Thời điểm tồi tệ nhất đã qua, một chu kỳ bất động sản mới đang hình thành

“Chớ tưởng xuân tàn hoa rụng hết”

Trong khoảng 1 năm trở lại đây, “khủng hoảng”, “đóng băng” hay những từ/cụm từ đồng nghĩa là những gì được dùng để nói về thị trường bất động sản. Điều đó chưa đầy đủ. Bởi thị trường bất động sản chỉ “đóng băng” ở một số phân khúc, thị trường, loại hình sản phẩm, chứ không “đóng băng” toàn diện.

Minh chứng là thị trường vẫn ghi nhận những địa bàn duy trì được giao dịch, những phân khúc có sự tham gia khá sôi động của nhiều chủ thể, ví dụ như: nhà ở xã hội, căn hộ chung cư bán, bất động sản công nghiệp.

Nói như thơ Mãn Giác, “Chớ tưởng xuân tàn hoa rụng hết/ Đêm qua sân trước một nhành mai”, thị trường bất động sản trên thực tế đã luôn có nhiều hơn một nhành mai như vậy.

Trở lại

Theo nhìn nhận của giới chuyên môn, về tổng thể, thị trường bất động sản đã bắt đầu có những chuyển động tích cực từ quý II/2023, gần như ngay sau khi Chính phủ ra Nghị quyết 33 về tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho thị trường. Mức độ chuyển động càng ngày càng mạnh hơn, diễn ra trên quy mô rộng lớn hơn, ở cả phía cung và cầu.

Cụ thể, về phía cung, lần đầu tiên sau nhiều tháng trầm lặng, hàng loạt dự án đã được tái khởi động (điển hình là Novaland với 5 dự án: NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, AquaCity, The Grand Manhattan, Victoria Village); những dự án rất lớn được kick-off (Ecopark với Eco Village Saigon River); loạt dự án được mở bán (Hà Nội có The Zurich - Vinhomes Ocean Park, Masteri West Heights, Moonlight 1 – Anlac Green Symphony; Quảng Ninh có Vinhomes Golden Avanue; Bắc Giang có Vinhomes Sky Park; Đà Nẵng có The Panorama - Sun Cosmo Residence; Bình Dương có Bcons Polaris, The Maison; TP. HCM có MT East Mark City, Thủ Thiêm Zeit River, Glory Heights, 9X An Sương, Avatar Thủ Đức…).

Nhờ các hoạt động này, nguồn cung trên thị trường đã được cải thiện; thậm chí tại một số thị trường lớn, nguồn cung còn được gia tăng mạnh. Đơn cử Hà Nội, theo Savills, 6 tháng đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ mới đã tăng 76% theo quý và 125% theo năm; thị trường sơ cấp chào đón hơn 2 vạn căn, tăng 5% theo quý và 14% theo năm.

Về phía cầu, ghi nhận của PropertyGuru cho thấy tâm lý người dùng đã được cải thiện đáng kể. Gần nhất, trong tháng 7/2023, nhu cầu tìm mua bất động sản trên cả nước tăng 6%. Xu hướng tăng diễn ra với tất cả loại hình bất động sản bán. Trong đó, chung cư và biệt thự chứng kiến lượng quan tâm phục hồi mạnh nhất, tăng 7% so với tháng liền kề trước đó; đất nền tăng 6%; nhà riêng và đất dự án tăng 3%.

Thị trường bất động sản ở hầu hết các tỉnh, thành phố cũng đã trải qua một tháng 7 “ấm” hơn với lượt quan tâm tăng nhẹ. Nổi bật trong đó là Hà Nội và TP. HCM với mức tăng lần lượt là 9% và 8% so với tháng liền trước. Danh sách các địa phương có mức độ quan tâm nhà đất tăng đáng kể trong tháng 7 còn gọi tên: Quảng Ninh (tăng 18%), Hải Phòng (tăng 9%) và Đà Nẵng (tăng 8%).

Đáng chú ý hơn cả, sức mua thực tế đã trở lại. Tại nhiều dự án, doanh số bán hàng được ghi nhận ở mức “khá”, như: 9X An Sương, Avatar Thủ Đức (TP. HCM), Heritage West Lake, Hanoi Melody Residences (Hà Nội), Tumys Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu), Sentosa Sky Park (Hải Phòng), C Sky View (Bình Dương)… Và đặc biệt là Glory Heights thuộc Vinhomes Grand Park (TP. HCM) đã tạo nên một “bom tấn” thị trường khi bán sạch 2.000 căn chỉ trong vòng 34 giờ đồng hồ.

Nói với VietnamFinance, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, đánh giá sức mua của thị trường trong 3 tháng gần đây đã cải thiện một cách rõ rệt so với giai đoạn trước đó. Ông cho biết, nếu như ở quý I/2023, tại Hà Nội, Đất Xanh Miền Bắc chỉ có 5 – 10 giao dịch/tháng và toàn miền Bắc là vài chục giao dịch/tháng thì 3 tháng qua, số lượng giao dịch mỗi tháng đã lên tới cả trăm.

“Những dự án phục vụ nhu cầu ở thực ghi nhận giao dịch tốt nhất trong vài tháng qua. Phân khúc đất nền tuy còn yếu nhưng tại một dự án phía bắc Hà Nội, chúng tôi đã bán được tới vài chục căn trong các tháng qua. Nhìn chung, so với thời kỳ đỉnh cao 1,5 – 2 năm trước, khi số lượng giao dịch hàng tháng lên tới 300 – 400 thì bây giờ giao dịch đã bằng được khoảng 30%, như vậy đã rất tốt rồi”, ông Quyết nói.

Về giá bán, ông Quyết cho hay, thị trường không hề diễn ra tình trạng giảm giá ồ ạt. “Chỉ có phân khúc đất nền ven đô, đất phân lô ở các địa phương, không có nhu cầu ở thực thì mới giảm giá, còn như chung cư bán tại Hà Nội thì giá vẫn tăng đều, trung bình 5% - 8%/năm, có chung cư tăng 10%/năm hoặc hơn. Điều đó cho thấy cầu vẫn rất mạnh và không thể bắt đáy ở phân khúc chung cư. Thậm chí ở thời điểm hiện tại, ở những phân khúc đã xảy ra tình trạng giảm giá, khả năng bắt đáy cũng bắt đầu thấp đi, bởi thị trường đã tạo đáy xong rồi và đang tạo lập xu hướng đi lên”.

Phân tích của ông Quyết cũng tương đồng với báo cáo chính thức của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) công bố cuối quý II vừa qua. Theo đó, VARS đánh giá nguồn cung trên thị trường nhà ở sẽ tiếp tục được cải thiện và sẽ đi lên rõ nét từ cuối quý III này. Trong khi đó, cầu dần ổn định và được củng cố khi niềm tin của khách hàng đang trở lại.

“Giao dịch tiếp tục đà tăng và dễ đạt được kết quả ấn tượng và khoảng giữa đến cuối quý IV khi nguồn cung được cải thiện, niềm tin vào thị trường của khách hàng được vực dậy”, báo cáo viết.

Thời điểm tốt để mua vào

Dưới góc nhìn đầu tư, một thị trường đã tạo lập xong đáy và đang bắt đầu đi lên là cơ hội tốt để mua vào, vì hội tụ đầy đủ các yếu tố: thị trường chỉ gồm sản phẩm chất lượng đang chào bán, giá mềm, nhiều ưu đãi và triển vọng biên lợi nhuận cao.

Mặt khác, bối cảnh thị trường cho thấy đây đang là giai đoạn cuối để người mua được hưởng các ưu đãi hấp dẫn, bởi trên thực tế việc ưu đãi đang đi vào thoái trào do giới chủ đầu tư đã bắt đầu cải thiện được dòng tiền và lực mua đang mạnh trở lại. Ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn SGO, nêu một quan sát đáng chú ý là các hình thức chiết khấu sâu (lên tới 2 chữ số) đã biến mất, các chủ đầu tư giờ chỉ còn ưu tiên hỗ trợ dòng tiền thanh toán và lãi suất cho khách hàng.

Ngoài ra, có thể nhận thấy một điều khá quan trọng khác là giai đoạn này, người mua đã bắt đầu được hỗ trợ bởi mặt bằng lãi suất thấp. Với 4 đợt giảm lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước từ tháng 3 tới nay, bình quân lãi suất cho vay đã được kéo giảm xuống đáng kể.

“Người mua giờ tiếp cận vốn khá dễ, không như 3 – 4 tháng trước nữa. Lãi cho vay dù vẫn còn hơi cao, trên 10%, nhưng so với thời điểm 4 – 5 tháng trước, đã là cải thiện lớn. Và điều quan trọng là lãi vẫn đang tiếp tục giảm, đâu đó một số khách hàng tốt đã vay được lãi suất dưới 10% để mua nhà rồi”, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc – Vũ Cương Quyết nói với VienamFinance.

Bởi vậy, ông Quyết cho rằng người mua có nhu cầu ở thực nên mua ngay lúc này, còn với nhà đầu tư, gửi tiền vào ngân hàng đã không còn là lựa chọn tốt nữa mà đã có thể cân nhắc mua các loại bất động sản khác nhau.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, cũng có chung khuyến nghị khi cho rằng “Mua lúc này là rất đúng, vì không còn đáy nào hơn nữa. Sắp tới, khi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở được thông qua, một mặt bằng giá mới sẽ hình thành”.

Ông Marc Townsend - Cố vấn Cấp cao Acardia Consulting Vietnam, đưa ra lời đánh giá sau cùng: “Thị trường bất động sản luôn có tính chu kỳ, sau giai đoạn đi xuống thì sẽ đi lên. Và thị trường đang chứng kiến một chu kỳ đi lên mới khi thanh khoản đang bắt đầu được cải thiện”.