VNF) - Giá bán chung cư tại Hà Nội trong quý II giảm còn tại TP.HCM đi ngang. Trong khi đó, nhu cầu thuê căn hộ tiếp tục tăng tại cả Hà Nội và TP.HCM.
(VNF) - Nhà đầu tư được lựa chọn thực hiện dự án tái định cư phục vụ Cảng hàng không quốc tế Gia Bình là CTCP Phát triển hạ tầng và bất động sản Song Giang.
(VNF) - Tối 16/6, Sunshine Group chính thức Go-live NobleX Hub – nền tảng Open API tiên phong được phát triển trên ứng dụng NobleX App, góp phần số hóa toàn diện hành trình vay mua nhà, với khả năng trả kết quả phê duyệt nguyên tắc vay vốn trong chưa tới 3 phút.
(VNF) - UBND TP. Hải Phòng vừa ban hành quyết định đấu giá quyền sử dụng đất cho Dự án Khu đô thị hỗn hợp đa chức năng tại khu vực hồ Tân Hoa
(VNF) - Giữa nhịp sống không ngừng tăng tốc của TP. HCM, một bộ phận tinh hoa đang tìm kiếm chuẩn mực xa xỉ mới: không phải sự phô trương mà là đặc quyền được sống chậm, sống ẩn mình giữa thiên nhiên nguyên bản. Tại Lagoonia Emerald Cove, những giá trị ấy được hiện thực hóa bên mặt biển hồ quy mô hàng đầu thế giới, giữa lòng siêu đô thị Vinhomes Green Paradise Cần Giờ.
(VNF) - TP.HCM từ 2021 đến nay, nhà ở bình dân gần như không còn xuất hiện, căn hộ có giá dưới 70 triệu đồng/m2 nay được xem là 'vừa túi tiền'.
(VNF) - UBND tỉnh Nghệ An vừa công bố thông tin dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã hội tại khối 21, phường Vinh Phú để lựa chọn nhà đầu tư đăng ký thực hiện.
(VNF) - Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes, cho biết từ nay doanh nghiệp này sẽ chỉ tập trung phát triển các dự án đã và đang làm thủ tục, “dành sân” cho các doanh nghiệp khác cùng gia nhập đường đua phát triển.
(VNF) - Dự án Khu tâm linh Hồ Núi Cốc của doanh nghiệp Xuân Trường tại Thái Nguyên với tổng mức đầu tư gần 15.000 tỷ đồng vừa chính thức dừng hoạt động.
(VNF) - Sau giai đoạn nới lỏng tiền tệ để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, thị trường bất động sản đang đứng trước những áp lực mới về lãi suất, tỷ giá và thanh khoản. Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, chu kỳ của thị trường dường như đang lặp lại khi cứ khoảng 4-5 năm, bất động sản lại phải đối mặt với một "cuộc thử lửa", trong bối cảnh cấu trúc vốn vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng và thiếu các nguồn vốn dài hạn bền vững.
(VNF) - Lễ khởi công Nhà máy sản xuất, chế tạo vi mạch điện tử Meiko Yên Quang vừa qua là minh chứng cho hiệu quả thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao của tỉnh Phú Thọ. Đằng sau thành công đó là sự cộng hưởng giữa môi trường đầu tư của tỉnh và những lợi thế của Khu công nghiệp Yên Quang.
(VNF) - Trải qua nửa thập kỷ hình thành và phát triển, MICC Group đã bứt phá mạnh mẽ để trở thành một trong những đơn vị phân phối bất động sản cao cấp uy tín tại Việt Nam, là đối tác chiến lược tin cậy của các chủ đầu tư lớn.
(VNF) - Giai đoạn từ 2026 – 2028, UBND TP Hà Nội dự kiến chi trên 3.500 tỷ đồng để xây 7 tòa nhà cao 12-13 tầng tại phường Việt Hưng làm nhà ở cho thuê.
(VNF) - Sau tin công bố chuyển nhượng dự án Thuận An 2 của CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt, bên nhận chuyển nhượng đã được hé lộ là BCONS.
(VNF) - Sau khi mặt bằng Vành đai 2.5 đoạn qua Khương Đình - Nguyễn Trãi được giải phóng, nhiều căn nhà nằm sâu trong ngõ bất ngờ “lên đời” mặt đường được rao bán với mức giá gây sốc lên tới hơn 600 triệu đồng/m2, dù khu vực vẫn đang trong giai đoạn phá dỡ, thi công ngổn ngang.
(VNF) - Chiều 12/6, lãnh đạo tỉnh Bắc Ninh và Tập đoàn T&T Group đã có buổi làm việc nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy triển khai loạt dự án quy mô hơn 1.390ha trên địa bàn tỉnh.
(VNF) - Công ty Cổ phần Xây dựng Coteccons (HoSE: CTD) tiếp tục lọt vào Top 50 Doanh nghiệp phát triển bền vững tiêu biểu Việt Nam 2025 (Top 50 CSA) 2026 do Tạp chí Nhịp Cầu Đầu Tư tổ chức, đánh dấu năm thứ tư liên tiếp góp mặt trong bảng xếp hạng.
(VNF) - Thanh khoản chậm lại, giá giảm cục bộ tại một số khu vực và tâm lý nhà đầu tư thận trọng đang khiến thị trường bất động sản Đà Nẵng rơi vào trạng thái giằng co. Dù vậy, giới chuyên gia vẫn kỳ vọng các động lực tăng trưởng mới sẽ hỗ trợ thị trường trong những năm tới.
(VNF) - Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Toàn Cầu được Hà Tĩnh lựa chọn làm chủ đầu tư dự án Cụm công nghiệp Cổng Khánh 3 quy mô 75ha với tổng vốn đầu tư gần 447 tỷ đồng.
(VNF) - Vinhomes Royal Island (Hải Phòng) đang mở ra một chuẩn sống mới, sở hữu một "lãnh địa" biệt lập giữa thiên nhiên nhưng vẫn hưởng trọn những đặc quyền đẳng cấp quốc tế. Đây cũng là lời giải cho bài toán mà giới tinh hoa toàn cầu luôn theo đuổi: làm thế nào để cân bằng giữa sự riêng tư tuyệt đối và khả năng kết nối với cộng đồng ưu tú.
(VNF) - Dự án xây dựng nhà ở xã hội tại Khu đô thị mới Giáp Nguột - Trại Cầu, phường Bắc Giang do Công ty cổ phần Thương mại và đầu tư HTV làm chủ đầu tư.
(VNF) - Dù được miễn thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân khi doanh thu cho thuê nhà dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân cho thuê bất động sản vẫn phải kê khai với cơ quan thuế.
(VNF) - Ngày 12/6, TP. Đồng Nai khởi công dự án nhà ở xã hội cho thuê Long Bình với quy mô 10.000 căn. Đây là dự án NƠXH cho thuê đầu tiên của Đồng Nai và là dự án đầu tiên trên cả nước được triển khai sau chỉ đạo của Tổng Bí thư Tô Lâm về phát triển mô hình chung cư cho thuê.
(VNF) - Sở Xây dựng TP. HCM cho biết khó khăn lớn nhất hiện nay trong phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê đó là điểm nghẽn nằm ở nhiều khâu, từ thủ tục đầu tư, cơ chế tài chính đến chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp.
(VNF) - UBND tỉnh Nghệ An vừa ban hành Quyết định bãi bỏ quy hoạch và hồ sơ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu du lịch, dịch vụ hỗn hợp và nghỉ dưỡng Cầu Cau.
(VNF) - Giá bán chung cư tại Hà Nội trong quý II giảm còn tại TP.HCM đi ngang. Trong khi đó, nhu cầu thuê căn hộ tiếp tục tăng tại cả Hà Nội và TP.HCM.
(VNF) - Sau thời gian dài thi công dự án dẫn nước Sông Hồng vào Sông Tô Lịch, kết hợp chống ngập nhiều đoạn trên đường Võ Chí Công (Hà Nội) đã được hoàn trả mặt bằng, dần thông thoáng và khoác lên diện mạo mới.