Khi mùa báo cáo thu nhập quý III/2025 của các doanh nghiệp phát triển nhà ở khép lại, điều nổi bật không phải là những con số tăng trưởng ấn tượng, những thương vụ đình đám tạo nên những mức lợi nhuận kếch xù, mà là tình trạng đối lập giữa nhóm doanh nghiệp họ “Vin” và phần còn lại.
Theo đó, Vinhomes – gã khổng lồ của thị trường nhà ở Việt Nam, báo cáo doanh thu đạt 16.420 tỷ đồng, lãi sau thuế đạt 4.435 tỷ đồng. So với cùng kỳ, mức doanh thu và lợi nhuận của Vinhomes sụt giảm. Tuy nhiên, nếu tìm hiểu về hoạt động kinh doanh bất động sản, có thể thấy doanh thu của Vinhomes thấp hơn cùng kỳ là do các dự án mới mở bán năm nay như Vinhomes Wonder City (Đan Phượng), Vinhomes Golden City (Hải Phòng), Vinhomes Green City (Tây Ninh)... mới bắt đầu triển khai kinh doanh trong năm nay, thì thời điểm ghi nhận sẽ từ năm sau (khi dự án bàn giao).
Ở phía còn lại, doanh thu của một số doanh nghiệp bất động sản tăng trưởng như Phát Đạt (tăng 195 lần), Đất Xanh (tăng 28 lần), Nam Long (tăng 5 lần), Khang Điền (tăng 4,3 lần), BecamexTDC (tăng 4 lần), Dịch vụ Hoàng Huy (tăng 2,6 lần), TTC Land (tăng 2,3 lần)…
Tuy nhiên, so về số tuyệt đối, Vinhomes vẫn là “vua” nhờ quy mô rất lớn, áp đảo hoàn toàn phần còn lại. Doanh thu lớn nhất của nhóm “ông lớn” là Nam Long cũng chỉ là 1.877 tỷ đồng, kế đến là Novaland (1.683 tỷ đồng), DIC Group (1.339 tỷ đồng), Khang Điền (1.098 tỷ đồng), Đất Xanh (1.068 tỷ đồng), Becamex TDC (684 tỷ đồng), Phát Đạt (506 tỷ đồng), TTC Land (481 tỷ đồng), Văn Phú Invest (395 tỷ đồng), Tài chính Hoàng Huy (346 tỷ đồng)…
Lợi nhuận lớn nhất của nhóm “ông lớn” là Hodeco cũng chỉ là 538 tỷ đồng, theo sau là Khang Điền (526 tỷ đồng), Nam Long (234 tỷ đồng), DIC Group (193 tỷ đồng), Đất Xanh (163 tỷ đồng), Văn Phú Invest (119 tỷ đồng), An Gia (109 tỷ đồng), BecamexTDC (90 tỷ đồng), Phát Đạt (86 tỷ đồng)…
Chênh lệch quá lớn giữa các doanh nghiệp “họ” Vin và phần còn lại khiến cho thị trường không có sự thay đổi nào về cục diện thị phần, bất chấp hai chiều hướng tăng trưởng trái ngược giữa hai nhóm.
Dù về cơ bản, thị trường nhà ở thể hiện trong báo cáo quý III/2025 khá tươi sáng, khi nhiều doanh nghiệp báo doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng mạnh, song vẫn còn đó không ít đơn vị “ngậm ngùi” đi lùi so với cùng kỳ.
Trong quý này, doanh nghiệp có mức sụt giảm mạnh nhất về doanh thu là Bất động sản CRV (giảm 84%), nối sau là SJ Group (giảm 79%), Tài chính Hoàng Huy (giảm 75%), Địa ốc Sài Gòn (giảm 65%), Văn Phú Invest (giảm 54%), EverLand (giảm 43%), An Gia (giảm 36%)…
Các doanh nghiệp chịu suy giảm về lợi nhuận là: SJ Group (giảm 93%), Tài chính Hoàng Huy (giảm 75%), Dịch vụ Hoàng Huy (giảm 74%), Bất động sản CRV (giảm 67%), Địa ốc Sài Gòn (giảm 64%)…
Một điều đáng buồn khác là trong quý III/2025, không ít doanh nghiệp chỉ có lợi nhuận rất “khiêm tốn”, dù cho so với cùng kỳ có sự tăng trưởng mạnh, như: TTC Land (lãi 1,8 tỷ đồng, tăng gấp 2,2 lần), BGI Group (lãi 4 tỷ đồng, tăng 86%), Nam Mê Kông (lãi 9 tỷ đồng, tăng tới 51%), EverLand (lãi 16 tỷ đồng, tăng 78%)... Điều này phần nào cho thấy sự “đột phá” về lợi nhuận của các doanh nghiệp là do nền so sánh (kết quả cùng kỳ năm trước) quá thấp.
Ngoài ra, cũng phải thấy thêm rằng có những doanh nghiệp báo lãi không nhờ vào hoạt động kinh doanh chính mà từ các nguồn thu khác, như “bán con”. Điển hình là Hodeco, doanh thu giảm 18%, nhưng lãi tăng 40 lần nhờ bán Công ty Đại Dương Vũng Tàu, là chủ đầu tư dự án khu du lịch Đại Dương.
Những diễn biến trong quý III/2025 là nền tảng để các doanh nghiệp bất động sản bước vào quý cuối cùng trong năm với tâm thế cao để hoàn thành kế hoạch kinh doanh.
Quý IV thường được xem là mùa bán hàng tốt nhất, đặc biệt là khi thị trường đang được hỗ trợ mạnh bởi các yếu tố thuận lợi, từ tâm lý người mua đến nguồn vốn (cao điểm kiều hối, trong khi tín dụng vẫn dồi dào với lãi suất thấp). Vì vậy, một sự đột phá là điều có thể được mong chờ, nhất là với các “ông lớn” dẫn đầu thị trường.
Trong số này, Novaland được kỳ vọng hơn cả. Nhà phát triển bất động sản số 1 miền Nam - số 2 cả nước này vừa đón tin vui lớn nhất trong 3 năm qua đó là siêu dự án Aqua City (tại Đồng Nai) đã gỡ xong vướng mắc pháp lý, đồng thời “cục tạ” Lakeview City đã được chốt giá đất, mang đến hi vọng hoàn nhập hàng nghìn tỷ đồng. Nếu hiện thực hoá ngay trong quý IV/2025, Novaland có thể báo lãi rất lớn, chấm dứt tình cảnh thua lỗ liên tục, cải thiện dòng tiền và gia tăng nguồn lực triển khai các dự án còn lại.
Với Vinhomes, danh mục dự án đồ sộ giúp doanh nghiệp này chắc chắn có kết quả lớn trong quý IV/2025, tiếp tục duy trì vị thế số 1, dù rằng khả năng xô đổ kỷ lục cũ là không cao.
Nhóm các “ông lớn” khác như Nam Long, Khang Điền, Đất Xanh… cũng đang cho thấy phong độ cao, nhiều khả năng sẽ có thêm những mức tăng trưởng ấn tượng khác.
Ngược lại, một số doanh nghiệp đã “book” hết dự án hay ghi nhận xong những nguồn thu một lần, kết quả có thể suy giảm đáng kể trong quý IV/2025.
Vì vậy, mùa báo cáo thu nhập quý IV/2025 nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì tình trạng phân hoá mạnh, khi các “ông lớn” càng thêm lớn. Điều này cũng phản ánh cho tình trạng cô đặc đã duy trì nhiều năm qua trên thị trường bất động sản, mà chỉ với một năm 2025 dẫu bùng nổ cũng là chưa đủ để tạo ra sự khác biệt.
Tags:
(VNF) - Thị trường bất động sản Thủ đô đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt khi phân khúc căn hộ ngày càng chiếm ưu thế, dần thay thế vị trí thống trị lâu nay của nhà thổ cư. Báo cáo của One Mount Group cho thấy xu hướng này đang định hình lại cấu trúc nguồn cung và hành vi người mua, báo hiệu bước ngoặt quan trọng của thị trường.
(VNF) - Trung Nam muốn làm cao tốc 36.000 tỷ, dự án hơn 17.000 tỷ cải tạo rạch ô nhiễm nhất TP. HCM có chuyển động mới... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản ngày 17/11.
(VNF) - Theo ThS Nguyễn Anh Dương, đầu cơ là một phần của thị trường bất động sản, góp phần tạo lập cân bằng cung – cầu. Tuy vậy, hoạt động này cần được điều tiết một cách hợp lý để thị trường vận hành ổn định và phát triển bền vững.
(VNF) - Từ tháng 2 đến nay, trung bình mỗi tháng tỉnh Phú Thọ khởi công một dự án nhà ở xã hội. Từ nay đến cuối năm, tỉnh dự kiến sẽ khởi công thêm 5 dự án nữa.
(VNF) - Khu công nghiệp phía Nam quốc lộ 19 được định hướng phát triển theo mô hình khu công nghiệp sinh thái mới, đa ngành nhưng có chọn lọc, ưu tiên các lĩnh vực công nghệ cao, sử dụng năng lượng tái tạo, công nghiệp hỗ trợ và công nghiệp cộng sinh.
(VNF) - Phú Thọ sắp có dự án nhà ở xã hội hơn 286 tỷ đồng, Hà Nội phê duyệt quy hoạch phân khu đô thị XB-5, Cần Thơ đề xuất triển khai 8 dự án đô thị hơn 8.000 tỷ đồng... là những tin tức đáng chú ý về thị trường bất động sản ngày 16/11.
(VNF) - Khu đô thị thượng lưu Eurowindow Central Avenue do Eurowindow Holding phát triển tại tại trung tâm (TP. Vinh) thủ phủ tỉnh Nghệ An đang thu hút sự quan tâm của đông đảo của giới đầu tư. Dự án sẽ trở thành biểu tượng sống mới, kiến tạo chuẩn mực an cư – đầu tư – kinh doanh đẳng cấp cho giới thượng lưu.
Tập đoàn Sun Group đề xuất phát triển Khu đô thị đảo Gò Găng quy mô gần 1.400 ha, cách trung tâm phường Vũng Tàu (TP.HCM) chỉ khoảng vài km theo đường chim bay.
(VNF) - Thị trường bất động sản TP. Đà Nẵng ghi nhận phân khúc căn hộ tiếp tục khởi sắc về nguồn cung, thanh khoản cải thiện rõ rệt. Trong khi đó, phân khúc shophouse nghỉ dưỡng vẫn "ngủ đông".
(VNF) - UBND TP.HCM,trình HĐND danh mục 63 khu đất được đề xuất triển khai dự án thí điểm nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, thay vì phải thu hồi đất như cơ chế cũ
(VNF) - Thị trường bất động sản đang tồn tại những dấu hiệu bất ổn như giá nhà vượt xa thu nhập, thanh khoản suy giảm và tồn kho lan rộng. Giới chuyên môn cảnh báo tình trạng đầu cơ, lệ thuộc tín dụng và ngân sách phụ thuộc vào nguồn thu đất đai đang gây sức ép lên ổn định vĩ mô. Bối cảnh đó đặt ra yêu cầu về biện pháp để đưa thị trường trở lại quỹ đạo bền vững.
(VNF) - Novaland chuẩn bị công bố cột mốc quan trọng tại dự án Aqua City, Long Thành Riverside mở bán NƠXH iD Town, tạm tính 23 triệu/m2... là những tin tức đáng chú ý về bất động sản 15/11.
(VNF) - Công ty Đầu tư và phát triển Hải Dương - Hải Phòng làm nhà đầu tư dự án khu dân cư mới xã Đồng Cẩm, vốn gần 1.140 tỷ đồng.
(VNF) - Xuyên suốt hơn 3 thập kỷ, Tập đoàn Nam Long vẫn kiên định theo đuổi sứ mệnh cốt lõi: “Kiến tạo môi trường sống, sản phẩm giá trị vì cộng đồng". Đội ngũ Nam Long không ngừng đổi mới, kiến tạo di sản sống bền vững, nơi con người, cộng đồng và thiên nhiên cùng phát triển hài hòa, vì một Việt Nam vững bền.
(VNF) - Đà Nẵng đang xây dựng dự thảo bảng giá đất mới, với mức tăng cao nhất lên tới hơn 80%. Các chuyên gia nhận định, việc điều chỉnh giá đất là cần thiết để tiệm cận giá thực tế, nhưng nếu thiếu lộ trình và chính sách hỗ trợ, doanh nghiệp và người dân có thể gặp khó khăn trong thích ứng, gây áp lực tài chính và ảnh hưởng đến tiến độ các dự án.
(VNF) - Dù đã trả tiền thuê đất đầy đủ từ nhiều năm, trong đó có doanh nghiệp thanh toán từ 2019, nhưng 18 doanh nghiệp tại KCN An Dương vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nguyên nhân do đâu?
(VNF) - Hội tụ trọn vẹn cả ba giá trị nghỉ dưỡng, an cư và đầu tư, Meypearl Harmony Phú Quốc mang đến sự lựa chọn lý tưởng cho những ai đang tìm kiếm sự cân bằng giữa tận hưởng cuộc sống và đầu tư sinh lời.
(VNF) - Trong đợt mở bán đầu tiên, chủ đầu tư Công ty cổ phần Long Thành Riverside sẽ nhận hồ sơ đăng ký mua 314 căn hộ với giá tạm tính khoảng 23 triệu đồng/m2.
(VNF) - Hải Phòng công bố dự thảo bảng giá đất mới, cao nhất 160 triệu đồng/m2, Vingroup đầu tư khu bến cảng – logistics 4.300 ha tại Hải Phòng, TP. HCM thu hơn 69.000 tỷ đồng từ đất... là những tin tức nổi bật về thị trường bất động sản ngày 14/11.
(VNF) - TP. HCM, trong 10 tháng năm 2025, thu từ đất hơn 69.600 tỷ đồng, nâng tổng thu từ lĩnh vực tài nguyên và môi trường lên 75.195 tỷ đồng, tăng 353% so với cùng kỳ.
(VNF) - Không chỉ sở hữu điểm đến du lịch vang danh toàn cầu, Khánh Hòa những năm gần đây liên tục được định vị là nơi an cư lý tưởng nhờ lợi thế tổng hòa hoàn hảo giữa điều kiện tự nhiên, con người, khí hậu và tầm nhìn phát triển.
(VNF) -Dự án khu nhà ở xã hội tại xã Lạc Đạo, tỉnh Hưng Yên có quy mô 4,12ha, tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 950 tỷ đồng.
(VNF) - Một khu đất từng được kỳ vọng trở thành trung tâm thương mại – dịch vụ hiện đại của Nghệ An, sau hơn 15 năm vẫn chỉ là bãi xe, quán tạm và những mảng tường loang lổ giữa trung tâm thành Vinh.
(VNF) - Giá nhà tăng nóng đang tiềm ẩn rủi ro bong bóng cho thị trường bất động sản. Việc khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp để thị trường tự điều tiết và tránh lệch pha cung - cầu có ý nghĩa quan trọng để ngăn ngửa rủi ro này.
(VNF) - Thị trường bất động sản Thủ đô đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt khi phân khúc căn hộ ngày càng chiếm ưu thế, dần thay thế vị trí thống trị lâu nay của nhà thổ cư. Báo cáo của One Mount Group cho thấy xu hướng này đang định hình lại cấu trúc nguồn cung và hành vi người mua, báo hiệu bước ngoặt quan trọng của thị trường.
(VNF) - Dự án đường Minh Khai – Vĩnh Tuy – Yên Duyên có chiều dài hơn 2km, kết nối đường vành đai 2,5 đến vành đai 3 (phường Hoàng Mai, thành phố Hà Nội).
