Đại đô thị đang hình thành rộng khắp phía Nam

Là một nhà quan sát thị trường thời gian qua, tôi thấy rằng, lãnh đạo TP. HCM đã có một tầm nhìn về phát triển đô thị trung tâm và các khu đô thị vệ tinh. 30 năm trước, tầm nhìn của TP. HCM chỉ là phát triển khu vực trung tâm gồm quận 1, quận 3 và quận 4, còn lại là các quận ven và ngoại thành nên bị bó hẹp ở ranh giới hành chính của một địa phương.

Chính vì vậy, cách đây hơn 30 năm, TP. HCM đã quy hoạch vành đai 1 mà giờ đây là đại lộ Đông - Tây và Xa lộ Hà Nội. Nhưng hiện nay, vành đai 1 đã thành đường đô thị. Giờ đây, TP. HCM đã nhận thức đầy đủ hơn, khẳng định rằng tiến trình phát triển đô thị hiện nay là đô thị trung tâm và các đô thị vệ tinh. Các đô thị vệ tinh đã không còn hạn chế ở ranh giới hành chính địa phương mà đã rộng mở ra các tỉnh lân cận.

Trước đây TP. HCM quy hoạch đô thị vệ tinh là khu Nam Sài Gòn khoảng 3.000ha, khu đô thị Thủ Thiêm cách quận 1 khoảng 400m cũng là đô thị vệ tinh. Thế nhưng nay, đây là đô thị trung tâm của TP. HCM mở rộng.

Và các khu đô thị vệ tinh giờ đây đã xa hơn, rộng mở hơn, chia ra thành các phân khu. Đơn cử như khu đô thị phía Nam đã có 5 phân khu vệ tinh. Khu đô thị Tây Bắc TP. HCM giai đoạn đầu khoảng 6.000ha, phần lớn thuộc huyện Củ Chi và Hóc Môn và khi phát triển thành công sẽ lên 9.000ha. Chúng ta cũng có quy hoạch đặc thù như đô thị Bình Quới - Thanh Đa quận Bình Thạnh…

Việc phát triển các khu đô thị của TP. HCM trong thời gian qua đã có những thành công. Điển hình là khu đô thị Phú Mỹ Hưng tại quận 7 với giai đoạn 1 hơn 400ha được công nhận là khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên của cả nước, làm thay đổi bộ mặt khu Nam TP. HCM. Thành công của đô thị Phú Mỹ Hưng đã kéo theo sự phát triển của các doanh nghiệp bất động sản, phát triển các khu đô thị lớn tại phía Nam TP. HCM.

Đơn cử như dự án khu đô thị mới Him Lam quận 7, Khu đô thị Phú Long huyện Nhà Bè, cạnh đó là khu đô thị cảng Hiệp Phước. Thành công của Phú Mỹ Hưng lan tỏa luôn qua huyện Cần Giuộc tỉnh Long An, là động lực để tỉnh phát triển khu đô thị cảng biển Tân Tập với diện tích hơn 1.000ha và khu đô thị Long Hậu giáp ranh huyện Nhà Bè của TP. HCM.

Phía Đông của TP. HCM cũng bắt đầu có những đại đô thị xuất hiện, đơn cử như khu đô thị An Phú - An Khánh với quy mô hơn 100ha, hai bên Xa lộ Hà Nội đã xuất hiện nhiều dự án cao tầng hiện đại, đi đôi với phát triển các tuyến giao thông trọng điểm của TP. HCM như Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên. Xa hơn tại khu vực quận 9 đang phát triển khu đại đô thị của tập đoàn Vingroup với diện hơn 271ha, tại quận Thủ Đức đang phát triển dự án Vạn Phúc City với diện tích 198ha.

Đi về phía Tây và Tây Nam của TP. HCM chúng ta cũng đã bắt đầu bắt gặp các dự án đại đô thị lớn, đi về phía tây Bắc của thành phố chúng ta thấy quận Gò Vấp đã thu hút được nhiều nhà đầu tư phát triển dự án đại đô thị như dự án của City Land... Như vậy, việc phát triển các khu đô thị lớn được quy hoạch bài bản, đồng bộ do những nhà đầu tư có năng lực tài chính, quản lý sẽ làm cho bộ mặt đô thị của TP. HCM thay đổi.

Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam nói chung và TP. HCM nói riêng đang tăng lên trong khoảng 2 thập kỷ gần đây. Các đô thị mới được quy hoạch khoa học, đồng bộ, bao gồm tất cả các công năng của một đô thị.

Một đô thị phải có đầy đủ tất cả tiện ích về dịch vụ đô thị, và phải được kết nối nội khu hoàn hảo, kết nối với các khu vực khác một cách thuận tiện. Điều này đang được lãnh đạo các tỉnh và TP. HCM bắt tay nhau thực hiện.

Ví dụ như Long An, hạ tầng giao thông được xây dựng kết nối với trục quốc lộ 1, đường cao tốc Trung Lương nối về TP. HCM, Quốc lộ 22 nối huyện Đức Hòa với khu Tây Bắc TP. HCM. Long An nay như ngoại ô của TP. HCM.

Đối với Đồng Nai, có thể nhìn thấy TP Biên Hòa, huyện Long Thành, Nhơn Trạch… cũng đang trở thành vệ tinh của TP. HCM khi mà giao thông kết nối từ tuyến Tỉnh lộ 10, cao tốc TP. HCM - Long Thành, tuyến Quốc lộ 1A và tuyến Metro số 1 nối từ trung tâm quận 1 TP. HCM về TP. HCM… Tại Bình Dương, các thành phố như Dĩ An, Thuận An, TP.Thủ Dầu Một… cũng đã phát triển mạnh mẽ hạ tầng giao thông kết nối với TP. HCM.

Việc liên kết vùng phát triển đô thị mở rộng TP. HCM không chỉ lan tỏa ở các tỉnh lân cận mà ngay cả những tỉnh như Bình Phước: TP Đồng Xoài cũng đang phát triển mạnh mẽ các đô thị lớn như FLC với dự án hơn 1.000ha. Ở phía Đông TP. HCM là Bà Rịa - Vũng Tàu, tốc độ phát triển đô thị kết nối TP. HCM không chỉ bó hẹp ở TP Vũng Tàu, Bà Rịa mà đã ra hẳn khu vực Hồ Tràm, Bình Châu… Để có được sự lan tỏa như hiện nay, việc kết nối giao thông là yếu tố quan trọng nhất. Trong 5 năm tới, các tuyến vành đai số 2, 3, 4 và Metro số 2, 3, 5 sẽ là bàn đạp lớn cho thị trường các tỉnh lân cận TP. HCM.

Tuy nhiên, vẫn còn đó những điểm yếu. Đó là việc phát triển đô thị vẫn chưa được như kỳ vọng và chất lượng của một số khu đô thị lớn chưa đạt yêu cầu. Bên cạnh những dự án khu đô thị thành công như Phú Mỹ Hưng, Vingroup, Him Lam, Đại Phúc… vẫn còn nhưng khu đô thị chậm hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng và các tiện ích phục vụ cư dân nên không hút được người dân, những khu dân cư quy mô vài chục tới hàng trăm héc ta nhưng nhếch nhác.

Chúng ta cũng thấy có những khu vực rất hấp dẫn như Bình Quới - Thanh Đa đã qua nhiều đời chủ đầu tư, nhưng không được tập trung nguồn lực để phát triển. Có thể nói rằng sự yếu kém của một bộ phận chủ đầu tư dẫn đến hậu quả những dự án đại đô thị không thể triển khai được như kỳ vọng.

Bên cạnh đó, khó khăn lớn nhất của các dự án đại đô thị là câu chuyện đền bù giải phóng mặt bằng. Việc đền bù không thỏa đáng, công bằng với người dân, thậm chí có doanh nghiệp bồi thường giá thấp nhưng khi phát triển dự án bất động sản lại bán giá cao dẫn tới khiếu kiện và dự án khó thể triển khai. Chính vì vậy, điểm nghẽn về giải phóng mặt bằng cần được giải quyết đầu tiên, từ đó tạo lập môi trường kinh doanh minh bạch và tránh tình trạng người dân khiếu kiện dài hạn.

Một vấn đề nữa là các hệ thống hạ tầng đô thị và giao thông đường bộ, việc kết nối bằng đường trên cao, bằng các tuyến xe buýt nhanh… giữa khu vực ngoài trung tâm vào trung tâm TP. HCM chưa được phát triển đồng bộ.