Ngày 17/5 vừa qua, Chính phủ đã đồng ý với đề xuất về việc xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai 2024 theo hướng có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7, thay vì 1/1/2025 như được thông qua tại kỳ họp hồi đầu năm.
Theo đánh giá từ Savills Việt Nam, luật mới mang đến những thay đổi đáng kể về nguyên tắc xác định giá đất, tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.
Cụ thể, với Luật Đất đai trước đây, việc định giá đất được quy định theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất, đồng thời phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường thu thập từ giá trúng đấu giá và thu thập từ việc sử dụng đất. Còn với Luật Đất đai mới, giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất.
Theo bà Giang Đỗ, Giám đốc dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam, giá trị thị trường đã phản ánh rõ sự hiểu biết của cả người mua và người bán. Khi đó, đất sẽ được giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả mức giá cao nhất. Cách tiếp cận này giúp thúc đẩy giao đất và sử dụng đất hiệu quả hơn.
Trong tương lai, khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất, các thông tin mua bán chuyển nhượng sẽ được công khai. Lúc này, người mua và người bán có thể truy cập để tìm hiểu thông tin giao dịch. Từ đó, có nhận thức rõ ràng, giúp tăng cường tính minh bạch cho thị trường bất động sản. Việc mua bán chuyển nhượng bất động sản sẽ diễn ra dễ dàng hơn, giúp tăng tính thanh khoản cho thị trường.
Khác với luật trước đây thiếu các quy định rõ ràng, Điều 158 của Luật Đất đai 2024 còn quy định chi tiết về các phương pháp định giá và các trường hợp và điều kiện áp dụng từng phương pháp.
Về phương pháp định giá, Luật Đất đai 2013 quy định năm phương pháp định giá: so sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Luật Đất đai sửa đổi quy định bốn phương pháp, trong đó phương pháp chiết trừ được xem như là trường hợp đặc biệt của phương pháp so sánh.
Bà Giang phân tích hai phương pháp thường được sử dụng trong định giá dự án phát triển là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư.
Cụ thể, phương pháp so sánh trực tiếp được thực hiện bằng cách so sánh giá giao dịch của các tài sản tương tự trên thị trường để xác định giá trị của tài sản cần định giá. Phương pháp này phù hợp với các tài sản như nhà phố hoặc căn hộ với nhiều dữ liệu giao dịch, tài sản so sánh tương đồng nhiều, giúp giảm thiểu tính chủ quan trong thực hiện điều chỉnh.
Phương pháp này được đánh giá là đơn giản, dễ hiểu và tiết kiệm thời gian. Tuy nhiên, phương pháp này cũng có những điểm yếu nhất định. Dữ liệu hạn chế và độ chính xác của dữ liệu là điểm hạn chế quan trọng nhất.
Ngoài ra, phương pháp yêu cầu thực hiện các bước điều chỉnh, mà ở đó có thể mang tính chủ quan của người thẩm định. Đặc biệt đối với tài sản cần định giá là dự án phát triển hỗn hợp thì việc tìm kiếm tài sản so sánh tương đồng là rất khó khăn, thậm chí là bất khả thi, do sự khác biệt về cấu phần mỗi loại hình sử dụng đất.
Còn phương pháp thặng dư đánh giá tiềm năng phát triển của một dự án và được thực hiện bằng cách ước tính doanh thu và trừ chi phí để xác định giá trị đất thặng dư. Khi thực hiện định giá bằng phương pháp, thẩm định viên đồng thời cũng đánh giá tính khả thi và khả năng sinh lợi của dự án, hỗ trợ quá trình ra quyết định đầu tư.
Phương pháp này cho phép các chủ đầu tư phân tích các kịch bản phát triển khác nhau để xác định kế hoạch sử dụng đất tối ưu, đem lại giá trị cao nhất hay được gọi là giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất. Mặc dù có nhiều lợi ích, phương pháp thặng dư đòi hỏi mô hình tài chính phức tạp và hiểu biết chuyên môn tài chính cũng như nắm rõ về dự báo thị trường giá bán và chi phí cũng như kế hoạch phát triển dự án. Điều này khiến phương pháp thặng dư cần nhiều thời gian do thu thập dữ liệu thị trường rộng rãi.
Một vấn đề quan trọng trong các mô hình định giá đất là sự phụ thuộc vào các giả định, khiến kết quả định giá bị tác động mạnh bởi các biến số như dự báo doanh thu, ước tính chi phí và thời gian dự án.
Chuyên gia cho rằng mỗi phương pháp định giá đều có ưu và nhược điểm, đòi hỏi cách tiếp cận cân bằng khi hòa giải giá trị.
Luật Đất đai 2024 loại bỏ khung giá đất, giải quyết các mâu thuẫn giữa giá khung và giá thị trường thực tế. "Với quy định loại bỏ khung giá đất, và yêu cầu bảng giá đất được cập nhật hàng năm nhằm đảm bảo bảng giá đất phản ánh chính xác giá trị thị trường hiện tại của đất" bà Giang nói.
Ngoài ra, luật cũng quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất đối với khu vực nào có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất chi tiết. Bảng giá đất sẽ được sử dụng để ước tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất cho cá nhân và hộ gia đình và giá khởi điểm đấu giá.
Một điểm khác nữa là bảng giá đất, với kỳ vọng đã phản ánh đúng giá trị thị trường của đất, sẽ được sử dụng làm căn cứ tính thuế thu nhập chuyển QSDĐ, khác với trước đây là sử dụng giá được kê khai trên hợp đồng chuyển nhượng.
Theo bà Giang, một thay đổi lớn trong Luật Đất đai 2024 là mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể. Trước đây, UBND cấp tỉnh là có thẩm quyền. Tuy nhiên, thẩm quyền này được phân bổ cho cấp tỉnh và cấp huyện, tùy từng trường hợp cụ thể đáp ứng điều kiện.
Việc mở rộng này cho phép quyết định và phản ứng kịp thời hơn, loại bỏ thời gian kéo dài do phải chờ các cấp chính quyền cao hơn quyết định. Cấp huyện, được kỳ vọng sẽ nắm rõ điều kiện và nhu cầu địa phương, từ đó có đánh giá chính xác và kịp thời về giá đất.
Chuyên gia Savills đánh giá, việc quy định giá đất cần phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có những tác động cụ thể. Thứ nhất là làm tăng cường tính hiệu quả, minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.
Thứ hai, giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án sẽ tăng cao. Điều này sẽ dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, rất có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư.
Thứ ba, thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng do được tính dựa trên giá trị thị trường, giúp tăng thu ngân sách nhà nước, từ đó cung cấp thêm nguồn vốn cho phát triển hạ tầng.
Tags:
(VNF) - VIS Rating cho rằng, các ngân hàng đã tăng cường phát hành trái phiếu dài hạn trong những năm gần đây để bổ sung nguồn vốn và an toàn vốn nhằm tuân thủ các quy định về tỷ lệ an toàn hoạt động.
(VNF) - Định giá đất là vấn đề quan trọng hàng đầu, cũng là một trong những nguyên nhân gây ách tắc việc cấp sổ hồng hiện nay. Các chuyên gia cho rằng, việc định giá đất không đúng và đủ sẽ làm giá căn hộ tăng lên, rối loạn thị trường bất động sản, gây nhiều hệ lụy cho nền kinh tế…
(VNF) - Doanh thu và lợi nhuận trước thuế trong 5 tháng đầu năm 2024 của FPT đạt 23.916 tỷ đồng và 4.313 tỷ đồng, lần lượt tăng 19,9% và 19,5% so với cùng kỳ.
(VNF) - Công ty cổ phần thương mại Quốc tế Đại Hoàng Minh ghi nhận lợi nhuận 766 triệu đồng, giảm 4,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, nợ phải trả của công ty tăng mạnh tới 134% lên 99 tỷ đồng, gần gấp đôi vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp.
(VNF) - Cục Hàng không Việt Nam đề xuất Bộ GTVT phê duyệt quy hoạch Cảng hàng không Quốc tế Cát Bi thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050.
(VNF) - Chính phủ vừa ban hành nghị định về gia hạn thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân và tiền thuê đất trong năm 2024.
(VNF) - Ủy ban Tài chính Ngân sách Quốc hội đề nghị có chính sách phù hợp, mở rộng với hàng hóa nhập khẩu gửi qua chuyển phát nhanh của các sàn Shopee, Lazada, TikTok...
(VNF) - Dự án Khu đô thị mới Sunrise City, có diện tích sử dụng đất khoảng hơn 48,3 ha, với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 2.134 tỷ đồng tại huyện Hoằng Hoá vừa chính thức được Sở Kế hoạch và Đầu tư Thanh Hoá công bố mời gọi các nhà đầu tư quan tâm nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án.
(VNF) - Đáp ứng tuân thủ đúng theo yêu cầu tại Quyết định 2345/QĐ-NHNH của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), các ngân hàng thương mại đang tích cực triển khai nhiều giải pháp công nghệ và đến nay, người dùng có thể cài đặt thông tin sinh trắc học trên ứng dụng ngân hàng...
(VNF) - Đế chế Berkshire Hathaway của tỷ phú Warren Buffett mới đây đã bán hơn 1 triệu cổ phiếu, giảm tỷ lệ nắm giữ cổ phần tại BYD - công ty sản xuất xe điện (EV) Trung Quốc năm ngoái đã "vượt mặt" Tesla để trở thành hãng bán EV lớn nhất thế giới.
(VNF) - Legacy Hill Hòa Bình là tổ hợp nhà ở sinh thái nghỉ dưỡng, điều dưỡng và vui chơi giải trí nằm trên địa bàn ba xã Tân Vinh, Nhuận Trạch, Cư Yên, thuộc huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.
