Mô hình đại đô thị và bài toán phát triển trong dài hạn

Vị thế các đô thị mới tại Việt Nam

Theo bà Hương, từ cuối thế kỷ 20, tại các nước phát triển, chính phủ đã nhận thấy sự quá tải cũng như những hạn chế trong việc tái thiết lập các khu đô thị hiện hữu - vốn đã trở nên chật hẹp so với nhu cầu phát triển và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng hơn bao giờ hết.

Hiện nay, hơn 50% dân số thế giới đang sinh sống tại thành thị và dự báo sẽ tiếp tục tăng lên đến 70% vào năm 2050. Vì thế, các quốc gia, trong công tác quy hoạch tại các thành phố lớn, đã hướng tới việc mở rộng các khu đô thị vệ tinh ở khu vực lân cận hình thành nên các khu đô thị mới.

Tại Việt Nam, bà Hương cho biết cách đây hơn 20 năm, những mô hình khu đô thị mới bắt đầu xuất hiện tại TP. HCM và Hà Nội do chủ đầu tư trong và ngoài nước đi tiên phong phát triển. Có thể kể đến các khu đô thị kiểu mẫu như khu đô thị Phú Mỹ Hưng rộng hơn 400ha, khu đô thị Ciputra 301ha hay khu đô thị Linh Đàm quy mô khoảng 200ha.

Trải qua quá trình hàng chục năm xây dựng, việc hình thành các khu đô thị mới là minh chứng thực tế nhất cho thấy sự “thay da đổi thịt” của một vùng đất và giá trị gia tăng không ngừng đóng góp cho kinh tế địa phương về mọi phương diện.

CEO Đại Phúc Land cho rằng giá trị đầu tiên phải kể đến đó chính là yếu tố quy hoạch đồng bộ. Với quy mô các khu đô thị từ 50ha trở lên, các chủ đầu tư có thể quy hoạch hoàn chỉnh với hạ tầng giao thông đồng bộ, kết nối thuận tiện với khu vực lân cận.

Các loại hình sản phẩm tại các khu đô thị khá đa dạng và phù hợp với nhu cầu về nhà ở của nhiều nhóm đối tượng khách hàng khác nhau từ thấp tầng đến cao tầng, từ bình dân đến cao cấp. Hơn thế nữa, các tiện ích nội khu được hình thành nhanh chóng từ trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên cảnh quan cùng với hàng loạt tiện ích khác đã tạo nên diện mạo mới cho một khu đô thị sầm uất, văn minh và hiện đại.

Cộng đồng dân cư mới theo đó hình thành theo thời gian và chất lượng cuộc sống được nâng cao. Có thể nhận thấy sự khác biệt rõ nét về môi trường sống, không gian sống so với khu dân cư hiện hữu tại các khu vực lân cận. Một xu thế dịch chuyển rõ ràng của người dân vào sinh sống tại các khu đô thị mới khang trang, hiện đại và tiện nghi ngày càng gia tăng và chiếm tỷ trọng cao.

Một hệ sinh thái toàn diện đã được hình thành ngày càng hoàn chỉnh tại các khu đô thị mới, không chỉ là nhà ở mà còn các loại hình văn phòng, thương mại cùng các loại hình dịch vụ khác không ngừng phát triển. Khu đô thị mới đã trở thành các hạt nhân và các tâm điểm mới bên cạnh khu trung tâm hiện hữu, đóng vai trò ngày càng quan trọng đối với sự phát triển chung tại các thành phố lớn trong cả nước.

Bài toán phát triển cân bằng trong dài hạn

Tuy nhiên, bà Hương lưu ý rằng cần tính đến bài toán phát triển cân bằng trong dài hạn. Các chủ đầu tư thường đứng trước sự lựa chọn trong chiến lược đầu tư và phát triển các dự án bất động sản của mình. Trong ngắn hạn các chủ đầu tư thường ưu tiên phát triển các dự án quy mô nhỏ tại khu các khu vực dân cư hiện hữu.

“Loại hình dự án này có thời gian triển khai nhanh, thu hồi vốn sớm và khả năng lấp đầy nhanh chóng thường kéo dài từ 3-5 năm”, CEO Nguyễn Hương cho hay.

Với các dự án khu dân cư mới có quy mô từ 20ha trở lên hay các khu đô thị với quy mô từ 50ha trở lên, nữ CEO cho rằng sẽ đòi hỏi thời gian triển khai lên đến hàng chục năm và không phải chủ đầu tư nào cũng có đủ tiềm lực và kinh nghiệm để phát triển loại hình dự án này.

“Để có được quỹ đất đủ lớn, các chủ đầu tư phải đi trước một bước trong việc phát triển các quỹ đất ở khu vực lân cận hay khu vực ngoại thành. Có thể điểm tên một số chủ đầu tư lớn đã phát triển thành công trong thập kỷ vừa qua như Phú Mỹ Hưng, Vạn Phúc Group, Vin Group, Nam Long, Ceo Group, Vihajico... với hàng chục khu đô thị trên cả nước với quy mô từ vài chục đến vài trăm ha”, bà Hương nói.

Bà Nguyễn Hương, CEO Đại Phúc Land.

Cũng theo bà Hương, các khu đô thị mới thường có khoảng cách trong vòng bán kính 10-15km so với khu vực trung tâm. Ở một số quốc gia, khoảng cách này có thể tăng lên 20-25km do điều kiện giao thông thuận tiện. Thực tế, điểm hạn chế rất lớn chính là khoảng cách di chuyển và hạ tầng giao thông kết nối chưa thuận tiện tại một số khu vực dẫn đến mức độ thu hút cư dân về ở chậm và khó hình thành các khu dân cư đông đúc, nhộn nhịp như kỳ vọng.

Ngoài ra thủ tục pháp lý kéo dài và nguồn lực đầu tư lớn cũng là một trong những rào cản khiến các chủ đầu tư không mặn mà lựa chọn loại hình dự án này.

Tuy nhiên trong dài hạn, theo vị CEO này, việc phát triển các khu đô thị mới sẽ giúp nâng tầm thương hiệu đối với các doanh nghiệp, nâng cao hiệu quả kinh doanh và phát triển vững mạnh cho chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, việc hình thành các khu đô thị mới, đặc biệt là các đại đô thị có quy mô hàng trăm ha trở lên sẽ tạo nên sức bật mạnh mẽ về kinh tế xã hội cho địa phương, giải quyết được bài toán phát triển bền vững tại các thành phố lớn, giúp giãn dân ra khỏi khu vực trung tâm vốn ngày càng quá tải, nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân…

Xúc tác và rào cản trong quá trình phát triển

Để thúc đẩy việc hình thành các khu đô thị mới một cách thuận lợi và hiệu quả, bà Nguyễn Hương nhấn mạnh vẫn cần sự quan tâm của cơ quản quản lý nhà nước.

Thứ nhất, cần chiến lược phát triển tổng thể về kinh tế xã hội tại các thành phố lớn theo đó định hướng các trục phát triển chính của thành phố theo hướng hình thành các khu đô thị vệ tinh phù hợp với tiềm năng phát triển của khu vực.

Thứ hai, chiến lược xây dựng các khu đô thị mới phải đi cùng với kế hoạch phát triển hạ tầng giao thông tạo sự kết nối thuận tiện, rút ngắn thời gian di chuyển và thu hút cư dân về ở.

Thứ ba, cần có chính sách ưu đãi kêu gọi nguồn lực đầu tư trong và ngoài nước đầu tư phát triển các khu đô thị mới nhanh chóng và hiệu quả.

Điều quan trọng không kém, theo bà Hương, là cần có cơ chế đặc thù dành cho các đại đô thị nhằm hỗ trợ kịp thời cho các chủ đầu tư rút ngắn thời gian triển khai do đây là các dự án có quy mô rất lớn và có tác động quan trọng đến sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương, là bộ mặt phát triển của thành phố và cả nước.