Môi giới bất động sản 'cầm cự' chờ chu kỳ mới

Lập riêng một ban chuyên trách chỉ đi đòi nợ

Sở hữu hệ thống khoảng 70 công ty trực thuộc từ Bắc vào Nam, ước tính nắm giữ 33% thị phần môi giới cả nước, Đất Xanh Services đã trải qua một năm đầy sóng gió. “Cơn đại hồng thủy đã cuốn trôi ngành dịch vụ môi giới bất động sản, rất khó khăn, không ai thật sự khỏe mạnh”, bà Phạm Thị Nguyên Thanh, CEO Đất Xanh Services, chia sẻ.

Trong bối cảnh này, bà Thanh cho hay công ty đã tái cấu trúc thường xuyên và liên tục, thu hẹp ngành nghề, quy mô, địa bàn hoạt động. Cùng với đó, doanh nghiệp tinh giản những phòng ban chưa thật sự hiệu quả, thậm chí đang hoạt động hiệu quả nhưng không cấp thiết để ưu tiên nguồn lực cho những nơi cấp thiết hơn.

Từ giữa năm 2022 đến nay, hệ thống môi giới bất động sản lớn nhất cả nước với hơn 10.000 nhân sự, bao gồm cả cộng tác viên đã cắt giảm hơn 60% nhân viên kinh doanh. Trong đó, ngoài nhóm chuyển nghề hoàn toàn, những người bị cắt giảm vẫn hợp tác bán hàng theo hình thức cộng tác viên. Với khối văn phòng, tinh gọn bộ máy đồng nghĩa với việc mỗi nhân sự đảm nhiệm 2-3 đầu việc trở lên, nhân sự phải đa năng đa nhiệm hơn.

“Đó là kết quả tích cực nhưng đau đớn, chúng tôi đã và đang làm để giữ con thuyền này đi tiếp”, nữ CEO bày tỏ. Để tối ưu hóa dòng tiền, trong đó doanh nghiệp tập trung tối đa cho công tác thu hồi công nợ từ các chủ đầu tư. “Đối với doanh nghiệp môi giới, nguồn tiền chính là phí môi giới. Giai đoạn vừa qua chúng tôi điêu đứng vì chủ đầu tư chậm phí. Hiện nay các công ty thành viên của chúng tôi, có công ty phải lập riêng một ban chuyên trách chỉ đi đòi nợ. Có dòng tiền thu về thì công ty mới có thể duy trì hoạt động được”, bà Thanh nhấn mạnh.

Bán tài sản, cắm sổ đỏ, xe ô tô… để cầm cự

“Sóng gió” không chỉ đến với sàn lớn mà ngay cả sàn tầm trung và nhỏ cũng đối mặt vô vàn khó khăn. Nhiều đơn vị môi giới phải bán tài sản, cắm sổ đỏ, xe ô tô, giảm nhân sự, tìm nguồn thu mới để cầm cự qua ngày. Sau hơn 10 năm làm môi giới, năm 2019, ông Nguyễn Văn Tú thành lập Công ty bất động sản Cao Nguyên Land tại Nam Từ Liêm, Hà Nội. Nhờ thắng lớn tại một số dự án đất nền, 2 năm sau đó, ông mở thêm văn phòng tại Thạch Thất (Hà Nội). Đầu năm 2022, công ty có hơn 50 nhân viên môi giới chuyên bán đất nền, nhưng kể từ khi thị trường khó khăn vào cuối năm 2022, nhân sự giờ chỉ còn dưới 10 người.

“Tồn tại được đến bây giờ, tôi cảm thấy may mắn hơn nhiều so với các sàn giao dịch cùng quy mô và các sàn lớn có vài trăm đến vài ngàn nhân sự. Gần một năm nay, tôi đã cắm sổ đỏ, cắt giảm nhân sự để giảm tối đa chi phí vận hành hơn 110 triệu đồng/tháng và trả lãi ngân hàng để có thể trụ lại lúc thị trường khó khăn, không có hàng để bán”, ông Tú nói.

Tương tự, ông Vũ Mạnh Cường, Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản CNT Việt Nam, cũng cảm thấy may mắn khi vẫn còn khả năng duy trì hoạt động. Hàng tháng, đơn vị phải “bơm máu” để tồn tại, bởi doanh thu ít ỏi từ các dịch vụ cho thuê và chuyển nhượng khu vực Hà Đông, Hà Nội không đủ để trang trải chi phí. Trong khi đó, lãnh đạo một công ty môi giới, dịch vụ bất động sản tại TP. HCM không khỏi buồn rầu: “Chưa bao giờ thấy khó khăn như lúc này. Chủ đầu tư cũng không xoay sở được để trả phí môi giới. Công nợ hàng chục tỷ đồng đang chôn lại, trong khi doanh nghiệp phải gồng gánh bộ máy và các chi phí khác hàng ngày. Do sàn không thu được phí bán hàng nên các môi giới cũng bị giam tiền hoa hồng, nợ lương”.

Một sàn giao dịch bất động sản khác ở TP. HCM đang phân phối dự án đất nền tại Bảo Lộc (Lâm Đồng) cũng gồng lỗ suốt thời gian qua khi không có doanh thu mà vẫn phải chịu nhiều chi phí cố định, tiền hoa hồng cũ của môi giới. Theo chủ đơn vị, một tháng phải trả 5 tỷ đồng tiền lãi trong khi dự án ra hàng không bán được đành phải cắm nhà đất, xe ô tô gán nợ để duy trì qua giai đoạn hiện nay. Chủ đơn vị dự tính sàn giao dịch có thể trụ được đến đầu năm sau, trường hợp khó khăn hơn có thể cắm thêm sổ đỏ để trang trải chi phí, song nếu kéo dài thêm công ty sẽ bị phá sản.

Cơ hội hiếm có từ khủng hoảng

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết trong báo cáo công bố đầu tháng 6 của Hiệp hội, hơn 95% doanh nghiệp được khảo sát phải thu hẹp quy mô lao động. Trong đó, một số doanh nghiệp môi giới quy mô dưới 50 nhân viên còn phải chấm dứt hợp đồng với trên 90% lao động, gần như dừng hoạt động kinh doanh, chỉ giữ lại vị trí trọng yếu. Về doanh thu, có hơn 90% sàn là hội viên được khảo sát ghi nhận doanh thu quý đầu năm sụt giảm so với cùng kỳ. Với nhóm doanh nghiệp quy mô dưới 100 nhân viên, doanh thu giảm 70-80%.

Ngoài hoạt động của sàn, ông Đính cho biết thêm số lượng môi giới hiện nay hoạt động trên thị trường chỉ còn khoảng 30-40% so với thời điểm cuối năm 2022 và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. “Tình thế ‘một chốt chặn đầu, một chốt chặn sau’ kéo dài từ giữa năm 2022 đến nay đã khiến cho các sàn giao dịch, nhà môi giới bất động sản không có cơ hội trở mình, bị dồn vào thế hoang mang, vô định, khó có thể vùng vẫy”, Chủ tịch VARS nhấn mạnh.

Đứng trước những khó khăn của ngành bất động sản nói chung và nghề môi giới bất động sản nói riêng, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Dat Xanh Services (DXS – FERI), nhận định đây chính là thời điểm, là cơ hội hiếm có để các nhà đầu tư, các đơn vị kinh doanh, các đơn vị khai thác bất động sản có cơ hội mua, M&A được những dự án giàu tiềm năng trong tương lai với mức giá thấp hơn giá trị thực. Không chỉ tại Việt Nam mà đối với chu kỳ kinh tế, chu kỳ bất động sản của nhiều nước trên thế giới, vào những lúc xảy ra khủng hoảng mới xuất hiện những cơ hội mua vào với giá tốt, quan trọng hơn, nếu bỏ qua cơ hội này, nhà đầu tư sẽ phải chờ từ 10 - 20 năm nữa.

Đồng quan điểm, Tổng giám đốc BHS Group, ông Lê Xuân Nga cho rằng giai đoạn này như một quy luật tất yếu của thị trường, hai trạng thái luôn tồn tại “sốt và đóng băng”, sẽ không bao giờ mãi một trạng thái cả. Với những nhà đầu tư, doanh nghiệp có tiền, có kinh nghiệm trải qua thời kỳ này, họ sẽ không tìm kiếm bất cứ bài học gì trong giai đoạn này mà chắc chắn họ đang tìm kiếm cơ hội.

“Đối với những môi giới, đơn vị sàn, đang dần thấm và đang được chứng kiến, trải qua một thời kỳ ‘khủng hoảng mới’ thì đây là một trải nghiệm thực sự đáng quý, nếu kiên trì với nghề, 10 năm nữa thị trường lại tạo ra một lớp các nhà bất động sản mới. Bạn là ai sau 10 năm nữa, chính là ở cách hành xử và các quyết định của bạn trong thời khắc này”, ông nhấn mạnh.

Chủ tịch CNT Land Vũ Mạnh Cường nhìn nhận thị trường bất động sản dần xuất hiện nhiều điểm tích cực và dự kiến sẽ tốt hơn từ năm 2024. Khi “cơn bão” qua đi sẽ là giai đoạn thanh lọc, số lượng sàn môi giới ít đi cũng là cơ hội cho những sàn nào duy trì được qua thời điểm này. Với ngành môi giới địa ốc, hãy luôn bên cạnh và dựa vào khách hàng!