'Thị trường bất động sản đang tồn tại nhiều thách thức cung - cầu'

Thị trường tồn tại nhiều bất ổn

Phát biểu tại tọa đàm “Phát triển thị trường bất động sản nhằm ổn định kinh tế vĩ mô giai đoạn 2025 – 2030”, PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo (Đại học Kinh tế Quốc dân) nhìn nhận thị trường bất động sản Việt Nam có tính chu kỳ rõ rệt, vận hành theo mô hình “bùng nổ - suy thoái – phục hồi”, lặp lại khoảng 7 – 8 năm/lần, với biên độ dao động rất lớn.

“Có thể thấy, thị trường hiện nay nhạy cảm với yếu tố vĩ mô như khủng hoảng tài chính, chính sách tín dụng và dịch bệnh. Đồng thời, thị trường bất động sản cũng dễ bị ảnh hưởng bởi yếu tố đầu cơ” – bà Thảo nói.

Nhìn về giai đoạn 2026-2030, bà Thảo cho rằng bất động sản vẫn có nhiều cơ hội phát triển nhưng nhưng hiệu quả đầu tư sẽ phụ thuộc vào chất lượng hạ tầng, mô hình phát triển và khả năng khai thác thực tế của từng dự án. Bất động sản tiếp tục đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế qua việc thúc đẩy tăng trưởng GDP, gia tăng các nguồn đầu tư, việc làm và hỗ trợ an sinh xã hội.

Tuy nhiên, song hành với những đóng góp đó, bà Thảo cho rằng thị trường cũng đang tiềm ẩn hàng loạt rủi ro.

Một là rủi ro với hệ thống ngân hàng khi nguồn tín dụng ngân hàng lớn đổ vào lĩnh vực bất động sản.

Hai là tồn kho một số phân khúc bất động sản tăng, tính thanh khoản giảm. Tồn kho bất động sản trong quý II/2025 tập trung vào chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền. Tồn kho tăng cao, vốn bị giam giữ trong sản phẩm chưa bán được kéo theo áp lực dòng tiền.

Ba là mất cân đối trong phát triển bất động sản làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân tại các đô thị lớn (bất bình đẳng trong tiếp cận nhà ở). Cung nhà ở trên thị trường cũng như lượng hàng tồn kho tập trung nhiều ở đất nền, nhà riêng và căn hộ khu trung/cao cấp.

Hậu quả là giá nhà/đất tăng cục bộ, đẩy người thu nhập thấp ra khỏi thị trường, đồng thời tác động tới chi tiêu tiêu dùng cho các nhu cầu thiết yếu của người dân, ảnh hưởng tới tiêu dùng nội địa và an sinh xã hội.

Bốn là rủi ro tăng trưởng thiếu bền vững. Nếu vốn tập trung quá nhiều vào bất động sản, năng lực sản xuất công nghiệp và đổi mới công nghệ có thể bị kìm hãm.

Năm là thu ngân sách từ đất/ bất động sản sẽ không bền vững, có thể gây ra rủi ro tài khóa cho ngân sách địa phương.

Tại tọa đàm, PGS.TS Phạm Thế Anh (Đại học Kinh tế Quốc dân) cũng cho rằng thị trường bất động sản hiện nay có nhiều dấu hiệu cho thấy có thể gây ra những bất ổn nhất định đối với nền kinh tế.

Theo ông, khi nhìn vào tỷ số giữa giá nhà và thu nhập, so sánh giữa Việt Nam và các nước trên thế giới, mức chênh lệch khoảng 25 lần, tức là với một người bình thường đi làm 25 năm không ăn uống gì, để tiết kiệm thì mới đủ để mua nhà. Nếu giá nhà không đi kèm sự gia tăng thu nhập thì đó là một trong những dấu hiệu của sự bất ổn.

“Quan sát thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, thanh khoản đang suy giảm, đặc biệt là phân khúc cao cấp, mua dễ nhưng bán khó. Trong khi đó, một thị trường bền vững thì giao dịch cần diễn ra thường xuyên” – PGS Phạm Thế Anh nhấn mạnh.

Ông cho rằng mức độ đầu cơ trên thị trường bất động sản hiện nay khá cao, phản ánh tâm lý phòng thủ của người dân trong bối cảnh triển vọng kinh tế và thu nhập lao động thiếu tích cực. Việc tìm đến tài sản thực như một kênh tích trữ giá trị khiến dòng tiền bị hút vào bất động sản thay vì sản xuất - điều mà các chuyên gia cảnh báo là không lành mạnh cho nền kinh tế, bởi đầu cơ không tạo ra của cải mới mà chỉ găm giữ nguồn lực, làm giảm hiệu quả phân bổ vốn.

Một dấu hiệu khác của sự bất ổn là tình trạng nhà bỏ hoang ngày càng phổ biến. Ngoài khu vực lõi trung tâm Hà Nội, nhiều dãy nhà và cả khu đô thị mới gần như không có người ở.

Bên cạnh những vấn đề về tăng trưởng kinh tế, lạm phát, PGS.TS Phạm Thế Anh cũng cho rằng cần quan tâm đến giá nhà. Giá nhà ở Việt Nam không chỉ thuần túy là vấn đề an sinh mà còn ảnh hưởng rất nhiều đến các chỉ số kinh tế vĩ mô quan trọng.

Thứ nhất, giá nhà tăng cao sẽ kéo theo giá các mặt hàng khác tăng lên. Thứ hai, giá nhà cao sẽ làm giảm tiêu dùng của cá nhân. Thứ ba là làm tăng sự phụ thuộc của ngân sách vào thị trường bất động sản, trong khi thị trường này có tính chu kỳ, biến động rất mạnh. Thứ tư là tăng sự phụ thuộc của hệ thống ngân hàng vào thị trường bất động sản. Hiện nay, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, có khoảng 1/4 tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế là trong lĩnh vực bất động sản.

Cuối cùng, việc để giá nhà tăng cao và để xảy ra hiện tượng đầu cơ sẽ dẫn đến sự bất bình đẳng thu nhập giữa các tầng lớp dân cư.

Cải cách tín dụng và thuế bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt nhiều thách thức về cung – cầu, tín dụng và đầu cơ. Các chuyên gia cho rằng cần cải cách chính sách thuế, quản lý dòng vốn và đổi mới mô hình phát triển để đưa thị trường về quỹ đạo bền vững.

PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo nhìn nhận thị trường bất động sản hiện đang xuất hiện một số vấn đề cần được đặt ra và nghiên cứu.

Đầu tiên là mối quan hệ hai chiều giữa thị trường bất động sản và kinh tế vĩ mô. Thị trường bất động sản khi bị “đóng băng” có thể kéo giảm tăng trưởng GDP và đe dọa hệ thống tài chính. Ngược lại, một thị trường “sốt nóng” sẽ tạo ta bong bóng tài sản và rủi ro lạm phát kỳ vọng, ngay cả khi CPI (chỉ số giá tiêu dùng) tổng thể đang được kiểm soát tốt.

Tiếp theo là vấn đề dòng tiền – tái cấu trúc vốn cho thị trường bất động sản. Việt Nam cần có cơ chế đột phá để phát triển các kênh dẫn vốn trung và dài hạn thực chất cho thị trường, ngoài các kênh truyền thống tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp; hoặc phải có giải pháp để “nắn” dòng vốn tín dụng chảy vào sản xuất và bất động sản tạo ra giá trị thực.

Song song với đó là vấn đề về chính sách thuế liên quan đến thị trường bất động sản, cần cải cách, thay đổi để đảm bảo được các mục tiêu: chống đầu cơ bất động sản, huy động nguồn lực tài chính từ đất đai – bất động sản.

Ngoài ra, với vai trò động lực của quá trình tăng trưởng mới từ lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn tới, các mô hình kinh doanh, phát triển bất động sản cũng phải thay đổi, chuyển từ “khai thác đất” sang “cung cấp dịch vụ và hạ tầng công nghệ”, định hướng phát triển bất động sản xanh, bền vững.

Trước những vấn đề đặt ra cho thị trường bất động sản hiện nay, PGS.TS Phạm Thế Anh đề xuất hai nhóm giải pháp liên quan đến chính sách tín dụng và chính sách về thuế.

Thứ nhất là giải pháp liên quan đến chính sách tín dụng bất động sản. Theo thông lệ quốc tế, các nước hiện nay đang áp dụng hạn mức tín dụng cho vay bất động sản theo số lượng căn nhà.

Ví dụ, khi vay mua căn nhà đầu tiên, có thể vay với lãi suất thấp, khoảng 80% giá trị căn nhà. Khi chưa trả hết căn nhà thứ nhất mà mua căn nhà thứ hai, thứ ba thì hạn mức tín dụng sẽ thấp hơn, có thể là 50%, 30% thậm chí 10% hoặc có thể là không cho vay. Điều này cũng phù hợp với thông lệ quốc tế, hầu hết tất cả các nước đều áp dụng, tức là cần có hạn mức trần cho vay mua bất động sản.

Tuy nhiên, chính sách tiền tệ thôi là chưa đủ, cần thêm các chính sách tài khóa, đặc biệt là thuế. Để giảm tình trạng đầu cơ, cần đánh thuế vào các giao dịch ngắn hạn. Việt Nam hiện nay đang áp dụng thuế suất 2% đối với tất cả các giao dịch về bất động sản. Nhưng để phân biệt giữa đầu cơ với hoạt động mua nhà ở lâu dài, thì mức thuế này có thể thay đổi.

“Cùng với đó là đánh thuế vào những người có nhiều bất động sản. Có thể không nhất định phải là căn nhà thứ hai, có thể là căn nhà thứ ba, thứ tư nhưng nên có sắc thuế này, bởi nó không chỉ hạn chế đầu cơ còn có thể tạo ra nguồn thu ngân sách ổn định hơn là việc đấu giá thu tiền sử dụng đất” – PGS.TS Phạm Thế Anh nhấn mạnh.